Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-II Proceedings under Section 63 Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: 320932738 Urvashi Gupta v. G.S. Promoters Pvt. Ltd. This file has been placed for action under Section 63 of the Act and other relevant provisions, for violation of an earlier order. On the complainant's complaint, the Bench passed the following orders on 06.09.2049: The opposite party is directed to give the complainants possession, along with OC/CC, within 60 days of the order being uploaded, after receiving any amount that is due and outstanding, and to ensure that registration is completed after receiving the [?] charges as per the rules. The opposite party: interest on the amount for the [?] period of the complainants shall be payable as per the agreement before RERA came into force, and after RERA came into force, interest shall be payable at the MCLR+[?] per cent per annum rate fixed by the State Bank of India. It is also clarified that this interest amount shall be adjusted against the final payment amount. If the interest amount is more than the amount payable, it shall be returned to the complainants as per the rules. If any amount is payable by the buyers to the builder, the builder shall take interest only at MCLR+I per cent per annum, in accordance with the provisions of Section 2 (28)0).

4. The opposite party shall adjust the EMI amounts deposited by the complainants during construction against the final payment amount. 5. A copy of this order shall be placed on each relevant file, and the amount and interest shall be calculated in each case in accordance with the principles laid down in this order. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 and other relevant provisions. The order is to be uploaded on the portal. If the opposite party does not comply with this order, the complainants shall have the right to get their order implemented through the RERA Authority. On 49.42.2049 the complainant filed an application stating that the promoter/opposite party had not complied with the order dated 06.09.2049. Accordingly, a notice was issued to the opposite party on 04.04.2020 through letter No. 3070/RERA/reminder notice/2049-20, informing it to furnish a compliance report by 76.04.2020. The opposite party did not furnish any compliance report. The opposite party was again issued a show-cause notice on 06.02.2020 (letter No. 3596/RERA/20i9-20), informing it that it must definitely furnish the compliance report for the order dated 06.09.20i9 by 20.02.2020. The opposite party did not furnish any compliance report. The file was placed for hearing under Section 63 on 02.06.2022, at which both parties appeared.

At the hearing on 02.06.2022, the complainant informed the Bench that the opposite party has still not complied with the earlier order passed by the RERA Bench. It was also said that the opposite party has not yet completed all the amenities of the flat. The complainant has therefore requested that the amenities of the flat be completed and possession be given together with interest for the delayed period. The opposite party argued that it has obtained all four No Objection Certificates relating to the project, and that the complainants can settle their account and take possession. In this regard, Section 40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 provides as follows:

> 40. (1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed, as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced in such manner as may be prescribed. As stated above, Section 40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 provides that if a promoter, an allottee or a real estate agent fails to pay any interest, penalty or compensation imposed by the adjudicating officer, the Regulatory Authority or the Appellate Authority under the Act or the rules and regulations made under it, the amount is recoverable from such promoter, allottee or real estate agent as an arrears of land revenue, in the manner prescribed. Similarly, Rule 24 of the Real Estate (Regulation and Development) Rules, 2046 provides:

> 24. For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein. It shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, to send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

As stated above, Rule 24 under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 provides that, for the purpose of sub-section (2) of Section 40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, where a party does not comply with an order passed by the adjudicating officer, the regulatory authority or the Appellate Tribunal, the matter may be sent by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal to the principal civil court for execution of the order, either within the local limits where the real estate project is located, or within the local limits where the person against whom the order is issued actually and voluntarily resides, carries on business, or personally works for gain. In the same sequence, Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006 provides: > 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.

As stated above, Sections 38 and 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 provide that if any promoter fails to comply with, or contravenes, any orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for each day during which such default continues, which may cumulatively extend up to 5 per cent of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. In view of these provisions, a recovery certificate for interest on the delayed period under Section 40 may be issued in respect of the present complaint. The opposite party has not complied with serial numbers 4 and 2 of the order of the RERA Authority Bench dated 06.09.2049. Accordingly, a recovery certificate shall be issued for interest on the delayed period, at the rate of MCLR+[?] per cent per annum on the amount deposited by the complainant, for 60 days from the date of upload of the order on the portal, 09.09.2049, that is, from 24.:020i9 to 34.07.2022. The Secretary, RERA, is directed to take action under Section 40 to issue a recovery certificate for interest on the delayed period, at the rate of MCLR+[?] per cent per annum on the amount deposited by the complainant, for the period from 24.40.2049 to 34.07.2022.

The opposite party is further directed that if, within 4 months from the date of upload of the order on the portal, that is, within the period for issue of the recovery certificate for interest on the delayed period, it does not give the complainant possession of its unit and file a compliance report with the Implementation Cell of the RERA Authority, the file shall be placed before the Authority for further action under Section 63. Date: 03/08/2022 Kalpana Mishra (Member) Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ कार्यवाही अन्तर्गत धारा-63 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या :—320932738 उर्वशी गुप्ता बनाम जी.एस. प्रमोटर्स प्रा0 लि0 यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्रवाई किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा दिनांक 06.09.2049 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- i विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आदेश अपलोड होने से 60 दिन के अन्दर, यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार KI शुल्क प्राप्त कर पंजीकरण कराना सुनिश्चित करें | विपक्षी, शिकायतकर्तागण at ta पीरियड के साथ धनराशि का ब्याज रेरा आने के पूर्व अनुबन्ध के अनुसार देय होगा एवं WW आने के उपरांत स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर देय होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जाये। यदि बायर्स की ओर से कोई धनराशि बिल्डर को देय रहती है तो धारा 2 (28)0) के प्राविधानों के अनुरूप बिल्डर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले। ई 4... विपक्षी, शिकायतकर्तागण द्वारा दौरान निर्माण जमा की जाने वाली ई.एम.आई. की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये।

5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाये। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। दिनांक 49.42.2049 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर /विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 06.09.2049 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक 04.04.2020 को पत्रांक संख्या-3070 / रेरा / अनु0नोटिस / 2049-20 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे दिनांक 76.04.2020 तक अनुपालन आख्या उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। विपक्षी को पुनः दिनांक 06.02.2020 को कारण दर्शाओ नोटिस (पत्रांक संख्या-3596 / FART /20i9-20) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक 06.09.20i9 की अनुपालन आख्या दिनांक 20.02.2020 तक निश्चित रूप से उपलब्ध कराएं, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 02.06.2022 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए।

दिनांक 02.06.2022 को सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि रेरा की पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अभी तक अनुपालन नहीं किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर जी, विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया कि उनके द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और शिकायतकर्ता अकाउंट सेटल कर कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत निम्न प्राविधान है :-

40. (l) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोकतानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 की धारा-40 में यह प्राविधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियम, 2046 में नियम-24 में अंकित है कि —

24- For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the पी

adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के नियम-24 में यह प्राविधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए, जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल सम्पत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएं स्थानीय नागरिक अदालत, जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है, जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और स्वेच्छा से रहता है या व्यापार पर किया जाता है या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है, भेजा जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 में धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान दिए गए हैं :- 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up

to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. SITTER भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38 एवं 63 में यह प्रावधान है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक, जो प्राधिकरण के किन्हीं आदेशों या निर्देशों का ्न्ध्ट अनुपालन करने में असफल रहता है या उनका उल्लंघन करता है, तो वह ऐसे प्रत्येक दिन के लिए, जिसके दौरान ऐसा व्यतिक्रम जारी रहता है, ऐसी शास्ति के लिए, जो संचयी रूप से, प्राधिकरण द्वारा यथा अवधघारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के 5 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा। उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में धारा-40 के अन्तर्गत विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने का प्राविधान है। रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 06.09.2049 को पारित आदेश के क्रम संख्या 4 व 2 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। अतः आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि 09.09.2049 से 60 दिन अर्थात दिनांक 24.:020i9 से दिनांक 34.07.2022 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किया जाए। सचिव, रेरा धारा-40 के अन्तर्गत दिनांक 24.40.2049 से दिनांक 34.07.2022 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने की कार्यवाही करना सुनिश्चित करें।

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने की समयावधि अर्थात आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 4 माह के अन्दर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराकर अनुपालन आख्थया रेरा प्राधिकरण के क्रियानव्यन प्रकोष्ठ में दाखिल नहीं की जाती है, तो ऐसी स्थिति में पत्रावली को धारा-63 की अग्रिम कार्यवाही हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। दिनांक:- 03 /08 / 2022 We कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण