उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40 “63 सपठित नियम-24 43-शिकायत WeAT—2209354 धीरज कौल . बनाम पटेल एडवांस जेवी आदेश-पत्र दिनांक: 22.09.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्‍्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। * पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अनुराग तिवारी उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानेन्द्र कुमार उपस्थित हुए | उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा vetted शिकायत में sist के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई, जिसंमें माननीय पीठ--04 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 28.44.2049 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह 90 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की मूल यूनिट उपलब्ध न होने की दशा में परियोजना में समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट पूर्व में तय .दरों पर उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। 2. शिकायतकर्ता को आदेशित किया जाता है कि वह विपक्षी को 60 दिनों के अन्दर पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार अवशेष धनराशि, मय MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें| 3. यदि शिकायतकर्ता कब्जा लेने में इच्छुक नहीं है, तो विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वे 277,778 /- रूपये 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को, धनराशि देने की तिथि से दिनांक 05.05.20:6 तक (जब धनराशि चौक द्वारा भेजी गयी थी) MCLRH प्रतिशत की वार्षिक साधारण ब्याज सहित वापिस अदा करें|

इस आदेश का उल्लंघन उठप्र० भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य: सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। ~~ विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 28.44.2049 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत sat आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04 द्वारा दिनांक 20.05.2022 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 28.44.2049 को पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। अतः आदेश के अनुपालन हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किया जाए। | सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में धारा-40 के अन्तर्गत वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने की कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। वसूली प्रमाण-पत्र में पारित आदेश पर जिलाधिकारी कार्यालय से आख्था प्राप्त होने के पश्चात्‌ धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही की जाएगी, तब तक के लिए पत्रावली RATT (पद) पर रखी जाती है। उक्त आदेश के विरुद्ध शिकायतकर्ता की ओर से माननीय अपीलीय अधिकरण में अपील संख्या-684 // 2022 दाखिल की गई, जिसमें निम्न आदेश पारित किया गया कि:-

In our considered view, the Regulatory Authority while examining the application of the appellant for compliance of order dated 28..209 passed on the complaint of the appellant, ought to have pressed for compliance of the said direction as the appellant has never opted or showed disinterest for refund of the deposited amount. The order appears to have been passed without pleadings and prayer. Accordingly, the same is not sustainable in the eyes of law. Therefore, the order dated 25.05.2022 is hereby set aside and the matter is remanded back to the Regulatory Authority to proceed in accordance with law and for compliance of order dated 28.[.209 against the respondent expeditiously. और पुनः सुनवाई हेतु सम्बन्धित पीठ को पत्रावली रिमाण्ड की गई। रिमाण्ड के, सुनवाई के उपरान्त माननीय पीठ-3 द्वारा दिनांक 49.06.2024 को धारा-38 / 40 ,/63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया कि:-'

उपरोक्तानुसार पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत योजित करते समय शिकायत पृष्ट पर यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त पत्रावली पर कोई प्रपत्र इस आशय न पत्रावित नहीं है. जिससे यह स्पष्ट हो कि शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त करने का इच्छुक है। यहाँ यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा भी अपने कथनानुसार पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनके द्वारा भुगतान की गयी धनराशि वापस अदा कर दी गयी हो और विपक्षी द्वारा वापस की गयी धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार की गयी हो। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.44.209 के प्रस्तर 4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 3३. ह उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः विपक्षी धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28. 4420I9 & प्रस्तर-4 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें तथा धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.2.209 & WER 4 का अनुपालन कराये जाने हेतु यह पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अंधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये।

यदि =a निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत a3 दिनांक 28.44.20:9 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेर अधिनियम की धारा 63 के अनुसार शास्ती अधिरोपित किये जाने के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया wd) पत्रावली नियमानुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित हो। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40,/63 के कार्यवाही के दौरान आदेश दिनांक 28. 4.20I9 का अनुपालन न कराये जाने के कारण माननीय पीठ- द्वारा पारित आदेश दिनांक 49.06.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। . नियम-24 की कार्यवाही के दौरान पारित आदेश दिनांकित 49.09.2024 के विरुद्ध विपक्षी / प्रमोटर द्वारा माननीय अपीलीय अधिकरण में अपनी अपील दाखिल की गई। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 26.08.2025 को अपील संख्या-457 / 2024 निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया गया कि:-- i) The Executing Authority of UP RERA shall make an endeavor to conclude the execution proceedings arising from of the judgment and decree dated 28..20I9 to its logical end. (ii) = An endeavor shall be made by the Executing Authority to expedite and conclude _ the proceedings expeditiously, preferably within twelve weeks from the date the certified copy of this order is supplied, provided there is no other impediment.

(iii) ॥ will be open for the parties to raise objections, if any, in accordance with law. In the event such an objection is filed, the same shall be considered and disposed of by the Executing Authority. ; उक्त आदेश के अनुसार उभयपक्षों को आपत्ति दाखिल करने का अवसर प्रदान किया गया। विपक्षी की ओर से अपनी आपत्ति दिनांक 45.09.2025 को दाखिल की गई कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान न करने के कारण आवंटित यूनिट निरस्त करते हुए किसी अन्य व्यक्ति को आवंटित करते हुए उसके पक्ष में रजिस्ट्री करा दी गई है। शिकायतकूृर्ता की ओर से अपनी आपत्ति दाखिल करते हुए यह कहा गया कि आवंटित यूनिट की कीमत रु.29,49,792,//- थी, जिसका 20 प्रतिशत रु.6,02/78 /- की . <छ — धनराशि विपक्षी को दिनांक 48.08.200 को अदा की जा चुकी है, उसके उपरान्त दिनांक 27.04.2020 को ©.,00,000 /— तथा दिनांक 30.04.2020 को रु.2,25,000,//- की धनराशि अदा की जा चुकी है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि मूल आदेश दिनांक 28.24. 209 के अनुपालन में इस न्यायालय द्वारा मुझे कब्जा दिलाया जाये और आदेश--2 सिविल प्रक्रिया संहिता के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए विपक्षी के बैंक खाते को कुर्क किया जाये और विपक्षी का कार्यालय भी कुर्क किया जाये |

उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। विपक्षी का कहना है कि यूनिट किसी तृतीय पक्ष को आवंटित की जा चुकी है तथा उसके पक्ष में रजिस्ट्री भी कराई जा चुकी है। अतः ऐसी स्थिति में मूल आवंटित यूनिट उपलब्ध न होने के कारण < माननीय die-or द्वारा पारित आदेश दिनांकित 28420I9 के अनुसार विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट पूर्व में तय दरों पर उपलब्ध कराने हेतु कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी. /सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित एक सप्ताह के अन्दर शिकायतकर्ता को प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 30.09.2025 को पेश हो। ह 7 ee आर. पी. सिंह * (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण