Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04 Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No. 320488454 Pradeep Chandra Pandey v. G.S. Promoters Trofeo Order 02.04.2049 The present complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession, penalty for delay, and interest on the amount deposited. Briefly, the complainant's case is that the complainant booked Flat No. ASPIRE/40l in the opposite party's project SIKKA KARMIC GREENS and paid Rs. 54,66,809/- in instalments from time to time. The opposite party was to give possession of the unit to the complainant by 04.09.204, but was unable to give possession within the period fixed in the agreement. The complainant further states that the agreement was executed on 20.03.2043, under which possession was to be given after excavation of the project, with a grace period of 3 years and 6 months. The opposite party is making illegal demands for delay interest, penalty and power backup charges. The complainant has therefore sought possession, penalty for delay and interest against the opposite party. The complaint has been filed under Section 34 of the U.P. Real Estate Regulatory Authority Act. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the offer of possession, fit-out, the flat allotment agreement, the offer of possession, the cheque, the bank account details, the receipts for the amount deposited, and emails.

In its written reply, the opposite party stated that the complainant booked Flat No. 404 in Tower ASPIRE of the SIKKA KARMIC GREENS project, having a total area of 4400 sq ft, and that the agreement between the parties was executed on 02.0320:3. The unit was to be delivered 36 months after commencement of construction, plus a 6-month grace period, and the offer of possession for fit-out dated 22.07.20I7 has been sent. The complainant did not make payments on time, and according to the opposite party it is therefore not entitled to any benefit under clause 26 of the agreement. In support of its statement, the opposite party has enclosed photocopies of the flat allotment agreement, the offer of possession, and the fit-out offer dated 24.07.207. Both parties were heard and the record was perused. It is undisputed that the complainant booked a unit in the opposite party's project and that the opposite party was unable to give possession of the unit within the contracted period. The opposite party says that the complainant did not pay on time, and that the offer of possession and fit-out dated 24.07.20:7 has been sent. In view of the complainant's complaint, the following points arise for consideration: 4. Whether the complainant is to be awarded interest for the delayed period? 2. Whether the opposite party is demanding additional amounts for power backup and other unjustified demands? Point No. 4

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत सं0- 320488454 प्रदीप चन्द्र पांडेय बनाम जी.एस.प्रोमोटर्स Trofeo आदेश 02.04.2049 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा कब्जा, विलम्ब के लिए अर्थदंड, एवं ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARMIC GREENS में एक फ्लैट WO ASPIRE/40l बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय समय पर किश्तों के आधार पर 54,66,809//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 04.09.204 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि अनुबन्ध दिनांक 20.03.2043 को निष्पादित किया गया जिसके अनुसार 3 वर्ष एवं 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ परियोजना के खुदाई के उपरान्त देना था। विपक्षी द्वारा अवैध विलम्ब ब्याज अर्थदंड एवं पावर बैकअप, अनुचित मांग की जा रही है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा कब्जा, विलम्ब के लिए अर्थदंड, एवं ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की wie, ऑफर ऑफ पजेशन फिट आउट, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध, ऑफर ऑफ पजेशन, चैक की छायाप्रति, खाता का विवरण, ई-मेल की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा SIKKA KARMIC GREENS परियोजना के टॉवर ASPIRE में है 2 फ्लैट Ho 404 बुक कराया गया जिसका कूल क्षेत्रफल 4400 वर्गफुट है एवं पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध का निष्पादन दिनांक 02.0320:3 को किया गया। यूनिट को पूर्ण करने के लिए निर्माण शुरू होने से 36 माह एवं 6 माह ग्रेस पीरियड के उपरान्त दिया जाना था और ऑफर ऑफ deer फार फिट आउट दिनांक 22.07.20I7 को भेजा जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी अनुबन्ध के प्रस्तर 26 का कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध, ऑफर ऑफ पोजेशन, फार फिट आउट दिनांक 24.07.207 की छायाप्रतियां सलग्न की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित तथ्य है कि विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी और विपक्षी उसे अनुबंधित अवधि में यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ रहा है जिस पर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया है एवं ऑफर ऑफ पोजेशन or फिट आउट दिनांक 24.07.20:7 को भेजा जा चुका है शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है 4. an शिकायतकर्ता को विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? 2. क्या विपक्षी द्वारा पावर बैकअप के लिए अतिरिक्त धनराशि एवं अन्य अनुचित मांग की जा रही है? निस्तारण बिन्दु सं0 4

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 07.09.20i4 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण शीघ्र कब्जा, विलंब के लिए अर्थदण्ड जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि यूनिट को निर्माण परियोजना शुरू होने से 36 माह और 6 माह अनुग्रह अवधि के उपरान्त कब्जा देना था जिसके अनुसार कब्जे की तिथि जून 20:7 है। ऑफर ऑफ पोजेशन wR फिट आउट दिनांक 27.07.20I7 को भेजा जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध के अनुसार समय से भुगतान नहीं किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि अनुबंध के प्रस्तर 26 में फ्लैट को पूर्ण करना 36 माह एवं 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ परियोजना के खुदाई के उपरान्त पूर्ण करना था। पत्रावली पर परियोजना की खुदाई की तिथि नहीं दी गई है ऐसे में रेशा की वेबासईट पर दी गयी परियोजना की शुरू होने की तिथि दिनांक 04.09.2044 मानी जाएगी। जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 04.03.205 तक दी जानी थी। — on ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को 0.03.20i5 से शिकायतकर्ता को ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त धनराशि अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। सिम इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: See

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wee ofiii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहा तक किस अवधि तक ब्याज दिलाए जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु Ho 4 निस्तारित किया जाता है। बिन्दु संख्या 2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा पावर बैकअप के लिए अतिरिक्‍त धनराशि एवं अन्य अनुचित मांग की जा रही है। इस संबंध में स्पष्ट करना है कि विपक्षी अनुबंध के अनुसार ही शिकायतकर्ता से दय धनराशि प्राप्त करे यदि अनुबंध में पावर बैकअप का कोई उल्लेख नहीं है तो शिकायतकर्ता की सहमति के अनुसार कार्यवाही करे। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 34.04.2049 को पीठ में सुनवाई के दौरान अवगत कराया गया कि विपक्षी जबरन एक किलो वाट से 5 किलो वाट का कनेक्शन दे रहा है और अन्य मदों में अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। ऐसे में विपक्षी नियमानुसार बिजली कनेक्शन साक्ष्य सहित उपलब्ध कराना सुनिश्चित करे और यदि अन्य मदों में अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है तो अनुपातिक रूप से साक्ष्य सहित प्राप्त कर सकते हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। फट 6 शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आदेश अपलोड होने से 45 दिन के अन्दर ओ.सी.,/सी.सी.सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को 0.03.205 से 30.4.20i6 तक अनुबंध के अनुसार 5 रूपये प्रति वर्ग फुट व दिनांक 4.5.2046 से ओ.सी.//सी.सी. सहित माग पत्र जारी करने की तिथि तक, MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये।

इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ८3909 (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04 Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No. 320488454 Pradeep Chandra Pandey v. G.S. Promoters Trofeo Order 02.04.2049 The present complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession, penalty for delay, and interest on the amount deposited. Briefly, the complainant's case is that the complainant booked Flat No. ASPIRE/40l in the opposite party's project SIKKA KARMIC GREENS and paid Rs. 54,66,809/- in instalments from time to time. The opposite party was to give possession of the unit to the complainant by 04.09.204, but was unable to give possession within the period fixed in the agreement. The complainant further states that the agreement was executed on 20.03.2043, under which possession was to be given after excavation of the project, with a grace period of 3 years and 6 months. The opposite party is making illegal demands for delay interest, penalty and power backup charges. The complainant has therefore sought possession, penalty for delay and interest against the opposite party. The complaint has been filed under Section 34 of the U.P. Real Estate Regulatory Authority Act. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the offer of possession, fit-out, the flat allotment agreement, the offer of possession, the cheque, the bank account details, the receipts for the amount deposited, and emails.

In its written reply, the opposite party stated that the complainant booked Flat No. 404 in Tower ASPIRE of the SIKKA KARMIC GREENS project, having a total area of 4400 sq ft, and that the agreement between the parties was executed on 02.0320:3. The unit was to be delivered 36 months after commencement of construction, plus a 6-month grace period, and the offer of possession for fit-out dated 22.07.20I7 has been sent. The complainant did not make payments on time, and according to the opposite party it is therefore not entitled to any benefit under clause 26 of the agreement. In support of its statement, the opposite party has enclosed photocopies of the flat allotment agreement, the offer of possession, and the fit-out offer dated 24.07.207. Both parties were heard and the record was perused. It is undisputed that the complainant booked a unit in the opposite party's project and that the opposite party was unable to give possession of the unit within the contracted period. The opposite party says that the complainant did not pay on time, and that the offer of possession and fit-out dated 24.07.20:7 has been sent. In view of the complainant's complaint, the following points arise for consideration: 4. Whether the complainant is to be awarded interest for the delayed period? 2. Whether the opposite party is demanding additional amounts for power backup and other unjustified demands? Point No. 4

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत सं0- 320488454 प्रदीप चन्द्र पांडेय बनाम जी.एस.प्रोमोटर्स Trofeo आदेश 02.04.2049 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा कब्जा, विलम्ब के लिए अर्थदंड, एवं ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARMIC GREENS में एक फ्लैट WO ASPIRE/40l बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय समय पर किश्तों के आधार पर 54,66,809//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 04.09.204 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि अनुबन्ध दिनांक 20.03.2043 को निष्पादित किया गया जिसके अनुसार 3 वर्ष एवं 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ परियोजना के खुदाई के उपरान्त देना था। विपक्षी द्वारा अवैध विलम्ब ब्याज अर्थदंड एवं पावर बैकअप, अनुचित मांग की जा रही है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा कब्जा, विलम्ब के लिए अर्थदंड, एवं ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की wie, ऑफर ऑफ पजेशन फिट आउट, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध, ऑफर ऑफ पजेशन, चैक की छायाप्रति, खाता का विवरण, ई-मेल की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा SIKKA KARMIC GREENS परियोजना के टॉवर ASPIRE में है 2 फ्लैट Ho 404 बुक कराया गया जिसका कूल क्षेत्रफल 4400 वर्गफुट है एवं पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध का निष्पादन दिनांक 02.0320:3 को किया गया। यूनिट को पूर्ण करने के लिए निर्माण शुरू होने से 36 माह एवं 6 माह ग्रेस पीरियड के उपरान्त दिया जाना था और ऑफर ऑफ deer फार फिट आउट दिनांक 22.07.20I7 को भेजा जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी अनुबन्ध के प्रस्तर 26 का कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध, ऑफर ऑफ पोजेशन, फार फिट आउट दिनांक 24.07.207 की छायाप्रतियां सलग्न की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित तथ्य है कि विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी और विपक्षी उसे अनुबंधित अवधि में यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ रहा है जिस पर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया है एवं ऑफर ऑफ पोजेशन or फिट आउट दिनांक 24.07.20:7 को भेजा जा चुका है शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है 4. an शिकायतकर्ता को विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? 2. क्या विपक्षी द्वारा पावर बैकअप के लिए अतिरिक्त धनराशि एवं अन्य अनुचित मांग की जा रही है? निस्तारण बिन्दु सं0 4

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 07.09.20i4 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण शीघ्र कब्जा, विलंब के लिए अर्थदण्ड जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि यूनिट को निर्माण परियोजना शुरू होने से 36 माह और 6 माह अनुग्रह अवधि के उपरान्त कब्जा देना था जिसके अनुसार कब्जे की तिथि जून 20:7 है। ऑफर ऑफ पोजेशन wR फिट आउट दिनांक 27.07.20I7 को भेजा जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबंध के अनुसार समय से भुगतान नहीं किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि अनुबंध के प्रस्तर 26 में फ्लैट को पूर्ण करना 36 माह एवं 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ परियोजना के खुदाई के उपरान्त पूर्ण करना था। पत्रावली पर परियोजना की खुदाई की तिथि नहीं दी गई है ऐसे में रेशा की वेबासईट पर दी गयी परियोजना की शुरू होने की तिथि दिनांक 04.09.2044 मानी जाएगी। जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 04.03.205 तक दी जानी थी। — on ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को 0.03.20i5 से शिकायतकर्ता को ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त धनराशि अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। सिम इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: See

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wee ofiii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहा तक किस अवधि तक ब्याज दिलाए जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु Ho 4 निस्तारित किया जाता है। बिन्दु संख्या 2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा पावर बैकअप के लिए अतिरिक्‍त धनराशि एवं अन्य अनुचित मांग की जा रही है। इस संबंध में स्पष्ट करना है कि विपक्षी अनुबंध के अनुसार ही शिकायतकर्ता से दय धनराशि प्राप्त करे यदि अनुबंध में पावर बैकअप का कोई उल्लेख नहीं है तो शिकायतकर्ता की सहमति के अनुसार कार्यवाही करे। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 34.04.2049 को पीठ में सुनवाई के दौरान अवगत कराया गया कि विपक्षी जबरन एक किलो वाट से 5 किलो वाट का कनेक्शन दे रहा है और अन्य मदों में अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। ऐसे में विपक्षी नियमानुसार बिजली कनेक्शन साक्ष्य सहित उपलब्ध कराना सुनिश्चित करे और यदि अन्य मदों में अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है तो अनुपातिक रूप से साक्ष्य सहित प्राप्त कर सकते हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। फट 6 शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आदेश अपलोड होने से 45 दिन के अन्दर ओ.सी.,/सी.सी.सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को 0.03.205 से 30.4.20i6 तक अनुबंध के अनुसार 5 रूपये प्रति वर्ग फुट व दिनांक 4.5.2046 से ओ.सी.//सी.सी. सहित माग पत्र जारी करने की तिथि तक, MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये।

इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ८3909 (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण