उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-4 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-220493543 रजनीश माथुर व स्वाति माथुर बनाम मैसर्स शिपरा एस्टेट लि0 आदि प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र कन्वेन्‍्स डीड सहित कब्जा एवं क्षतिपूर्ति अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SHIPRA SRISHTI में फ्लैट नं०-303 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,00,580,//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 04.40.2048 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना 40 वर्षों से अधिक विलम्ब है अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के flog wate डीड सहित कब्जा एवं क्षतिपूर्ति अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्रकरण पोषणीय नहीं है और रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर है। गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 20.03.20:7 को बिल्डिंग संख्या-3 और 5 सम्बन्धित परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। रेरा लागू होने से पूर्व ही पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या-303, आवंटन पत्र दिनांक 44.:0.2006 को बिल्डिंग संख्या-5 में आवंटित की गयी है, जिसका पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 20.03.20i7 को गाजियाबाद विकास प्राधिकरण से प्राप्त किया जा x चुका है। आवंटन पत्र के प्रस्तर-9 के अनुसार निर्माण शुरू होने की तिथि से 22 माह में कब्जा दिया जाना था। वर्ष 2008 में रियल एस्टेट सेक्टर में आर्थिक तंगी के कारण परियोजना में कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। कब्जा आवंटन पत्र के प्रस्तर 40 एवं 44 के शर्तों के अधीन था। प्रस्तर 40 में यदि परियोजना किसी अप्रत्याशित घटानाओं एवं सामाग्री न उपलब्ध होने पर कब्जे में विलम्ब होता है, तो कोई विलम्ब की धनराशि विपक्षी द्वारा नहीं दी जायेगी। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना का विवरण, फ्लैट केता अनुबन्ध की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है ? 2 क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 3... क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ?

4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है? विपक्षी का कहना है कि जिस टावर में शिकायतकर्ता की यूनिट स्थित है, उनका कम्पलीशन सार्टिफिकेट प्राप्त कर लिया गया है और यह भी कहा गया कि बिल्डिंग संख्या-3 व 5 की कम्पलीशन सार्टिफिकेट प्राप्त कर लिया गया है। शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट बिल्डिंग संख्या-5 में है। इस सम्बन्ध में to अधिनियम की धारा-8 में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैः- 3. () No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Ay Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of this Act:

Provided further that if the Authority thinks necessary, in the interest of allottees, for projects which are developed beyond the planning area but with the requisite permission of the local authority, it may, by order, direct the promoter of such project to register with the Authority, and the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder, shall apply to such projects from that stage of registration उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट है कि जिन परियोजनाओं का पूर्णता प्रमाण पत्र रेरा लागू होने तक प्राप्त नहीं किया गया होगा वह परियोजना ऑनगोईंग परियोजना की श्रेणी में आयेगा। प्रश्नगत परियोजना को अभी पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु परियोजना के ब्लॉक संख्या-3 व 5 का पार्ट पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ है। पूर्णता प्रमाण पत्र स्वीकृत मानचित्र के अनुसार परियोजना पूर्ण होने के उपरान्त सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया जाता है। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका क्षेत्राधेिकार रेरा को है। ऐसे में विपक्षी का यह तर्क बलहीन है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर है

पत्रावली पर दाखिल प्रमाण पत्र से स्पष्ट है कि गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा पार्ट पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 20.03.2047 को जारी किया गया है, जो कि ब्लॉक-3 व 5 से सम्बन्धित है। रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पता चल है कि प्रश्नगत परियोजना SHIPRA SRISHTI रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण N-UPRERAPRITISS है। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में ऑनगोईंग परियोजना के अन्तर्गत पंजीकृत है। ऐसा प्रतीत होता है कि परियोजना में अन्य टॉवर है, जो कि निर्माणाधीन है एवं पूर्णता प्रमाण पत्र अभी प्राप्त नहीं हुआ है रेरा अधिनियम में प्रोमोटर्स को यह विकल्प है कि वे परियोजना को अलग-अलग फेजिज में रजिस्टर कराकर उनका अलग-अलग ओक्यूपेन्सी / कम्पलीशन सार्टिफिकेट प्राप्त करें, किन्तु यदि किसी एक परियोजना के कुछ टावर्स का पार्ट पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होता है, तो ऐसा कोई प्राविधान नहीं है कि वे टावर्स रेरा की परिधि से बाहर हो जायेगें। इस पार्ट सी.सी का लाभ यह है कि इसके आधार पर प्रोमोटर्स उन cat का नियमानुसार कब्जा दे सकते हैं| yea शिकायत में शिकायतकर्ता अनुबन्ध के प्रस्तर-44 के अनुसार 5,//- रूपये प्रति वर्ग फिट की दर से ही विलम्ब के लिए धनराशि पाने का अधिकारी है और यह धनराशि ओ.सी प्राप्त YJ 4 अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में तक ही देय होगी। स्पष्ट है कि ऑनगोईंग परियोजना रेरा के परिधि में आती है। अतः प्रश्नगत परियोजना WSs क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु deri निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2

बिन्दु wo 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि an force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 207 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. ome फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। "५

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये, जिस पर विपक्षी का कहना है कि परियोजना पूर्ण है और सीएसी प्राप्त हो चुका है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें | रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि — Section 76 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Ha को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। 0) इसी प्रकार धारा 32 में रियल see सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on, ~ (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 2, 4, 48 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंदी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by ०7 moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and _issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly os Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “MRTG” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक dest”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विशेष रूप से यह कि जब परियोजना पूर्ण है तथा परियोजना के अन्य टॉवर्स के आवंटी भवन पूर्णता की प्रतीक्षा में है, उचित होगा शिकायतकर्ता अपने फ्लैटस्‌ का कब्जा लें। उसके बाद ae 8 के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं०0-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 07.:0.2008 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 44, 40.2006 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-9 में स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि बिल्डिंग को निर्माण होने की तिथि से 22 माह में कब्जा दे दिया जायेगा। उक्त आवंटन पत्र दिनांक 44.40.2006 को जारी किया गया। यद्यपि पत्रावली पर ऐसा कोई अभिलेख दाखिल नहीं है, जिसमें निर्माण शुरू होने की तिथि अंकित हो, किन्तु यह तथ्य भी विचारणीय है कि रेरा की वेबसाईट पर उक्त परियोजना के शुरू होने की तिथि 42.42.2006 है, जो कि स्वयं विपक्षी द्वारा दी गयी है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि परियोजना दिनांक 42.2.2006 को शुरू हो चुकी थी। ऐसे में उक्तानुसार कब्जा देने की तिथि 42.40.2008 होनी चाहिये, किन्तु परियोजना को शुरू हुए लगभग 44 वर्ष का समय हो चुका है। ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 43.42.2008 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज “धनराशि पाने का अधिकारी है। चूंकि मुख्यतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे में हो रहे विलम्ब के लिए क्षतिपूर्ति की मांग की गयी है, जिसका क्षेत्राधिकार रेरा अधिनियम की धारा-74 में धारा-42,44,8 व 49 के आधार पर क्षतिपूर्ति का निर्धारण करने का अधिकार एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को दिया गया है। ऐसे में यह पत्रावली क्षतिपूर्ति के निर्धारण के लिए न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को अग्रेषित की जाती है। तद्नुसार बिन्दु सं0-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2020 तक कब्जा देना प्र 9

सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये। 2 विलम्ब की क्षतिपूर्ति निर्धारित किये जाने के लिए यह पत्रावली न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के पीठ को संदर्भित की जाती है। 3. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक| छः h72009 ce ह > ee a (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण