उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 उपस्थिति :- श्री टी. dees, सदस्य शिकायत संख्या —220I932543 रजनीश माथुर एवं स्वाति माथुर बनाम मैसर्स शिप्रा एस्टेट लि. एवं जय कृष्ण एस्टेट डेवलपर्स यह पत्रावली पूर्व गें पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा 38/40/63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा ww अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 8.2.20i9 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करे और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2 विलम्ब की क्षतिपूर्ति निर्धारित किये जाने के लिए यह पत्रावली न्‍यायनिर्णायक अधिकारी की पीठ को सन्दर्भित की जाती है। 3. इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड कियो जाये। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 25.08.2022 को प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रमोटर / विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 48.42.2049 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक t0.09.2022 को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30.09.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन आख्वा' प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत विपक्षी को पुनः दिनांक 07.40.2022 को कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.40.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी “अनुपालन area’ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या /जवाब दाखिल नहीं किया गया है। che Paget इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-38 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत है :- "38. (6) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure, (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or

(b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनल्टी लगा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के gars के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। Page 2

प्रश्नगत प्रकरण को धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 08.42.2022, दिनांक 24.04.2023, दिनांक 44.07.2023, दिनांक 48.09.2023, दिनांक 03.40.2023 व दिनांक 47.0.2023 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई के दौरान अवगत कराया गया कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अभी तक अनुपालन नहीं किया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी err 2i प्रतिशत दर से विलम्ब ब्याज के रूप में अनुचित धनराशि की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है तथा वर्ष 2047 में परियोजना का at. सी./ सी.सी. प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 23.08.2023 को प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करते हुए अंकित किया गया है कि रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांकित 48.42.2049 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया जा रहा है और विपक्षी द्वारा ई-मेल दिनांकित 09.08.2023 के माध्यम से निरस्तीकरण पत्र जारी कर फ्लैट का आवंटन रद्द कर दिया गया है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-7 के रूप में संलग्न है तथा शिकायतकर्ता द्वारा रद्दीकरण नोटिस का जवाब विपक्षी को भेजा गया है, जिससे उन्हें रहीकरण नोटिस वापस लेने के लिए कहा गया है, हालांकि शिकायतकर्ता को इस सम्बन्ध में आज तक कोई जवाब नहीं मिला है और विपक्षी द्वारा दिनांक 48.42.209 के आदेश का लगातार उल्लंघन किया जा रहा है।

विपक्षी द्वारा दिनांक 44.07.2023 को रेरा प्राधिकरण के समक्ष भौतिक रूप से अनुपालन आख्या,/जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या-303 आवंटित किया गया था। उपरोक्त परियोजना में दिनांक 44.0.2006 के आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कूल बिक्री मूल्य 47,06,500,/- रुपये था, जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किश्तों में किया जाना था, इसके पश्चात्‌ उपरोक्त फ्लैट का क्षेत्रफल संशोधित कर दिया गया और बढ़ाकर 758 Tt फूट कर दिया गया। जिसके परिणामस्वरूप यूनिट का कुल बिक्री मूल्य संशोधित कर 48,67,075 /— रुपये कर दिया गया। आवेदन पत्र दिनांकित 44.08.2006 एवं आवंटन पत्र दिनांकित 44.0.2006 की प्रति संलग्न है। आवंटन पत्र में उललेखित सहमत नियमों और शर्तों के अनुरूप आवंटी अपने कर्तव्यों से बंधा है और आवंटी द्वारा आवंटन पत्र के खण्ड संख्या-3 के अनुसार 48,67,075 /— रुपये का भुगतान किया जाना था, परन्तु आवंटी द्वारा इसका अनुपालन नहीं किया गया है और अभी तक 32,00,580 //- रुपये का भुगतान किया गया है। फ्लैट के कुल मूल्य के लिए आवंटी द्वारा अभी भी 78,98,044 /— रुपये का भुगतान किया जाना शेष है, जोकि आवंटन पत्र के खण्ड-4(७) के अनुसार देय है और अन्य शुल्क शामिल हैं। इसलिए आवंटी विपक्षी की अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। फ्लैट /यूनिट संख्या-303 के सम्बन्ध में विस्तृत खाता विवरण दिनांकित 45.06.2022 की प्रति अनुलग्नक-0/2 के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु ई-मेल दिनांकित 26.40.2047, 46.04.2048, 24.0.2048, 04.02.2048, 22.02.20:8, 26.03.2048, 4.04.209 व 45.04.209 के माध्यम से विभिन्‍न अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, जिसकी प्रति संलग्न हैं। विपक्षी का यह भी कहना है कि परियोजना में भवन संख्या-3 और 5 से सम्बन्धित सक्षम (गाजियाबाद) विकास प्राधिकरण से आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 20.03.2047 को प्राप्त किया जा चुका है और भवन We, 2, 3, व 5 से सम्बन्धित पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक

Page 3 27.0.20i8 ol wet fear गया है, उसके पश्चात्‌ आवंटी/शिकायतकर्ता को यूनिट/फ्लैट के पंजीकरण और कब्जे की औपचारिकताएं पूर्ण करने हेतु खाता विवरण 24.05.20:7 के साथ ई-मेल दिनांकित 25.05.2047 प्रेषित किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा wa अधिनियम की धारा-49(6), 977) के अधीन अपने कर्तव्यों का अनुपालन नहीं किया जा रहा है। उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आवंटी /शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या-303 के सापेक्ष संपूर्ण अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने की प्रार्थना की गयी है। पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांकित 44.0.2006 के खण्ड संख्या-3 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 47,06,500 ,/- रुपये है। विपक्षी का यह कथन गलत है कि आवंटन पत्र के खण्ड संख्या-3 के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 48,67,075 /— रुपये है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता का कथन है कि रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 48.42.2049 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया जा रहा है और कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अनुचित व अवैध धनराशि की मांग की जा रही है, जबकि विपक्षी का कथन है कि सक्षम (गाजियाबाद) विकास प्राधिकरण से परियोजना का आंशिक पूर्णता-पत्र दिनांक 20.03.20i7 को प्राप्त किया गया है और परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र भी दिनांक 27.40.208 को प्राप्त किया जा चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और विभिन्‍न अनुस्मारक पत्र जारी किये जाने के बावजूद शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। जहां शिकायतकर्ता का प्रश्न है कि विपक्षी द्वारा 24 प्रतिशत दर से विलम्ब ब्याज के रूप में अनुचित धनराशि की मांग की जा रही है। वह आवंटन पत्र के खण्ड-4(७) के अनुरूप हैं और यदि कोई त्रुटि विपक्षी द्वारा गणना किये जाने में की जा रही है तो इस सम्बन्ध में पुन: धनराशि की गणना किया जाना न्यायोचित होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अधिनियम की sRi—i9(6), i9(7) के अधीन अपने कर्तव्यों का अनुपालन नहीं किया जा रहा है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए प्रश्नगत प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध कोई अग्रिम कार्यवाही किया जाना न्यायोचित नहीं है। ऐसी दशा में उक्त वाद को धारा-63 के अन्तर्गत जारी रखने का कोई औचित्य नहीं है। TEAR पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। Ck 4 | APA (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4