U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-II Proceedings under Section 63 Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No. 320932775 Madan Lal Versus G.S. Promoters [?] This file has been presented for action under Section 63 of the Act and other relevant provisions, for violation of an order passed earlier. In the complainant's complaint, the Bench had passed the following orders on 06.09.2049: 4. The opposite party is directed to ensure that it gives possession with OC/CC to the complainants within 60 days from the date of upload of this order, after receiving any amount due and outstanding, and to ensure registration after receiving the [?] fee as per rules. The opposite party shall pay the complainants interest on the amount, with grace period, as payable according to the agreement before the coming of RERA, and after the coming of RERA at the MCLR+! per cent interest rate fixed by the State Bank of India. It is also clarified that this interest amount will be adjusted in the final payment amount. If the interest amount is more than the amount due, it shall be returned to the complainants as per rules. If any amount is due from the buyers to the builder, the builder shall take interest only at the annual interest rate of MCLR+! per cent, in accordance with the provisions of Section 2 (29)0).

4... The opposite party shall adjust the EMI amounts deposited by the complainants during construction into the amount of the final payment. 5. A copy of this order shall be kept on the related files, and the amount and interest in each case shall be calculated according to the principle laid down in this order. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006 and other relevant provisions. Upload the order on the portal. If the opposite party does not comply with this order, the complainant shall have the right to get the order enforced through the RERA Authority. On 49.42.2049, the complainant informed by an application that the promoter/opposite party had not complied with the order dated 06.09.209. In this connection, the opposite party was served a notice dated 04.04.2020 through letter No. 3069/RERA/Anu. Notice/2079-20, informing it to ensure that a compliance report was furnished by 46.04.2020. However, the opposite party did not furnish any compliance report. The opposite party was again issued a show-cause notice dated 03.02.2020 (letter No. 3693/UP.RERA/20:9-20), informing it that it must definitely furnish a compliance report of the order dated 06.09.20i9 by 20.02.2020. However, the opposite party did not furnish any compliance report. The file was presented for hearing under Section 63 on 02.06.2022, on which date both parties appeared.

At the hearing on 02.06.2022, the complainant informed that the order passed earlier by the RERA Bench has still not been complied with by the opposite party. It was also said that the opposite party has not yet completed all the amenities of the flat. Therefore the complainant requested that all the amenities of the flat be completed and that possession be given with interest for the delayed period. The opposite party argued that it has obtained all four No Objection Certificates relating to the project, and that the complainant may settle the account and take possession. In this regard, Section 40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 provides as follows:

40. (1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

As per the above, Section 40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 provides that if a promoter, an allottee or a real estate agent fails to pay any interest, penalty or compensation imposed on him by the adjudicating officer, the Regulatory Authority or the Appellate Authority under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter, allottee or real estate agent in the manner prescribed, as arrears of land revenue. Where any adjudicating officer, Regulatory Authority or Appellate Tribunal issues any order or directs any person to do, or refrain from doing, any act which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, and that person fails to comply, the order or direction shall be enforced in the manner prescribed. Similarly, Rule 24 of the Real Estate (Regulation and Development) Rules, 2046 provides as follows:

24. For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

As per the above, Rule 24 of the Real Estate (Regulation and Development) Rules, 2046 provides that for the purpose of sub-section (2) of Section 40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006, where the parties do not comply with an order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, the matter may be sent by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal to the principal civil court for executing such order, either within the local limits in which the real estate project is situated, or in the principal civil court within the local limits in which the person against whom the order is issued actually and voluntarily resides, carries on business, or personally works for gain. Under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the following provision is made: 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.

As stated above, under Sections 38 and 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, if any promoter fails to comply with, or contravenes, any orders or directions of the Authority, he shall be liable, for every day during which such default continues, to a penalty which may cumulatively extend up to 5 per cent of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. Keeping in view the above provisions, in respect of the complaint in question, a recovery certificate for interest for the delayed period is to be issued under Section 40. Order Nos. 4 and 2 of the order dated 06.09.209 passed by the RERA Authority Bench have not been complied with by the opposite party. Therefore, a recovery certificate is to be issued for interest for the delayed period at the rate of MCLR+ per cent per annum on the amount deposited by the complainant, for the period from the date of upload of the order on the portal, o9.09.20i9, plus 60 days, i.e. from 24.0.2049 to 34.07.2022. The Secretary, RERA, is directed to take action under Section 40 to issue a recovery certificate for interest for the delayed period at the rate of [?]+2 per cent per annum on the amount deposited by the complainant, for the period from 24.40.2049 to 34.07.2022.

The opposite party is also directed that if, within 4 months from the date of upload of the order on the portal, which is the time limit for issuing the recovery certificate for interest for the delayed period, it does not give the complainant possession of its unit and does not file a compliance report in the implementation cell of the RERA Authority, the file shall then be placed before the Authority for further action under Section 63. Date: 03 / 08 / 2022 (Kalpana Mishra) (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ कार्यवाही अन्तर्गत धारा-63 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या —320932775 मदन लाल बनाम जी.एस. प्रमोटर्स sto feito यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्रवाई किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा दिनांक 06.09.2049 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आदेश अपलोड होने से 60 दिन के अन्दर, यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार KT शुल्क प्राप्त कर पंजीकरण कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्तागण को ग्रेस पीरियड के साथ धनराशि का ब्याज रेरा आने के पूर्व अनुबन्ध के अनुसार देय होगा एवं रेरा आने के उपरांत स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर देय होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जाये। यदि बायर्स की ओर से कोई धनराशि बिल्डर को देय रहती है तो धारा 2 (29)0) के प्राविधानों के अनुरूप बिल्डर MCLR+! प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले। “का 4... विपक्षी, शिकायतकर्तागण द्वारा दौरान निर्माण जमा की जाने वाली ई.एम.आई. की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये।

5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाये | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। दिनांक 49.42.2049 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर / विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 06.09.209 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक 04.04.2020 को पत्रांक संख्या-3069 / रेरा / अनु0नोटिस / 2079-20 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे दिनांक 46.04.2020 तक अनुपालन आख्या उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। विपक्षी को पुनः दिनांक 03.02.2020 को कारण दर्शाओ नोटिस (पत्रांक संख्या-3693 #यूपी.रेरा / 20:9-20) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक 06.09.20i9 की अनुपालन आख्या दिनांक 20.02.2020 तक निश्चित रूप से उपलब्ध कराएं, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 02.06.2022 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए।

दिनांक 02.06.2022 को सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि रेरा की पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अभी तक अनुपालन नहीं किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर \e विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया कि उनके द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और शिकायतकर्ता अकाउंट सेटल कर कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-40 के अन्तर्गत निम्न प्राविधान है :-

40. () Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोकतानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-40 में यह प्राविधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियम, 2046 में नियम-24 में अंकित है कि :-

24- For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the 3 ae adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के नियम-24 में यह प्राविधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्‍्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए, जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल सम्पत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएं स्थानीय नागरिक अदालत, जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है, जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और स्वेच्छा से रहता है या व्यापार पर किया जाता है या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है, भेजा जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 4 धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान दिए गए हैं :- 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 एवं 63 में यह प्रावधान है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक, जो प्राधिकरण के foes आदेशों या निर्देशों का ऋण

अनुपालन करने में असफल रहता है या उनका उल्लंघन करता है, तो वह ऐसे प्रत्येक दिन के लिए, जिसके दौरान ऐसा व्यतिक्रम जारी रहता है, ऐसी शास्ति के लिए, जो संचयी रूप से, प्राधिकरण द्वारा यथा अवधारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के 5 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा। उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में धारा-40 के अन्तर्गत विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने का प्राविधान है। रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 06.09.209 को पारित आदेश के क्रम संख्या 4 व 2 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। अतः आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि o9.09.20i9 से 60 दिन अर्थात दिनांक 24.0.2049 से दिनांक 34.07.2022 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किया जाए। सचिव, रेरा धारा-40 के अन्तर्गत दिनांक 24.40.2049 से दिनांक 34.07.2022 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर '/टा.२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने की कार्यवाही करना सुनिश्चित करें| विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने की समयावधि अर्थात आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 4 माह के अन्दर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराकर अनुपालन आख्या रेरा प्राधिकरण के क्रियानव्यन प्रकोष्ठ में दाखिल नहीं की जाती है, तो ऐसी स्थिति में पत्रावली को धारा-63 की अग्रिम कार्यवाही हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। दिनांक:-- 03 / 08 / 2022

es कल्पना मिश्री पर al (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण