4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई tis—04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या : 7220:827724 शिखा सक्सेना बनाम मैसर्स गौरसंस स्पोटर्सवुड प्राणलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध 42 प्रतिशत की ब्याज दर से विलम्ब के लिए 20 माह का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur Sportswood के टॉवर बी में फ्लैट to 4908, बुक कराया था जिसके सापेक्ष फ्लैट के कुल कीमत की सम्पूर्ण धनराशि 4,05,67,230 /— रूपये अदा की गयी। विपक्षी द्वारा किये गये अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 37.42.2076 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि परियोजना को पूर्ण करने में 20 माह का विलम्ब हुआ किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। बिल्डर द्वारा fea हुये विलम्ब के कारण १2 प्रतिशत की धनराशि ली गयी है, तो बिल्डर द्वारा भी परियोजना को पूर्ण करने में 20 माह का विलम्ब के लिए १2 प्रतिशत की दर से ब्याज दिलाया जाये। अतः 2 प्रतिशत की ब्याज दर से विलम्ब के लिए 20 माह का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 24.07.2048, मांग पत्र, खाता विवरण, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं हैं। aX a 2

पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 20.42208 को नोटिस जारी किये गये, जिसकी पहले तिथि दिनांक 07.03.20I9 को नियत की गयी। जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे। दूसरी तिथि दिनांक 03.05.209 को नियत की गयी जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष कहा गया कि विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर किया गया किन्तु विलंम्बित अवधि का ब्याज नहीं दिया जा रहा है। विपक्षी दिनांक 03.05.2049 को भी अनुपस्थित रहे। शिकायतकर्ता के अभिकथनों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में एक यूनिट बुक करायी गयी, जिसके एवज में विपक्षी को फ्लैट की सम्पूर्ण धनराशि भी अदा की गयी। विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बावजूद भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। 4... क्या शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा दिलाया जाये ? 2... क्या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 3.42.20:6 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बावजूद भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा हेतु ऑफर पत्र दिनांक 24. o720te की प्रति दाखिल की गयी है। जिसमें विपक्षी द्वारा कहा गया है कि टॉवर बी के सीसी हेतु दिनांक 04.04.208 को आवेदन किया जा चुका है। ऐसी दशा में जबकि विपक्षी द्वारा सी.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है, तो शिकायतकर्ता को ओ. सी/सी.सी सहित कब्जा दिलाये जाना उचित होगा है। तद्नुसार बिन्दु Wem - निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु Ho 2 _ शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में 20 माह विलम्ब होने के लिए १2 प्रतिशत की दर से विलंबित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का कथन किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार कब्जा 34.42.206+3 माह (फिट आऊट पीरियड) अर्थात 34.3.2047 तक दिया जाना om विपक्षी द्वारा दिनांक 24.07.20:8 को कब्जा ऑफर सम्बंधी पत्र जारी किया गया। जिससे कि विदित है कि परियोजना विलम्ब है और विलम्ब / 92 के लिए शिकायतकर्ता को ब्याज दिलाये जाना उचित प्रतीत होता है। दिनांक 03. 05.20:9 को शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष बताया गया कि विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज नहीं दिया जा रहा है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 3.03.2047 से कब्जा ऑफर करने की तिथि अथवा ओ.सी/सी.सी की तिथि, जो भी बाद में हो तक ब्याज दिलाये उचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40. 20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-.. /&- ou The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(ii) 4 निर्धारित 2) उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापंसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि देय है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु सं०-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्‍तानुसार बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें. व देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर यूनिट की रजिस्ट्री oer | 7 oA 5 विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.04.20I7 से ओ.सी./सी.सी सहित कब्जा ऑफर करने की तिथि तक, MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये।

यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (४०)() के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLRH प्रतिशत होनी चाहिए। इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। af” J 957/04 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई tis—04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या : 7220:827724 शिखा सक्सेना बनाम मैसर्स गौरसंस स्पोटर्सवुड प्राणलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध 42 प्रतिशत की ब्याज दर से विलम्ब के लिए 20 माह का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur Sportswood के टॉवर बी में फ्लैट to 4908, बुक कराया था जिसके सापेक्ष फ्लैट के कुल कीमत की सम्पूर्ण धनराशि 4,05,67,230 /— रूपये अदा की गयी। विपक्षी द्वारा किये गये अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 37.42.2076 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि परियोजना को पूर्ण करने में 20 माह का विलम्ब हुआ किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। बिल्डर द्वारा fea हुये विलम्ब के कारण १2 प्रतिशत की धनराशि ली गयी है, तो बिल्डर द्वारा भी परियोजना को पूर्ण करने में 20 माह का विलम्ब के लिए १2 प्रतिशत की दर से ब्याज दिलाया जाये। अतः 2 प्रतिशत की ब्याज दर से विलम्ब के लिए 20 माह का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 24.07.2048, मांग पत्र, खाता विवरण, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं हैं। aX a 2

पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 20.42208 को नोटिस जारी किये गये, जिसकी पहले तिथि दिनांक 07.03.20I9 को नियत की गयी। जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे। दूसरी तिथि दिनांक 03.05.209 को नियत की गयी जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष कहा गया कि विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर किया गया किन्तु विलंम्बित अवधि का ब्याज नहीं दिया जा रहा है। विपक्षी दिनांक 03.05.2049 को भी अनुपस्थित रहे। शिकायतकर्ता के अभिकथनों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में एक यूनिट बुक करायी गयी, जिसके एवज में विपक्षी को फ्लैट की सम्पूर्ण धनराशि भी अदा की गयी। विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बावजूद भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। 4... क्या शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा दिलाया जाये ? 2... क्या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 3.42.20:6 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बावजूद भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा हेतु ऑफर पत्र दिनांक 24. o720te की प्रति दाखिल की गयी है। जिसमें विपक्षी द्वारा कहा गया है कि टॉवर बी के सीसी हेतु दिनांक 04.04.208 को आवेदन किया जा चुका है। ऐसी दशा में जबकि विपक्षी द्वारा सी.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है, तो शिकायतकर्ता को ओ. सी/सी.सी सहित कब्जा दिलाये जाना उचित होगा है। तद्नुसार बिन्दु Wem - निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु Ho 2 _ शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में 20 माह विलम्ब होने के लिए १2 प्रतिशत की दर से विलंबित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का कथन किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार कब्जा 34.42.206+3 माह (फिट आऊट पीरियड) अर्थात 34.3.2047 तक दिया जाना om विपक्षी द्वारा दिनांक 24.07.20:8 को कब्जा ऑफर सम्बंधी पत्र जारी किया गया। जिससे कि विदित है कि परियोजना विलम्ब है और विलम्ब / 92 के लिए शिकायतकर्ता को ब्याज दिलाये जाना उचित प्रतीत होता है। दिनांक 03. 05.20:9 को शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष बताया गया कि विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज नहीं दिया जा रहा है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 3.03.2047 से कब्जा ऑफर करने की तिथि अथवा ओ.सी/सी.सी की तिथि, जो भी बाद में हो तक ब्याज दिलाये उचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40. 20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-.. /&- ou The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(ii) 4 निर्धारित 2) उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापंसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि देय है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु सं०-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्‍तानुसार बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें. व देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर यूनिट की रजिस्ट्री oer | 7 oA 5 विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.04.20I7 से ओ.सी./सी.सी सहित कब्जा ऑफर करने की तिथि तक, MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये।

यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (४०)() के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLRH प्रतिशत होनी चाहिए। इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। af” J 957/04 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण