उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40 ,//63 सपठित नियम-24 42-शिकायत PeAM:—2209354 धीरज कौल बनाम पटेल एडवांस जेवी आदेश दिनांक: 48.42.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्‍्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अनुराग तिवारी उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानेन्द्र कुमार उपस्थित हुए | उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दाखिल की गई कि अपील संख्या-457 / 2024 में माननीय उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण के आदेश दिनांक 26.08.2025 के अनुसार धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत निष्पादन की कार्यवाही Executing Authority को पूर्ण करने के लिए आदेशित किया गया है, इसलिए पत्रावली को सम्बन्धित पीठ / Executing Authority को वापस भेज दी जाये। नियम-24 की कार्यवाही में यूनिट को aa करने एवं रिसीवर नियुक्त करने का आदेश दिनांक 30.09.2025 को पारित किया गया, जिस पर रेरा अधिकृत रिसीवर द्वारा #ऊपनी कूुर्की आख्या दिनांकित 08.0.2025 दाखिल की गई, जिसमें रेरा अधिकृत रिसीवर यह आख्या दी गई है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट के मद में जमा धनराशि वापस करने के उपरान्त यूनिट को श्रीमती अंकिता अग्रवाल एवं श्री नवनीत अग्रवाल को आवंटित कर दिया गया है और उनको दिनांक 40.07.2025 को कब्जा भी उपलब्ध करा दिया गया है। मौके पर श्रीमती अंकिता अग्रवाल एवं श्री नवनीत अग्रवाल इस समय यूनिट के कब्जे में है। दिनांक 24.44.2025 को विपक्षी को निर्देशित किया गया था कि वह माननीय रेरा

पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 28.44.2049 के अनुपालन में वैकल्पिक / समकक्ष इकाई का कब्जा प्रस्ताव-पत्र 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को प्रेषित करना सुनिश्चित Hr! =. विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 24.44.2025 के अनुपालन में जो वैकल्पिक यूनिट का प्रस्ताव शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया है, वह शिकायतकर्ता को स्वीकार नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा आज सुनवाई के दौरान बताया गया कि वह अपनी मूल यूनिट का कब्जा प्राप्त करना चाहता है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में धारा-34 के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई, जिसमें माननीय पीठ-0 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 28.44.2049 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह 90 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की मूल यूनिट उपलब्ध न होने की दशा में परियोजना में समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट पूर्व में तय दरों पर उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। 2. शिकायतकर्ता को आदेशित किया जाता है कि वह विपक्षी को 60 दिनों के अन्दर पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार अवशेष धनराशि, मय MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। 3. यदि शिकायतकर्ता कब्जा लेने में इच्छुक नहीं है, तो विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वे 2.77,778 /- रूपये 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को, धनराशि देने की तिथि से दिनांक 05.05.20i6 तक (जब धनराशि चौक द्वारा भेजी गयी थी) McLRH प्रतिशत की वार्षिक साधारण ब्याज सहित वापिस अदा करें। 4. इस आदेश का उल्लंघन उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 28.44.2049 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत vat आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्था-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04 द्वारा दिनांक GEBRON 20.05.2022 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है किः- रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 28.44.2049 को पारित आदेश का विपक्षी द्वारा 6 नहीं किया गया है। अत: आदेश के अनुपालन हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किया जाए। सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में धारा-40 के अन्तर्गत वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने की कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। वसूली प्रमाण-पत्र में पारित आदेश पर जिलाधिकारी कार्यालय से आख्था प्राप्त होने के पश्चात्‌ धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही की जाएगी, तब तक के लिए पत्रावली स्थगन (पद) पर रखी जाती है। उक्त आदेश दिनांक 20.05.2022 के विरुद्ध शिकायतकर्ता की ओर से माननीय उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण में अपील संख्या-684 / 2022 दाखिल की गई, जिसमें दिनांक 24.02.2023 को निम्न आदेश पारित किया गया कि:-

In our considered view, the Regulatory Authority while examining the application of the appellant for compliance of order dated 28..20I9 passed on the complaint of the appellant, ought to have pressed for compliance of the said direction as the appellant has never opted or showed disinterest for refund of the deposited amount. The order appears to have been passed without pleadings and prayer. Accordingly, the same is not sustainable in the eyes of law. Therefore, the order dated 25.05.2022 is hereby set aside and the matter is remanded back to the Regulatory Authority to proceed in accordance with law and for compliance of order dated 28..209 against the respondent expeditiously. और पुन: सुनवाई हेतु सम्बन्धित पीठ को पत्रावली रिमाण्ड की गई। रिमाण्ड के, सुनवाई के उपरान्त माननीय पीठ-3 द्वारा दिनांक 49.06.2024 को धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया कि:-

उपरोक्तानुसार पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत योजित करते समय शिकायत पृष्ट पर यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त पत्रावली पर कोई प्रपत्र इस आशय का पत्रावित नहीं है. जिससे यह स्पष्ट हो कि शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त करने का इच्छुक है। यहाँ यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा भी अपने कथनानुसार पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनके द्वारा भुगतान की गयी धनराशि वापस अदा कर दी गयी हो और विपक्षी द्वारा वापस की गयी धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार की गयी हो। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक oo 28.44.2049 के प्रस्तर 4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा है नहीं कराया गया है। अतः विपक्षी asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28. ४ दम गत 2॥॥.209 के प्रस्तर-4 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना करें तथा धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.44.2049 के प्रस्तर 4 का अनुपालन कराये जाने हेतु यह पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों क॑ अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये।

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34 दिनांक 28.44.209 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेरा अधिनियम की धारा 63 के अनुसार शास्ती अधिरोपित किये जाने के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते है। की आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। पत्रावली नियमानुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित हो। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40,/ 63 के कार्यवाही के दौरान आदेश दिनांक 28. 44.2049 का अनुपालन न कराये जाने और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने के कारण माननीय पीठ-3 द्वारा पारित आदेश दिनांक 49.06.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की ag | नियम-24 की कार्यवाही के दौरान पारित आदेश दिनांकित 49.09.2024 के विरुद्ध विपक्षी / प्रमोटर द्वारा माननीय उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण में अपनी अपील दाखिल की गई। माननीय उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 26.08.2025 को अपील संख्या-457 / 2024 निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया गया कि:- i) The Executing Authority of UP RERA shall make an endeavor to conclude the execution proceedings arising from of the judgment and decree dated 28..209 to its logical end. (ii) An endeavor shall be made by the Executing Authority to expedite and conclude the proceedings expeditiously, preferably within twelve weeks from the date the certified copy of this order is supplied, provided there is no other impediment.

(iii) ॥ will be open for the parties to raise objections, if any, in accordance with law. In the event such an objection is filed, the same shall be considered and disposed of by the Executing Authority. नियम-24 की कार्यवाही में सुनवाई के दौरान विपक्षी द्वारा माननीय रेरा to-0t द्वारा पारित आदेश दिनांकित 28.4.20:9 का अनुपालन न करने के कारण पीठ-03 के आदेश दिनांकित 49.06.2024 के क्रम में विपक्षी पर धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम-2046 के अन्तर्गत अर्थदण्ड /पेनन्टी अधिरोपित करने का आदेश दिनांक 30.09.2025 को इस पीठ द्वारा पारित करते हुए प्राधिकरण के समक्ष पेश करने हेतु ‘ox > आदेश की प्रति श्रीमान सचिव, रेरा को प्रेषित की गई तथा आदेश दिनांक 30.09.2025 के 3 में रेश अधिकृत रिसीवर द्वारा दाखिल Hat आख्या दिनांकित 08.40.2025 के यूनिट को श्रीमती अंकिता अग्रवाल एवं श्री नवनीत अग्रवाल को ऑफर कर दिया है और यूनिट का कब्जा दिनांक 40.07.2025 को श्रीमती अंकिता अग्रवाल एवं श्री नवनीत अग्रवाल को दे दिया गया है साथ में कब्जा-पत्र दिनांकित 40.07.2025 भी दाखिल किया गया है। दिनांक 24.44.2025 को विपक्षी को इस पीठ द्वारा निर्देशित किया गया था कि वह माननीय रेरा पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 28.44.2049 के अनुपालन में वैकल्पिक /समकक्ष इकाई का कब्जा प्रस्ताव-पत्र 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को प्रेषित करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 24.:4.2025 के अनुपालन में जो वैकल्पिक यूनिट का प्रस्ताव शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया है, वह शिकायतकर्ता को स्वीकार नहीं है और शिकायतकर्ता अपनी मूल यूनिट का कब्जा प्राप्त करना चाहता है, “ie

जोकि विपक्षी द्वारा निरस्त की जा चुकी है और निरस्त यूनिट को पुनर्स्थापित किये बिना इस पीठ द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराया जाना संभव नहीं है। ऐसी स्थिति में यूनिट को पुनर्स्थापित करने का आदेश सम्बन्धित पीठ ही जारी कर सकती है और माननीय उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या-457 / 2024 में दिनांक 26.08.2025 को पारित आदेश में भी Executing Authority शब्द का प्रयोग किया गया है। अतः ऐसी स्थिति में यूनिट को पुनर्स्थापित कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराया जाना इस पीठ द्वारा संभव नहीं है और माननीय उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण के द्वारा फऋण८णांड़ Authority द्वारा मामले को निस्तारण का निर्देश है। अतः पत्रावली Executing Authority को वापस भेजी जाये, ताकि माननीय उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण के आदेश का अनुपालन हो सके। तदनुसार पत्रावली सम्बन्धित पीठ को वापस भेजी जाये। ८2 5 । ,्ययनिर्णायक अधिकारी 22 ० atone) यदि पीठ द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को पुनर्स्थापित कर नियम-24 की ३-2 कार्यवाही हेतु, पत्रावली पुनः इस पीठ को संदर्भित की जाती है, तो इस पीठ द्वारा नियमानुसार आगे की कार्यवाही की जायेगी | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। नियमानुसार पत्रावली सम्बन्धित पीठ को वापस भेजी जाये। mat Woks” आर. th. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 2८ विनि