उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40 /63 सपठित नियम-24 20-शिकायत WeAM:—220827249 बीरेंद्र कुमार सिंह बनाम निराला हाउसिंग प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 04.04.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री अंजलि उपस्थित हुई। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना-पत्र तथा माननीय उच्च न्यायालय का आदेश दिनांक 44.09.2024 दाखिल किया गया। माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 44.09.2024 द्वारा इस पीठ को निर्देशित किया गया कि प्रस्तुत मामले का निस्तारण शीघ्रता से. करें| उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-3, द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 26.09.2049 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:-

4... प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि occupation certificate के साथ वादी को नवम्बर 2049 तक यूनिट का भौतिक कब्जा (physical possession) उपलब्ध HMA! साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में दिनांक 30.04.20i6 तक BBA में उल्लिखित दण्ड /penalty के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regulation & Dovelopment] Act 20i6 के लागू होने की तिथि) से ओ.सी प्राप्त होने की तिथि तक MCLR+i% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज / दण्ड की इस घनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। 2. यदि प्रतिवादी वादी को नवम्बर 2049 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में असफल रहा तो नवम्बर 2049 के उपरांत 45 दिन में वादी द्वारा जमा की गयी धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक मय ब्याज MCLRH% की दर से भुगतान ए-- करेगा। ऐसी स्थिति में यदि उक्त धनराशि में से बैंक लोन है तो बैंक की मूलधनराशि मय ब्याज बैंक को तथा अवशेष धनराशि वादी को प्रतिवादी भुगतान करेगा। 3. प्रतिवादी बढ़े हुये एरिया व अतिरिक्त चार्जेज के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादी को उपलब्ध कराये तथा हस्ताक्षरित अनुबंध के अनुसार धनराशि प्राप्त कर सकता है। 4 यदि वादी द्वारा fet किश्तों का भुगतान नहीं किया गया है तो प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है परन्तु यह ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। . इस आदेश का उल्लघंन उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन न करने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा उक्त आदेश के निष्पादन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। तदोपरान्त शिकायत में मा. पीठ-3 द्वारा दिनांक 06.0.2020 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है किः- प्रतिवादी को निर्देशित किया जाता है कि माह में वादी को ओ.सी./ सी.सी. के साथ कब्जा उपलब्ध कराये तथा इस संबंध में रेरा प्राधिकरण को अवगत कराये। ओ.सी. #सी.सी. की प्रति Br पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। अतः उक्त वाद में धारा-63 के अन्तर्गत अवसर समाप्त किया जाता है। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराने व यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण माननीय अध्यक्ष महोदय, रेरा द्वारा पारित आदेश-पत्र दिनांक 8.05.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को भेजी गयी। इस पीठ द्वारा बार-बार निर्देशित किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा आज तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराई गई है। उभयपक्षों के मध्य बकाया देयों,/गणना शीट के सम्बन्ध में विवाद है और मुख्यतः होल्डिंग चार्ज एवं जी.एस.टी के सम्बन्ध में विवाद है। विपक्षी द्वारा अपनी गणना शीट में होल्डिंग चार्ज रु.0,99,996 /-लगाया है और जी.एस.टी रु.4,82,492,/-लगाया है और उसकी मांग शिकायतकर्ता से की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त चार्जेज़ का विरोध किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुचित तरीके से होल्डिंग चार्ज एवं जी.एस.टी की मांग की जा रही है।

शिकायतकर्ता को आज तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता यूनिट के सम्बन्ध में समस्त धनराशि अदा कर चुका है, जोकि यूनिट की कीमत 64,62,776/—-, जिस पर जी.एस.टी. &,84,784/—- कुल कीमत रु. 43,04,560 /- है। अतः ऐसी कक की गणना शीट में दर्शाया गया होल्डिंग चार्ज किसी भी दशा में न्‍्यायसंगत नहीं है और विपक्षी शिकायतकर्ता से कोई होल्डिंग चार्ज पाने का अधिकारी नहीं है। जहाँ तक जी.एस.टी का प्रश्न हैं यूनिट की कीमत रु. 44,62,776,//- तथा उस पर जी.एस.टी का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त कोई होल्डिंग चार्ज एवं जी.एस.टी विपक्षी शिकायतकर्ता से प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। गणना शीट एवं विपक्षी का जवाब पत्रावली पर दाखिल है, जिसमें अन्य सभी डिमाण्ड / चार्जेज़ शिकायतकर्ता विपक्षी को अदा करने के लिए तैयार है। शिकायतंकर्ता द्वारा अपने जवाब दिनांक 04.04.2025 में भी स्वीकार किया गया है कि शेष सभी चार्जेज़ का वह भुगतान करने के लिए तैयार है।

अत: विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि गणना शीट में दर्शाये गये होल्डिंग चार्ज एवं जी.एस.टी को gerd हुए शेष देयों /चार्जेज़ के सम्बन्ध में एक सप्ताह के अन्दर मांग-पत्र, कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,/सी.सी. सहित शिकायतकर्ता को प्रेषित करना सुनिश्चित करें। तदोपरान्त शिकायतकर्ता उक्त समस्त देयों का 45 दिनों के अन्दर विपक्षी को भुगतान करना सुनिश्चित करें। तदोपरान्त विपक्षी समस्त औपचारितकतायें पूर्ण कर एक सप्ताह के अन्दर शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराते हुए आवंटित यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें तथा निर्धारित तिथि से पूर्व विपक्षी कब्जा-पत्र एवं रजिस्ट्री की प्रति रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। यह स्पष्ट किया जाता है कि रजिस्ट्री से सम्बन्धित स्टाम्प पेपर एवं रजिस्ट्री शुल्क शिकायतकर्ता द्वारा वहन किया जायेगा। विपक्षी द्वारा दिनांक 06.05.2025 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा व आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री नहीं कराई जाती है, तो ऐसी दशा में इस पीठ द्वारा स्वयं सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 के अन्तर्गत यूनिट को कुर्क कर, रिसीवर नियुक्त कर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिलाया जायेगा और रजिस्ट्री निष्पादित करायी जायेगी। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु नियत तिथि 06.05. 2025 को पेश हो। ५८६ ०“ ाा आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण