ह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-5204844086 रवि वालिया बनाम - मैसर्स जे.के.जी. Eee प्राएलि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि अर्थदंड सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना IKG Palm Court Phase-I ¥ फ्लैट Ao बी-2,4404 बुक कराया था जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय समय पर किस्तों के आधार पर 57,50,000 /- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 0.(2.20I6 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा |-शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना 3 वर्ष से विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी कि परियोजना से बाहर आने तथा उसकी जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, बैंक पत्र, खाता विवरण, ऋण विवरण, चैक, आवंटन पत्र, फ्लैट के फोटो, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता का कहना है कि अनुबन्ध के अनुसार wha at तिथि 34.2.2045 है किन्तु अनुबन्ध में फ्लैट की पूर्णता की तिथि नहीं दी गई है एवं मौखिक रूप से जून 20:8 बतायी गई | रेरा में प्रथण चरण परियोजना की पूर्णता क़ी तिथि जून 208 दी गयी है, परन्तु वित्तीय संकट एवं रियल स्टेट मार्केट में नकारात्मक परिदृश्य होने के कारण कब्जा re 2 जून 20:8 तक नहीं दे पाया गया। अब जून 20I9 तक फ्लैट को पूर्ण कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के tre प्लॉन के अनुसार tre नहीं किया गया। उनके द्वारा विपक्षी पर दबाव बनाया गया है कि बैंक ऋण के ई.एम.आई का भुगतान करें, और वह कब्जे के उपरान्त ब्याज सहित दे देगें जिसके कम में विपक्षी द्वारा बैंक ई-एम.आई की धनराशि रूपये 8,55,206,//- का भुगतान एकांउट पेई चैक के माध्यम से किया गया। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट की छायाप्रति (फोटो) दाखिल की गयी। साथ ही कब्जे की तिथि की पुष्टि में एक शपथ पत्र भी दाखिल किया गया। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित है कि विपक्षी की परियोजना में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट बुक करायी गयी किन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना की पूर्णता की तिथि अनुबन्ध में नहीं दी गयी है जिससे विदित हो कि वह कब तक कब्जा दे देगें। विपक्षी द्वारा कहा गया कि परियोजना वित्तीय संकट और रियल स्टेट मार्केट में नकारात्मक परिदृश्य होने के कारण विलम्बित हुई। पीठ के समक्ष दिनांक 020520I9 को सुनवाई के दौरान शपथ पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि जून 209 तक कब्जा दे देगें और ओ.सी के लिए आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :-

4... क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2... क्‍या शिकायतकर्ता जमा धनराशि वापस पाने का अधिकारी है? 3, क्‍या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु tio 4 बिन्दु सं) । इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना वित्तीय संकट और रियल स्टेट मार्केट में नकारात्मक परिदृश्य होने के कारण विलम्बित हुई। किन्तु विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही किसी फोर्स मैज्योर की बाबत कोई i Cy साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नही किया गया है, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नही है। तदनुसार बिन्दु सं० 4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी rer 0.:2206 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि वह परियोजना के फेज-4 के आवंटियों को जून 20I9 व फेज-2 के आवंटियों को दिसम्बर 20:9 तक कब्जा दे देगा। विपक्षी द्वारा अपने इस कथन के समर्थन में कम्पनी के अधिकृत हस्ताक्षरित मनीष गोयल का दाखिल शपथपत्र vera किया गया है। शपथ पत्र के अनुसार wos, जिसमें शिकायतकर्ता की इकाई है, जून 20I9 को कब्जा दे देगें। यह देखते हुए कि Witte में कोई कब्जा देने की तिथि का उल्लेख नहीं किया गया है, व मौखिक रूप से बिल्डर द्वारा जून 208 की तिथि बताई गई। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (4) F प्राविधान है कि :- Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promater, interest for every month of x delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख @ | इसी प्रकार धारा 32 4 रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh ea deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल Raced सबअरबन wife. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें tr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “"]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under ८)» 5

RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit, accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." X

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा wat went में Tard “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “oda लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित germ डेट“ के विषय में “कन्सेन्सस्‌“” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तदनुसार बिन्दु सं० 2 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 0.2.20I6 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से कहा गया कि जून 2049 तक कब्जा दे देगा। विपक्षी की ओर से यह भी कथन किया गया है कि दिनांक 0:.:2.20:6 की तिथि शिकायतकर्ता द्वारा गलत दी गयी है, ऐसा कोई अभिकथन विपक्षी की ओर से नही .किया गया है किन्तु मौखिक रूप से पूर्णता के बारे में जून 20i8 बतायी गई। पत्रावली पर उपलब्ध अनुबन्ध के अवलोकन से विदित है कि उक्त अनुबन्ध में परियोजना की पूर्णता की तिथि बाबत कोई तिथि अंकित नहीं की गयी है, किन्तु इससे यह नहीं माना जा सकता कि विपक्षी स्वेच्छानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा देगा और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 20॥7 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-:

Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. . उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ पर समस्त परिस्थितियों को देखते हुए एक “रीज़नेबल” अवधि का आंकलन किया जा सकता है। यदि स्वयं बिल्डर द्वारा मौखिक रूप से जून 2048 की तिथि बतायी गयी (जो फेज-4 के पूर्णता के लिए रेरा में भी दी गयी अवधि है) तो विलम्ब की गणना दिनांक 02.07.20I8 से किया जाना उचित होगा। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 27.07.2045 को निष्पादित किया गया। निश्चय ही परियोजना कुछ विलम्बित है और विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता को ब्याज दिलाया जाना उचित प्रतीत होता है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स waar प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व da के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपफक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के Bk विलंब की अवधि में 3 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता विलम्ब के लिए धनराशि पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस ब्याज दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से ब्याज देने का प्राविधान है [धारा 2(28) 0)] इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में tr के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% ~ unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oliii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को mci प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक ब्याज की अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. from aa शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु सं० 3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्‍तानुसार बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता आवंटियों को ओ. सी. / सी.सी.सहित 30.6.2049 तक यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। 2 -विपक्षी, शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड के साथ दिनांक 04.07.2048 से ओ. सी/सी.सी.तक McLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे| साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम EX i0 भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। विपक्षी दिनांक 30.06.20I9 तक शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2049 के पश्चात दो किश्तों में MciR+ प्रतिशत की वार्षिक दर से अदा करना सुनिश्चित we) प्रथम किश्त 30.06.2049 के पश्चात्‌ 60 दिन के अन्दर और शेष धनराशि आदेश के ॥ वर्ष के अन्दर अथवा यूनिट के पुर्न विकय होने पर जो भी पहले हो की तिथि तक अदा करें | यदि इस यूनिट पर बैंक ऋण लिया गया हो तो पहले भुगतान बैंक को किया जाये और शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस की जाये। इस आदेश का versa उ0फप्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (राजीव कुमार)... (अध्यक्ष) wor भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

ह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-5204844086 रवि वालिया बनाम - मैसर्स जे.के.जी. Eee प्राएलि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि अर्थदंड सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना IKG Palm Court Phase-I ¥ फ्लैट Ao बी-2,4404 बुक कराया था जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय समय पर किस्तों के आधार पर 57,50,000 /- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 0.(2.20I6 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा |-शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना 3 वर्ष से विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी कि परियोजना से बाहर आने तथा उसकी जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, बैंक पत्र, खाता विवरण, ऋण विवरण, चैक, आवंटन पत्र, फ्लैट के फोटो, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता का कहना है कि अनुबन्ध के अनुसार wha at तिथि 34.2.2045 है किन्तु अनुबन्ध में फ्लैट की पूर्णता की तिथि नहीं दी गई है एवं मौखिक रूप से जून 20:8 बतायी गई | रेरा में प्रथण चरण परियोजना की पूर्णता क़ी तिथि जून 208 दी गयी है, परन्तु वित्तीय संकट एवं रियल स्टेट मार्केट में नकारात्मक परिदृश्य होने के कारण कब्जा re 2 जून 20:8 तक नहीं दे पाया गया। अब जून 20I9 तक फ्लैट को पूर्ण कर लिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के tre प्लॉन के अनुसार tre नहीं किया गया। उनके द्वारा विपक्षी पर दबाव बनाया गया है कि बैंक ऋण के ई.एम.आई का भुगतान करें, और वह कब्जे के उपरान्त ब्याज सहित दे देगें जिसके कम में विपक्षी द्वारा बैंक ई-एम.आई की धनराशि रूपये 8,55,206,//- का भुगतान एकांउट पेई चैक के माध्यम से किया गया। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट की छायाप्रति (फोटो) दाखिल की गयी। साथ ही कब्जे की तिथि की पुष्टि में एक शपथ पत्र भी दाखिल किया गया। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित है कि विपक्षी की परियोजना में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट बुक करायी गयी किन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना की पूर्णता की तिथि अनुबन्ध में नहीं दी गयी है जिससे विदित हो कि वह कब तक कब्जा दे देगें। विपक्षी द्वारा कहा गया कि परियोजना वित्तीय संकट और रियल स्टेट मार्केट में नकारात्मक परिदृश्य होने के कारण विलम्बित हुई। पीठ के समक्ष दिनांक 020520I9 को सुनवाई के दौरान शपथ पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि जून 209 तक कब्जा दे देगें और ओ.सी के लिए आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :-

4... क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2... क्‍या शिकायतकर्ता जमा धनराशि वापस पाने का अधिकारी है? 3, क्‍या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु tio 4 बिन्दु सं) । इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना वित्तीय संकट और रियल स्टेट मार्केट में नकारात्मक परिदृश्य होने के कारण विलम्बित हुई। किन्तु विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही किसी फोर्स मैज्योर की बाबत कोई i Cy साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नही किया गया है, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नही है। तदनुसार बिन्दु सं० 4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी rer 0.:2206 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि वह परियोजना के फेज-4 के आवंटियों को जून 20I9 व फेज-2 के आवंटियों को दिसम्बर 20:9 तक कब्जा दे देगा। विपक्षी द्वारा अपने इस कथन के समर्थन में कम्पनी के अधिकृत हस्ताक्षरित मनीष गोयल का दाखिल शपथपत्र vera किया गया है। शपथ पत्र के अनुसार wos, जिसमें शिकायतकर्ता की इकाई है, जून 20I9 को कब्जा दे देगें। यह देखते हुए कि Witte में कोई कब्जा देने की तिथि का उल्लेख नहीं किया गया है, व मौखिक रूप से बिल्डर द्वारा जून 208 की तिथि बताई गई। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (4) F प्राविधान है कि :- Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promater, interest for every month of x delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख @ | इसी प्रकार धारा 32 4 रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh ea deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल Raced सबअरबन wife. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें tr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “"]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under ८)» 5

RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit, accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." X

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा wat went में Tard “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “oda लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित germ डेट“ के विषय में “कन्सेन्सस्‌“” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तदनुसार बिन्दु सं० 2 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 0.2.20I6 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से कहा गया कि जून 2049 तक कब्जा दे देगा। विपक्षी की ओर से यह भी कथन किया गया है कि दिनांक 0:.:2.20:6 की तिथि शिकायतकर्ता द्वारा गलत दी गयी है, ऐसा कोई अभिकथन विपक्षी की ओर से नही .किया गया है किन्तु मौखिक रूप से पूर्णता के बारे में जून 20i8 बतायी गई। पत्रावली पर उपलब्ध अनुबन्ध के अवलोकन से विदित है कि उक्त अनुबन्ध में परियोजना की पूर्णता की तिथि बाबत कोई तिथि अंकित नहीं की गयी है, किन्तु इससे यह नहीं माना जा सकता कि विपक्षी स्वेच्छानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा देगा और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 20॥7 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-:

Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. . उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ पर समस्त परिस्थितियों को देखते हुए एक “रीज़नेबल” अवधि का आंकलन किया जा सकता है। यदि स्वयं बिल्डर द्वारा मौखिक रूप से जून 2048 की तिथि बतायी गयी (जो फेज-4 के पूर्णता के लिए रेरा में भी दी गयी अवधि है) तो विलम्ब की गणना दिनांक 02.07.20I8 से किया जाना उचित होगा। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 27.07.2045 को निष्पादित किया गया। निश्चय ही परियोजना कुछ विलम्बित है और विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता को ब्याज दिलाया जाना उचित प्रतीत होता है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स waar प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व da के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपफक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के Bk विलंब की अवधि में 3 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता विलम्ब के लिए धनराशि पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस ब्याज दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से ब्याज देने का प्राविधान है [धारा 2(28) 0)] इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में tr के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% ~ unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oliii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को mci प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक ब्याज की अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. from aa शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु सं० 3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्‍तानुसार बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता आवंटियों को ओ. सी. / सी.सी.सहित 30.6.2049 तक यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। 2 -विपक्षी, शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड के साथ दिनांक 04.07.2048 से ओ. सी/सी.सी.तक McLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे| साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम EX i0 भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। विपक्षी दिनांक 30.06.20I9 तक शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2049 के पश्चात दो किश्तों में MciR+ प्रतिशत की वार्षिक दर से अदा करना सुनिश्चित we) प्रथम किश्त 30.06.2049 के पश्चात्‌ 60 दिन के अन्दर और शेष धनराशि आदेश के ॥ वर्ष के अन्दर अथवा यूनिट के पुर्न विकय होने पर जो भी पहले हो की तिथि तक अदा करें | यदि इस यूनिट पर बैंक ऋण लिया गया हो तो पहले भुगतान बैंक को किया जाये और शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस की जाये। इस आदेश का versa उ0फप्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (राजीव कुमार)... (अध्यक्ष) wor भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण