उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-03, श्री राजीव कुमार,अध्यक्ष शिकायत संख्या 42204826444 sae सिंगल बनाम फ्यूटेक शेल्टर्स प्रा0 लि0 आदेश 42.04.2049 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्ब के लिए अर्थदंड एवं कब्जा दिलाए जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GARDENIA GATEWAY के टावर -ए 3 में. फ्लैट WeN-7904 बुक कराया गया था जिसका कब्जा दिनांक 0t.07.20:7 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट के सापेक्ष समय-समय पर fa के आधार पर फ्लैट की कुल धनराशि 46,00,000 /- 60 अदा की गयी | शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि फ्लैट अभी निर्माणधीन है और कब्जे हेतु तैयार नहीं है एवं उनके द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा कब्जे की तिथि नही दी जा रही है और ना ही विलम्ब के लिए अर्थदंड दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विलम्ब के लिए अर्थदंड एवं कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। . शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन गें पत्र दिनांक 34.04.209 की छायाप्रति, संशोधित अनुबन्ध की प्रति दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए वर्ष 2042 में परियोजना GARDENIA GATEWAY को लाया गया था और वर्ष 2044 गें शिकायतकर्ता द्वारा 4265 वर्ग फुट का टॉवर ए में फ्लैट संख्या i904 को बुक कराया गया था जिसकी कुल कीमत 63,25,000 / -रूपये थी। मार्च 2044 में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के साथ अनुबंध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा गृहऋण लिया गया और उनको भुगतान किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि ई.एम.आई. का भुगतान उनके द्वारा किया गया। दिनांक 23.42.208 को शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत संस्थित की गई और 46,00,000/-रु0 जमा धनराशि की मांग की गई। विपक्षी का कहना है कि परियाजना पूर्णतः की ओर है और सितम्बर 2049 से J पहले कब्जा दे दिया जाएगा। परियोजना का निमार्ण कार्य वर्ष 20i5 में शुरू किया गया था किन्तु उच्च न्यायालय के आदेश के कारण 2 वर्ष तक कार्य बाधित रहा जिसके कारण परियोजना में विलंब हुआ। परियोजना का 90 प्रतिशत कार्य पूर्ण है एवं सितम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जाएगा। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4...._ क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का कब्जे की तिथि तक भुगतान नही किया गया ? 3. क्या विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? निस्तारण बिन्दु to 4 ह

विपक्षी का कहना है कि वर्ष 20:5 में परियोजना का निमार्ण कर शुरू कराया गया था किन्तु माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण दो वर्ष कार्य बाधित रहा। परन्तु प्रत्रावली पर कोई ऐसा साक्ष्य एवं आदेश की प्रतिलिपि प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे प्रतीत हो कि परियोजना विलंब हुई है। ऐसी दशा में विपक्षी का तर्क बलहीन है एवं किसी भी प्रकार का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2 शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि अनुबंध के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान कब्जे मिलने तक विपक्षी द्वारा किया जाना था, किन्तु अब विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान नही किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को उक्त ई.एम.आई. का भुगतान करना पड रहा है, जिससे वह विषम आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है और मात्र अप्रैल 20:6 तक भुगतान किया गया। इस सम्बन्ध में संशोधित अनुबंध दिनांक 24.09.2046 के प्रस्तर 2 में स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि- That the communication dated ......................... whereby it was communicated that the said flat is under "No EMI till Possession" stands withdraw and it shall be deemed that the developer is not liable to pay any EMI with effect from April 206 and the developer shall not be responsible for making any payment towards EMI of the bank/financial OR

That the scheme "No EMI till possession" stands withdrawn and it shall be deemed that the developer is not liable to pay any EMI with effect from April 2076 and the developer shall not be responsible for making any payment towards EMI of the bank/financial intuition/any agency and it shall be the sole responsibility of the flat allottee make any such payment. उपरोक्त अनुबन्ध से स्पष्ट है कि "४० EM till possession" स्कीम वापस ले ली गई है और विपक्षी द्वारा अप्रैल 206 के पश्चात किसी भी प्रकार का ई.एम.आई. भुगतान का उत्तरदायित्व नहीं था। इस अनुबन्ध में पक्षकारों के हस्ताक्षर है जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्ते शिकायतकर्ता को भी स्वीकार है जिसके अनुसार शिकायतकर्ता अप्रैल 2046 के बाद से ई. एम.आई. लेने के लिए बाध्य नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी aie 20i6 तक ई.एम.आई. का भुगतान किया है। तदानुसार बिंदु संख्या 2 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 04.07.2047 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना पूर्णतः की ओर है और सितम्बर 2049 से पहले कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी का कहना है कि परियेजना में 90 प्रतिशत कार्य हो चुका है, जिससे प्रतीत होता है कि विपक्षी सितम्बर 20:9 तक कब्जा दे देगे। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात से शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी. सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिया जाना धारा 48 रेरा अधिनियम के अनुरूप होगा।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on as 4 demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त घनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है जिसमें विपक्षी द्वारा विलंब के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की देय धनराशि अदा की जाएगी जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की धनराशि अंकित है जो कि पत्रावली पर उपलब्ध है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि ब्याज देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- _ For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of eontravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 25.20I6e) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 2.5.2076 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। » जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MciR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय घनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी mciril प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक ब्याज दिलाया जाए का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु do 3 निस्तारित किया जाता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को सितम्बर 20:9 तक. ATA. JOM सहित कब्जा देना सुनिश्चित करे।

co be 6 विपक्षी विलंब के लिए जुलाई 20:7 एवं अनुग्रह अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी./सी.सी. की तिथि तक, MCLR#I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित oe) | साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान में समायोजित की जायेगी। यदि देय धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-03, श्री राजीव कुमार,अध्यक्ष शिकायत संख्या 42204826444 sae सिंगल बनाम फ्यूटेक शेल्टर्स प्रा0 लि0 आदेश 42.04.2049 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्ब के लिए अर्थदंड एवं कब्जा दिलाए जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GARDENIA GATEWAY के टावर -ए 3 में. फ्लैट WeN-7904 बुक कराया गया था जिसका कब्जा दिनांक 0t.07.20:7 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट के सापेक्ष समय-समय पर fa के आधार पर फ्लैट की कुल धनराशि 46,00,000 /- 60 अदा की गयी | शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि फ्लैट अभी निर्माणधीन है और कब्जे हेतु तैयार नहीं है एवं उनके द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा कब्जे की तिथि नही दी जा रही है और ना ही विलम्ब के लिए अर्थदंड दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विलम्ब के लिए अर्थदंड एवं कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। . शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन गें पत्र दिनांक 34.04.209 की छायाप्रति, संशोधित अनुबन्ध की प्रति दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए वर्ष 2042 में परियोजना GARDENIA GATEWAY को लाया गया था और वर्ष 2044 गें शिकायतकर्ता द्वारा 4265 वर्ग फुट का टॉवर ए में फ्लैट संख्या i904 को बुक कराया गया था जिसकी कुल कीमत 63,25,000 / -रूपये थी। मार्च 2044 में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के साथ अनुबंध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा गृहऋण लिया गया और उनको भुगतान किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि ई.एम.आई. का भुगतान उनके द्वारा किया गया। दिनांक 23.42.208 को शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत संस्थित की गई और 46,00,000/-रु0 जमा धनराशि की मांग की गई। विपक्षी का कहना है कि परियाजना पूर्णतः की ओर है और सितम्बर 2049 से J पहले कब्जा दे दिया जाएगा। परियोजना का निमार्ण कार्य वर्ष 20i5 में शुरू किया गया था किन्तु उच्च न्यायालय के आदेश के कारण 2 वर्ष तक कार्य बाधित रहा जिसके कारण परियोजना में विलंब हुआ। परियोजना का 90 प्रतिशत कार्य पूर्ण है एवं सितम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जाएगा। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4...._ क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का कब्जे की तिथि तक भुगतान नही किया गया ? 3. क्या विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? निस्तारण बिन्दु to 4 ह

विपक्षी का कहना है कि वर्ष 20:5 में परियोजना का निमार्ण कर शुरू कराया गया था किन्तु माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण दो वर्ष कार्य बाधित रहा। परन्तु प्रत्रावली पर कोई ऐसा साक्ष्य एवं आदेश की प्रतिलिपि प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे प्रतीत हो कि परियोजना विलंब हुई है। ऐसी दशा में विपक्षी का तर्क बलहीन है एवं किसी भी प्रकार का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2 शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि अनुबंध के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान कब्जे मिलने तक विपक्षी द्वारा किया जाना था, किन्तु अब विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान नही किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को उक्त ई.एम.आई. का भुगतान करना पड रहा है, जिससे वह विषम आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है और मात्र अप्रैल 20:6 तक भुगतान किया गया। इस सम्बन्ध में संशोधित अनुबंध दिनांक 24.09.2046 के प्रस्तर 2 में स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि- That the communication dated ......................... whereby it was communicated that the said flat is under "No EMI till Possession" stands withdraw and it shall be deemed that the developer is not liable to pay any EMI with effect from April 206 and the developer shall not be responsible for making any payment towards EMI of the bank/financial OR

That the scheme "No EMI till possession" stands withdrawn and it shall be deemed that the developer is not liable to pay any EMI with effect from April 2076 and the developer shall not be responsible for making any payment towards EMI of the bank/financial intuition/any agency and it shall be the sole responsibility of the flat allottee make any such payment. उपरोक्त अनुबन्ध से स्पष्ट है कि "४० EM till possession" स्कीम वापस ले ली गई है और विपक्षी द्वारा अप्रैल 206 के पश्चात किसी भी प्रकार का ई.एम.आई. भुगतान का उत्तरदायित्व नहीं था। इस अनुबन्ध में पक्षकारों के हस्ताक्षर है जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्ते शिकायतकर्ता को भी स्वीकार है जिसके अनुसार शिकायतकर्ता अप्रैल 2046 के बाद से ई. एम.आई. लेने के लिए बाध्य नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी aie 20i6 तक ई.एम.आई. का भुगतान किया है। तदानुसार बिंदु संख्या 2 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 04.07.2047 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना पूर्णतः की ओर है और सितम्बर 2049 से पहले कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी का कहना है कि परियेजना में 90 प्रतिशत कार्य हो चुका है, जिससे प्रतीत होता है कि विपक्षी सितम्बर 20:9 तक कब्जा दे देगे। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात से शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी. सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिया जाना धारा 48 रेरा अधिनियम के अनुरूप होगा।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on as 4 demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त घनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है जिसमें विपक्षी द्वारा विलंब के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की देय धनराशि अदा की जाएगी जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की धनराशि अंकित है जो कि पत्रावली पर उपलब्ध है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि ब्याज देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- _ For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of eontravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 25.20I6e) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 2.5.2076 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। » जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MciR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय घनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी mciril प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक किस अवधि तक ब्याज दिलाया जाए का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु do 3 निस्तारित किया जाता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को सितम्बर 20:9 तक. ATA. JOM सहित कब्जा देना सुनिश्चित करे।

co be 6 विपक्षी विलंब के लिए जुलाई 20:7 एवं अनुग्रह अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी./सी.सी. की तिथि तक, MCLR#I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित oe) | साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान में समायोजित की जायेगी। यदि देय धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण