Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-02 Complaint No.: 220I9332 Sneh Lata Srivastava versus Oasis Buildmart India Pvt. Ltd. 29.08.209 This complaint was filed by Smt. Sneh Lata Srivastava, resident of 86 HIG, Double Story, Near Lollipop School, Malikpuram, Shashtri Chowk, Barra 2, Kanpur. It was instituted on 40-02-2049 before the Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Gautam Buddh Nagar, as complaint no. 2209332. In it, the Complainant has requested possession of both allotted units. According to the facts stated in the complaint, the Complainant had booked units WeI-B-00l, 8-002 in the project "OASIS VENETIA HEIGHTS" run by the Respondent. The Complainant has already paid a total amount of Rs. 52I929/-. As per the agreement signed on 06.05.20i5, the possession date of 06.05.20:8 has still not been given. Therefore, the Complainant has appeared before the Bench and requested possession of both allotted units. In support of her statements, the Complainant has attached photocopies of the payment receipts, the allotment letter, the tripartite agreement, the written complaint letter, etc. The Authority issued notice. The learned advocate of the Respondent appeared and filed a written statement.

The Respondent stated in its written statement that the facts recorded by the Complainant are wrong and have been distorted. The construction of the "OASIS VENETIA HEIGHTS" project is being completed by the builder. The Respondent also stated that the amount has not been paid according to the scheme identified by the Complainant. On the basis of these statements, the Respondent requested that the case be [?] dismissed. In support of its statements, the Respondent has attached a photocopy of its written statement. Heard and perused the file. From the above analysis it is clear that the Complainant seeks possession of both allotted units. In this regard, it is noteworthy that:- Under the Act, the obligations of the promoter are provided under Section i2 ,4), which reads: "The promoter shall (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be."

= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या; -220I9332 स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस faesad इंण्डिया प्राएणलि0 29.08.209 यह शिकायत श्रीमती स्नेह लता श्रीवास्तव निवासी 86 HIG, Double Story , Near Lollipop School Malikpuram, Shashtri Chowk, Barra 2 Kanpur ने दिनांक-40-02-2049 को उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतम बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 2209332 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने दोनों आवंटित यूनिटो का कब्जा दिलाये जाने की याचना की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत में जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ‘OASIS VENETIA HEIGHTS’ में यूनिट WeI-B-00l, 8-002 बुक किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल अंकन रु 52I929/- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। तथा दिनांक 06.05.20i5 को हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र के अनुसार दिनांक 06.05.20:8 अभी तक नहीं प्राप्त कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता की ओर से पीठ के समक्ष उपस्थित आकर दोनों आवंटित यूनिटो का कब्जा दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथनों के समर्थन में भुगतान की रसीदें, आवंटन पत्र, ट्राई पार्टी एग्रीमेन्ट तथा लिखित शिकायत पत्र आदि की छायाप्रति संलग्न की हैं। प्राधिकरण द्वारा नोटिस जारी की गयी तथा प्रतिपक्षी के विद्वान अधिवक्ता उपस्थित आए एवं प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। -तै५0:८ ८ - स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राएलि0 ए?886 !

= में प्रतिपक्षी ने अभिकथन किया कि शिकायतकर्ता द्वारा अभिलिखित तथ्य गलत हैं व तोड़-मरोड़ कर दर्शाये गये हैं। निर्माता द्वारा स्थित ‘OASIS VENETIA HEIGHTS’ परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा रहा है। प्रतिपक्षी द्वारा यह भी अभी कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा चिन्हित स्कीम के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। अतः प्रतिपक्षी की ओर से उपरोक्त कथनों के आधार पर वाद को Aaa किये जाने की याचना की गयी है। प्रतिपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में प्रतिवादपत्र की छायाप्रति संलग्न की हैं। सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि वादी द्वारा आवंटित दोनों यूनिटों का कब्जा चाहता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः- Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect i2 ,4), which reads as: The promoter shall— ,a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments] plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be-

On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act- Sub&section 4 of Section 9 Read as under;,4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment] plot or building] as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder- स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 2 ry द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये, जिस पर विपक्षी कम्पनी के प्रतिनिधि द्वारा कथन किया गया है कि निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है और शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा देय धनराशि अदा करने के उपरान्त यथाशीघ्र दे दिया जायेगा । जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें | रेरा एक्ट की धारा 48 ,॥) में प्राविधान है कि:-

Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 3 = प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “eT के साथ-साथ" to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी Geers है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea esd के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस आथरिटी का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन wife. बनाम यूनियन आफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के UA 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया:- आम स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राएलि0 Page 4

Zz 24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs एछ. granting _ interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension _ that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर"५ moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth' के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया Som Nance aa aight न जाओ Ez द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन आफ इण्डिया” ,744/2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न आबजरवेशन किया है:-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त WEN में उद्धतत “आबजरवेशनर एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “आबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा आफर आफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 6 = "स्टेक Bleed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलाटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सर'' आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यथाशीघ्र यूनिट पूर्ण कर कब्जा दे देगें। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें । वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलाटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा।

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत cet एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा भविष्य में शिकायतकर्ता को यूनिट का अधिग्रहण दिये जाने की सम्भावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। तथा उक्त प्रश्नगत परियोजना के टावर के सम्बन्ध F Occupancy Certificate (0.0) सम्बन्धित प्राधिकरण प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश saa में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज्ञप्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है। 4. उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा ie & अंतर्गत प्रतिपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ‘OASIS VENETIA HEIGHTS’ में यूनिट WeN—B-00I, 8-002 पर occupation certificate (0.८) प्राप्त कर शिकायतकर्ता को यथाशीघ्र वैधानिक अधिग्रहण/कब्जा प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। > साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा जो धनराशि स्वयं अपने स्रोतों से उपलब्ध करायी गयी है, उस धनराशि पर विलम्बित अवधि/१९॥३४९७ period @ सम्बंध में हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र में अंकित कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि से MCLR + 4% की दर से occupation certificate (0.0) प्राप्त करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 7

penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी | 3. प्रतिपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से विलम्बित अवधि ब्याज दण्ड / delay Penalty, ॥८।११+ 4% की दर से अधिक प्राप्त न करें| प्रतिपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा--63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत dette होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 29.08.209 हा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 8

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-02 Complaint No.: 220I9332 Sneh Lata Srivastava versus Oasis Buildmart India Pvt. Ltd. 29.08.209 This complaint was filed by Smt. Sneh Lata Srivastava, resident of 86 HIG, Double Story, Near Lollipop School, Malikpuram, Shashtri Chowk, Barra 2, Kanpur. It was instituted on 40-02-2049 before the Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Gautam Buddh Nagar, as complaint no. 2209332. In it, the Complainant has requested possession of both allotted units. According to the facts stated in the complaint, the Complainant had booked units WeI-B-00l, 8-002 in the project "OASIS VENETIA HEIGHTS" run by the Respondent. The Complainant has already paid a total amount of Rs. 52I929/-. As per the agreement signed on 06.05.20i5, the possession date of 06.05.20:8 has still not been given. Therefore, the Complainant has appeared before the Bench and requested possession of both allotted units. In support of her statements, the Complainant has attached photocopies of the payment receipts, the allotment letter, the tripartite agreement, the written complaint letter, etc. The Authority issued notice. The learned advocate of the Respondent appeared and filed a written statement.

The Respondent stated in its written statement that the facts recorded by the Complainant are wrong and have been distorted. The construction of the "OASIS VENETIA HEIGHTS" project is being completed by the builder. The Respondent also stated that the amount has not been paid according to the scheme identified by the Complainant. On the basis of these statements, the Respondent requested that the case be [?] dismissed. In support of its statements, the Respondent has attached a photocopy of its written statement. Heard and perused the file. From the above analysis it is clear that the Complainant seeks possession of both allotted units. In this regard, it is noteworthy that:- Under the Act, the obligations of the promoter are provided under Section i2 ,4), which reads: "The promoter shall (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be."

= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या; -220I9332 स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस faesad इंण्डिया प्राएणलि0 29.08.209 यह शिकायत श्रीमती स्नेह लता श्रीवास्तव निवासी 86 HIG, Double Story , Near Lollipop School Malikpuram, Shashtri Chowk, Barra 2 Kanpur ने दिनांक-40-02-2049 को उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतम बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 2209332 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने दोनों आवंटित यूनिटो का कब्जा दिलाये जाने की याचना की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत में जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ‘OASIS VENETIA HEIGHTS’ में यूनिट WeI-B-00l, 8-002 बुक किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल अंकन रु 52I929/- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। तथा दिनांक 06.05.20i5 को हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र के अनुसार दिनांक 06.05.20:8 अभी तक नहीं प्राप्त कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता की ओर से पीठ के समक्ष उपस्थित आकर दोनों आवंटित यूनिटो का कब्जा दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथनों के समर्थन में भुगतान की रसीदें, आवंटन पत्र, ट्राई पार्टी एग्रीमेन्ट तथा लिखित शिकायत पत्र आदि की छायाप्रति संलग्न की हैं। प्राधिकरण द्वारा नोटिस जारी की गयी तथा प्रतिपक्षी के विद्वान अधिवक्ता उपस्थित आए एवं प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। -तै५0:८ ८ - स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राएलि0 ए?886 !

= में प्रतिपक्षी ने अभिकथन किया कि शिकायतकर्ता द्वारा अभिलिखित तथ्य गलत हैं व तोड़-मरोड़ कर दर्शाये गये हैं। निर्माता द्वारा स्थित ‘OASIS VENETIA HEIGHTS’ परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा रहा है। प्रतिपक्षी द्वारा यह भी अभी कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा चिन्हित स्कीम के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। अतः प्रतिपक्षी की ओर से उपरोक्त कथनों के आधार पर वाद को Aaa किये जाने की याचना की गयी है। प्रतिपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में प्रतिवादपत्र की छायाप्रति संलग्न की हैं। सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि वादी द्वारा आवंटित दोनों यूनिटों का कब्जा चाहता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः- Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect i2 ,4), which reads as: The promoter shall— ,a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments] plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be-

On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act- Sub&section 4 of Section 9 Read as under;,4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment] plot or building] as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder- स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 2 ry द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये, जिस पर विपक्षी कम्पनी के प्रतिनिधि द्वारा कथन किया गया है कि निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है और शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा देय धनराशि अदा करने के उपरान्त यथाशीघ्र दे दिया जायेगा । जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें | रेरा एक्ट की धारा 48 ,॥) में प्राविधान है कि:-

Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 3 = प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “eT के साथ-साथ" to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी Geers है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on, (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea esd के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस आथरिटी का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन wife. बनाम यूनियन आफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के UA 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया:- आम स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राएलि0 Page 4

Zz 24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs एछ. granting _ interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension _ that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर"५ moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth' के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया Som Nance aa aight न जाओ Ez द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन आफ इण्डिया” ,744/2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न आबजरवेशन किया है:-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त WEN में उद्धतत “आबजरवेशनर एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “आबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा आफर आफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 6 = "स्टेक Bleed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलाटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सर'' आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यथाशीघ्र यूनिट पूर्ण कर कब्जा दे देगें। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें । वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलाटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा।

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत cet एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा भविष्य में शिकायतकर्ता को यूनिट का अधिग्रहण दिये जाने की सम्भावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। तथा उक्त प्रश्नगत परियोजना के टावर के सम्बन्ध F Occupancy Certificate (0.0) सम्बन्धित प्राधिकरण प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश saa में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज्ञप्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है। 4. उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा ie & अंतर्गत प्रतिपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ‘OASIS VENETIA HEIGHTS’ में यूनिट WeN—B-00I, 8-002 पर occupation certificate (0.८) प्राप्त कर शिकायतकर्ता को यथाशीघ्र वैधानिक अधिग्रहण/कब्जा प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। > साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा जो धनराशि स्वयं अपने स्रोतों से उपलब्ध करायी गयी है, उस धनराशि पर विलम्बित अवधि/१९॥३४९७ period @ सम्बंध में हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र में अंकित कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि से MCLR + 4% की दर से occupation certificate (0.0) प्राप्त करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 7

penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी | 3. प्रतिपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से विलम्बित अवधि ब्याज दण्ड / delay Penalty, ॥८।११+ 4% की दर से अधिक प्राप्त न करें| प्रतिपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा--63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत dette होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 29.08.209 हा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण स्नेह लता श्रीवास्तव बनाम औएसिस बिल्डमार्ट इंण्डिया प्राणलि0 Page 8