E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: 220:74937 राहुल शर्मा एवं कर्नल ए.के. शर्मा बनाम गार्डनिया ऐम्स डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 = /शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 06-02-2026 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर uel ,“ शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश पाण्डेय उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अनूप तिवारी उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 06-02-2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 F प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #34(6) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page I of 5 : i E-Court

= गए नियमों एवं विनियमों क॑ अधीन taredl या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा--38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made

thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालल्‍्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Page 2 of 5 { E-Court a If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए सक्षम प्राधिकारी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-05-2048 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी तत्पश्चात्‌ प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 08-04-2024, दिनांक 03-07-2024, fesi@ 7-09-2024, feai@ 5-0:-2025, दिनांक 24-03-2025, दिनांक 23-05-2025, दिनांक 07-44-2025 vd दिनांक 06-02-2026 को की गयी।

प्रकरण में प्रार्थी // शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 06-44-2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों or weit / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, सक्षम प्राधिकारी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-05-2048 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा ३. पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। werd शिकायत के सम्बन्ध में उपाध्यक्ष, बरेली विकास प्राधिकरण द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 04--05--2048 को निम्न आदेश पारित किये गयेः- Page 3 of 5 E-Court ४ अतः VIG ERT यह आदेशित fear जाता है कि आवंटी शिकायतकर्ता श्री राहुल wit व कर्नल एके शर्मा को विकासकर्ता द्वारा एक WE में Legal Possession दिया जाये तथा Vike में seeker रू-65 ग्रतिवर्ग fee सुपर बिल्टप एरिया के अनुसार प्रतिमाह की दर से fet चार्जेज़ आदेश के [दिनांक से 02 माह के अन्दर आवटी को दिया art) साथ ही साथ समस्त कॉमन सेवाएं, GANT पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार 02 गाह में उपलब्ध PRT |...”

उपर्युक्त सक्षम प्राधिकारी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-05-2048 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि सक्षम प्राधिकारी द्वारा विपक्षी कम्पनी को 0 माह के अन्दर प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का विधिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, डिले चार्जेज़ /विलम्ब ब्याज का भुगतान करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 48-03-2025 को पोर्टल पर अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दिनांक 43-44-2025 को दाखिल लिखित अनुपालन smear तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि सक्षम प्राधिकारी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 0i-05-20:8 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम gorse सैटेल किये जा चुके हों। अत: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है iy ON कि विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम प्राधिकारी द्वारा पारित आदेश, दिनांक 04-05-2048 का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। चूंकि रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में निहित शक्तियों के अधीन सक्षम प्राधिकारी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 04-05-2048 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के विधिक भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 25-06-2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 04-05-2048 के अनुसार दिनांक 45-06-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय डिले चार्जेज,/विलम्ब ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| Page 4 of 5 E-Court ——— मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 04-05-2048 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 04--05--2026. (संजय आर.“ भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा। Page 5 of 5