उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियाभक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गातमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या: :220(826202 सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेल्रपर्स प्रा.लि 5.07.209 यह शिकायत श्री सुरेन्द्र त्यागी निवासी c-ii, West Model ‘Town, Ghazabad ने दिनांक- 0- 2-208 कौ उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ater बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 72204826202 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने आवंटित यूनिट का कब्जा या जमा धनराशि ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत में जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी द्वारा संचात्रित परियोजना ‘Aprameya Residency’ में यूनिट संख्या G-40IType- 3 Bhk ganga tower Ground Floor बुक की थी जिसपर शिकायतकर्ता द्वारा कुल अंकन धनराशि रु 4400000/- का भुगतान किया जा चुका है तथा दिनांक 05-08-20:6 निष्पादित आवंटन पत्र अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 05-02-20i8 तक प्राप्त कराया जाना था, जोकि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से यह भी अवगत कराया गया कि आवंटन समझाँते के अनुसार डेवलपर को आवंटन पत्र की तारीख से 8 महीने के भीतर यूनिट का कब्जा सौंपने की बाध्यता थी। आवंटन पत्र दिनांक 05.08.20i6 के सम्बन्ध में विलम्ब करते हुए दिनांक 07.07.20I7 को निष्पादित किया गया तथा आश्वासन दिया कि प्रतिवेदक कंपनी आवंटन पत्र की तारीख से 8 महीने के भीतर यूनिट पर कब्जा प्रदान कर देगी। इसलिए, लगभग 6 महीने की देरी है। ५७ श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेलपर्स प्रा.ल्रि. ह Page 4

आवंटन पत्र / समझाँते के इनकार पर यह रहस्योद्घाटन करता है कि प्रतिवादी विलंबित भुगतान पर 24% ब्याज ले रहा है जो डेवलपर के एकमात्र विवेक पर भी निर्भर करता है। इसज्िए, शिकायतकर्ता 24% ब्याज के लिए भी हकदार है अतः शिकायतकर्ता ने पीठ के समक्ष उपस्थित आकर आवंटित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथमों के समर्थन में आवंटन पत्र, भुगतान की गयी धनराशि की रशीदों की छायाप्रति आदि संत्रग्न की हैं। प्राधिकरण द्वारा alte जारी की गयी तथा प्रतिपक्षी के विद्वान अधिवक्ता दवारा प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र में प्रतिपक्षी द्वारा अंकित किया गया कि निर्माता कम्पनी द्वारा उक्त परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ करने से पर्व में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष मानचित्र की स्वीकृत करने हेतु वर्ष 20i0 A प्रस्ताव प्रस्तत किया गया जिसकी स्वीकृति वर्ष 2077 में प्राप्त हुई और निर्माण कार्य प्रारम्भ किया गया, परन्त फरवरी 20i2 & संयुक्त सचिव, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण दवारा परियोजनाओं के अंतर्गत 45 मीटर रोड़ के कारण निर्माण कार्य पर रोक ल्गवा दी गयी जिस कारण सितम्बर 202 तक परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा। उक्त अडचनों के बावजूद परियोजना के

अंतर्गत TR कार्य जून 20i4 तक get किये जा चके थे Wed अगस्त 20i4 F Steet इयूटि ऑफिसर, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण carr पिछड़ा क्षेत्र और ग्रीन बेल्ट प्राविधानों के उल्ल्लंघन में पुनः परियोजना सील कर दी गयी तथा मई 20i7 में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण car कम्पाउंडिंग फीस के एवज में रू 2,54,48,935/- की धनराशि का भुगतान करने की तिथि तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। तदउपरान्त सितम्बर 2077 में प्रतिपक्षी का जाम रजिस्ट्रार ऑफ कम्पनी के समक्ष विवादित रहा तथा प्रतिपक्षी के सभी बैंक खाते जब्त कर ft गये, जो माननीय राष्टीय हरित अधिकरण के आदेशानुसार मई 20i8 तक पुनः बाहल नहीं हो सके। प्रतिपक्षी द्वारा माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण के आदेश के अनुपालन में जनवरी 20i9 गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु परियोजना को जून 20i9 A data किया गया। प्रतिपक्षी दवारा निर्माण कार्य शुरू कर दिया है जिसे पूर्ण कर शिकायत्कर्ता को दिसम्बर 209 तक कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। प्रतिपक्षी द्वारा अपने अभिल्नरिखित कथनों के समर्थन में प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया है। सुना व पत्रावली. का अवल्लोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट का कब्जा या जमा धनराशि ब्याज सहित fart जाए। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः-

Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect ] (4), which reads as: The promoter shall-- (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be. On the other hand, rights and chities of allottee have been clearly provided under the Act. Sub- section 4 of Section /9 Read as under;(4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations nade thereunder. .

Besides, Section /6 (/) provides that “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to retun the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest ता such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as: provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेल्पर्स प्रा.लि. Page 3 withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfil his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is cntiled to claim refund.However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) Act,20L6 across the country are taking a balanced /pragmatic view as far as refund to ihe allottees of project is concerned when the projects are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project ie stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘otfer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ etc, ‘

Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to Jacilitate the growth and promotion ofa healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,(a) protection of imerest of the allottees, promoter and real estate ८४०४/, (/... ... ... ..... (०.......... .....' (4)... ... ... .." ०6)... ... ... ... ... (0 ... ... ..... (89... ... ... ... 7(9......... ..... G) any other issue that the Auhority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” On the other hand, Section 38 of the RERA Actwhieh deals with powers of the Authorityexpect the authority/RERA to act oa the principle of natural justice. The Section reads as (J) The Authority shall have powers to impose penally or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, te allotiees and the real estate agents, wider this Act or the rules and the regulations mace thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure”

This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules made thereunder and it also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice, If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority is created not vbly to protect interest of the allotce of the real estate project but also to protect the interest of promoters in order fo promote a healthy growth of the real estate sector Thus, from the provisions referred above and view taken by the diflerent authorities, it is clear that complainant has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the fla/unit within the time specified in the agreement, However, diflerent real estate reyulatory Authorities are deciding matters and awarding "3०.33 eae ees ete श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेल्पर्स प्रा.ल्रि. Page 4 refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers.

Under the circumstances, when the promoter is showing the seriousness of completing the project and handing over the possession of flat by the end of Décember 20]9 after getting occupation certificate (०.०) from concerned Authority, it’s fully justifiable to give the promoter the last opportunity to complete the project. If the Authority starts allowing refund in every case of delay in possession, it will dety the very object and scheme of the Act. Moreover, there are a large percentage of homebuyers who are keenly interested in taking over the possession of their flat. Now the promoter is also making effortsand trying to make arrangements of funds required to complete this project. In the cases, where the project is in very advance stage of completion and promoter is making serious efforts to hand over possession of flats to homebuyers within a fixed/revised timeline, homebuyers should not withdraw from the project and claim refund of deposited amount. In any case, the promoter will be required to pay interest on delayed period till the date of possession. However, if the promoter fails to provide possession as committed in this case to UP RERA, then the promotor will liable to refund the entire money paid by the allotttee with prescribed rate of interest. इस सम्बंध A माननीय उच्चतम न्‍यायात्रय cant fafa अपील Wo 744/207 चित्रा शर्मा आदि बनाभ यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है:-

"40. The figures... which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased, We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seck a refund." इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को इष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूल्रतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से सशपथ कहा गया है कि दिसम्बर 20i9 ae कब्जा दे दिया जायेगा, यदि शिकायतकर्ता को fara के लिए da | A A RE la ol yeweere श्री सुरेन्द्र त्यागी war कृष्णा एस्टेट डेवेत्रपर्स प्रा.लि. Page 5 धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा मित्र जाता है तो इससे सभी .आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें।

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत तर्कों एवं पत्रावली पर उपलब्ध weal a गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी ame का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा निकट भविष्य में शिकायतकर्ता को यूजेट का अधिग्रहण दिये जाने की स्रम्भावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि परियोजना के सम्बन्ध में सील हटाई जा चुकी है और शिकायतकर्ता को आवंटित यनिट के टावर का निर्भाण कार्य पूर्ण किया जा रहा है तथा शिकायतकर्ता को यनिट का कब्जा दिसम्बर 20I9 के अंत तक प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश न्यायहित में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुचती हैं कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज़प्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है। उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा i8 के अंतर्गत प्रतिपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ‘Aprameya Residency’ में यूनिट संख्या 8-4047५/9०- 3 Bhk ganga tower Ground Floor, पर शिकायतकर्ता को दिसम्बर 209 तक occupation certificate (0.0) प्राप्त कर वेधानिक अधिग्रहण/कब्जा प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विल्रम्बित arafvdelayed period के सम्बंध में दिनांक 05-02- 20i8 से MCLR + % की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ penal interest अदा yuu Nec BE SAS SN I nh ls AMS RAGE ASE Nay cas 33 अन्‍क SoA as wn SSN FR RR ASSESS श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेलपर्स प्रा.लि. Page 6

किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। यदि प्रतिपक्षी द्वारा दिसम्बर 20I9 के अंत तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्रदान किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यह स्वतंत्रता होगी कि वह अपनी 'जमा धनराशि मय ब्याज प्रतिपक्षी से प्राप्त करने के लिए Wr के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। विपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपात्नन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि 3090 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का senda उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ॥ दिनांक 5.07.209 daldiy (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Ls A A ARR NS ,, भरी सुरेन्द्र anit बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेलपर्स TAA. Pape 7

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियाभक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गातमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या: :220(826202 सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेल्रपर्स प्रा.लि 5.07.209 यह शिकायत श्री सुरेन्द्र त्यागी निवासी c-ii, West Model ‘Town, Ghazabad ने दिनांक- 0- 2-208 कौ उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ater बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 72204826202 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने आवंटित यूनिट का कब्जा या जमा धनराशि ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत में जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी द्वारा संचात्रित परियोजना ‘Aprameya Residency’ में यूनिट संख्या G-40IType- 3 Bhk ganga tower Ground Floor बुक की थी जिसपर शिकायतकर्ता द्वारा कुल अंकन धनराशि रु 4400000/- का भुगतान किया जा चुका है तथा दिनांक 05-08-20:6 निष्पादित आवंटन पत्र अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 05-02-20i8 तक प्राप्त कराया जाना था, जोकि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से यह भी अवगत कराया गया कि आवंटन समझाँते के अनुसार डेवलपर को आवंटन पत्र की तारीख से 8 महीने के भीतर यूनिट का कब्जा सौंपने की बाध्यता थी। आवंटन पत्र दिनांक 05.08.20i6 के सम्बन्ध में विलम्ब करते हुए दिनांक 07.07.20I7 को निष्पादित किया गया तथा आश्वासन दिया कि प्रतिवेदक कंपनी आवंटन पत्र की तारीख से 8 महीने के भीतर यूनिट पर कब्जा प्रदान कर देगी। इसलिए, लगभग 6 महीने की देरी है। ५७ श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेलपर्स प्रा.ल्रि. ह Page 4

आवंटन पत्र / समझाँते के इनकार पर यह रहस्योद्घाटन करता है कि प्रतिवादी विलंबित भुगतान पर 24% ब्याज ले रहा है जो डेवलपर के एकमात्र विवेक पर भी निर्भर करता है। इसज्िए, शिकायतकर्ता 24% ब्याज के लिए भी हकदार है अतः शिकायतकर्ता ने पीठ के समक्ष उपस्थित आकर आवंटित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथमों के समर्थन में आवंटन पत्र, भुगतान की गयी धनराशि की रशीदों की छायाप्रति आदि संत्रग्न की हैं। प्राधिकरण द्वारा alte जारी की गयी तथा प्रतिपक्षी के विद्वान अधिवक्ता दवारा प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र में प्रतिपक्षी द्वारा अंकित किया गया कि निर्माता कम्पनी द्वारा उक्त परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ करने से पर्व में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष मानचित्र की स्वीकृत करने हेतु वर्ष 20i0 A प्रस्ताव प्रस्तत किया गया जिसकी स्वीकृति वर्ष 2077 में प्राप्त हुई और निर्माण कार्य प्रारम्भ किया गया, परन्त फरवरी 20i2 & संयुक्त सचिव, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण दवारा परियोजनाओं के अंतर्गत 45 मीटर रोड़ के कारण निर्माण कार्य पर रोक ल्गवा दी गयी जिस कारण सितम्बर 202 तक परियोजना का निर्माण कार्य बाधित रहा। उक्त अडचनों के बावजूद परियोजना के

अंतर्गत TR कार्य जून 20i4 तक get किये जा चके थे Wed अगस्त 20i4 F Steet इयूटि ऑफिसर, गाजियाबाद विकास प्राधिकरण carr पिछड़ा क्षेत्र और ग्रीन बेल्ट प्राविधानों के उल्ल्लंघन में पुनः परियोजना सील कर दी गयी तथा मई 20i7 में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण car कम्पाउंडिंग फीस के एवज में रू 2,54,48,935/- की धनराशि का भुगतान करने की तिथि तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। तदउपरान्त सितम्बर 2077 में प्रतिपक्षी का जाम रजिस्ट्रार ऑफ कम्पनी के समक्ष विवादित रहा तथा प्रतिपक्षी के सभी बैंक खाते जब्त कर ft गये, जो माननीय राष्टीय हरित अधिकरण के आदेशानुसार मई 20i8 तक पुनः बाहल नहीं हो सके। प्रतिपक्षी द्वारा माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण के आदेश के अनुपालन में जनवरी 20i9 गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु परियोजना को जून 20i9 A data किया गया। प्रतिपक्षी दवारा निर्माण कार्य शुरू कर दिया है जिसे पूर्ण कर शिकायत्कर्ता को दिसम्बर 209 तक कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। प्रतिपक्षी द्वारा अपने अभिल्नरिखित कथनों के समर्थन में प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया है। सुना व पत्रावली. का अवल्लोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट का कब्जा या जमा धनराशि ब्याज सहित fart जाए। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः-

Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect ] (4), which reads as: The promoter shall-- (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be. On the other hand, rights and chities of allottee have been clearly provided under the Act. Sub- section 4 of Section /9 Read as under;(4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations nade thereunder. .

Besides, Section /6 (/) provides that “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to retun the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest ता such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as: provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेल्पर्स प्रा.लि. Page 3 withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfil his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is cntiled to claim refund.However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) Act,20L6 across the country are taking a balanced /pragmatic view as far as refund to ihe allottees of project is concerned when the projects are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project ie stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘otfer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ etc, ‘

Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to Jacilitate the growth and promotion ofa healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,(a) protection of imerest of the allottees, promoter and real estate ८४०४/, (/... ... ... ..... (०.......... .....' (4)... ... ... .." ०6)... ... ... ... ... (0 ... ... ..... (89... ... ... ... 7(9......... ..... G) any other issue that the Auhority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” On the other hand, Section 38 of the RERA Actwhieh deals with powers of the Authorityexpect the authority/RERA to act oa the principle of natural justice. The Section reads as (J) The Authority shall have powers to impose penally or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, te allotiees and the real estate agents, wider this Act or the rules and the regulations mace thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure”

This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules made thereunder and it also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice, If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority is created not vbly to protect interest of the allotce of the real estate project but also to protect the interest of promoters in order fo promote a healthy growth of the real estate sector Thus, from the provisions referred above and view taken by the diflerent authorities, it is clear that complainant has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the fla/unit within the time specified in the agreement, However, diflerent real estate reyulatory Authorities are deciding matters and awarding "3०.33 eae ees ete श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेल्पर्स प्रा.ल्रि. Page 4 refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers.

Under the circumstances, when the promoter is showing the seriousness of completing the project and handing over the possession of flat by the end of Décember 20]9 after getting occupation certificate (०.०) from concerned Authority, it’s fully justifiable to give the promoter the last opportunity to complete the project. If the Authority starts allowing refund in every case of delay in possession, it will dety the very object and scheme of the Act. Moreover, there are a large percentage of homebuyers who are keenly interested in taking over the possession of their flat. Now the promoter is also making effortsand trying to make arrangements of funds required to complete this project. In the cases, where the project is in very advance stage of completion and promoter is making serious efforts to hand over possession of flats to homebuyers within a fixed/revised timeline, homebuyers should not withdraw from the project and claim refund of deposited amount. In any case, the promoter will be required to pay interest on delayed period till the date of possession. However, if the promoter fails to provide possession as committed in this case to UP RERA, then the promotor will liable to refund the entire money paid by the allotttee with prescribed rate of interest. इस सम्बंध A माननीय उच्चतम न्‍यायात्रय cant fafa अपील Wo 744/207 चित्रा शर्मा आदि बनाभ यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है:-

"40. The figures... which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased, We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seck a refund." इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को इष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूल्रतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से सशपथ कहा गया है कि दिसम्बर 20i9 ae कब्जा दे दिया जायेगा, यदि शिकायतकर्ता को fara के लिए da | A A RE la ol yeweere श्री सुरेन्द्र त्यागी war कृष्णा एस्टेट डेवेत्रपर्स प्रा.लि. Page 5 धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा मित्र जाता है तो इससे सभी .आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें।

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत तर्कों एवं पत्रावली पर उपलब्ध weal a गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी ame का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा निकट भविष्य में शिकायतकर्ता को यूजेट का अधिग्रहण दिये जाने की स्रम्भावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि परियोजना के सम्बन्ध में सील हटाई जा चुकी है और शिकायतकर्ता को आवंटित यनिट के टावर का निर्भाण कार्य पूर्ण किया जा रहा है तथा शिकायतकर्ता को यनिट का कब्जा दिसम्बर 20I9 के अंत तक प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश न्यायहित में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुचती हैं कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज़प्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है। उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा i8 के अंतर्गत प्रतिपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ‘Aprameya Residency’ में यूनिट संख्या 8-4047५/9०- 3 Bhk ganga tower Ground Floor, पर शिकायतकर्ता को दिसम्बर 209 तक occupation certificate (0.0) प्राप्त कर वेधानिक अधिग्रहण/कब्जा प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विल्रम्बित arafvdelayed period के सम्बंध में दिनांक 05-02- 20i8 से MCLR + % की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ penal interest अदा yuu Nec BE SAS SN I nh ls AMS RAGE ASE Nay cas 33 अन्‍क SoA as wn SSN FR RR ASSESS श्री सुरेन्द्र त्यागी बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेलपर्स प्रा.लि. Page 6

किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। यदि प्रतिपक्षी द्वारा दिसम्बर 20I9 के अंत तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्रदान किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यह स्वतंत्रता होगी कि वह अपनी 'जमा धनराशि मय ब्याज प्रतिपक्षी से प्राप्त करने के लिए Wr के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। विपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपात्नन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि 3090 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का senda उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ॥ दिनांक 5.07.209 daldiy (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Ls A A ARR NS ,, भरी सुरेन्द्र anit बनाम कृष्णा एस्टेट डेवेलपर्स TAA. Pape 7