उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम सं0 शिकायत vo =| शिकायत्तकर्ताण | एन.सी.आर444030275 / 2049 पुशील शर्मा 2 42204827736 वरूण प्रताप सिंह oe वाल थे oo शिकायतकर्तागण बनाम मैसर्स महालक्ष्मी बिल्डटेक प्राणलि0 शिकायतकर्ता सुशील शर्मा व वरूण प्रताप सिंह द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें Migsun Green Mansion से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णण से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to एन.सी. 344030275 // 2049 सुशील शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Green Mansion में फ्लैट संट-सी-807 ga किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर fret के आधार पर 33,37,588/— रूपये फ्लैट का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 04.42.205 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में av 2

निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि सी.सी 3 वर्ष से अधिक लंबित है। सीवर लाईन आज तक उपलब्ध नहीं करायी गयी। दी जाने वाली सुविधायें अभी तक नहीं दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, जमा धनराशि की रसीदे आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि उनकी परियोजना Migsun Green Mansion में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या सी-0807 बुक कराया गया और वह यूनिट Gal के कब्जे में है। दिनांक 28.0.206 को ओ.सी /सी.सी जो कि प्राधिकरण द्वारा जारी किया जाता है, उसके अधीन शर्तों हेतु शपथ पत्र भी दिया गया था। ले-आऊट के परिवर्तन हेतु दिनांक 28.0.2076 को शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी थी। यूपी.एस.आई.डी.सी के पत्र दिनांक 30. 03.2047 में यह स्पष्ट किया गया था कि वर्ष 206 में कराये गये निरीक्षण के अनुसार सीवर, वाटर सप्लाई एवं अन्य सुविधायें पूर्ण है। यूपी.एस.आई.डी.सी के पत्र दिनांक 28.06.207 एवं दिनाक 45.02.208 में निर्माण एवं विकास कार्य हेतु किये गये कार्यों का निरीक्षण किया गया और संस्तुति दी गयी। जिला प्रशासन की अनुमति के अनुसार सब-लीज डीड करा दी जायेगी। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शपथ पत्र दिनांक 28.40.2046, पत्र दिनांक 30.03.2046, पत्र दिनांक 28.06.20i7 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 2. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? 3... क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा प्राप्त हो चुका है और विपक्षी द्वारा ओसी हेतु आवेदन किया जा चुका है ? 4. क्या विपक्षी द्वारा परियोजना की अन्य सुविधाओं को पूरा नहीं किया गया है ? > निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.42.20i5 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है और शिकायतकर्ता कब्जे में है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (4) A प्राविधान है कि :- Section 78 (2 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34(0) में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the 3 allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ka dest के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन oft. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

१24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” v

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..........---- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Roos का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wo होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में ‘orien’ आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त ट 6 परिस्थितियों को देखते हुए जबकि परियोजना पूर्ण है। ऐसे में शिकायतकर्ता कब्जे लेने के उपरान्त फ्लैट के भविष्य में उपयोग हेतु वे स्वयं निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तदनुसार बिन्दु सं० 4 Pema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना दिनांक 07.42.205 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी ERT set तक विधिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी की ओर से कहा गया कि परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है। विपक्षी द्वारा यूपी.एस.आई.डी.सी के पत्र दिनांक 30.03.2047 की प्रति दाखिल करते हुए कहा गया कि प्राप्त आख्या के अनुसार परियोजना के समस्त कार्य पूर्ण हैं। पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 34.70.20i3 के प्रस्तर 40.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को दिसम्बर 205 एवं 6 अनुग्रह अवधि के साथ जून 20:6 तक कब्जा देना था।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2076 से कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48()00) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. A)

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ta के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea offi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा सी.सी 739,//2047 विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ लैन्ड लिमिटेड एवं अन्य में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उलल्‍लेखित है कि:- The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant of

inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him. उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता वास्तविक कब्जे की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। तदनुसार बिन्दु to 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Wo 3

विपक्षी की ओर से कहा गया कि परियोजना को पूर्ण कर लिया गया और ओ.सी /सी.सी हेतु यू पी.एस.आई.डी.सी. को आवेदन किया जा चुका है, जो कि उनके स्तर से लंबित है। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को अनुबन्ध के WER 04 के अनुसार दिसम्बर 20:5+6 माह अनुग्रह अवधि के साथ जून 206 तक कब्जा देना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता अपनी आवंटित यूनिट में कब्जा प्राप्त कर रह रहे है, परन्तु ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है कि जिससे विदित हो सके कि वह परियोजना में निवास कर रहे है। इसके अतिरिक्त यू0पी० अपार्टमेन्ट एक्ट की धारा-46) के अन्तर्गत यदि किसी स्वीकृति प्राधिकरण को सी०सी0 हेतु आवेदन किया जाता है और 3 माह के अन्दर स्वीकृति पत्र नहीं जारी किया जाता है, तो 3 माह के उपरान्त सी.सी जारी समझा जायेगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है, उ0प्र0 अपार्टमेन्ट अधिनियम 20:0 की धारा 465) में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि-: (5) An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per Oy building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority;

Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर द्वारा किसी व्यक्ति को अपार्टमेन्ट का हस्तांतरण सम्बंधित स्वीकृति प्राधिकरण से सी.सी मिलने के उपरान्त ही किया जायेगा। इस शर्त के साथ यदि सी.सी सम्बंधित स्वीकृति प्राधिकरण द्वारा आवेदन के साथ समस्त प्रमाण पत्र एवं अभिलेख जमा करते हुए 3 माह के अन्दर सी.सी जारी नहीं किया जाता है, तो 3 माह के उपरान्त सी.सी जारी समझा जायेगा। उनके द्वारा यह कहा गया कि यू पी.एस.आई.डी.सी द्वारा सी.सी जारी करने हेतु परियोजना का 2 बार (दिनांक 28.06.2047 व दिनांक 45.02.2048) निरीक्षण भी किया जा चुका है। पत्रावली पर यू.पी.एस.आई. डी.सी के पत्र दिनांक 30.03.2047 की छायाप्रति दाखिल है, जिसके प्रस्तर-9 में अवर अभियंता की आख्या के अनुसार समस्त निर्मित भवन रहने योग्य एवं सुरक्षा की दृष्टि से उपयुक्त होने की बात कही गयी है। ऐसे में अनुबन्धित अवधि एवं प्राप्त आख्या की तुलनां करते हुए परियोजना को अत्यधिक विलम्ब की श्रेणी में नहीं कहा जा सकता। तदनुसार बिन्दु vo 3 fea किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं-4

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में सीवर कनेक्शन नहीं है और सामान्य क्षेत्र का रखरखाव नहीं किया जा रहा है। फ्लैट की अन्य सुविधायें भी पूर्ण नहीं है। इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि विपक्षी अनुबन्ध एवं ब्रोशर में दिये गये सुविधाओं के अनुसार सभी सुविधाओं को पूर्ण कर और उसका संचालन कराकर शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। सीवर कनेक्शन सम्बंधित विभाग से अनापत्ती प्रणाम पत्र प्राप्त कर पूर्ण रूप से संचालन करना सुनिश्चित करें। तदनुसार बिन्दु सं० 4 rena किया जाता है। ai i0 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिसम्बर 20:9 तक शिकायतकर्तागण के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें, और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि परियोजना में अन्य सुविधायें पूर्ण नहीं है, तो शिकातयकर्ता को अनुबन्ध एवं ब्रोशर के अनुसार परियोजना के समस्त कार्य पूर्ण कराकर सम्बंधित विभाग एवं प्राधिकरण से अनापत्त्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.206 से कब्जे की तिथि तक, MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित we | साथ A यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोकतानुसार विलम्ब की गणना की जायेगी।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 2 / of /20'9 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम सं0 शिकायत vo =| शिकायत्तकर्ताण | एन.सी.आर444030275 / 2049 पुशील शर्मा 2 42204827736 वरूण प्रताप सिंह oe वाल थे oo शिकायतकर्तागण बनाम मैसर्स महालक्ष्मी बिल्डटेक प्राणलि0 शिकायतकर्ता सुशील शर्मा व वरूण प्रताप सिंह द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें Migsun Green Mansion से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णण से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to एन.सी. 344030275 // 2049 सुशील शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Green Mansion में फ्लैट संट-सी-807 ga किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर fret के आधार पर 33,37,588/— रूपये फ्लैट का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 04.42.205 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में av 2

निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि सी.सी 3 वर्ष से अधिक लंबित है। सीवर लाईन आज तक उपलब्ध नहीं करायी गयी। दी जाने वाली सुविधायें अभी तक नहीं दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, जमा धनराशि की रसीदे आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि उनकी परियोजना Migsun Green Mansion में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या सी-0807 बुक कराया गया और वह यूनिट Gal के कब्जे में है। दिनांक 28.0.206 को ओ.सी /सी.सी जो कि प्राधिकरण द्वारा जारी किया जाता है, उसके अधीन शर्तों हेतु शपथ पत्र भी दिया गया था। ले-आऊट के परिवर्तन हेतु दिनांक 28.0.2076 को शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी थी। यूपी.एस.आई.डी.सी के पत्र दिनांक 30. 03.2047 में यह स्पष्ट किया गया था कि वर्ष 206 में कराये गये निरीक्षण के अनुसार सीवर, वाटर सप्लाई एवं अन्य सुविधायें पूर्ण है। यूपी.एस.आई.डी.सी के पत्र दिनांक 28.06.207 एवं दिनाक 45.02.208 में निर्माण एवं विकास कार्य हेतु किये गये कार्यों का निरीक्षण किया गया और संस्तुति दी गयी। जिला प्रशासन की अनुमति के अनुसार सब-लीज डीड करा दी जायेगी। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शपथ पत्र दिनांक 28.40.2046, पत्र दिनांक 30.03.2046, पत्र दिनांक 28.06.20i7 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 2. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? 3... क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा प्राप्त हो चुका है और विपक्षी द्वारा ओसी हेतु आवेदन किया जा चुका है ? 4. क्या विपक्षी द्वारा परियोजना की अन्य सुविधाओं को पूरा नहीं किया गया है ? > निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.42.20i5 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है और शिकायतकर्ता कब्जे में है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (4) A प्राविधान है कि :- Section 78 (2 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34(0) में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the 3 allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ka dest के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन oft. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

१24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” v

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..........---- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Roos का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wo होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में ‘orien’ आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त ट 6 परिस्थितियों को देखते हुए जबकि परियोजना पूर्ण है। ऐसे में शिकायतकर्ता कब्जे लेने के उपरान्त फ्लैट के भविष्य में उपयोग हेतु वे स्वयं निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तदनुसार बिन्दु सं० 4 Pema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना दिनांक 07.42.205 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी ERT set तक विधिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी की ओर से कहा गया कि परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है। विपक्षी द्वारा यूपी.एस.आई.डी.सी के पत्र दिनांक 30.03.2047 की प्रति दाखिल करते हुए कहा गया कि प्राप्त आख्या के अनुसार परियोजना के समस्त कार्य पूर्ण हैं। पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 34.70.20i3 के प्रस्तर 40.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को दिसम्बर 205 एवं 6 अनुग्रह अवधि के साथ जून 20:6 तक कब्जा देना था।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2076 से कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48()00) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. A)

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ta के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea offi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा सी.सी 739,//2047 विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ लैन्ड लिमिटेड एवं अन्य में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उलल्‍लेखित है कि:- The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant of

inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him. उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता वास्तविक कब्जे की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। तदनुसार बिन्दु to 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Wo 3

विपक्षी की ओर से कहा गया कि परियोजना को पूर्ण कर लिया गया और ओ.सी /सी.सी हेतु यू पी.एस.आई.डी.सी. को आवेदन किया जा चुका है, जो कि उनके स्तर से लंबित है। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को अनुबन्ध के WER 04 के अनुसार दिसम्बर 20:5+6 माह अनुग्रह अवधि के साथ जून 206 तक कब्जा देना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता अपनी आवंटित यूनिट में कब्जा प्राप्त कर रह रहे है, परन्तु ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है कि जिससे विदित हो सके कि वह परियोजना में निवास कर रहे है। इसके अतिरिक्त यू0पी० अपार्टमेन्ट एक्ट की धारा-46) के अन्तर्गत यदि किसी स्वीकृति प्राधिकरण को सी०सी0 हेतु आवेदन किया जाता है और 3 माह के अन्दर स्वीकृति पत्र नहीं जारी किया जाता है, तो 3 माह के उपरान्त सी.सी जारी समझा जायेगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है, उ0प्र0 अपार्टमेन्ट अधिनियम 20:0 की धारा 465) में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि-: (5) An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per Oy building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority;

Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर द्वारा किसी व्यक्ति को अपार्टमेन्ट का हस्तांतरण सम्बंधित स्वीकृति प्राधिकरण से सी.सी मिलने के उपरान्त ही किया जायेगा। इस शर्त के साथ यदि सी.सी सम्बंधित स्वीकृति प्राधिकरण द्वारा आवेदन के साथ समस्त प्रमाण पत्र एवं अभिलेख जमा करते हुए 3 माह के अन्दर सी.सी जारी नहीं किया जाता है, तो 3 माह के उपरान्त सी.सी जारी समझा जायेगा। उनके द्वारा यह कहा गया कि यू पी.एस.आई.डी.सी द्वारा सी.सी जारी करने हेतु परियोजना का 2 बार (दिनांक 28.06.2047 व दिनांक 45.02.2048) निरीक्षण भी किया जा चुका है। पत्रावली पर यू.पी.एस.आई. डी.सी के पत्र दिनांक 30.03.2047 की छायाप्रति दाखिल है, जिसके प्रस्तर-9 में अवर अभियंता की आख्या के अनुसार समस्त निर्मित भवन रहने योग्य एवं सुरक्षा की दृष्टि से उपयुक्त होने की बात कही गयी है। ऐसे में अनुबन्धित अवधि एवं प्राप्त आख्या की तुलनां करते हुए परियोजना को अत्यधिक विलम्ब की श्रेणी में नहीं कहा जा सकता। तदनुसार बिन्दु vo 3 fea किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं-4

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में सीवर कनेक्शन नहीं है और सामान्य क्षेत्र का रखरखाव नहीं किया जा रहा है। फ्लैट की अन्य सुविधायें भी पूर्ण नहीं है। इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि विपक्षी अनुबन्ध एवं ब्रोशर में दिये गये सुविधाओं के अनुसार सभी सुविधाओं को पूर्ण कर और उसका संचालन कराकर शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। सीवर कनेक्शन सम्बंधित विभाग से अनापत्ती प्रणाम पत्र प्राप्त कर पूर्ण रूप से संचालन करना सुनिश्चित करें। तदनुसार बिन्दु सं० 4 rena किया जाता है। ai i0 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिसम्बर 20:9 तक शिकायतकर्तागण के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें, और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि परियोजना में अन्य सुविधायें पूर्ण नहीं है, तो शिकातयकर्ता को अनुबन्ध एवं ब्रोशर के अनुसार परियोजना के समस्त कार्य पूर्ण कराकर सम्बंधित विभाग एवं प्राधिकरण से अनापत्त्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.206 से कब्जे की तिथि तक, MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित we | साथ A यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोकतानुसार विलम्ब की गणना की जायेगी।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 2 / of /20'9 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण