उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या :220I930734 डा0 प्रेमकान्त वर्मा C-63 Avas vikas colony,Opposite Exhibition Ground Etawah secs शिकायतकर्ता बनाम एसोटेक feo Assotech one C-20,lA/I, Sec-62Noidaup प्रतिवादी अधि-निर्णय प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध कब्जा मय विलम्बित अवधि दण्ड ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Assotech Windsor Court यूनिट £-607 बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू.3800000,//-भुगतान किया था। दोनो पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंधपत्र दिनांक 28.:020I0 के अनुसार समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा दिनांक 27.04.2043 में प्राप्त कराया जाना था यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य पूरा नहीं किया गया है अतः | शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा मय विलम्बित अवधि दण्ड ब्याज Rad जाने की याचना की गई है। शिकायतकर्ता ने वादपत्र के समर्थन में अनुबंध पत्र, की छायाप्रति व भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों की छायाप्रति, दाखिल किये गये है। प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वोरा Pre RY Prem kant Verma Vs. Assotech Limited Page प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र के में यह कथन किया गया कि " That on 4:02.209, the Hon'ble High Court Delhi in the Petition No Co. PET/357/20I5/ Manmohan Singh Bhalla versus M/s Assotech limited has

passed various direction,-------- (xiv) No coercive steps will be taken against the respondent company or its management to recover any dues for nine months from today. प्रतिवादपत्र के प्रस्तर -6 में यह कथन किया गया कि " It is necessary to submit here that in Feb, 209 the Opposite Party in the above petition has sbumitted a detailed action plan before the Hon'ble Delhi High Court to complete it's undelivered project/ tower including the project/ tower- 'E’ of the project in question. The Opposite Party has submitted it's action plan before the High Court to complete the project in question within '27' months in 'Four phases’ in accordance of which, the flat of the complainant comes under the ‘Second phase' action plan whichis estimated to be completed in 'l5' months i.e. by May, 2020" तथा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत परियोजना में यूनिट प्रदान किये जाने का आश्वासन दिया गया तथा उपरोक्त कथन के आधार पर वाद को निस्तारित किये जाने की याचना की गयी है। समस्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना काफी विलंबित है तथा शिकायतकर्ता कब्जा प्राप्त करने का इच्छुक है इस संबंध में उल्लेखित है रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “”फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and. regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 4 रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— ae kant Verma Vs, Assotech Limited DY (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @Jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes | which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “esa लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित Wer डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी. न 5. द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है. neal (AAR Prem kant Verma Vs. Assotech Limited Pag ; निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। | शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों * के | अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से ! धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- | ह For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case, T have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature, The penalty under Sections I8, 38,

59, 60, 647, 63 and 64 is to be levied on account of | contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 7.5.2076) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान -किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा | धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप | जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस ॥ सम्बंध में सिविल अपील Go 6649-50 /20'8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम | रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April | 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder — had obtained — the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed Et reap the benefits of her own delay in taking possession. " हर Prem kant Verma Vs. Assotech Limited

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। | जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of Suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। eee Prem kant Verma Vs. Assotech Limited Page 5 2 तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को टा।ए+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश

4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या- £-607 पर Occupation Certificate(O.C) सहित वैधानिक अधिग्रहण // कब्जा मई 2020 के अन्त तक प्राप्त कराना सुनिश्यित करें | 2. साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में दिनांक 30.04.2046 तक BBA में उल्लिखित दण्ड / penalty के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regualtion & Development, Act 20I6 के लागू होने की तिथि) से MCLR +% की दर Occupation Certificate(O.C) प्राप्त करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ penal interest अदा किया रे Prem kant Verma Vs. Assotech Limited age 6 जाएगा। ब्याज / दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएंगी। 3. प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता ने किश्तों के भुगतान में विलम्भ किया है तब उस स्थिति में delay penalty MCLR +I% की दर से अधिक न प्राप्त की जाए। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन a किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि vo.yo. भू-सम्पंदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वंयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | दिनांक 20.08.2049 (बलविन्दर कुमार) । (सदस्य) ु उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Prem kant Verma Vs. Assotech Limited Page 7