उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, 06 जगदीश चन्द्र बोस मार्ग, लालबाग, लखनऊ। शिकायत संख्या-220487046 दिनांक:-06 अगस्त 208 श्री बिरेन्द्र Ho झा बनाम | यमुना एक्सप्रेस-वे इण्डस्ट्रियल डेवलपमेन्ट अथारिटी आदेश शिकायतकर्ता श्री fea Go झा तथा उत्तरदाता यमुना एक्सप्रेस-वे इण्डस्ट्रियल डेवलपमेन्ट अथारिटी की ओर से उनके प्रतिनिधि सहायक विधि अधिकारी श्री ved कुमार सिंह तथा प्रबन्धक द्वितीय श्री विवेक कुमार अपने विद्वान अधिवक्ता श्री राजेश चढ्ढा के साथ उपस्थित हैं। उभयपक्षों को विस्तारपूर्वक सुना गया। शिकायतकर्ता की शिकायत संक्षेप में यह है कि उन्होंने उत्तरदाता की परियोजना 2009(3) आवासीय भूखण्ड योजना के पाकेट-- में wie 40-456 कुल मूल्य GO 24,34,235.00 पर बुक कराया था और उनके द्वारा GO 48,35,235.00 का भुगतान किया गया है। पक्षों के मध्य अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूरी करने और कब्जा प्रदान करने की तिथि 24.40.2040 थी। उत्तरदाता द्वारा कब्जे के लिए निर्धारित तिथि 2.44.2043 को कब्जा नहीं प्रदान किया गया। परियोजना 7 वर्ष 4 माह पीछे चल रही है। शिकायतकर्ता परियोजना से वापस नहीं होना चाहते हैं, अतः यमुना एक्सप्रेस-वे इण्डस्ट्रियल डेवलपमेन्ट अथारिटी द्वारा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए उनको ब्याज का भुगतान किया जाना अपेक्षित है। उनके द्वारा अनुरोध किया गया है कि उन्हें कब्जा देने में विलम्ब के लिए उत्तरदाता द्वारा उन्हें ब्याज के भुगतान सहित, अन्य क्षतिपूर्तियां दी जाएं तथा उत्तरदाता को आदेश दिए जाएं कि वह कब्जा प्रदान करने से पहले समस्त विकास कार्यों को पूर्ण करें।

उत्तरदाता द्वारा अपने लिखित अभिकथन में यह कहा गया है कि “आवासीय भूखण्ड योजना” 2009() के नियम एवं शर्तों का अनुमोदन अध्यक्ष एवं मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा दिनांक 28.02.2009 को किया गया। इस योजना के अन्तर्गत अलग-अलग आकार के 24000 भूखण्डों का आवंटन दिनांक 20.40.2009 से दिनांक 23.4.2009 के मध्य किया गया। आवंटन पत्र में यह शर्त थी कि परियोजना में आवंटी को आवंटित प्लाट का कब्जा उनके द्वारा प्रीमियम धनराशि का 75 प्रतिशत जमा करने या आवंटन पत्र जारी करने से 4 वर्ष में, जो भी बाद में हो, पर प्रदान किया जाएगा। आवंटी को प्रदत्त आवंटन पत्र दिनांक 49.4.2009 के अनुसार भूखण्ड स्थानान्तरित करने की सम्भावित तिथि माह अक्टूबर / नवम्बर 2043 थी। परियोजना से आच्छादित ॥4 ग्रामों से 347 Re याचिकाएं दायर की गयी हैं जिनमें से 420 Re याचिकाएं समझौते के आधार पर निस्तारित हो गयी हैं। मा0 उच्च न्यायालय में अब भी 227 Re याचिकाएं लम्बित हैं जिनमें से कुछ में स्थगन आदेश भी प्रभावी है। मा0 उच्च

न्यायालय द्वारा पारित स्थगत आदेशों के प्रभावी रहने के कारण आवंटियों को समयान्तर्गत कब्जा दिया जाना या निर्माण कार्य किया जाना संभव नहीं हो पा रहा है। शासन के पत्र संख्या-4055 ,// 77-3--44-सी दिनांक 29.06.2044 द्वारा प्राधिकरण को यह निर्देश दिया गया कि वह अर्जन से प्रभावित कृषकों को 64.7 प्रतिशत के wader धनराशि नोलिटीगेशन / इन्सेन्टिव अतिरिक्त प्रतिकर के रूप में दी जाए जिसके प्रतिपूर्ति संबंधित आवंटियों से आनुपातिक रूप से कर ली जाए। शासन से प्राप्त निर्देशों के क्रम में प्राधिकरण की 24वीं बोर्ड बैठक में यह प्रस्ताव पारित किया गया कि आवासीय योजना के अन्तर्गत आवंटित भूखण्डों पर इस अतिरिक्त प्रतिकर के व्यय भार की प्रतिपूर्ति हेतु wo 4330 प्रतिवर्गगीटर देय के रूप में लिया जाए। कुछ कृषकों द्वारा मा0 उच्च न्यायालय इलाहाबाद के WHA आदेश के सन्दर्भ में रिट याचिकाओं को वापस ले लिया गया है। तत्पश्चात Ao उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा यमुना एक्सप्रेस-वे आवासीय भूखण्ड धारक एसोसिएशन की fe याचिका सं0-56087 /205 में पारित आदेश दिनांक 20.04. 2045 के अनुरूप प्राधिकरण बोर्ड की 55वें बैठक में लिये गये निर्णय के आधार पर प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक 20.07.2045 के अनुसार अतिरिक्त प्रतिकर के रूप में प्राप्त की जाने वाली धनराशि चार किश्तों के स्थान आठ किश्तों में लिये जाने का निर्णय लिया गया। यह भी निर्णय लिया गया था कि प्रतिकर के फलस्वरूप आवंटी पर अधिरोपित भार को अदा करने पर यदि आवंटी सहमत नहीं हैं तो वह आवंटित भूखण्ड प्राधिकरण के पक्ष में 90 दिन के अन्दर समर्पण करके अपनी जमा धनराशि 6 प्रतिशत के साथ वापस ले सकते हैं। वर्तमान में सेक्टर-48 तथा 20 के ब्लाक-»,8,७, तथा । ब्लाक में कब्जा दिया जा रहा है जिनकी लीज कराने हेतु चेकलिस्ट जारी की गयी है। सेक्टर-20 के कुछ ब्लाकों में निविदा आमंत्रित कर कार्य किया जाना प्रस्तावित है। शिकायतकर्ता को रिएलोकेशन द्वारा आवंटित भूखण्ड सं-456 ब्लाक-जे0 सेक्टर-48 के कब्जे के संबंध में दिनांक 20.42.2047 को चेकलिस्ट जारी की गयी है जिसके अनुसार आवंटी को 60 दिन के अन्दर प्रकिया पूर्ण कर भूखण्डों का कब्जा प्राप्त करना है। प्राधिकरण की 60वीं बोर्ड बैठक दिनांक 04.09.2047 में आवंटियों को विभिन्‍न कारणों से कब्जा न दिये जाने के कारण कुछ अतिरिक्त अनुतोष »सुविधाएं प्रदान की गयी हैं, जैसे कि लीज-डीड के समय लगने वाले शुल्क यथा-वाटर चार्ज, सीवर चार्ज, पम्प हाउस एवं ट्यूबवेल चार्ज, टेलीफोन चार्ज, डेन चार्ज व इलेक्ट्रिक चार्ज नहीं लिया जाएगा। प्राधिकरण द्वारा आवंटियों को दिनांक 04.04.2047 के पश्चात की देय किश्तों पर ब्याज दर 42 प्रतिशत से घटाकर 40.65 प्रतिशत कर दिया गया है। इसके अतिरिक्त आवंटियों को यह सुविधा भी दी गयी है कि यदि वह इन अतिरिक्त अनुतोषों के बावजूद प्राधिकरण के पक्ष में भूखण्ड समर्पण करने का आवेदन करते हैं, तो वह 6 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज सहित धनराशि वापस ले सकते हैं।

उत्तरदाता की यह स्वीकारोक्ति है कि मा0 उच्च न्यायालय के आदेशों से प्रभावित होने के कारण उनके द्वारा समय से परियोजना नहीं पूर्ण की जा सकी, इसी परिदृश्य में उनके द्वारा पत्र दिनांक 08.09.2047 के माध्यम से शिकायतकर्ता को आवंटित भूखण्ड सेक्टर-20 के स्थान पर सेक्टर-48 में स्थानान्तरित करने का निर्णय लिया गया है। यदि आवंटी अपने भूखण्ड के सेक्टर-48 में स्थानान्तरण से UGS नहीं हैं, तो वह आवंटित भूखण्ड प्राधिकरण के पक्ष में दिनांक 30.09.2047 तक समर्पित कर उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि 6 प्रतिशत के ब्याज की दर से वापस ले सकते हैं। शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि वापस लेने के लिए आवेदन नहीं किया गया है, अतः सेक्टर-48 में प्लाट रिएलोकेशन पर उनकी सहमति wa: मानी जाएगी। परियोजना Alo उच्च न्यायालय के आदेशों से प्रभावित होने के कारण ही उत्तरदाता की ओर से परियोजना में आवंटित भूखण्डों को दूसरे सेक्टर में स्थानान्तरित करने या बोर्ड की 55वीं तथा 60वीं बैठक में लिये गये निर्णय के अनुसार आवंटियों को अतिरिक्त अनुतोष तथा सुविधाएं देने का निर्णय लिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा बोर्ड / प्राधिकरण के इन निर्णयों के विरूद्ध कोई आपत्ति नहीं प्रस्तुत की गयी, अतः इन निर्णयों पर उनकी स्वतः सहमति मानी जाएगी |

उत्तरदाता का कथन है कि परियोजना के लिए अर्जित भूमि पर मा0 उच्च न्यायालय के आदेशों के आधार पर प्रतिकर की धनराशि में 64.70 प्रतिशत की वृद्धि के कारण आवंटियों पर रू0 4330 प्रतिवर्गगीटर की दर से अतिरिक्त प्रतिकर की धनराशि प्राप्त करने का निर्णय लिया गया, जिसके लिए किश्तों की संख्या भी 4 से बढ़ाकर 8 की गयी है। प्राधिकरण द्वारा यह निर्णय ले लिये जाने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त प्रतिकर के सम्बन्ध में आपत्ति विधि अनुसार ग्राहय नहीं है। यदि वह समझते हैं कि प्राधिकरण का यह निर्णय कतिपय अन्य मामलों में मा0 उच्चतम न्यायालय के आदेश में निर्धारित व्यवस्था के प्रतिकूल है, तो उनके द्वारा प्राधिकरण के इस निर्णय के विरूद्ध समक्ष न्यायालय में वाद योजित करके अनुतोष प्राप्त किया जा सकता है। उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण को इस मामले में उत्तरदाता के निर्णय के पुनर्विलोकन का अधिकार नहीं है।

उत्तरदाता द्वारा परियोजना रेरा में पंजीकृत नहीं करायी गयी है। सुनवाई के दौरान उत्तरदाता के विद्वान अधिवक्ता श्री राजेश ager err प्राधिकरण के इस अभिमत से अवगत कराया गया कि परियोजना Ao उच्च न्यायालय के आदेश से बाधित होने तथा उ0फप्र0 में रेरा अधिनियम के लागू होने की तिथि 04.05.2047 पर अवरूद्ध होने के कारण उनके द्वारा परियोजना का पंजीकरण नहीं करया गया। उनके द्वारा यह भी कहा गया कि प्रश्नगत सेक्टर-48 में प्लाट्स का विकास कार्य पूर्ण कर लिया गया है, अतः परियोजना का रेरा में पंजीकरण अपेक्षित नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा यमुना एक्सप्रेस-वे इण्डस्ट्रियल डेवलपमेन्ट अथारिटी द्वारा जारी ई-टेण्डर दिनांक 03.07.20i8, ई-टेण्डर दिनांक 20.07.2048, ई-टेण्डर दिनांक 49.07.208, ई-टेण्डर दिनांक 48.07.2048 के उद्धरण प्रस्तुत किये गये हैं जिनके अन्तर्गत ट्यूबवेल तथा पम्प हाउस के निर्माण, 45 Ho चौड़ी फोरलेन रोड, -0.445 के0वी0 सबस्टेशन के निर्माण, अण्डर ग्राउण्ड एल0टी नेटवर्क का निर्माण, t:H0dl0 रूरल ओवर हेड लाइन की शिफ्टिंग के लिए टेण्डर आमंत्रित किये गये हैं और इन कार्यों को पूर्ण करने की अवधि 9 माह से एक वर्ष के बीच है। स्पष्टतया यह परियोजना आनगोइंग परियोजना है और उत्तरदाता द्वारा अधिनियम के प्राविधानों के अनुपालन में परियोजना का पंजीकरण नहीं कराया गया जिसके लिए उनका स्पष्टीकरण लेकर आगे की कार्यवाही किया जाना अपेक्षित है।

उत्तरदाता द्वारा शिकायतकर्ता को लीजडीड तथा पजेशन के लिए दिनांक 30.42.2047 को पत्र प्रेषित किया गया है। परियोजना में विद्युत wares के निर्माण, विद्युत लाइन की शिफ्टिंग, ट्यूबवेल तथा पम्प हाउस निर्माण एवं स्थापना तथा पेरिफेरल रोड के निर्माण जैस महत्वपूर्ण तथा बड़े कार्य अब तक न होने के कारण रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार आवंटित भूखण्डों का कब्जा या लीजडीड विधि अनुसार सम्भव नहीं है। उत्तरदाता से अपेक्षित है कि वह रेरा में पंजीकरण के विस्तार के लिए नियमानुसार आवेदन करें और परियोजना के स्वीकृत प्लान के अनुसार समस्त विकास कार्यो को पूर्ण करते हुए कम्पलीशन प्रमाण पत्र प्राप्त करें और तत्पश्चात शिकायतकर्ता से कब्जे के समय देय अवशेष धनराशि प्राप्त करके विधिवत लीजडीड तथा भौतिक कब्जे की कार्यवाही सुनिश्चित करें। चूंकि शिकायतकर्ता परियोजना में बना रहना चाहते हैं, तथा उनसे अपेक्षित है कि अतिरिक्त प्रतिकर की धनराशि का भुगतान उत्तरदाता के पत्र दिनांक 20.07.20I5 के कम में नियमानुसार देय ब्याज के साथ 8 किश्तों के लिए अनुमन्य तिथि 30.04.2049 तक करें। शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दो भुगतान mae: दिनांक 24.07.2047 तथा 24.04.2048 को किये गये हैं जिन पर उत्तरदाता के स्तर पर निर्णय के कम में माह अप्रैल 2047 के बाद के भुगतान पर उनके द्वारा पहले अदा की गयी 42 प्रतिशत ब्याज के बदले 40.65 प्रतिशत की दर पर ब्याज आरोपित किया जाना है और इस प्रकार उनके द्वारा जमा की गयी अतिरिक्त ब्याज उनको रिफण्ड की जानी चाहिए। उत्तरदाता के विद्वान अधिवक्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किये गये अतिरिक्त ब्याज का समायोजन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनका यह कथन स्वीकार नहीं किया गया, अतः उत्तरदाता के स्तर पर अतिरिक्त ब्याज के समायोजन का प्रकरण देखकर, यदि कोई भी धनराशि समायोजित किये जाने योग्य है, तो उसे समायोजित करते हुए शिकायतकर्ता को सूचित कर दिया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त क्षतिपूर्ति की धनराशि का भुगतान माह अप्रैल 2049 तक 8 मासिक किश्तों में किया जाना सुनिश्चित किया जाएगा जिसकी पहली किश्त माह सितम्बर 2048 में देय होगी ।

अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार क्षतिपूर्ति प्रदान करने का अधिकार एडज्यूडिकेटिंग आफिसर को दिया गया है। अतः इस बिन्दु का निर्णय इस शिकायत के अन्तर्गत किया जाना विधिसम्मत नहीं है। अधिनियम में यह भी प्राविधान है कि दो पक्षों में से एक पक्ष पर दण्डक ब्याज का भुगतान करने या विलम्ब धनराशि का भुगतान करने का उत्तरदायित्व तभी निर्धारित किया जा सकता है, जबकि इस अनुतोष के लिए अनुरोध करने वाले पक्ष के द्वारा अपनी दायित्वों के अनुपालन में त्रुटि न की गयी हो। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता के स्तर पर भी समय पर भुगतान करने में त्रुटि की गयी है, अत: अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार वह विलम्ब धनराशि प्राप्त करने के अधिकारी नहीं हैं। उपरोक्त विवेचना के आधार पर शिकायत निम्नलिखित आदेश के साथ निस्तारित की जाती &— 4... उत्तरदाता यमुना एक्सप्रेस-वे इण्डस्ट्रियल डेवलपमेन्ट अथारिटी द्वारा रेरा में परियोजना का पंजीकरण न कराने के संबंध में समस्त आवश्यक साक्ष्यों के साथ अपना स्पष्टीकरण दिनांक 44.08.2048 तक प्रस्तुत किया जाए। उत्तरदाता द्वारा परियोजना की कास्ट भी संसूचित की जाए। 2. उत्तरदाता द्वारा परियोजना पूर्ण करने की समय सीमा नहीं बतायी गयी है, जबकि उनके द्वारा जारी किये गये ई-टेण्डर के अनुसार परियोजना के कतिपय विकास कार्य पूर्ण करने की समय सीमा टेण्डर के महीने-माह जुलाई 2048 से 42 माह तक है। अतः उन्हें एतद्द्वारा आदेश दिया जाता है कि परियोजना माह जुलाई 2049 तक स्वीकृत प्लान के अनुसार पूर्ण करें और शिकायतकर्ता को आवंटित प्लाट का विधिवत कब्जा माह जुलाई 2049 तक या उससे पूर्व प्रदान करें |

3. उत्तरदाता द्वारा निर्गत प्रदेशन पत्र दिनांक 30.42.2047 एतद्द्वारा निष्प्रभावी घोषित किया जाता है। उनके द्वारा परियोजना के समस्त विकास कार्य पूर्ण करने तथा पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने के पश्चात विधि अनुसार पुनः प्रदेशन पत्र जारी किया जाए। 4. उत्तरदाता द्वारा शिकायतकर्ता के स्तर पर देय अतिरिक्त क्षतिपूर्ति की संशोधित मांग 8 किश्तों में दिनांक 05.09.20i8 तक उपलब्ध करायी जाए जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा बिना किसी दण्डक ब्याज के 40.65 प्रतिशत ब्याज दर के साथ माह सितम्बर 2048 से माह अप्रैल 2049 तक आठ किश्तों में किया जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाय। आदेश आज दिनांक 06.08.2048 को हस्ताक्षरित किया गया। A B RA R 0, ABRAR AFIMED (अबरार अहमद) . सचिव A H M E D मो soso" उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण |