Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04, Shri Rajeev Kumar, Chairman Smt. Kalpana Mishra, Member Sl. No. | Complaint No. | Complainant 9204848852 | Anuradha Bhardwaj 2 | 220786638 | Nitin Suresh Jain 4 | 22086754 | Bharat Tyagi 2208677 | [Gaurav Gupta] vs. G.S. Promoters Pvt. Ltd. Order 27.03.2049 Along with complainant Anuradha Bhardwaj, 03 other complainants have filed a suit against the opposite party. The facts of all these complaints are the same and there is the same evidence. All these complaints relate to SIKKA KARMIC GREENS. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No. 9204848852, Anuradha Bhardwaj, shall remain the lead case. The complaint application has been filed by the complainant against the opposite party, seeking immediate possession along with the necessary documents, failing which refund of the amount deposited with 24 per cent interest.

In brief, the complainant's statement is that the complainant booked flat [WO?] K.G., / Aspire / 4604 in the opposite party's project SIKKA KARMIC GREENS, and from time to time, on the basis of instalments, an amount of Rs. 54,68,379/- was also paid. However, the opposite party did not give possession within the contracted period, and the project is considerably delayed. Now the opposite party is demanding amounts under certain other heads in addition, and possession is not being given. Accordingly, the complainant has requested possession along with the necessary documents, failing which refund of the amount with 24 per cent annual interest. In support of the statement, the complainants submitted: a copy of the brochure, receipt of the amount deposited, loan application, photocopy of cheque, copy of e-mail, copy of offer of possession, photocopy of [Rages?] section plan, photocopies of letters sent to the opposite party, and an RTI application.

In its written reply, the opposite party has stated that the real estate sector is currently going through a bad phase. The project has been delayed due to the global economic slowdown, orders of the Ministry of Environment and certain other reasons (shortage of labour, shortage of manpower, rising prices of material, and delays in recommendations of government departments), for which the opposite party is not responsible. The complainant executed an agreement for the unit allotted on 20.4.203, and in the agreement the opposite party had stated that possession would be given in 42 months with the grace period. Time was lost in formalities of some government departments. Despite adverse circumstances, the opposite party was keen to complete the project, and it has earlier also carried out work in keeping with its reputation. The project is complete, and an offer of possession was sent to the complainants on 24.7.2047. For the delay period, the opposite party is ready to give compensation as per the agreement. In support of its statement, the opposite party has filed a copy of the offer of possession and the agreement. Heard the submissions of both parties and perused the file. 1. Is the complainant entitled to receive the deposited amount with interest? 2. Is the opposite party levying additional charges illegally? 3. Are the complainants entitled to interest for the delayed period? Disposal point No. 4

The complainants have stated that the opposite party was to give possession within [?] months from the agreement, which has not been done. Therefore, the deposited amount of the complainant be refunded with interest. The opposite party says that the project is complete and the offer of possession was sent to the complainants on 22.7.20:7, but instead of taking possession, the complainants have filed this suit to harass the opposite party. At present the opposite party has invested all the money in the project, so refund is not possible. Photographs of the project filed by the parties show that the project is nearing completion. At this stage, refund does not appear appropriate. In this regard, the observation made by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 744/20:7, Chitra Sharma and others vs. Union of India and others, is important: "40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

At this stage, keeping in view the present financial condition of the real estate sector, returning the amount is likely to adversely affect the interests of those allottees who want to take possession of their units. Also, the opposite party has stated that it has already offered possession. At this stage, if the complainant receives possession along with the amount/interest for the delay, the interests of all allottees will be served. In light of the principle laid down by the Hon'ble Supreme Court, refund to the complainants does not appear appropriate. Accordingly, point No. 4 is disposed of [?]. Disposal point No. 2 The complainants have stated that the opposite party is demanding various additional charges. According to the agreement, a power backup of 4 [?] was described, but now 5 KVA backup is being given. Apart from this, 24 months' maintenance is being charged, which is wrong. Removal of these has been requested. As far as the question of additional charges is concerned, neither party has filed the complete copy of the [wire?] allotment letter etc. However, the following position is clear from the records available on the file: (a) [?] Rs. 3 lakh is the basic price and the tax component. No separate additional amount is being demanded. In this matter, the complainant has neither given any citation of the Supreme Court order mentioned, nor stated the facts of that case. Therefore this amount is payable.

(b) The amount for arranging 2 KVA backup power is included in the basic price (Rs. 57.675 lakh). Therefore, if the complainants do not want the additional 5 [?] backup, it is not included in the agreement, and the complainants cannot be compelled to pay that amount. (c) As regards electrical and water connection charges and IGL charges, the builder shall inform the complainants, giving complete details including evidence of the actual payments made to the concerned bodies such as IGL, the Authority or the electricity supply company, the relevant ancillary expenses, and the calculation of the complainants' proportionate share. (d) Maintenance charges shall be payable only from the date of obtaining O.C./C.C. or the date of offer of possession, whichever is later. The amount of IFMS is included in the basic price, so action in this regard shall be taken accordingly. As per rules, the builder shall transfer responsibility for IFMS to the A.O.A. as per rules [?]. (f) If the agreement contains any escalation provision [?], then no additional amount other than [?] 4462500/- shall be charged in this regard. Accordingly, point No. 2 is disposed of. Disposal point No. 3

Complaint point No. 3: The opposite party has not given possession within the contracted period, for which the complainants have stated that interest at 24 per cent be awarded for the delayed period. The opposite party stated that the project is not delayed, and it has also stated that it will give compensation as per the agreement. From perusal of the documents it is clear that the project is complete, and as per clause 26 of the agreement, the opposite party had to give possession within 36+6 months (grace period), i.e., 42 months from the date of the agreement. The said agreement was executed on 20.4.2043, so the latest date for giving possession was 20.40.2046, for which reason the complainants are entitled to interest for the delayed period. In this regard, it is notable that in the petition of Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others vs. Union of India, the Hon'ble High Court of Maharashtra has held that:

"Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Therefore, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of UP RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable in accordance with the agreement executed between the promoter and the buyer, because the promoters have [?] the said amount.

It is also notable that an agreement has been executed between the parties, signed by both sides, from which it can be determined that both sides have accepted the terms of the said agreement. As per the agreement, compensation at Rs. 5 per square foot per month is provided for the period of delay in the project, and according to it the complainants are entitled to compensation. However, the complainants have also objected that the said compensation is extremely low, and that under the RERA provisions the opposite party should pay compensation at the same rate at which it has received it, namely 24 per cent. Therefore, interest at 24 per cent has been requested. In this regard, it is notable that the Hon'ble High Court of Bombay has also held, in the above legal position, that: "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively."

Therefore, in light of the said judgment, it is clear that the penalties provided under the provisions of UP RERA must be prospective and not retrospective. In such a case, before RERA came into effect (dated 4.5.2046), since the agreement between the parties is in force, compensation shall be paid as per the agreement [?]. After RERA came into force, where no agreement between the parties has been executed, the complainant is entitled to interest on the deposited amount for the delayed period in accordance with the provisions of RERA. As regards the rate of interest payable, the State Government, under the Real Estate (Regulation and Development) Act 20i6, notified on 7.0.20:8 the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules [?]. In the form of sale/lease deed annexed to it, clause 9 defines the Events of Default of promoters. Clause 9(ii) F provides for the allottee, in the event of the promoter being in default, that: "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

The same rate is also fixed for default by allottees under clause [?](iii). In view of the said provision, it appears just to award interest to the allottee at the rate of MCLR+ [?] per cent. It is also clarified that if any amount payable by the complainant is delayed, the opposite party too shall be entitled to interest only at the rate of MCLR+ per cent. As regards the period of interest, the opposite party has said that possession was offered to the complainants on 2:7207, but the complainants have stated that the opposite party is giving possession without O.C./C.C., which is illegal. In this regard, the Hon'ble Supreme Court has held in Civil Appeal No. [?] 49-50/20:8, Supertech Limited vs. Rajni Goyal, that: "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

In accordance with the above legal position, the complainant is entitled to interest for the delay up to the date of receipt of O.C. or the date of offer of possession, whichever is later. In such case, both the said complainants shall be entitled to interest up to the receipt of O.C./C.C. or the offer of possession, whichever is later. Accordingly, the complainant's application is disposed of. 4. The opposite party shall, within 45 days of the order being uploaded, revise the demand as stated above and make available the necessary records to the complainant. If any dues are payable under the agreement, including government taxes and authority dues, the complainant's proportionate share shall be calculated, supported by proof of the payments made by the opposite party itself, and the complainant shall be informed in writing. After receiving the dues and the payable stamp duty, the registration shall be completed. If any interest is payable by the complainant for the delay, then only MCLRtH% per cent shall be payable on it.

2. The opposite party is directed to ensure payment, with interest at MCLR+ per cent on the amount deposited by the complainants, for the delayed period from the contractual date of possession in the case of Ms. Bhardwaj, i.e., from 20.:020:6, up to the date of receipt of O.C./C.C. or the date of offer of possession, whichever is later. It is further clarified that this interest amount shall be adjusted against the amount of the final payment. If the interest amount is more than the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. 3. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 and other relevant provisions. The order be uploaded on the portal. (Kalpana Mishra) (Rajeev Kumar) (Member) (Chairman) Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य कम सं0 शिकायत to | शिकायतकर्ता | 9204848852 अनुराधा भारद्वाज | 2 | 220786638 नितिन सुरेश जैन | 4 22086754 भरत त्यागी 2208677 [गौरव गुप्ता | बनाम जी.एस.प्रमोटर्स प्रा.लि. आदेश 27.03.2049 शिकायतलकर्ता अनुराधा भारद्वाज के साथ 03 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें sikKa KARMIC GREENS से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to 9204848852 अनुराधा भारद्वाज अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध आवश्यक प्रपत्रों सहित अविलम्ब कब्जा दिलाये जाने अन्यथा शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय 24 प्रतिशत ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARMIC GREENS में फ्लैट WO के.जी.,/ एस्पायर / 4604 बुक कराया गया और समय समय पर किसस्‍्तों के आधार पर अंकन 54,68,379 / - रूपये की धनराशि भी अदा की गयी, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया और परियोजना काफी विलंबित है, अब विपक्षी द्वारा कुछ अन्य मदों के अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है और कब्जा नही दिया ae 9 Scanned by CamScanner जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा आवश्यक प्रपत्रों सहित कब्जा दिलाये जाने अन्यथा 24 प्रतिशत वार्षिक ब्याज सहित धनराशि वापस कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर की प्रति, जमा धनराशि की रसीद, ऋण आवेदन पत्र, छायाप्रति चैक, ई-मेल की प्रति, प्रतिलिपि ऑफर ऑफ पोजेशन, छायाप्रति Rages सेक्शन प्लान, विपक्षी को प्रेषित पत्र की छायाप्रतियां, आर.टी,आई. प्रार्थनापत्र, प्रस्तुत किये गये। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि वर्तमान में रियल wee सैक्टर बुरे दौर से गुजर रहा है, वैश्विक आर्थिक मंदी, पर्यावरण मंत्रालय के आदेश व कुछ अन्य कारणों (लेबर की कमी, मेन पॉवर व मैठीरियल की बढती कीमतें, सरकारी विभागों की संस्तुतियों में विलम्बता) से परियोजना विलंबित हुई है, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.4.203 को आवंटित यूनिट के सापेक्ष अनुबन्ध निष्पादित किया गया, विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में देने का कथन अनुबन्ध में किया गया था। कुछ सरकारी विभागों की औपचारिकताओं में समय व्यतीत हुआ। विषम परिस्थितियों के बावजूद विपक्षी परियोजना पूर्ण करने के लिए तत्पर था और पूर्व में विपक्षी द्वारा अपनी प्रतिष्ठा के अनुरूप कार्य भी किया गया है। परियोजना पूर्ण है और शिकायतकर्तागण को दिनांक 24.7.2047 को ऑफर ऑफ पजेशन भेजा जा चुका है। विलम्ब अवधि के लिए विपक्षी अनुबंध के अनुसार क्षतिपूर्ति देने के लिए तैयार है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में पजेशन ऑफर व अनुबन्ध की प्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के अभिकथनों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। 4... कया शिकायतकर्ता जमा धनराशि को मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? 2. क्या विपक्षी द्वारा विधिविरूद्ध अतिरिक्त चार्ज वसूल किये जा रहे हैं? 3, क्‍या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी हैं? oa

b> Scanned by CamScanner निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध से ््ि माह में कब्जा दिया जाना था, जो कि नही दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज दिलायी जाये। विपक्षी का कहना है कि परियेजना पूर्ण है और शिकायतकर्तागण को ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 22.7.20:7 को प्रेषित किया जा चुका है, किन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा न लेकर यह वाद विपक्षी को उत्पीडित करने के लिए योजित किया गया हैं। वर्तमान में विपक्षी सारा पैसा परियोजना में लगा चुका है, अत्त: धनवापसी संभव नही है। पक्षकारों की ओर से परियोजना से फोटो दाखिल किये गये हैं, जिनके अवलोकन से विदित है कि परियाजना लगभग पूर्णता की ओर है। इस स्तर पर घनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नही होता है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील सं0 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है :- " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को gerd रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से कहा गया है कि उसके द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन दिया जा चुका है। इस स्तर पर यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा प्रतिपादित vat के अधीन शिकायतकर्तागण को धनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नही होता है। तदनुसार बिन्दु Wo 4 frente किया जाता है। है पथ । Scanned by CamSc by CamScanner निस्तारण बिन्दु eo 2 शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि “विपक्षी द्वारा कई तरह के अतिरिक्त चार्ज मांगे जा रहे हैं। अनुबन्ध के अनुसार 4 dat. का पॉवर बैकअप वर्णित था, किन्तु अब 5 के.वी. का बैकअप दिया जा रहा है, इसके अतिरिक्त 24 माह का रखरखाव लिया जा रहा है, जो कि गलत है। उसे हटाये जाने की याचना की गयी है। जहां तक अतिरिक्त चार्जेज का प्रश्न है दोनों पक्षों द्वारा wire एलाटमेन्ट लेटर आदि की पूरी प्रति दाखिल नहीं की है तथापि पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से निम्न स्थिति स्पष्ट होती हैः- (क) oaé Ro बेसिक मूल्य रू0 3 लाख व टैक्स का अंश है तथा पृथक से अतिरिक्त धनराशि नहीं मांगी जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा इस कम में उल्लिखित mo सर्वोच्च न्यायालय के आदेश का कोई न तो साइटेशन ही दिया है और न ही उस प्रकरण के तथ्य बताये है। अतः यह धनराशि देय है।

(ख) बैक अप पावर के लिए 2 केवीए की व्यवस्था हेतु धनराशि बेसिक कीमत (रू0 57.675 लाख) में सम्मिलित है। अतः यदि शिकायतकर्ता अतिरिक्त 5 dae बैक अप नहीं चाह रहे तो वह अनुबन्ध में सम्मिलित नहीं है व शिकायतकर्ता को वह धनराशि दिया जाने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता है। (ग) जहां तक इलैक्ट्रिकल व वाटर कनेक्शन चार्जज व आई0जी0एल0 चार्जेज का प्रश्न है, बिल्डर उक्त के सम्बंध में सम्बंधित संस्था यथा आई0जी0एल०,// प्राधिकरण / विद्युत आपूर्ति कम्पनी को किए वास्तविक भुगतान तथा सुसंगत “ऐन्सलरी व्यय” के साक्ष्य एवं शिकायतकर्ता के अनुपातिक अंश की गणना सहित पूर्ण विवरण उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्तागण को सूचित करें। (@) ओ0०सी0०/सी०सी0 प्राप्त कर कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, से ही मेन्‍्टेनेन्स चार्जेज देय होंगे। आई0एफ0एस0० की धनराशि मूल कीमत में सम्मिलित है। अतः इस कम में wits के अनुसार ही कार्रवाई करे। बिल्डर नियमानुसार आई0एफ0एम0एस0 FAT का उत्तरदायित्व ए0ओ0०ए० को नियमानुसार हस्तान्तरित करें। om Scanned by CamScanner (च) यदि अनुबन्ध में Ree ore में एस्केलेशन का कोई प्राविधान 7” है तो इस कम में Go 4462500/- के अलावा कोई अतिरिक्त धनराशि न ली जाये। तदनुसार बिन्दु सं० 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3

शिकायत बिन्दु wo 3 विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण विलंबित अवधि के लिए 24 प्रतिशत की दर से ब्याज दिलाये जाने का कथन किया गया है, विपक्षी की ओर से कहा गया कि परियोजना विलंबित नही है और विपक्षी द्वारा भी अनुबन्ध के अनुसार क्षतिपूर्ति देने का कथन किया गया है। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर 26 के अनुसार अनुबन्ध की तिथि से 36+6 माह (ग्रेस पीरियड) के साथ अर्थात्‌ 42 माह मे कब्जा देना था। उक्त अनुबन्ध 20.4.2043 को निष्पादित किया गया है इस प्रकार कब्जा देने की विलंबतम तिथि 20.40.2046 थी, जिस कारण शिकायतकर्तागण विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल पथ Ds Scanned by CamScanner 6 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का oN किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार 24 प्रतिशत की दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षत्पूर्ति देने का प्राविधान है। अतः 24 प्रतिशत की दर से ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः: sated निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व, चूंकि पक्षकारों का अनुबन्ध प्रभावी है, जिस कारण aged के अनुसार क्षतिपूर्ति की जानी चाहिये और रेरा के आने के बाद रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली rors अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये a प्‌ Scanned by CamScanner lcs | 7 विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we o(iii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८टा,+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक ब्याज की अवधि का प्रश्न है, तो विपक्षी की ओर से कहा गया है कि शिकायतकर्तागण को दिनांक 2:7207 को दिया जा चुका है, किन्तु शिकायतकर्तागण की ओर से कहा गया कि विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी.//सी.सी. के कब्जा दिया जा रहा है, जो कि विधिविरूद्ध है। इस सम्बंध में सिविल अपील tio ce49-50/20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी ee ar Scanned by CamScanner 8

दशा में उक्त दोनो शिकायतकर्तागण ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर मिलने, जो भी बाद मे हो, तक ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है। 4... विपक्षी, आदेश अपलोड होने से 45 दिन के अन्दर, उक्तानुसार मांग संशोधित कर व आवश्यक अभिलेख शिकायकर्ता को उपलब्ध कराते हुए यदि कोई देय बकाया है, अनुबंध के अधीन जिसमें शासकीय कर / प्राधिकरण देय जिसका विपक्षी द्वारा स्वयं किये भुगतान के साक्ष्य सहित शिकायतकर्ता के अनुपातिक अंश की गणना कर शिकायतकर्ता को लिखित रूप से सूचित किया गया है, प्राप्त कर तथा देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर पंजीकरण करायें एवं यदि विलम्ब हेतु शिकायतकर्ता द्वारा कोई ब्याज देय है तो उस पर भी MCLRtH% प्रतिशत ही देय होंगा। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह कब्जा देने की अनुबंधित अवधि सुश्री भारद्वाज के प्रकरण में दिनांक 20.:020:6 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्ति की तिथि अथवा कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की विलंबित अवधि पर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा घनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज सहित अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो वह नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3. इस आदेश का उल्लघंन POM ATCT (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। हे au Kann > a = (कल्पना मिश्रा) (राजीव कुमार) (सदस्य) (अध्यक्ष) sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण. उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04, Shri Rajeev Kumar, Chairman Smt. Kalpana Mishra, Member Sl. No. | Complaint No. | Complainant 9204848852 | Anuradha Bhardwaj 2 | 220786638 | Nitin Suresh Jain 4 | 22086754 | Bharat Tyagi 2208677 | [Gaurav Gupta] vs. G.S. Promoters Pvt. Ltd. Order 27.03.2049 Along with complainant Anuradha Bhardwaj, 03 other complainants have filed a suit against the opposite party. The facts of all these complaints are the same and there is the same evidence. All these complaints relate to SIKKA KARMIC GREENS. Therefore, they are being disposed of by a single decision. Complaint No. 9204848852, Anuradha Bhardwaj, shall remain the lead case. The complaint application has been filed by the complainant against the opposite party, seeking immediate possession along with the necessary documents, failing which refund of the amount deposited with 24 per cent interest.

In brief, the complainant's statement is that the complainant booked flat [WO?] K.G., / Aspire / 4604 in the opposite party's project SIKKA KARMIC GREENS, and from time to time, on the basis of instalments, an amount of Rs. 54,68,379/- was also paid. However, the opposite party did not give possession within the contracted period, and the project is considerably delayed. Now the opposite party is demanding amounts under certain other heads in addition, and possession is not being given. Accordingly, the complainant has requested possession along with the necessary documents, failing which refund of the amount with 24 per cent annual interest. In support of the statement, the complainants submitted: a copy of the brochure, receipt of the amount deposited, loan application, photocopy of cheque, copy of e-mail, copy of offer of possession, photocopy of [Rages?] section plan, photocopies of letters sent to the opposite party, and an RTI application.

In its written reply, the opposite party has stated that the real estate sector is currently going through a bad phase. The project has been delayed due to the global economic slowdown, orders of the Ministry of Environment and certain other reasons (shortage of labour, shortage of manpower, rising prices of material, and delays in recommendations of government departments), for which the opposite party is not responsible. The complainant executed an agreement for the unit allotted on 20.4.203, and in the agreement the opposite party had stated that possession would be given in 42 months with the grace period. Time was lost in formalities of some government departments. Despite adverse circumstances, the opposite party was keen to complete the project, and it has earlier also carried out work in keeping with its reputation. The project is complete, and an offer of possession was sent to the complainants on 24.7.2047. For the delay period, the opposite party is ready to give compensation as per the agreement. In support of its statement, the opposite party has filed a copy of the offer of possession and the agreement. Heard the submissions of both parties and perused the file. 1. Is the complainant entitled to receive the deposited amount with interest? 2. Is the opposite party levying additional charges illegally? 3. Are the complainants entitled to interest for the delayed period? Disposal point No. 4

The complainants have stated that the opposite party was to give possession within [?] months from the agreement, which has not been done. Therefore, the deposited amount of the complainant be refunded with interest. The opposite party says that the project is complete and the offer of possession was sent to the complainants on 22.7.20:7, but instead of taking possession, the complainants have filed this suit to harass the opposite party. At present the opposite party has invested all the money in the project, so refund is not possible. Photographs of the project filed by the parties show that the project is nearing completion. At this stage, refund does not appear appropriate. In this regard, the observation made by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 744/20:7, Chitra Sharma and others vs. Union of India and others, is important: "40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

At this stage, keeping in view the present financial condition of the real estate sector, returning the amount is likely to adversely affect the interests of those allottees who want to take possession of their units. Also, the opposite party has stated that it has already offered possession. At this stage, if the complainant receives possession along with the amount/interest for the delay, the interests of all allottees will be served. In light of the principle laid down by the Hon'ble Supreme Court, refund to the complainants does not appear appropriate. Accordingly, point No. 4 is disposed of [?]. Disposal point No. 2 The complainants have stated that the opposite party is demanding various additional charges. According to the agreement, a power backup of 4 [?] was described, but now 5 KVA backup is being given. Apart from this, 24 months' maintenance is being charged, which is wrong. Removal of these has been requested. As far as the question of additional charges is concerned, neither party has filed the complete copy of the [wire?] allotment letter etc. However, the following position is clear from the records available on the file: (a) [?] Rs. 3 lakh is the basic price and the tax component. No separate additional amount is being demanded. In this matter, the complainant has neither given any citation of the Supreme Court order mentioned, nor stated the facts of that case. Therefore this amount is payable.

(b) The amount for arranging 2 KVA backup power is included in the basic price (Rs. 57.675 lakh). Therefore, if the complainants do not want the additional 5 [?] backup, it is not included in the agreement, and the complainants cannot be compelled to pay that amount. (c) As regards electrical and water connection charges and IGL charges, the builder shall inform the complainants, giving complete details including evidence of the actual payments made to the concerned bodies such as IGL, the Authority or the electricity supply company, the relevant ancillary expenses, and the calculation of the complainants' proportionate share. (d) Maintenance charges shall be payable only from the date of obtaining O.C./C.C. or the date of offer of possession, whichever is later. The amount of IFMS is included in the basic price, so action in this regard shall be taken accordingly. As per rules, the builder shall transfer responsibility for IFMS to the A.O.A. as per rules [?]. (f) If the agreement contains any escalation provision [?], then no additional amount other than [?] 4462500/- shall be charged in this regard. Accordingly, point No. 2 is disposed of. Disposal point No. 3

Complaint point No. 3: The opposite party has not given possession within the contracted period, for which the complainants have stated that interest at 24 per cent be awarded for the delayed period. The opposite party stated that the project is not delayed, and it has also stated that it will give compensation as per the agreement. From perusal of the documents it is clear that the project is complete, and as per clause 26 of the agreement, the opposite party had to give possession within 36+6 months (grace period), i.e., 42 months from the date of the agreement. The said agreement was executed on 20.4.2043, so the latest date for giving possession was 20.40.2046, for which reason the complainants are entitled to interest for the delayed period. In this regard, it is notable that in the petition of Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others vs. Union of India, the Hon'ble High Court of Maharashtra has held that:

"Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Therefore, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of UP RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable in accordance with the agreement executed between the promoter and the buyer, because the promoters have [?] the said amount.

It is also notable that an agreement has been executed between the parties, signed by both sides, from which it can be determined that both sides have accepted the terms of the said agreement. As per the agreement, compensation at Rs. 5 per square foot per month is provided for the period of delay in the project, and according to it the complainants are entitled to compensation. However, the complainants have also objected that the said compensation is extremely low, and that under the RERA provisions the opposite party should pay compensation at the same rate at which it has received it, namely 24 per cent. Therefore, interest at 24 per cent has been requested. In this regard, it is notable that the Hon'ble High Court of Bombay has also held, in the above legal position, that: "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively."

Therefore, in light of the said judgment, it is clear that the penalties provided under the provisions of UP RERA must be prospective and not retrospective. In such a case, before RERA came into effect (dated 4.5.2046), since the agreement between the parties is in force, compensation shall be paid as per the agreement [?]. After RERA came into force, where no agreement between the parties has been executed, the complainant is entitled to interest on the deposited amount for the delayed period in accordance with the provisions of RERA. As regards the rate of interest payable, the State Government, under the Real Estate (Regulation and Development) Act 20i6, notified on 7.0.20:8 the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules [?]. In the form of sale/lease deed annexed to it, clause 9 defines the Events of Default of promoters. Clause 9(ii) F provides for the allottee, in the event of the promoter being in default, that: "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

The same rate is also fixed for default by allottees under clause [?](iii). In view of the said provision, it appears just to award interest to the allottee at the rate of MCLR+ [?] per cent. It is also clarified that if any amount payable by the complainant is delayed, the opposite party too shall be entitled to interest only at the rate of MCLR+ per cent. As regards the period of interest, the opposite party has said that possession was offered to the complainants on 2:7207, but the complainants have stated that the opposite party is giving possession without O.C./C.C., which is illegal. In this regard, the Hon'ble Supreme Court has held in Civil Appeal No. [?] 49-50/20:8, Supertech Limited vs. Rajni Goyal, that: "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

In accordance with the above legal position, the complainant is entitled to interest for the delay up to the date of receipt of O.C. or the date of offer of possession, whichever is later. In such case, both the said complainants shall be entitled to interest up to the receipt of O.C./C.C. or the offer of possession, whichever is later. Accordingly, the complainant's application is disposed of. 4. The opposite party shall, within 45 days of the order being uploaded, revise the demand as stated above and make available the necessary records to the complainant. If any dues are payable under the agreement, including government taxes and authority dues, the complainant's proportionate share shall be calculated, supported by proof of the payments made by the opposite party itself, and the complainant shall be informed in writing. After receiving the dues and the payable stamp duty, the registration shall be completed. If any interest is payable by the complainant for the delay, then only MCLRtH% per cent shall be payable on it.

2. The opposite party is directed to ensure payment, with interest at MCLR+ per cent on the amount deposited by the complainants, for the delayed period from the contractual date of possession in the case of Ms. Bhardwaj, i.e., from 20.:020:6, up to the date of receipt of O.C./C.C. or the date of offer of possession, whichever is later. It is further clarified that this interest amount shall be adjusted against the amount of the final payment. If the interest amount is more than the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. 3. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 and other relevant provisions. The order be uploaded on the portal. (Kalpana Mishra) (Rajeev Kumar) (Member) (Chairman) Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य कम सं0 शिकायत to | शिकायतकर्ता | 9204848852 अनुराधा भारद्वाज | 2 | 220786638 नितिन सुरेश जैन | 4 22086754 भरत त्यागी 2208677 [गौरव गुप्ता | बनाम जी.एस.प्रमोटर्स प्रा.लि. आदेश 27.03.2049 शिकायतलकर्ता अनुराधा भारद्वाज के साथ 03 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें sikKa KARMIC GREENS से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to 9204848852 अनुराधा भारद्वाज अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध आवश्यक प्रपत्रों सहित अविलम्ब कब्जा दिलाये जाने अन्यथा शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय 24 प्रतिशत ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARMIC GREENS में फ्लैट WO के.जी.,/ एस्पायर / 4604 बुक कराया गया और समय समय पर किसस्‍्तों के आधार पर अंकन 54,68,379 / - रूपये की धनराशि भी अदा की गयी, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया और परियोजना काफी विलंबित है, अब विपक्षी द्वारा कुछ अन्य मदों के अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है और कब्जा नही दिया ae 9 Scanned by CamScanner जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा आवश्यक प्रपत्रों सहित कब्जा दिलाये जाने अन्यथा 24 प्रतिशत वार्षिक ब्याज सहित धनराशि वापस कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर की प्रति, जमा धनराशि की रसीद, ऋण आवेदन पत्र, छायाप्रति चैक, ई-मेल की प्रति, प्रतिलिपि ऑफर ऑफ पोजेशन, छायाप्रति Rages सेक्शन प्लान, विपक्षी को प्रेषित पत्र की छायाप्रतियां, आर.टी,आई. प्रार्थनापत्र, प्रस्तुत किये गये। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि वर्तमान में रियल wee सैक्टर बुरे दौर से गुजर रहा है, वैश्विक आर्थिक मंदी, पर्यावरण मंत्रालय के आदेश व कुछ अन्य कारणों (लेबर की कमी, मेन पॉवर व मैठीरियल की बढती कीमतें, सरकारी विभागों की संस्तुतियों में विलम्बता) से परियोजना विलंबित हुई है, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.4.203 को आवंटित यूनिट के सापेक्ष अनुबन्ध निष्पादित किया गया, विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में देने का कथन अनुबन्ध में किया गया था। कुछ सरकारी विभागों की औपचारिकताओं में समय व्यतीत हुआ। विषम परिस्थितियों के बावजूद विपक्षी परियोजना पूर्ण करने के लिए तत्पर था और पूर्व में विपक्षी द्वारा अपनी प्रतिष्ठा के अनुरूप कार्य भी किया गया है। परियोजना पूर्ण है और शिकायतकर्तागण को दिनांक 24.7.2047 को ऑफर ऑफ पजेशन भेजा जा चुका है। विलम्ब अवधि के लिए विपक्षी अनुबंध के अनुसार क्षतिपूर्ति देने के लिए तैयार है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में पजेशन ऑफर व अनुबन्ध की प्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के अभिकथनों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। 4... कया शिकायतकर्ता जमा धनराशि को मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? 2. क्या विपक्षी द्वारा विधिविरूद्ध अतिरिक्त चार्ज वसूल किये जा रहे हैं? 3, क्‍या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी हैं? oa

b> Scanned by CamScanner निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध से ््ि माह में कब्जा दिया जाना था, जो कि नही दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज दिलायी जाये। विपक्षी का कहना है कि परियेजना पूर्ण है और शिकायतकर्तागण को ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 22.7.20:7 को प्रेषित किया जा चुका है, किन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा न लेकर यह वाद विपक्षी को उत्पीडित करने के लिए योजित किया गया हैं। वर्तमान में विपक्षी सारा पैसा परियोजना में लगा चुका है, अत्त: धनवापसी संभव नही है। पक्षकारों की ओर से परियोजना से फोटो दाखिल किये गये हैं, जिनके अवलोकन से विदित है कि परियाजना लगभग पूर्णता की ओर है। इस स्तर पर घनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नही होता है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील सं0 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है :- " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को gerd रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से कहा गया है कि उसके द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन दिया जा चुका है। इस स्तर पर यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा प्रतिपादित vat के अधीन शिकायतकर्तागण को धनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नही होता है। तदनुसार बिन्दु Wo 4 frente किया जाता है। है पथ । Scanned by CamSc by CamScanner निस्तारण बिन्दु eo 2 शिकायतकर्तागण द्वारा कहा गया है कि “विपक्षी द्वारा कई तरह के अतिरिक्त चार्ज मांगे जा रहे हैं। अनुबन्ध के अनुसार 4 dat. का पॉवर बैकअप वर्णित था, किन्तु अब 5 के.वी. का बैकअप दिया जा रहा है, इसके अतिरिक्त 24 माह का रखरखाव लिया जा रहा है, जो कि गलत है। उसे हटाये जाने की याचना की गयी है। जहां तक अतिरिक्त चार्जेज का प्रश्न है दोनों पक्षों द्वारा wire एलाटमेन्ट लेटर आदि की पूरी प्रति दाखिल नहीं की है तथापि पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से निम्न स्थिति स्पष्ट होती हैः- (क) oaé Ro बेसिक मूल्य रू0 3 लाख व टैक्स का अंश है तथा पृथक से अतिरिक्त धनराशि नहीं मांगी जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा इस कम में उल्लिखित mo सर्वोच्च न्यायालय के आदेश का कोई न तो साइटेशन ही दिया है और न ही उस प्रकरण के तथ्य बताये है। अतः यह धनराशि देय है।

(ख) बैक अप पावर के लिए 2 केवीए की व्यवस्था हेतु धनराशि बेसिक कीमत (रू0 57.675 लाख) में सम्मिलित है। अतः यदि शिकायतकर्ता अतिरिक्त 5 dae बैक अप नहीं चाह रहे तो वह अनुबन्ध में सम्मिलित नहीं है व शिकायतकर्ता को वह धनराशि दिया जाने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता है। (ग) जहां तक इलैक्ट्रिकल व वाटर कनेक्शन चार्जज व आई0जी0एल0 चार्जेज का प्रश्न है, बिल्डर उक्त के सम्बंध में सम्बंधित संस्था यथा आई0जी0एल०,// प्राधिकरण / विद्युत आपूर्ति कम्पनी को किए वास्तविक भुगतान तथा सुसंगत “ऐन्सलरी व्यय” के साक्ष्य एवं शिकायतकर्ता के अनुपातिक अंश की गणना सहित पूर्ण विवरण उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्तागण को सूचित करें। (@) ओ0०सी0०/सी०सी0 प्राप्त कर कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, से ही मेन्‍्टेनेन्स चार्जेज देय होंगे। आई0एफ0एस0० की धनराशि मूल कीमत में सम्मिलित है। अतः इस कम में wits के अनुसार ही कार्रवाई करे। बिल्डर नियमानुसार आई0एफ0एम0एस0 FAT का उत्तरदायित्व ए0ओ0०ए० को नियमानुसार हस्तान्तरित करें। om Scanned by CamScanner (च) यदि अनुबन्ध में Ree ore में एस्केलेशन का कोई प्राविधान 7” है तो इस कम में Go 4462500/- के अलावा कोई अतिरिक्त धनराशि न ली जाये। तदनुसार बिन्दु सं० 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3

शिकायत बिन्दु wo 3 विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण विलंबित अवधि के लिए 24 प्रतिशत की दर से ब्याज दिलाये जाने का कथन किया गया है, विपक्षी की ओर से कहा गया कि परियोजना विलंबित नही है और विपक्षी द्वारा भी अनुबन्ध के अनुसार क्षतिपूर्ति देने का कथन किया गया है। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर 26 के अनुसार अनुबन्ध की तिथि से 36+6 माह (ग्रेस पीरियड) के साथ अर्थात्‌ 42 माह मे कब्जा देना था। उक्त अनुबन्ध 20.4.2043 को निष्पादित किया गया है इस प्रकार कब्जा देने की विलंबतम तिथि 20.40.2046 थी, जिस कारण शिकायतकर्तागण विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल पथ Ds Scanned by CamScanner 6 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का oN किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार 24 प्रतिशत की दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षत्पूर्ति देने का प्राविधान है। अतः 24 प्रतिशत की दर से ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः: sated निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व, चूंकि पक्षकारों का अनुबन्ध प्रभावी है, जिस कारण aged के अनुसार क्षतिपूर्ति की जानी चाहिये और रेरा के आने के बाद रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली rors अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये a प्‌ Scanned by CamScanner lcs | 7 विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we o(iii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८टा,+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक ब्याज की अवधि का प्रश्न है, तो विपक्षी की ओर से कहा गया है कि शिकायतकर्तागण को दिनांक 2:7207 को दिया जा चुका है, किन्तु शिकायतकर्तागण की ओर से कहा गया कि विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी.//सी.सी. के कब्जा दिया जा रहा है, जो कि विधिविरूद्ध है। इस सम्बंध में सिविल अपील tio ce49-50/20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी ee ar Scanned by CamScanner 8

दशा में उक्त दोनो शिकायतकर्तागण ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर मिलने, जो भी बाद मे हो, तक ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है। 4... विपक्षी, आदेश अपलोड होने से 45 दिन के अन्दर, उक्तानुसार मांग संशोधित कर व आवश्यक अभिलेख शिकायकर्ता को उपलब्ध कराते हुए यदि कोई देय बकाया है, अनुबंध के अधीन जिसमें शासकीय कर / प्राधिकरण देय जिसका विपक्षी द्वारा स्वयं किये भुगतान के साक्ष्य सहित शिकायतकर्ता के अनुपातिक अंश की गणना कर शिकायतकर्ता को लिखित रूप से सूचित किया गया है, प्राप्त कर तथा देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर पंजीकरण करायें एवं यदि विलम्ब हेतु शिकायतकर्ता द्वारा कोई ब्याज देय है तो उस पर भी MCLRtH% प्रतिशत ही देय होंगा। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह कब्जा देने की अनुबंधित अवधि सुश्री भारद्वाज के प्रकरण में दिनांक 20.:020:6 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्ति की तिथि अथवा कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की विलंबित अवधि पर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा घनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज सहित अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो वह नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3. इस आदेश का उल्लघंन POM ATCT (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। हे au Kann > a = (कल्पना मिश्रा) (राजीव कुमार) (सदस्य) (अध्यक्ष) sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण. उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner