U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Shri Rajiv Kumar, Chairperson [?] 1 2 5 6 9 420788974 42089759 Ashish WAT Jaykant Prasad Jitendra Mohan WRT Versus M.V. Infrastructures India Pvt. Ltd. Order 08.05.20i9 Three complaints have been instituted by complainant Shailendra Prasad and i6 other complainants against the respondents. The facts of all these complaints are the same and the evidence is also the same. All these complaints relate to Dwarka Heights. Therefore, they are being disposed of by one judgment. Complaint No. Ho 9204848554, Shailendra Prasad, shall be the lead case. Qu 2 The present complaint application has been instituted by the complainants against the respondent for recovery of the deposited amount. Some complainants have sought possession along with interest for the delayed period and some have filed cases before the D.R.T. In brief, the complainants state that they booked Unit B-4204 in the respondent's Dwarka Heights project and paid the respondent an amount of Rs. 58,32,000/— in installments from time to time, but the respondent failed to give possession within the contracted period. The unit was purchased under subvention, but the respondent is not paying the E.M.I. Therefore, the complainants requested return of the deposited amount along with interest. The complainants filed photocopies of the allotment letter, loan tripartite agreement and account statement in support of their submissions.

The Bench issued notices to the respondent. In response, the respondent's learned counsel, Mr. Siddharth Nandwani, appeared on 25.4.209 and stated that 80 percent of the project work had been completed and finishing work remained; Rs. 35 crore was required for the remaining work, and if the complainants paid the outstanding amount, the respondent would complete construction and give possession by March 2020. However, despite sufficient opportunity, no written statement was filed on behalf of the respondent. Both parties were heard and the file was perused.

It is undisputed that the complainants booked units in the respondent's project. No written statement has been filed on behalf of the respondent. A copy of the allotment letter has been filed on behalf of the complainants, paragraph 5.4 of which states that possession was to be given within 34 months together with 25 +6 months (grace period) after [?] was executed. The agreement was executed on 44.42.2045, making the latest date for delivery of possession 4.7.2048, but the respondent failed to give possession within this period. The complainants also stated that construction at the project had been stopped for a long time and that they had lodged a First Information Report against the respondent, on which the respondent stated that the money would be returned within one week, but even then the money was not returned. The date of commencement of the project recorded on the RERA website is 04.0.203, which is 6 years old, and the completion date is 34.03.2020. Wl yA

3 Since the completion date of the project on the RERA website is 37.03.2020, in the interest of justice, the complainants' demand for refund does not appear appropriate. In this regard, the observation made by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal [?] 744/20:7, Chitra Sharma and others versus Union of India and others, is important: " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Similarly, among the responsibilities of the Authority for the development [?] of the real estate sector under Section 32 of the Real Estate Act, the following is also included: 32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; 6) any other issue that the Authority may think necessary for the

promotion of the real estate sector. It is clear from the above provisions that, to ensure the healthy development of the “real estate sector”, it is the responsibility of this Authority to take an appropriate decision while considering comprehensively the interests of all its [?] holders. The respondent's learned counsel appeared before the Bench on 25.4.2049 and stated that “80 percent of the work has been completed and Rs. 35 crore is required to complete the project. If the complainants pay the outstanding [?], the project will be completed and possession will be given by March 2020.” In a situation where the project is 80 percent complete and an amount is outstanding from the allottees, upon receiving which the respondent can complete the project, the complainants had invested for their home in the project and most of the project had already been completed by the respondent. In such circumstances, if the complainants take back their money from the project, this will not only obstruct completion of the project but will also delay the allottees who want to remain in the project. Therefore, in view of the above law laid down by the Hon'ble Supreme Court and the provisions of Section 32, it appears appropriate to give the respondent time until March 2020 to complete the project. Against delivery of possession in July 20i8, March 2020 cannot be described as “excessive delay”. Therefore, in the interest of justice, it is appropriate to harmonize the interests of both parties.

In this regard, it is noteworthy that the Hon'ble High Court, in the petition Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India, held that: Section 4(2)()(0 enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In othe words, by giving opertunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

Section 8(7)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. Therefore, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, interest on the delay and principal amount is payable according to the agreement between the promoter and the buyer, because the promoters have used the said amount. ( H

5 It is also noteworthy that an agreement has been executed between the parties and signed by both parties, from which it may be determined that both parties accept the terms of the agreement. According to the agreement, during the period of delay in the project, an amount is provided at the rate of 5 rupees per square foot per month, under which the complainants are entitled to receive the amount, although the complainants have also objected that the said amount is extremely low and that, according to the provisions of RERA, the amount should be paid at the same rate at which the amount was received by the respondent. In this regard, the Hon'ble High Court, Mumbai, also held in the above case law that: For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

Therefore, in light of the above judgment, it is clear that the penalty provided under the provisions of U.P. RERA should not be retrospective but prospective. In such a situation, before RERA came into effect (dated 4.5.2046), payment should be made according to the agreement, and after RERA came into effect, from 4.5.206, the complainant is entitled to receive interest according to the provisions of RERA on the amount deposited for the delayed period. In a case where no agreement has been executed between the parties, the complainant shall be entitled to interest on the deposited amount in accordance with the provisions of RERA. As regards the applicable rate of interest, the State Government notified on 47.40.2048, under the Real Estate (Regulation and Development) Act 20i6, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules 20i8. In the annexed model sale/lease deed, paragraph 9 defines “Events of default”, and paragraph 9 (ii) F provides for the allottee in the event of default by the promoter that: The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

The same rate is also prescribed in paragraph ofiii) 4 in the event of default by the allottees. In view of the above provision, it appears just to refund the allottee's money with interest at the rate of cir percent; it is also clarified that, after the date 4.5.2046, if there is any delay in payment of any amount due from the allottee, the respondent may recover interest only at the rate of MciRH percent. As regards the period of interest, the respondent stated that possession would be given by November 2049. In this regard, the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal to 6649-50 /20i8, Supertech Limited versus Rajni Goyal, held that: " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent ~ Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " According to the above case law, the complainant is entitled to interest for delay until the date the O.C. is received or possession is offered, whichever is later. In such circumstances, the complainants shall be entitled to interest only until the date the O.C. is received.

7 As regards payment of compensation, the same falls within the jurisdiction of the Adjudicating Officer. Therefore, no order can be passed by the Authority on this point. In view of all the facts, the complainants' application is disposed of accordingly and the respondent is ordered as follows: 1. The respondent is directed to complete the units of the complainants and make them available by 34.3.2020, and also ensure payment, according to the agreement, of interest at the rate of MCLR+H percent from the contracted period, namely from 7.7.208, until the date of receiving the O.C./C.C. or the date of offering possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted in the final amount payable. If the interest amount exceeds the amount payable, it shall be returned to the complainant as per law. 2. If the respondent fails to give possession by 34.3.2020, it shall ensure payment, in two [?], of the amount deposited by the complainant together with MCLR+H percent interest from the date of deposit until the date of payment, and the amount shall be returned to the other complainants according to the amounts paid by them. The respondent shall ensure payment of 50 percent of this amount within 45 days after 34.3.2020 and the remaining 50 percent before 34.42.2020 or within the period until resale of the unit, whichever is earlier.

3. If any loan has been taken from a bank for purchasing this unit, the bank's amount shall be returned first, after which the remaining amount shall be paid to the complainant. 4. One copy of the order shall be kept on each related file and the amount and interest shall be calculated in every case according to the principles laid down in this order. 5. A copy of this order shall be sent to the Secretary, RERA for monthly monitoring of the progress of the project. 6. Violation of this order shall be punishable under Section-63 of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 and other relevant provisions. The order be uploaded on the portal. <,५५- 3८ ० (Rajiv Kumar) (Chairperson) U.P. Real Estate Regulatory Authority * * * उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम do | शिकायत सं0 शिकायतकर्ता —_ { 9208/855 | शे प्रसाद 4204929420 | मनीष शर्मा 42204826470 | पंकज मलिक 3 4 | 4220826479 | राजेश कुमार | | 5 | 8207875043 | कुलबीर सिंह गुलिय | 6 | 82078523_ | दीपक 7 | 8 | 9 5204844480 | श्रीमती श्वेता अग्रवाल 920:8!9279 [अभिषेक शर्मा | 420488974 | अमित सेठी 40 | 420:89759 _| विनीत कुमार | 5208/0080 | आशीष HAR 42 5204840792 | मनीष मित्तल 43 6208629 | आशीष सक्सेना 44 6204844783 | जयकांत प्रसाद 45 6204842087 | जितेन्द्र मोहन WaT 46 7204843934 | सचिन सिंह ठाकर i7__ | 8208544_ | diex कुमार बनाम एम.वी.इंफास्ट्रक्चर्स इंडिया प्रा.लि. आदेश 08.05.2049

शिकायतकर्ता शैलेन्द्र प्रसाद के साथ 46 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा तीन शिकायतें विपक्षीगण के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Dwarka Heights से सम्बंधित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Ho 9204848554 शैलेन्द्र प्रसाद अग्रणी वाद रहेगा । Qv 2 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है कतिपय शिकायतकर्ताओं द्वारा विलम्ब ब्याज के साथ कब्जा चाहा गया है तथा कुछ ने डी.आर.टी में वाद दायर किए है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Dwarka Heights यूनिट बी-4204 बुक कराया था तथा विपक्षी को समय-समय पर किश्तों के आधार पर अंकन 58,32,000,/- रूपये की धनराशि अदा की गयी, किन्तु विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा देने में असफल रहा। यूनिट सबवेंशन में कय की गयी थी, किन्तु विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. अदा नही की जा रही है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, ऋण त्रिपक्षीय अनुबन्ध, खाता विवरण की छायाप्रतियां प्रस्तुत की गयी।

पीठ द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी किये गये, जिस पर विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता श्री सिद्धार्थ नंदवानी दिनांक 25.4.209 को उपस्थित आये और कहा कि परियोजना का 80 प्रतिशत कार्य पूर्ण हो चुका है और फिनिशिंग कार्य शेष है, शेष कार्य कराने के लिए 35 करोड रूपये की आवश्यकता है, यदि शिकायतकर्तागण द्वारा बकाया धनराशि दे दी जाती है, तो वह मार्च 2020 तक निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दे देंगें, किन्तु पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी विपक्षी की ओर से कोई प्रतिवादपत्र दाखिल नही किया गया। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक कराया था। विपक्षी की ओर से कोई प्रतिवादपत्र दाखिल नही किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से आवंटन पत्र की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर 5. 4 में अनुबन्ध निष्पादित होने के 25 +6 माह (ग्रेस अवधि) के साथ 34 माह में कब्जा दिये जाने का कथन किया गया है, उक्त अनुबन्ध दिनांक 44.42.2045 को निष्पादित किया गया है, जिससे स्पष्ट है कि कब्जा देने की विलंबतम तिथि 44.7.20:8 थी, किन्तु विपक्षी इस अवधि में कब्जा देने में असफल रहा है। शिकायतकर्तागण की ओर से यह भी कहा गया कि परियोजना पर लंबे समय से निर्माण कार्य बंद है और शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रथम सूचना रिपोर्ट भी दर्ज करायी गयी थी, जिस पर विपक्षी द्वारा एक सप्ताह में धनराशि वापस करने का कथन. किया गया था, किन्तु इसके बावजूद भी धनराशि वापस नहीं की। RI की वेबसाईट पर परियोजना शुरू होने की तिथि 04.0.203 दर्ज है, जो कि 6 वर्ष पुरानी है और पूर्णता की

तिथि 34.03.2020 है। ऐसी दशा में जबकि रेरा की वेबसाइट पर परियोजना पूर्ण करने की तिथि 34.03.2020 है। अतः न्यायहित में शिकायतकर्ता द्वारा धनवापसी की मांग करना उचित प्रतीत नहीं होता है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील do 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है :- " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसी प्रकार धारा 32 4 रियल wee सैक्टर के विकास हेतु एथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित है :- 32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; 6) any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.

उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सैक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी tem होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस एथॉरिटी का है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा दिनांक 25.4.2049 को पीठ के समक्ष उपस्थित होकर कहा गया कि ” 80 ग्रतिश्त कार्य पूर्ण हो gar है और परियोजना पूर्ण करने को लिए 35 करोड रुपये की आवश्यकता है. यदि थिक्रायतकतगिण द्वार बकाया धनयशि दी जाती & तो वह यार्च 2020 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे wed है/” ऐसी स्थिति में जबकि परियोजना 80 प्रतिशत पूर्ण है और आवंटियों पर धनराशि बकाया है, जिसे प्राप्त कर वह परियोजना को पूर्ण कर सकता है। शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में अपना घर के लिए निवेश नि किया गया था और विपक्षी द्वारा परियोजना का अधिकांश अंश पूर्ण किया जा चुका है। ऐसी दशा में यदि परियोजना से शिकायतकर्ता अपनी धनराशि वापस ले लेते हैं, तो इससे न केवल परियोजना पूर्ण होने में बाधा उत्पन्न होगी अपितु इससे उन आवंटियों को भी विलम्ब होगा, जो परियोजना में बने रहना चाहते हैं। अतः माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उपरोक्त वर्णित विधि व्यवस्था में अभिनिर्धारित Rami एवं धारा 32 के प्राविधानों के दृष्टिगत विपक्षी को परियोजना पूर्ण करने के लिए मार्च 2020 तक का समय दिया जाना उचित प्रतीत होता है। जुलाई 20i8 को कब्जा देने के सापेक्ष मार्च 2020 “अत्याधिक विलम्ब” की श्रेणी में नहीं कहा जा सकता। अतः न्यायहित में दोनों पक्षों के हितों को सामंजस्य स्थापित किया जाना उचित होगा।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा यह अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 4(2)()(0) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(4)(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In othe words, by giving opertunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

Section 8(7)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल ( oN धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, ford शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त धनराशि अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण a (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को cir प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है, साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी भी दिनांक 4.5.2046 के पश्चात यदि आवंटी की किसी देय धनराशि में विलंब है, तो McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज वसूल कर सकेगा | जहां तक ब्याज की अवधि का प्रश्न है, तो विपक्षी की ओर से कहा गया कि वह नवम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा, इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent ~ Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। a 7 जहां तक मुआवजा देने का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के

क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर प्राधिकरण द्वारा कोई आदेश पारित नही किया जा सकता है। समस्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए, शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र तदनुसार निस्तारित किया जाता है और विपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है कि :- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनाक 34.32020 तक शिकायतकर्तागण की यूनिट पूर्ण कर उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें और साथ ही विपक्षी अनुबंध के अनुसार अनुबंधित अवधि यथा दिनांक 7.7.208 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+H प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। विपक्षी दिनांक 34.3.2020 तक यदि कब्जा देने में असफल रहते है, तो वह शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक MCLR+H प्रतिशत ब्याज सहित दो feat में अदा करना सुनिश्चित करें व अन्य शिकायतकर्तागण को उनके द्वारा भुगतान के अनुसार धनराशि वापस की जाये। विपक्षी इस धनराशि का 50 प्रतिशत धनराशि दिनांक 34.3.2020 के पश्चात 45 दिन के अन्दर भुगतान करना सुनिश्चित करें और शेष 50 प्रतिशत धनराशि 34.42.2020 8 yd sera इकाई का पुर्नविकय होने जो भी पहले हो के अन्दर भुगतान करना सुनिश्चित करे | यदि इस यूनिट को कय करने के लिए बैंक से कोई ऋण लिया गया है, तो पहले बैंक की धनराशि वापस की जायेगी, उसके पश्चात अवशेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी।

आदेश की एक एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व बयाज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। परियोजना की प्रगति की मासिक रूप से अनुश्रवण किये जाने हेतु सचिव रेरा को इस आदेश की एक प्रति भेजी जाये। 6 इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Al, 2 3८ ० (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Shri Rajiv Kumar, Chairperson [?] 1 2 5 6 9 420788974 42089759 Ashish WAT Jaykant Prasad Jitendra Mohan WRT Versus M.V. Infrastructures India Pvt. Ltd. Order 08.05.20i9 Three complaints have been instituted by complainant Shailendra Prasad and i6 other complainants against the respondents. The facts of all these complaints are the same and the evidence is also the same. All these complaints relate to Dwarka Heights. Therefore, they are being disposed of by one judgment. Complaint No. Ho 9204848554, Shailendra Prasad, shall be the lead case. Qu 2 The present complaint application has been instituted by the complainants against the respondent for recovery of the deposited amount. Some complainants have sought possession along with interest for the delayed period and some have filed cases before the D.R.T. In brief, the complainants state that they booked Unit B-4204 in the respondent's Dwarka Heights project and paid the respondent an amount of Rs. 58,32,000/— in installments from time to time, but the respondent failed to give possession within the contracted period. The unit was purchased under subvention, but the respondent is not paying the E.M.I. Therefore, the complainants requested return of the deposited amount along with interest. The complainants filed photocopies of the allotment letter, loan tripartite agreement and account statement in support of their submissions.

The Bench issued notices to the respondent. In response, the respondent's learned counsel, Mr. Siddharth Nandwani, appeared on 25.4.209 and stated that 80 percent of the project work had been completed and finishing work remained; Rs. 35 crore was required for the remaining work, and if the complainants paid the outstanding amount, the respondent would complete construction and give possession by March 2020. However, despite sufficient opportunity, no written statement was filed on behalf of the respondent. Both parties were heard and the file was perused.

It is undisputed that the complainants booked units in the respondent's project. No written statement has been filed on behalf of the respondent. A copy of the allotment letter has been filed on behalf of the complainants, paragraph 5.4 of which states that possession was to be given within 34 months together with 25 +6 months (grace period) after [?] was executed. The agreement was executed on 44.42.2045, making the latest date for delivery of possession 4.7.2048, but the respondent failed to give possession within this period. The complainants also stated that construction at the project had been stopped for a long time and that they had lodged a First Information Report against the respondent, on which the respondent stated that the money would be returned within one week, but even then the money was not returned. The date of commencement of the project recorded on the RERA website is 04.0.203, which is 6 years old, and the completion date is 34.03.2020. Wl yA

3 Since the completion date of the project on the RERA website is 37.03.2020, in the interest of justice, the complainants' demand for refund does not appear appropriate. In this regard, the observation made by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal [?] 744/20:7, Chitra Sharma and others versus Union of India and others, is important: " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Similarly, among the responsibilities of the Authority for the development [?] of the real estate sector under Section 32 of the Real Estate Act, the following is also included: 32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; 6) any other issue that the Authority may think necessary for the

promotion of the real estate sector. It is clear from the above provisions that, to ensure the healthy development of the “real estate sector”, it is the responsibility of this Authority to take an appropriate decision while considering comprehensively the interests of all its [?] holders. The respondent's learned counsel appeared before the Bench on 25.4.2049 and stated that “80 percent of the work has been completed and Rs. 35 crore is required to complete the project. If the complainants pay the outstanding [?], the project will be completed and possession will be given by March 2020.” In a situation where the project is 80 percent complete and an amount is outstanding from the allottees, upon receiving which the respondent can complete the project, the complainants had invested for their home in the project and most of the project had already been completed by the respondent. In such circumstances, if the complainants take back their money from the project, this will not only obstruct completion of the project but will also delay the allottees who want to remain in the project. Therefore, in view of the above law laid down by the Hon'ble Supreme Court and the provisions of Section 32, it appears appropriate to give the respondent time until March 2020 to complete the project. Against delivery of possession in July 20i8, March 2020 cannot be described as “excessive delay”. Therefore, in the interest of justice, it is appropriate to harmonize the interests of both parties.

In this regard, it is noteworthy that the Hon'ble High Court, in the petition Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India, held that: Section 4(2)()(0 enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In othe words, by giving opertunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

Section 8(7)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. Therefore, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, interest on the delay and principal amount is payable according to the agreement between the promoter and the buyer, because the promoters have used the said amount. ( H

5 It is also noteworthy that an agreement has been executed between the parties and signed by both parties, from which it may be determined that both parties accept the terms of the agreement. According to the agreement, during the period of delay in the project, an amount is provided at the rate of 5 rupees per square foot per month, under which the complainants are entitled to receive the amount, although the complainants have also objected that the said amount is extremely low and that, according to the provisions of RERA, the amount should be paid at the same rate at which the amount was received by the respondent. In this regard, the Hon'ble High Court, Mumbai, also held in the above case law that: For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

Therefore, in light of the above judgment, it is clear that the penalty provided under the provisions of U.P. RERA should not be retrospective but prospective. In such a situation, before RERA came into effect (dated 4.5.2046), payment should be made according to the agreement, and after RERA came into effect, from 4.5.206, the complainant is entitled to receive interest according to the provisions of RERA on the amount deposited for the delayed period. In a case where no agreement has been executed between the parties, the complainant shall be entitled to interest on the deposited amount in accordance with the provisions of RERA. As regards the applicable rate of interest, the State Government notified on 47.40.2048, under the Real Estate (Regulation and Development) Act 20i6, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules 20i8. In the annexed model sale/lease deed, paragraph 9 defines “Events of default”, and paragraph 9 (ii) F provides for the allottee in the event of default by the promoter that: The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

The same rate is also prescribed in paragraph ofiii) 4 in the event of default by the allottees. In view of the above provision, it appears just to refund the allottee's money with interest at the rate of cir percent; it is also clarified that, after the date 4.5.2046, if there is any delay in payment of any amount due from the allottee, the respondent may recover interest only at the rate of MciRH percent. As regards the period of interest, the respondent stated that possession would be given by November 2049. In this regard, the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal to 6649-50 /20i8, Supertech Limited versus Rajni Goyal, held that: " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent ~ Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " According to the above case law, the complainant is entitled to interest for delay until the date the O.C. is received or possession is offered, whichever is later. In such circumstances, the complainants shall be entitled to interest only until the date the O.C. is received.

7 As regards payment of compensation, the same falls within the jurisdiction of the Adjudicating Officer. Therefore, no order can be passed by the Authority on this point. In view of all the facts, the complainants' application is disposed of accordingly and the respondent is ordered as follows: 1. The respondent is directed to complete the units of the complainants and make them available by 34.3.2020, and also ensure payment, according to the agreement, of interest at the rate of MCLR+H percent from the contracted period, namely from 7.7.208, until the date of receiving the O.C./C.C. or the date of offering possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted in the final amount payable. If the interest amount exceeds the amount payable, it shall be returned to the complainant as per law. 2. If the respondent fails to give possession by 34.3.2020, it shall ensure payment, in two [?], of the amount deposited by the complainant together with MCLR+H percent interest from the date of deposit until the date of payment, and the amount shall be returned to the other complainants according to the amounts paid by them. The respondent shall ensure payment of 50 percent of this amount within 45 days after 34.3.2020 and the remaining 50 percent before 34.42.2020 or within the period until resale of the unit, whichever is earlier.

3. If any loan has been taken from a bank for purchasing this unit, the bank's amount shall be returned first, after which the remaining amount shall be paid to the complainant. 4. One copy of the order shall be kept on each related file and the amount and interest shall be calculated in every case according to the principles laid down in this order. 5. A copy of this order shall be sent to the Secretary, RERA for monthly monitoring of the progress of the project. 6. Violation of this order shall be punishable under Section-63 of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 and other relevant provisions. The order be uploaded on the portal. <,५५- 3८ ० (Rajiv Kumar) (Chairperson) U.P. Real Estate Regulatory Authority * * * उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम do | शिकायत सं0 शिकायतकर्ता —_ { 9208/855 | शे प्रसाद 4204929420 | मनीष शर्मा 42204826470 | पंकज मलिक 3 4 | 4220826479 | राजेश कुमार | | 5 | 8207875043 | कुलबीर सिंह गुलिय | 6 | 82078523_ | दीपक 7 | 8 | 9 5204844480 | श्रीमती श्वेता अग्रवाल 920:8!9279 [अभिषेक शर्मा | 420488974 | अमित सेठी 40 | 420:89759 _| विनीत कुमार | 5208/0080 | आशीष HAR 42 5204840792 | मनीष मित्तल 43 6208629 | आशीष सक्सेना 44 6204844783 | जयकांत प्रसाद 45 6204842087 | जितेन्द्र मोहन WaT 46 7204843934 | सचिन सिंह ठाकर i7__ | 8208544_ | diex कुमार बनाम एम.वी.इंफास्ट्रक्चर्स इंडिया प्रा.लि. आदेश 08.05.2049

शिकायतकर्ता शैलेन्द्र प्रसाद के साथ 46 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा तीन शिकायतें विपक्षीगण के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Dwarka Heights से सम्बंधित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Ho 9204848554 शैलेन्द्र प्रसाद अग्रणी वाद रहेगा । Qv 2 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है कतिपय शिकायतकर्ताओं द्वारा विलम्ब ब्याज के साथ कब्जा चाहा गया है तथा कुछ ने डी.आर.टी में वाद दायर किए है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Dwarka Heights यूनिट बी-4204 बुक कराया था तथा विपक्षी को समय-समय पर किश्तों के आधार पर अंकन 58,32,000,/- रूपये की धनराशि अदा की गयी, किन्तु विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा देने में असफल रहा। यूनिट सबवेंशन में कय की गयी थी, किन्तु विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. अदा नही की जा रही है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, ऋण त्रिपक्षीय अनुबन्ध, खाता विवरण की छायाप्रतियां प्रस्तुत की गयी।

पीठ द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी किये गये, जिस पर विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता श्री सिद्धार्थ नंदवानी दिनांक 25.4.209 को उपस्थित आये और कहा कि परियोजना का 80 प्रतिशत कार्य पूर्ण हो चुका है और फिनिशिंग कार्य शेष है, शेष कार्य कराने के लिए 35 करोड रूपये की आवश्यकता है, यदि शिकायतकर्तागण द्वारा बकाया धनराशि दे दी जाती है, तो वह मार्च 2020 तक निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दे देंगें, किन्तु पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी विपक्षी की ओर से कोई प्रतिवादपत्र दाखिल नही किया गया। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक कराया था। विपक्षी की ओर से कोई प्रतिवादपत्र दाखिल नही किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से आवंटन पत्र की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर 5. 4 में अनुबन्ध निष्पादित होने के 25 +6 माह (ग्रेस अवधि) के साथ 34 माह में कब्जा दिये जाने का कथन किया गया है, उक्त अनुबन्ध दिनांक 44.42.2045 को निष्पादित किया गया है, जिससे स्पष्ट है कि कब्जा देने की विलंबतम तिथि 44.7.20:8 थी, किन्तु विपक्षी इस अवधि में कब्जा देने में असफल रहा है। शिकायतकर्तागण की ओर से यह भी कहा गया कि परियोजना पर लंबे समय से निर्माण कार्य बंद है और शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रथम सूचना रिपोर्ट भी दर्ज करायी गयी थी, जिस पर विपक्षी द्वारा एक सप्ताह में धनराशि वापस करने का कथन. किया गया था, किन्तु इसके बावजूद भी धनराशि वापस नहीं की। RI की वेबसाईट पर परियोजना शुरू होने की तिथि 04.0.203 दर्ज है, जो कि 6 वर्ष पुरानी है और पूर्णता की

तिथि 34.03.2020 है। ऐसी दशा में जबकि रेरा की वेबसाइट पर परियोजना पूर्ण करने की तिथि 34.03.2020 है। अतः न्यायहित में शिकायतकर्ता द्वारा धनवापसी की मांग करना उचित प्रतीत नहीं होता है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील do 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है :- " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसी प्रकार धारा 32 4 रियल wee सैक्टर के विकास हेतु एथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित है :- 32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; 6) any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.

उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सैक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी tem होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस एथॉरिटी का है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा दिनांक 25.4.2049 को पीठ के समक्ष उपस्थित होकर कहा गया कि ” 80 ग्रतिश्त कार्य पूर्ण हो gar है और परियोजना पूर्ण करने को लिए 35 करोड रुपये की आवश्यकता है. यदि थिक्रायतकतगिण द्वार बकाया धनयशि दी जाती & तो वह यार्च 2020 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे wed है/” ऐसी स्थिति में जबकि परियोजना 80 प्रतिशत पूर्ण है और आवंटियों पर धनराशि बकाया है, जिसे प्राप्त कर वह परियोजना को पूर्ण कर सकता है। शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में अपना घर के लिए निवेश नि किया गया था और विपक्षी द्वारा परियोजना का अधिकांश अंश पूर्ण किया जा चुका है। ऐसी दशा में यदि परियोजना से शिकायतकर्ता अपनी धनराशि वापस ले लेते हैं, तो इससे न केवल परियोजना पूर्ण होने में बाधा उत्पन्न होगी अपितु इससे उन आवंटियों को भी विलम्ब होगा, जो परियोजना में बने रहना चाहते हैं। अतः माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उपरोक्त वर्णित विधि व्यवस्था में अभिनिर्धारित Rami एवं धारा 32 के प्राविधानों के दृष्टिगत विपक्षी को परियोजना पूर्ण करने के लिए मार्च 2020 तक का समय दिया जाना उचित प्रतीत होता है। जुलाई 20i8 को कब्जा देने के सापेक्ष मार्च 2020 “अत्याधिक विलम्ब” की श्रेणी में नहीं कहा जा सकता। अतः न्यायहित में दोनों पक्षों के हितों को सामंजस्य स्थापित किया जाना उचित होगा।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा यह अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 4(2)()(0) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(4)(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In othe words, by giving opertunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of the liability under the agreement for sale.

Section 8(7)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल ( oN धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, ford शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त धनराशि अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण a (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को cir प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है, साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी भी दिनांक 4.5.2046 के पश्चात यदि आवंटी की किसी देय धनराशि में विलंब है, तो McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज वसूल कर सकेगा | जहां तक ब्याज की अवधि का प्रश्न है, तो विपक्षी की ओर से कहा गया कि वह नवम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा, इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent ~ Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। a 7 जहां तक मुआवजा देने का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के

क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर प्राधिकरण द्वारा कोई आदेश पारित नही किया जा सकता है। समस्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए, शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र तदनुसार निस्तारित किया जाता है और विपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है कि :- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनाक 34.32020 तक शिकायतकर्तागण की यूनिट पूर्ण कर उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें और साथ ही विपक्षी अनुबंध के अनुसार अनुबंधित अवधि यथा दिनांक 7.7.208 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+H प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। विपक्षी दिनांक 34.3.2020 तक यदि कब्जा देने में असफल रहते है, तो वह शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक MCLR+H प्रतिशत ब्याज सहित दो feat में अदा करना सुनिश्चित करें व अन्य शिकायतकर्तागण को उनके द्वारा भुगतान के अनुसार धनराशि वापस की जाये। विपक्षी इस धनराशि का 50 प्रतिशत धनराशि दिनांक 34.3.2020 के पश्चात 45 दिन के अन्दर भुगतान करना सुनिश्चित करें और शेष 50 प्रतिशत धनराशि 34.42.2020 8 yd sera इकाई का पुर्नविकय होने जो भी पहले हो के अन्दर भुगतान करना सुनिश्चित करे | यदि इस यूनिट को कय करने के लिए बैंक से कोई ऋण लिया गया है, तो पहले बैंक की धनराशि वापस की जायेगी, उसके पश्चात अवशेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी।

आदेश की एक एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व बयाज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। परियोजना की प्रगति की मासिक रूप से अनुश्रवण किये जाने हेतु सचिव रेरा को इस आदेश की एक प्रति भेजी जाये। 6 इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Al, 2 3८ ० (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण