उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट सं0 धनराशि रु. /- सं0 l. 22087498 सुशील रंजन देय 7.08 8,28,950/- 2. 22087378 पूनम झम्ब एवं राकेश |. - 3,72,500/- कुमार झम्ब a 2208740I केश भाटिया एवं “ 22,9,744/- नवीन राज भाटिया + | 22087550 माधुरी गुप्ता | छः |. | 5 42088882 एम.एल. गुप्ता 7-H 6,49,000/- . 9208689 मीरा सेठी एवं देवे 0-S 6,9,683/- कुमार सेठी - | 7, 92087398 मोहम्मद फहद मदनी | # | 22,3,000/- 92089588 प्रतिभा रूस्तागी 23,79,322/- 920i89899 विनोद रूस्तागी 22,74,495/- 02082990 | Serene | प 8,63,975/- 20928642 सुरिन्दर कुमार सिंघल 20928644 गौरव सिंघल 7,20,000/- 5,40,000/- 20929354 शेफाली रायजादा 709 9,40,662/- 2209357 et लाल 04 5,24,773/- रा... a मनन न-----ान+-क८---ामामनकआमञमनम--+--क-आममननन- कॉनसेप्ट होरिजॉन इंफ्रा प्रा० लि0 शिकायतकर्ता सुशील रंजन देय के साथ 43 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें ORIZZONTE |. से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत vo 22087498 सुशील रंजन देय अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ORIZZONTE में यूनिट सं०-7.08 को बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,28,950 /— रूपये का भुगतान किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 04.2.2046 को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में लगभग 44 माह का विलम्ब है। एश्योर्ड रिटर्न दिसम्बर 2006 से देना बन्द कर दिया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीदें, एम.ओ.यू, आवंटन-पत्र, स्वागत पत्र, पहचान पत्र, प्रार्थना पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत विवादित eer. जो कि उभयपक्षों के मध्य है, Yar है न कि Page 2 | Fa | ऐसे में 'रेरा अधिनियम के प्रावधान लागू नहीं होंगे। 'रेरा' का क्षेत्राधिकार अधिनियम के प्रावधानों के उल्लंघन पर लागू होता है। प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है, क्योंकि मांगा गया अनुतोष प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में नहीं है और विवाद के निर्णयन हेतु क्षेत्राधिकार अधिनियम की ari के अन्तर्गत न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी का है। ब्याज की दर राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत अधिसूचित नहीं की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

शिकायतकर्ता के प्रकरण में पूर्व में सुनवाई के उपरांत अधि-निर्णय / अंतरिम आदेश दिया गया था कि विपक्षी जून 209 तक परियोजना के निर्माण कार्य शुरू कराते हुए आवंटियों को निर्धारित समय सीमा में कब्जा देंगे और शिकायतकर्ता से हुए अनुबन्ध के अनुसार एश्योर्ड रिटर्न अदा करेंगे। विपक्षी द्वारा न ही परियोजना में निर्माण कार्य शूरू किया गया और न ही शिकायतकर्ता को कब्जा दिया गया। ऐसी दशा में पूर्व में पारित अधि-निर्णय को पूर्ण करने में असफल रहने पर निम्नवत्‌ बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए आदेश पारित किया जाना उचित प्रतीत होता है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है अथवा क्‍या Wear के पूर्व के अनुबन्ध 'रेरा' के दायरे में आते हैं ? 2. क्या इस प्राधिकरण को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार है ? 3. क्या राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत ब्याज दर अधिसूचित की गयी है ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या-। इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्‍या 'रेरा' के पूर्व के अनुबन्ध 'रेरा' के दायरे में आते हैं ? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि कया प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के ay (8 Ue Page 3 | पाया गया कि विपक्षी की परियोजना ORIZZONTE रेरा में पंजीकृत है, | जिसका पंजीकरण संख्या-एशराग्रर&2?२76404 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोईंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है।

इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /2047 नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-: The provisions of RERA, however, do not rewrite the | clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. | उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि Ww के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के WR का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे ह सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन | aga" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। अतः प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु der7 Peake | किया जाता निस्तारण बिन्दु संख्या-2

क्या इस अथॉरिटी को यह प्रकरण सुनने का अधिकार नहीं है ? जहाँ | तक प्राधिकरण को विधिक रूप से सुनवाई करने के क्षेत्राधिकार का प्रश्न है, इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि प्रथम दृष्टया किसी परिवाद को दर्ज कराये । जाने के लिए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 के URI-34 के अन्दर प्राविधान दिये गये है जो कि निम्न रूप से उललेखित है-: AM Page 4 केट पा 3l. (l) Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter allottee or real estate agent, as the case may be. Explanation —For the purpose of this sub-section "persan" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. (2) The form, manner and fees for filing complaint under sub-section (l) shall be such as may be specified by regulations

उपरोक्तानुसार कोई पीड़ित व्यक्ति, किसी सम्प्रवर्तकत, add या भू-सम्पदा अभिकर्ता के विरूद्र अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिकमण या उल्लंघन के लिए मामलों के अनुसार (as the case may be), प्राधिकरण या न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत दाखिल कर सकता है। इससे स्पष्ट है कि शिकायत को प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी दोनों के समक्ष उनके क्षेत्राधिकार एवं मामलों के अनुसार (as the case may ४०) प्रस्तुत किये जा सकते है। प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार और उनके सुने जाने वाले मामले रेरा अधिनियम में सम्बंधित प्राविधानों के अन्तर्गत उल्लेख किये गये है। रेरा अधिनियम में प्राधिकरण (Authority) ERI प्रयोग किये जाने वाली शक्तियों (Powers) का अधिकार धारा-35,36,37,38, के अन्तर्गत दी गयी है। इनमें से मुख्य शक्ति जो कि धारा-38 में प्राधिकरण को दी गयी है, जिसका पढ़ा जाना उचित होगा, जो कि निम्नवत है :- 38. () The Authority shall have powers to impose penalty or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to f Wa the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall | have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, | restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. ॥ उपरोक्त प्राविधान की धारा-38 की उपधारा-4 यह है कि प्राधिकरण को, सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी भी उल्लंघन के सम्बंध में, इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन aids (Penalty) या ब्याज (Interest) | अधिरोपित करने की शक्ति होगी। इससे स्पष्ट है कि wade, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन के लिए अर्थदंड Penalty) और ब्याज (Interest) WAHT FRI घारा 38() के अन्तर्गत अधिरोपित किया जायेगा। | इसके अतिरिक्त न्यायनिर्णयन करने की शक्ति भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046, की धारा-7१ में दी गयी है। जो कि निम्नवत्‌ है-:

7. (00) For the purpose of adjudging compensation under sections 42, 4, 8 and | section 9, the Authority shall appoint in consultation with the — appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed | manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 2, 4, 8 and section 9 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or PN (0 ] पट Page 6 the Consumer Disputes _Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, 986, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. (2) The application for adjudging compensation under sub-section (), shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period.

(3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that the person has failed to comply with the provisions of any of the sections specified in sub-section (), he may direct to pay such compensation or interest, as the case any be, as he thinks fit in accordance . With the provisions of any of those sections. उपरोक्त प्राविधान की omi—7i(i) यह है कि अधिनियम की ate, धारा-44, धारा-48 और धारा-49 .के अधीन क्षतिपूर्ति (Compensation) न्यायनिर्णीत करने के लिए, प्राधिकरण समुचित सरकार के परामर्श से ऐसे एक या अधिक न्यायिक अधिकारी जैसा आवश्यक समझे, जो जिला न्यायधीश है या रहा है, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के रूप में नियुक्त करेगा, जो कि किसी संबद्ध व्यक्ति को सुनवाई का समुचित अवसर प्रदान किये जाने के पश्चात्‌, i eee av Page 7 रीति (Prescribed manner) में जाँच करेगा। ऐसे में यह we है कि जहाँ क्षतिपूर्ति (Compensation) की मांग की जायेगी, तो उसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इससे यह भी प्रतीत होता है कि प्राधिकरण की शक्ति न्यायनिर्णायक अधिकारी के नियुकती हेतु अहम है, क्योंकि मुख्यतः नियुक्तिकर्ता प्राधिकरण है जो कि सरकार के परामर्श से करेगा।

अतः रेरा अधिनियम की धारा-38 एवं धारा-74 से स्पष्ट है कि धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियां दी गयी है जिसमें कि सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदाओं अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन (Any Contravention) के सम्बंध में, अर्थदंड (Penalty) एवं ब्याज (Interest) अधिरोपित किया जायेगा और aRt74 में क्षतिपूर्ति (Compensation) हेतु न्‍्यायनिर्णयन करने की शक्ति का अधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को है जो कि केवल धारा-42, धारा-44, IRI-78 और धारा-49 (Only for Sections 2,4,8,9) के अधीन किया जायेगा। रेरा अधिनियम की धारा-42 में निम्न प्राविधान है :- 2. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such . incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act.

उपरोक्तानुसार प्राविधान से यह है कि जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन grace में दिये जानकारी के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मलित गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पढ़ता है, तो उसकी सम्प्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति की जायेगी। 4) Page 8 ae ऐसे में जहाँ शिकायतकर्ता धारा 42 के प्राविधानों के अनुसार ससाक्ष्य क्षतिपूर्ति की माँग करेगें वहाँ उसका अभिनिर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इसी धारा के प्राविधान के दूसरे अनुच्छेद (Paragraph 2) में यह कहा गया है कि पीड़ित आवंटी परियोजना से यदि अपना नाम वापस लेना चाहता है, तो उसके निवेश की गयी धनराशि, ब्याज सहित, ऐसी दर जो कि पर जो कि विहित की जाए के अनुसार लौटाया जायेगा, और अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति के अनुरूप उसकी क्षतिपूर्ति की जायेगी। wean यदि केवल ब्याज सहित धनराशि वापिस माँगी गई है व ब्याज दर विहित है तो उसमें अभिनिर्णय का कोई अंश समाविष्ट नहीं है। अतः इस धारा में 2 अंग है, पहला (Para l) जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न है वह न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णय किया जायेगा और दूसरा (Para 2) जहाँ जमा धनराशि मय ब्याज का प्रश्न है वह प्राधिकरण द्वारा निर्णीत किया जायेगा, इसी प्रकार रेर अधिनियम की ome की उपधारा-3 निम्नवत प्राविधानित है-: 4(3) In case any structural defect or any other

' defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such defects without further charge, within thirty days, and in the event of promoters failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be entitled to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act. धारा-44 में सम्प्रवर्तक द्वारा मंजूर रेखांको और परियोजना विनिर्देशों का पालन किये जाने का प्राविधान है। इसी कम में धारा-44 की उपधारा-3 में यह प्राविधानित है कि यदि कब्जा सौपें जाने की तारीख से 5 वर्ष की अवधि के भीतर आवंटी द्वारा, ऐसे विकास से सम्बंधित किसी संरचनात्मक त्रुटि या सेवाओं के कर्मकौशल, क्वालिटी या उपबन्ध या सम्प्रवर्तक की feel अन्य बाध्यताओं की ओर सम्प्रवर्तक का ध्यान दिलाया जाता है, तो सम्प्रवर्तक का यह कर्तव्य होगा कि वह ऐसी त्रुटियों को बिना feet अतिरिक्त प्रभारों के 30 ११८ 44 Page 9 भीतर दूर कराये और सम्प्रवर्तक द्वारा ऐसी त्रुटियों को ऐसे अवधि के भीतर दूर करने में असफल रहने की दशा में पीड़ित आवंटी समुचित प्रतिकर पाने का हकदार होगा, जो इस अधिनियम के अधीन उपबंधित हो।

इससे भी यह स्पष्ट है कि इसमें क्षतिपूर्ति के निर्धारण का प्रश्न है जो कि बाध्यकारी शर्तों को पूरा न किये जाने के लिए इस धारा के अन्तर्गत, इसका निर्णय न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा। परन्तु पीड़ित व्यक्ति को यह स्वतंत्रता होगी कि वह, सम्प्रवर्तक द्वारा उन बाध्यकारी शर्तों को पूर्ण कराये जाने हेतु आदेश के लिए, प्राधिकरण के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत कर सकते है। रेरा अधिनियम की aris के अन्तर्गत निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है :- 8. (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the ‘ agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account’ of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:’ Provided that where an * allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोक्त प्राविधान यह है कि यदि सम्प्रवर्तक-:

(क). विकय करार के निबन्धों के अनुसार उसमें निर्धारित तारीख तक सम्यक रूप से पूरा करने में, या को किट | (ख). इस अधिनियम के अधीन अथवा किसी अन्य प्रकरण से रजिस्ट्रीकरण का निलंबन या प्रतिसंहरण के कारण विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द होने के कारण, यथास्थिति, किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो यथास्थिति, उस अपार्टमिन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बंध में उसके द्वारा प्राप्त रकम को, ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस नियमित विहित की जाये एवं इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का पात्र होगा। परन्तु जहाँ किसी आवंटी का परियोजना से बाहर आने का आशय नहीं है, वहाँ सम्प्रवर्तक द्वारा उसे कब्जा सौपें जाने तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए उस दर पर जो विहित की जाये, ब्याज पाने का अधिकारी होगा | अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन पूर्ण नहीं किया जाता है, या कब्जा नहीं दिया जाता है और यदि आवंटी परियोजना से बाहर आना चाहता है, तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित और क्षतिपूर्ति भी पाने का अधिकारी होगा।

यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है, तो प्रतिमाह विलम्ब के लिए ब्याज देय होगा। इससे भी यह we है कि धारा-38 के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह शक्ति है कि जहाँ ब्याज और अर्थदंड का प्रश्न होगा, तो यह प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में होगा और जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न होगा, तो वह धारा-74 के अन्तर्गत न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार में होगा। इन प्राविधानों को संयुक्त रूप से पढ़ा जाये, तो इन प्राविधानों की भाषा में यह प्रस्तावित है कि यदि प्रोमोटर द्वारा अपने बाध्यकारी अनुबन्ध के निबन्धनों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो आवंटी को यह दावा करने का अधिकार होगा कि अपना जमा धनराशि ब्याज सहित वापस ले सकेगें। उपरोक्तानुसार विशेष रूप से ais को दृष्टिगत रखते हुए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अप्लिनियम की धारा-84 के अन्तर्गत उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली, 20i6 बनायी गयी। जिसमें प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए फार्म “एम” नियम-33() एवं च्ययपिर्भर: ण् ४.7 ?886 4 अधिकारी के समक्ष आवेदन करने के लिए फार्म “एन” नियम-34(॥) का | प्राविधान है। इसके अतिरिक्त उ0प्र0 भू-सम्पदा प्राधिकरण (सामान्य) विनियमन, 2049 के WER 24 के अन्तर्गत ऑनलाईन शिकायत दर्ज कराना का भी प्राविधान है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :- Right of Allottee

9. (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the | promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer . on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder. उपरोक्तानुसार यह है कि यदि wate flor करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन उसके रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा wade or दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विहित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति सहित दावा करने का हकदार होगा।

अत: यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा किये गये विकय करार के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो वह अधिनियम के अधीन नियम एवं नियमावली के अन्तर्गत जमा धनराशि ब्याज सहित दावा करने का हकदार होगा और इसके अतिरिक्त क्षतिपूर्ति पाने का भी अधिकारी होगा। ऐसे में यह अवधारित किया जा सकता है कि जहाँ आवंटी जमा धनराशि का ब्याज सहित दावा करने का हकदार है, तो उसका क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के अन्तर्गत मानी जायेगी, जिसकी शक्ति धारा-38 के अन्तर्गत दी गयी है, क्योंकि gir Page 2 ब्याज दर राज्य सरकार द्वारा विहित है एवं इसमें कोई “एडज्यूडिकेशन” का प्रश्न निहित नहीं है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो यह क्षेत्राधिकार धारा-74 के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा, क्‍योंकि इसमें निर्धारित प्रकियानुसार साक्ष्यों के आधार पर क्षतिपूर्ति का निर्धारण अपेक्षित है। रेरा अधिनियम धारा-72 में नन्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा क्षतिपूर्ति पर विचार किये जाने वाले कारण के बारे में भी प्राविधान दिये गये है जो कि निम्नवत्‌ है :- 72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7], the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice.

इस धारा के प्राविधान में ब्याज भी जोड़ा गया है, क्‍योंकि afaght की धनराशि की मात्रा का निर्धारण एकमुश्त धनराशि अथवा समकक्ष ब्याज दोनों के रूप हो सकता है। स्पष्टतया क्षतिपूर्ति के रूप दिये जाने वाला ब्याज, आवंटी की जमा धनराशि की ब्याज सहित धनवापसी के प्रकरण से अलग है। जहाँ ब्याज के रूप में दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की राशि में ब्याज दर का निर्धारण सम्मिलित है, प्राधिकरण द्वारा धनराशि ब्याज सहित वार्षिक करने की दशा में ब्याज दर पूर्व निर्धारित है तथा उसमें अभिनिर्णय का अंश नहीं है। धनवापस किये जाने वाले प्रकरण में भुगतान किये जाने वाले ब्याज की दर राज्य सरकार द्वारा बनाये गये नियमावली के अन्तर्गत दी जाती है और क्षतिपूर्ति निर्धारण या ब्याज की गणना अधिनिर्याणक द्वारा निम्न 4 बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुए दिये जाते है। (क) व्यत्तिकक के परिणाम स्वरूप अनुपातिक लाभ या अनुचित फायदे की, जहाँ कहीं अनुमान्य हो, Ha: (ख) व्यतिकम के परिणामस्वरूप हानि की रकम: (ग) व्यतिकम के पुनरावुत्तिपूर्ण प्रकृति: (a) ऐसे अन्य कारक, जो न्यायनिर्णायक अधिकारी न्याय के अग्रसरण के मामले में आवश्यक समझें | ऐसे में यह स्पष्ट है कि क्षतिपूर्ति वाले प्रकरण के निस्तारण जो न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाएगा, उसका जमा धनराशि मय ब्याज वापस किये जाने वाली धनराशि से कोई लेन-देना नहीं है। यह भी है कि रेरा अधिनियम में क्षतिपूर्ति एवं जमा धनराशि मय ब्याज हेतु अलग-अलग प्राविधान दिये गये है। क्षतिपूर्ति की गणना धारा-72 में दिये गये सिर्फ 4 आधारों एवं धारा 42, 44, 48 व १9 के प्राविधानों तथा शर्तों के अनुसार ही दी जायेगी ।

अधिनियम के अनुसार प्राधिकरण को भू-सम्पदा सेक्टर को नियमित रूप विभिन्‍न प्राविधानों के अनुसार विकास करने हेतु दिये गये है साथ प्राधिकरण को एक अधिनिर्णायक अधिकारी को नियुक्त करने का अधिकार दिया गया है जो सिर्फ विशिष्ठ रूप से कृत्य अनुसार क्षतिपूर्ति वाली धनराशि का निर्धारण करेगें। जहाँ तक ब्याज, अर्थदंड, क्षतिपूर्ति में अन्तर का प्रश्न है, तो इन सभी के अन्तर के सम्बंध में निम्नवत्‌ साक्ष्यों के आधार पर स्पष्ट किये गये है माननीय उच्च न्यायालय बाम्बे द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि-: 258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of India, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion ‘on capital. For example if A had to pay B a certain amount, sayl0 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal ‘amount. Had A paid that amount to B 0 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A (a CC Page 4 should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The object of

Section 8 is to recompense an allottee for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. उक्त से स्पष्ट है कि ब्याज aids नहीं है और न ही कोई सजा है, किन्तु साधारण रूप से रकम पर हुई अभिवृद्धि है। धारा-48 का लक्ष्य आवंटी को जमा किये गये धनराशि के उपयोग का प्रतिदान करने हेतु है। इसी कारण यह अनुतोष प्राधिकरण द्वारा क्षेत्राधिकारिता के अन्तर्गत प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिया जा रहा है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 3 जहाँ तक देय ब्याज दर नियमावली के अन्तर्गत अधिसूचित न किये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम की धारा-84 की उपधारा-2 के खण्ड-(च) और धारा-43 की उपधारा-2 के साथ पठित उक्त धारा-84 की उपधारा-+ द्वारा प्रदत्त शक्तियों का अधिकार प्रयोग करते हुए दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय /पटूटा के लिए करार) नियमावली (Rules), 208 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9.2 में प्रमोटर्स a डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) em में ब्याज दर निर्धारित है, जिसके प्रस्तर 9.2 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR_ (Marginal _Cost__of Lending Rate) on home loan of see Page 5 State Bank of India +l%_unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. इसी कम में आवंटियों के डिफॉल्ट प्रकरण के बारे में यही ब्याज दर TER 9.30) में प्रोमोटर हेतु निर्धारित की गयी है और निम्न रूप से प्राविधानित है-: In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India _+i% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

इससे यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रोमोटर भी omcia प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। sarge से यह स्पष्ट है कि ब्याज दर mcir+ प्रतिशत की वार्षिक दर से दोनों पक्षों (आवंटी एवं प्रोमोटर) के लिए इस नियमावली में निर्धारित की गयी है। A go Page 6 इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या-42238 ,/ 2048 पायनियर अर्बन लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्द राघवन में अभिनिर्धारित किया गया है कि-: 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules ie. Rule I5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 20i7 @I0.7% S.L. 9.8. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank 3 and the Builder. The Respondent - Flat Purchaser had to pay Interest @l0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest ७00.7% SI. p.a. awarded by the National Commission was just and fair.

singe से यह we है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:7 & ert वार्षिक ब्याज दर mcir+2 प्रतिशत (interest ७40.7% SI. p.a.) निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उचित एवं सही माना है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 3. में भी स्पष्ट रूप से उललेखित है कि-: The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 ice. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the ES final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (/८.४+2 प्रतिशत) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है।

इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के McLRH से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय / veer के लिए करार) नियमावली Rules), 20I8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है उचित एवं सही है। Tage बिन्दु to 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर एम.ओ.यू. दिनांक 24.4.2043 की प्रति दाखिल है, जो कि उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है, जिसके पृष्ठ Wo-2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा इस अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह में कब्जा दिया जाना था। यह अनुबन्ध 2.4.20i3 को निष्पादित कराया गया। ऐसे में उपरोकतानुसार कब्जे की तिथि 27.44.2046 होती है। प्रकरण में पीठ द्वारा पारित अधि-निर्णय के अनुसार विपक्षी द्वारा जनू 2049 से निर्माण कार्य शुरू नहीं कराया गया और न ही शिकायतकर्ता को एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया गया। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित पाने का अधिकारी है। उक्त कब्जे की अवधि तक विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहा है। इस सबंध में रेश अधिनियम के धारा-48() में स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि-: Aloe Page 8

8. () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. UNG यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमिन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 24.44.2046 तक यूनिट का कब्जा देना था, जिसको विपक्षी द्वारा पूर्ण करने का दायित्व था। शिकायकर्ता द्वारा कहा गया कि जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाये। स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया और न ही विपक्षी को इस परियोजना का ओ.सी»सी.सी प्राप्त हुआ है। अतः शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-48(4)(ए) के अन्तर्गत वह परियोजना से बाहर आने का अधिकारी है। yo Page 9 It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitely for possession. By 20l6, nearly seven years had elapsed from the date of the agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayer in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. In the circumstances, we are of the view that the orders passed by the SCDRC and by the NCDRC for refund of moneys were justified.

We see no illegality in the Impugned Order dated 23.0.20I8 passed by the National Commission. The Appellant — Builder failed to fulfill his contractual obligation of obtaining the Occupancy Certificate and offering possession of the flat to the Respondent — Purchaser within the time stipulated in the Agreement, or within a reasonable time thereafter. The Respondent — Flat Purchaser could not be compelled to take possession of the flat, even though it was offered almost 2 years after the grace period under the Agreement expired. During this period, the Respondent — Flat Purchaser had to service a loan that he had obtained for purchasing the flat, by paying Interest @I0% to the Bank. In the meanwhile, the Respondent — Flat Purchaser also located an alternate property in Gurugram. In these circumstances, the Respondent — इसके अतिरिक्त इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या-3482,// 2049 कोलकाता बेस्ट इंटरनेशनल सिटी mofo बनाम देवाशीष wear में स्पष्ट रूप से अभिनिर्धारित किया गया है कि-: साथ ही इसी कम में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय के सिविल अपील संख्या-42238 / 2048 पायनियर ada ces एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्द राघवन में भी अभिनिर्धारित किया गया है कि-: Page 20 Flat Purchaser was entitled to be granted the relief prayed for i.e. refund of the entire amount deposited by him with Interest.

उपरोक्तानुसार दी गयी विधि व्यवस्था में गृहकेता को एक उचित समय तक प्रतीक्षा कराया जा सकता है। पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता जमा धनराशि पाने का अधिकारी क्‍योंकि अनुबन्ध में दी गयी अवधि के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं मिला है व प्रकरण में अत्यधिक विलम्ब हुआ है। चूंकि परियोजना समय से पूर्ण नहीं की गयी है। ऐसी दशा में जमा धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है। जहां तक शिकायतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

‘Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an _ aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा एव ८ Page 2 Sn ---ततत+ — धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली rors अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WEAR 9.2{i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना writer प्रतीत होता है। तदानुसार बिन्दु संख्या-4 Prenat किया जाता है।

'रेरा' के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए न्‍्यायहित में यह उचित होगा कि विपक्षी दिनांक 5.03.2020 तक शिकायतकर्तागण की सहमति से समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट पूर्व में तय दरों पर अपनी किसी अन्य विकसित परियोजना में उपलब्ध कराकर ओ.सी #सी.सी. सहित कब्जा दें अन्यथा उसके पश्चात्‌ शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि MCLRHI प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से वापस अदा करें। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ह SS Page 22 आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 45.03.2020 तक शिकायतकर्तागण की सहमति से समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट पूर्व में तय दरों पर अपनी किसी अन्य विकसित परियोजना में उपलब्ध कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, दिनांक 45.03.2020 तक शिकायतकर्तागण को वैकल्पिक यूनिट का कब्जा देने में असफल रहता है, तो वह दिनांक 45.03.2020 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 3. जिन शिकायतकर्तागण द्वारा उक्त aca के सापेक्ष बैंक ऋण ली गयी है, तो उन स्थितियों में शिकायतकर्तागण का यह दायित्व होगा कि ges के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित fart के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |

इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:ः- 44/02 / 2020 Page 23