Soyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, ATS | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-02 उपस्थिति :- श्री भानु प्रताप सिंह (सदस्य) परिवाद संख्या : 620i8i800 प्रेम शंकर TT ॥्॥्आ्आ्आऑआऑथथारा #& ललिता प्रार्थी बनाम मेसर्स प्रीसियस fiesta प्रा०लि0 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 63 के अन्तर्गत आदेश यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसगंत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाई किये जाने हेतु प्रस्तुत की गयी है। प्रार्थी के yeaa परिवाद में दिनांक- 23.04.2020 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- “अत: प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादीगण की सहमति से उनकी प्रस्तावित भू-सम्पदा इकाई का कब्जा सक्षम स्तर से कब्जा प्रमाण-पत्र (0.0) /सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (८.0) प्राप्त कर 90 दिनों में परिवादीगण से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट ऑफ इण्डिया द्वारा y= MCLRH% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में कब्जा प्रदान करने की निर्धारित अवधि से वास्तविक कब्जा देने el Page की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगा। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादीगण को नियमानुसार वापस की जाये।”

दिनांक 25.08.2020 को प्रार्थी द्वारा सूचित किया गया था कि प्रोमोटर / प्रतिपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 23.04.2020 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्रतिपक्षी को दिनांक 27.40.2020 को पत्रांक संख्या- ot66 / रेरा / अनु0नोटिस / 2020-24 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे 45 दिन के अन्दर अनुपालन सुनिश्चित करे, परन्तु प्रतिपक्षी द्वारा कोई अनुपालन नहीं किया गया है और अनुपालन आख्या भी उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्रतिपक्षी को पुनः: दिनांक- 09.02.2024 को कारण दर्शाओ नोटिस (पत्रांक संख्या- 232/ यू पी.--रेरा / का0द0नो0 / 2020-24) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक- 23.04.2020 की अनुपालन आख्या ऑनलाइन सुनवाई हेतु नियत तिथि 25.02.2024 को मा0 पीठ- 02 के समक्ष प्रस्तुत करे | पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक- 25.02.2024, 23.03.2024, 04.06.2024, 44.07.2024 एवं 25.08.202 को प्रस्तुत की गयी। यहां यह भी उल्लेखनीय है कि उभयपक्ष प्रश्नगत परिवाद की सुनवाईयों के दौरान उपस्थित हुये तथा प्रार्थी द्वारा अवगत कराया गया कि प्रतिपक्षी द्वारा पारित आदेश दिनांक- 23.04.2020 का अनुपालन अभी तक नहीं किया गया है। तदोपरान्त प्रतिपक्षी को उक्त के सम्बन्ध में अपना लिखित पक्ष पीठ के समक्ष प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया जिसके अनुपालन में प्रतिपक्षी द्वारा अपना लिखित पक्ष दिनांक- 43.07.2024 पीठ के समक्ष प्रस्तुत किया गया जिसमें अंकित है कि प्रार्थी के पक्ष में उक्त इकाई का आवंटन दिनांक- 20.04.2043 को किया गया था। प्रतिपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रश्नगत Page 2

परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य लगभग 85 प्रतिशत पूर्ण कर लिया गया है एवं शेष कार्य 08 से 0 माह में पूर्ण कर लिया जायेगा तथा प्रार्थी को विलम्ब अवधि का ब्याज भी दिया जायेगा। प्रतिपक्षी का यह भी कथन है कि GOVERNMENT OF INDIA द्वारा दी गयी GUIDELINES के अनुसार प्रार्थी की इकाई का अधिपत्य t0 माह में प्रदान कर दिया जायेगा। प्रतिपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि कोविड- १9 की द्वितीय लहर आ जाने के कारण वह बिल्डिंग का कार्य समयानुसार पूर्ण करने में असफल रहे है। अतः प्रतिपक्षी द्वारा प्रश्नगत परिवाद को निरस्त किये जाने की प्रार्थना की गयी है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों एवं अभिलेखों के परिशीलन से स्पष्ट होता है कि प्रतिपक्षी द्वारा प्रार्थी की इकाई का अधिपत्य अभी तक प्रदान नहीं किया गया है। उक्त के सम्बन्ध में प्रतिपक्षी द्वारा अपने लिखित पक्ष दिनांक- 43.07.2024 में अंकित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य लगभग 85 प्रतिशत तक पूर्ण कर लिया गया तथा प्रार्थी की इकाई का अधिपत्य io माह में प्रदान कर दिया जायेगा, परन्तु प्रतिपक्षी द्वारा ऐसा कोई भी साक्ष्य पीठ के समक्ष नहीं प्रस्तुत किया गया है जिससे प्रतिपक्षी के उक्त तर्क को उचित ठहराया जा सके। सूच्य है कि परिवाद की अंतिम सुनवाई दिनांक- 25.08.202 के दौरान प्रार्थी द्वारा पारित आदेश दिनांक- 23.04.2020 का अनुपालन कराये जाने की प्रार्थना पर बल दिया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत कार्यवाई हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:-

40. (l) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the Page 3 adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोकतानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 में यह प्रावधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है, तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) नियम, 20I6 4 नियम-24 में अंकित है कि :- Page 4

24- For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) नियम, 2046 की नियम-24 में यह प्रावधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय Page 5

निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्‍्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल संपत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएँ स्थानीय नागरिक अदालत जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और wer से रहता है, या व्यापार पर किया जाता है, या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है भेजा जा सकता है। उक्त प्रावधानों को दृष्टिगत रखते हुए werd शिकायत में विलम्बित ब्याज के सम्बन्ध में वसूली प्रमाण पत्र जारी किया जाये। जहाँ तक विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक- 20.04.2020 का अनुपालन नहीं किया गया है, इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 में धारा-38 के अन्तर्गत कार्यवाई हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:- 38, () The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or Page 6

procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20I6 F धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान दिए गए हैं:- 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 एवं 63 में यह प्रावधान है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक, जो प्राधिकरण के fost आदेशों या निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहता है या उनका उल्लंघन करता है तो वह ऐसे प्रत्येक दिन के लिए जिसके दौरान ऐसा awa oo रहता है, ऐसी शास्ति के लिए, जो संचर्यी/रूप से, प्राधिकरण द्वारा यथा Page 7 अवधारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के 5 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित करने हेतु सचिव, रेरा, प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करने हेतु आवश्यक कार्यवाही करें ।

प्रतिपक्षी प्रार्थी की इकाई का अधिपत्य vat आदेश के अपलोड होने की तिथि से १0 माह में प्रदान करना सुनिश्चित करे। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत अधिपत्य हेतु विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु प्रमाण पत्र जारी करने हेतु कार्यवाही करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। / १ y] (१७० (भानु सिंह). सदस्य | उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :- / /2024 ह Page 8