उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : (220826000 संजय सिंघल HOUSE NO. 59 ऋट0र-ा CHIRANJIV VIHAR GHAZIABAD वि शिकायत्तकर्ता बनाम पार्शवनाथ बिल्डवेल mo feo PARSVANATH TOWER NEAR . SHAHDARA METRO STATION SHAHDARA DELHI-I0032 PARSVNATH EXOTICA PHASE-I Rissristere प्रतिवादी अधि-निर्णय शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी युनिट के सम्बंध में कब्जा मय बिलंबित अवधि का दण्ड ब्याज या समस्त जमा धनराशि मय ब्याज fad जाने हेतु वाद योजित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता के अनुसार परियोजना EXOTICA ARTHALA में यूनिट संख्या डी.5-403 बुक किया गया था जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रुपये 5257500 की धनराशि का भुगतान किया है। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र दिनांक 49.08.2008 के अनुसार बुक की गयी यूनिट के संबंध में 36 माह में कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, अर्थात दिनांक 49.08.2044 जो कि अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य लम्बे समय से स्थगित है।अतः शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट के संबंध में कब्जा मय विलंबित अवधि का दण्ड ब्याज या समस्त जमा TRU ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना के संबंध में निर्माण कार्य बाधित है तथा जिसको पूर्ण करने हेतु प्रमोटर प्रयासरत है। प्रतिवाद पत्र में यह कथन किया गया कि -

That the said project being developed on the land admeasuring 3 acres situated in Village Arthala, Pargana Loni, District Ghaziabad, and U.P. belongs. to M/s. Devidayal Aluminum Industries Pribate Limited (Collaborators). It is to place on record that Parsvnath Developers Limited had entered into a development Agreement with the Collaborators for the development and construction of a Group Housing Society namely" Parsvanath Exotica ° Ghaziabad" on the said Project land. प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना के संबंध में भूमि मालिक से विवाद चलने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित रहा है तथा जिसको हल किये जाने का प्रयास चल रहा है। अतः शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराये जाने हेतु समय चाहा गया है और वाद को निस्तारित किये जाने की याचना कि गयी है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को बुक की गयी यूनिट के संबंध में कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। प्रश्नगत परियोजना के संबंध में अनेकों मामले रेरा पीठ के समक्ष योजित किये गये हैं, जिसमें समान तथ्य व शिकायतें प्रतिवादी . के विरूद्ध शिकायतकर्ता गण द्वारा अनुतोष चाहा गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को विधि सम्वत कब्जा मय विलंबित अवधि का दण्ड ब्याज कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि तक दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। है| उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुतोष चाहा गया है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि:-

Section 78 (0 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the irl under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand (० Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt. Ltd. the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the.Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” : उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Re होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा. लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया

“]|24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by meus Mv / Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 3 B by granting interest, compensation to the allottees, and. issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 29. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘bp moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and __issuing directions for timely _ completion ० project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोदीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744/20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न: ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the _ home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." — ॥[ए Sanjay Singhal Vs Parsynath Buildwell Pvt.Ltd: Page 4

मा. उच्च न्यायालय vd सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vat wer में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त deal यथा : “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ: पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wo होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोज॑ना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से शिकायतकर्ता को ओ. सी/सी.सी तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स- सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his

business as a developer on account of susperision or revocation of the " registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि « पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को vat अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय

उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित IY, गय Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 5 For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होनां चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। * जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+]oyfagrt की ब्याज दर. पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंम्बित है, तो विप any AA MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। | ] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Y Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 6 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession.. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने sal कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो : तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार उक्त वाद निस्तारित किया जाता है। आदेश 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि आदेश पोर्टल w अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता व प्रमोटर- के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period @ सम्बंध में दिनांक 30.04. 2046 तक BBA में उल्लिखित दण्ड, penalty के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regualtion & Development, Act 206 के लागू होने की तिथि) से MCLR +% की दर से आदेश पारित होने की तिथि ae का. दण्ड ब्याज/ penal interest शिकायतकर्ता को अदा करना सुनिश्चित करें। Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 7

=| दोनों पक्षों को यह भी आदेशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना के संबंध में भूमि मालिक और प्रमोटर के बीच समझौता होने तक फिलहाल पत्रावली Abeyance में रखी जाती है। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का Vea उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:--20.08.2049 alu (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 8

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : (220826000 संजय सिंघल HOUSE NO. 59 ऋट0र-ा CHIRANJIV VIHAR GHAZIABAD वि शिकायत्तकर्ता बनाम पार्शवनाथ बिल्डवेल mo feo PARSVANATH TOWER NEAR . SHAHDARA METRO STATION SHAHDARA DELHI-I0032 PARSVNATH EXOTICA PHASE-I Rissristere प्रतिवादी अधि-निर्णय शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी युनिट के सम्बंध में कब्जा मय बिलंबित अवधि का दण्ड ब्याज या समस्त जमा धनराशि मय ब्याज fad जाने हेतु वाद योजित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता के अनुसार परियोजना EXOTICA ARTHALA में यूनिट संख्या डी.5-403 बुक किया गया था जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रुपये 5257500 की धनराशि का भुगतान किया है। दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंध पत्र दिनांक 49.08.2008 के अनुसार बुक की गयी यूनिट के संबंध में 36 माह में कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, अर्थात दिनांक 49.08.2044 जो कि अभी तक उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य लम्बे समय से स्थगित है।अतः शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट के संबंध में कब्जा मय विलंबित अवधि का दण्ड ब्याज या समस्त जमा TRU ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना के संबंध में निर्माण कार्य बाधित है तथा जिसको पूर्ण करने हेतु प्रमोटर प्रयासरत है। प्रतिवाद पत्र में यह कथन किया गया कि -

That the said project being developed on the land admeasuring 3 acres situated in Village Arthala, Pargana Loni, District Ghaziabad, and U.P. belongs. to M/s. Devidayal Aluminum Industries Pribate Limited (Collaborators). It is to place on record that Parsvnath Developers Limited had entered into a development Agreement with the Collaborators for the development and construction of a Group Housing Society namely" Parsvanath Exotica ° Ghaziabad" on the said Project land. प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि प्रश्नगत परियोजना के संबंध में भूमि मालिक से विवाद चलने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित रहा है तथा जिसको हल किये जाने का प्रयास चल रहा है। अतः शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराये जाने हेतु समय चाहा गया है और वाद को निस्तारित किये जाने की याचना कि गयी है। दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुना तथा पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को बुक की गयी यूनिट के संबंध में कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। प्रश्नगत परियोजना के संबंध में अनेकों मामले रेरा पीठ के समक्ष योजित किये गये हैं, जिसमें समान तथ्य व शिकायतें प्रतिवादी . के विरूद्ध शिकायतकर्ता गण द्वारा अनुतोष चाहा गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को विधि सम्वत कब्जा मय विलंबित अवधि का दण्ड ब्याज कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि तक दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। है| उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुतोष चाहा गया है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि:-

Section 78 (0 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the irl under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand (० Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt. Ltd. the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the.Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” : उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Re होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा. लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया

“]|24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by meus Mv / Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 3 B by granting interest, compensation to the allottees, and. issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 29. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘bp moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and __issuing directions for timely _ completion ० project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोदीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744/20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न: ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the _ home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." — ॥[ए Sanjay Singhal Vs Parsynath Buildwell Pvt.Ltd: Page 4

मा. उच्च न्यायालय vd सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vat wer में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त deal यथा : “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ: पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wo होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोज॑ना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से शिकायतकर्ता को ओ. सी/सी.सी तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स- सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his

business as a developer on account of susperision or revocation of the " registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि « पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को vat अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय

उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित IY, गय Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 5 For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होनां चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। * जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+]oyfagrt की ब्याज दर. पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंम्बित है, तो विप any AA MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। | ] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Y Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 6 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession.. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने sal कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो : तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार उक्त वाद निस्तारित किया जाता है। आदेश 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि आदेश पोर्टल w अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता व प्रमोटर- के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period @ सम्बंध में दिनांक 30.04. 2046 तक BBA में उल्लिखित दण्ड, penalty के अनुसार तथा दिनांक 04.05.2046 (Real Estate Regualtion & Development, Act 206 के लागू होने की तिथि) से MCLR +% की दर से आदेश पारित होने की तिथि ae का. दण्ड ब्याज/ penal interest शिकायतकर्ता को अदा करना सुनिश्चित करें। Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 7

=| दोनों पक्षों को यह भी आदेशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना के संबंध में भूमि मालिक और प्रमोटर के बीच समझौता होने तक फिलहाल पत्रावली Abeyance में रखी जाती है। प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता / आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0.प्र0. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का Vea उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:--20.08.2049 alu (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Sanjay Singhal Vs Parsvnath Buildwell Pvt.Ltd. Page 8