उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत सं0-4220473809 Baa हाईटस अपार्टमेन्ट हाउसिंग वेलफेयर एसोसियेशन बनाम 4. मैसर्स जे.के.जी. SEHR प्राएणलि0 2. उ0प्र0 आवास एवं विकास परिषद प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2004 में परियोजना को बिना पूर्ण किये कब्जे हेतु ऑफर किया गया और आवंटियों की सेल डीड पंजीकृत कराई गयी। क्योंकि आवंटियों को फ्लैट की जरूरत थी, जिसका बैंक ऋण भी दिया जा रहा था। परियोजना का रखरखाव प्रोमोटर द्वारा विगत 7 वर्षों से किया जा रहा है। जिस कारण उनको बिल्डिंग का रखरखाव करने हेतु नहीं दिया जा रहा है। परियोजना के सामान्य क्षेत्र प्रोमोटर द्वारा रखरखाव किये जा रहे है। जो कि प्रोमोटर द्वारा पंजीकृत एसोसियेशन को हस्तांतरित नहीं किये जा रहे है। अतः परियोजना के सामान्य क्षेत्र के रखरखाव को एसोसियेशन को दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा Fou भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ars—si के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द विधि के अनुसार समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में कार्यालय दिनांक 48.0.2047, पत्र दिनांक 47.40.2046, पत्र दिनांक 29.03.2048, पत्र दिनांक 44.04.2040, पत्र ‘oe 2

दिनांक 2.07.200, पत्र दिनांक 09.02.204, पत्र दिनांक 044.08.2044, पत्र दिनांक 08.09.2045, पत्र दिनांक 49.09.2045, पत्र दिनांक 0.02.20:6, पत्र दिनांक 26.04. 2047, पत्र दिनांक 45.05.2047, पत्र दिनांक 44.08.2047, पत्र दिनांक 44.09.2047, पत्र दिनांक 43.09.2047, पत्र दिनांक 43.40.2047, पत्र दिनांक 30.40.2047, पत्र दिनांक 43.44.2047 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना को रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व ही पूर्ण कर लिया गया था और अपार्टमेन्ट का कब्जा भी आवंटियों को दे दिया गया था। जिसके पश्चात्‌ सेल डीड भी आवंटियों के नाम निष्पादित करा दी गयी eft) विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि रेरा के किस प्राविधान, नियम और नियमावली के अन्तर्गत विपक्षी द्वारा उल्लंघन किया गया है। उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की 2046 के नियम a(r)h\(iii) के अन्तर्गत प्राविधानित किया गया है कि जहाँ सम्पूर्ण विकास कार्य पूर्ण कर लिये गये है और 60 प्रतिशत फ्लैटों की रजिस्ट्री कराई जा चुकी है व६&ऑन WT परियोजना के परिभाषा में नहीं आते है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना को पूर्व में ही पूर्ण कर लिया गया था और 60 प्रतिशत से ज्यादा अपार्टमेन्ट की सेल-डीड निष्पादित करायी जा चुकी है। जिसके अनुसार यह परियोजना ऑन गोईंग परियोजना की परिभाषा में नहीं आता है। शिकायतकर्तागण द्वारा मांगे गये अनुतोष के अनुसार मरम्मत, नवीकरण, पुर्न विकास कराये जाने हेतु किया गया है, और रेरा अधिनियम की धारा 3 (2) (०) के अन्तर्गत उन परियोजनाओं को पंजीकृत कराने की जरूरत नहीं है जो कि मरम्मत, नवीकरण, पुर्न विकास के लिए उद्देशित ett परियोजना के पूर्णता हेतु आवास विकास परिषद को दिनांक 42.07.200 को आवेदन किये जा चुके है और अब 8 वर्ष के बाद यह शिकायतकर्ता पोषणीय नहीं है। कम्पाउडिंग का आवेदन किये जाने के उपरान्त आवास विकास परिषद द्वारा अनुमति दी गयी थी और जमा किये जाने वाली धनराशि का आवेदन लंबित है। परियोजना में गठित 2 एसोसियेशन मध्य विवाद चल रहे है, जिनके बीच अभी कोई निष्कर्ष नहीं निकला है। परियोजना को रेरा अधिनियम लागू होने से पहले पूर्ण कर आवंटियों को कब्जा भी दे दिया गया है। wera शिकायत को लिमिटेशन पीरियड बीत जाने के बाद किया गया है और एसोसियेशन के सदस्य उस परियोजना में 7 से 8 वर्ष पहले से निवास कर रहे है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पंजीकृत फ्लैटों का विवरण, रखरखाव खर्च का विवरण, एसोसियेशन के चुनाव हेतु नोटिस दिनांक 25.02.2048 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। रा 3 शिकायतकर्तागण की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4... क्या परियोजना को रेेरा में पंजीकृत कराये जाना आवश्यक है और इस पीठ को सुनने का क्षेत्राधिकार है ? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा परियोजना में अतिरिक्त फ्लैट बनाये गये की कम्पाउडिंग करायी गयी ? 3. क्या विपक्षी द्वारा फ्लैट की समस्त औपचारिकतायें पूर्ण करायी जाये? 4... कया शिकायतकर्तागण को आई.एफ.एम.एस चार्ज दिलाये जाये ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु सं) sa आशय का विचरित किया गया है कि क्या परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराये जाना आवश्यक है और इस पीठ को सुनने का क्षेत्राधिकार है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्तागण द्वारा किये गये ऑनलाईन शिकायत में कहा गया है कि फ्लैट का कब्जा वर्ष 207 में ऑफर किया गया और आवंटियों की सेल-डीड निष्पादित करायी गयी, जिसके अनुसार आवंटियों द्वारा कब्जा लिया गया, क्योंकि बैंक ऋण भी दिया जा रहा था। अपार्टमेन्ट का रखरखाव प्रोमोटर द्वारा किया जा रहा है और उनको नहीं दिया जा रहा है।

विपक्षी का कहना है कि परियोजना को रेरा अधिनियम लागू होने से पहले पूर्ण कर आवंटियों को अपार्टमेन्ट का कब्जा दे दिया गया था और सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी थी। शिकायतकर्तागण द्वारा रेर के किस अधिनियम एवं नियम द्वारा अनुतोष मांगे गये है, यह स्पष्ट नहीं किया गया है और उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली 2046 के नियम 2) ()00) (iii) के अनुसार जहाँ परियोजना के सारे विकास कार्य पूण है और 60 प्रतिशत आवंटियों की सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी है, वह परियोजना ऑनगोईंग परियोजना के परिभाषा में नहीं आता है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा वर्ष 204 में ही प्राप्त कर लिया जा चुका है और सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी है और परियोजना में भी रह रहे है। इस सम्बध में उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली, 20:6 के नियम (2) (I)(h) Gil) F निम्नवत्‌ प्राविधानित है-: पल (0) “ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed.

sing में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि जहाँ परियोजना के सारे विकास कार्य पूर्ण कर लिये गये और 60 प्रतिशत सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी है। वह परियोजना ऑनगोईंन परियोजना के परिभाषा में नहीं आते है। यह भी स्पष्ट है कि परियोजना में आवंटी निवास कर रहे है, जिसका लाभ आवंटियों को मिल रहा है। ऐसे में परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराने की आवश्यकता नहीं है। जहाँ तक पीठ के क्षेत्राधिकार का प्रश्न है इस सम्बध में माननीय उच्च न्यायालय, बाम्बे ने रिट पिटीशन कमांक 908 /2048 “मोहम्मद जैन खान विरुद्द महाराष्ट्र रियल एस्टेट अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.2048 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्तागण द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है। अतः प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के विरूद्ध प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई योग्य होने से विपक्षी की प्रारंभिक आपत्ति स्वीकार योग्य नहीं है। तदनुसार faeg wo-7 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु सं? 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि कया विपक्षी द्वारा परियोजना में अतिरिक्त फ्लैट बनाये गये की कम्पाउडिंग करायी गयी ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। टी 5

शिकायतकर्तागण का कहना है कि उ0प्र0 आवास एवं विकास परिषद द्वारा 78 फ्लैट बनाने की स्वीकृति दी गयी थी। किन्तु विपक्षी द्वारा 94 अतिरिक्त फ्लैट बना लिये गये है और आज तक उसकी कम्पाउडिंग नहीं करायी गयी है। जिसके पश्चात्‌ ही सी.सी प्राप्त हुई और आवंटियों के हित साध्य हो सकेगें। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में भी उ0प्र० आवास विकास परिषद को दिनांक 42.07.2040 को आवेदन किया गया था। जिसकी कम्पाउडिंग हेतु आवेदन sono आवास विकास परिषद द्वारा अनुमति दी गयी थी, किन्तु जमा किये जाने वाली धनराशि के विवाद के कारण अभी तक मामला लंबित है। इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि उ0प्र० आवास विकास परिषद को परियोजना के फ्लैट की कम्पाउडिंग करके मैसर्स जे.के.जी कन्स्ट्रक्शन प्राणलि0 को अंतिम रूप से धनराशि की गणना करके उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें और जे.के.जी are प्राणलि0 अंतिम गणना की धनराशि के पत्र प्राप्त होने के 455 दिन के अन्दर उसका भुगतान सुनिश्चित करें। बिन्दु सं० 2 तद्नुसार निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 बिन्दु to-3 इस आशय का विचरित किया गया है क्‍या विपक्षी द्वारा फ्लैट की समस्त औपचारिकतायें पूर्ण करायी. जाये ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्तागण का कहना है कि परियोजना में पार्किंग की सुविधायें अनुचित रूप से आवंटित की गयी है और व्यायाम कक्ष भी सही नहीं है। सीबेज का कनेक्शन भी सही नहीं है, आई.एम.एम.एस चार्जेज भी लिये गये है, fog बिल्डिंग का रखरखाव नहीं किया जा रहा है। अग्निशमन उपकरण भी काम नहीं कर रहे है। इस सम्बंध में विपक्षी का यह दायित्व है कि परियोजना के समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ही शिकायतकर्ता को एक सुलभ माहौल उपलब्ध करायें और साथ ही आई.एफ.एम.एस की धनराशि परियोजना में समस्त कार्य को पूर्ण कराने हेतु उपयोग करें। रेरा की oR के उपधारा-4 में प्रोमोटर के दायित्वों एवं कर्तव्य हेतु निम्नलिखित प्राविधान है-: (4) The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made पिला thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed.

(b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees; (d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co-operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; ee

(f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; (g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project): Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person.

(h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created thennotwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be. \o— अतः विपक्षी उपरोक्तानुसार अपने दायित्वों एवं कर्तव्यों का निर्वहन करते हुए समस्त औपचारिकतायें पूर्ण करना सुनिश्चित करें। तदनुसार बिन्दु to 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु tio 4 क्या शिकायतकर्तागण को आई.एफ.एम. चार्ज की धनराशि दिलायी जाये? शिकायतकर्तागण का कहना है कि कि विपक्षी द्वारा आई.एफ.एम.एस जार्चेज लिये जा रहे है, किन्तु रखरखाव का कार्य नहीं कराया जा रहा है। इस सम्बंध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण को बढ़ावा, स्वामित्व एवं रखरखाव) एक्ट soi0 के अन्तर्गत aR 4 की उपधारा 2 एवं 4 में प्राविधानित किया गया है कि-: 4. (]) There shall be an Association of Apartment Owners for the administration of the affairs in relation to the apartments and the property appertaining thereto and for the management of common areas and facilities : Provided that where any area has been demarcated for the construction of buildings, whether such area is called a block or pocket or by any other name, there shall be a single Association of Apartment Owners in such demarcated area.

(2) It shall be the joint responsibility of the promoter and the apartment owners to form an Association. The promoter shall get the Association registered when such number of apartments have been handed over to the owners which is necessary to form an association or 60% of apartments, whichever is more, by way of sale, transfer or possession, provided the building has been completed alongwith all infrastructure services and completion certificate obtained from the local authority. Provided that in case of an independent area or an independent commercial area the promoter may from a seperate association for its management »if required. (4) Where an association of an apartment owners exist on the intended date of transfer of an apartment, it will be obligatory for the prospective apartment owner to become Nomi member of such association before execution of a deed of an apartment in his favour. tained from the local authority. पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि अपार्टमेन्ट ओनर्स एसोसियेशन का गठन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि परियोजना में दो एसोसियेशन के मध्य विवाद चलने के कारण विवाद लंबित है। इस सम्बंध में यह स्पष्ट करना है कि फ्लैट का कब्जा आवंटियों द्वारा लिया जा चुका है, किन्तु कुछ कार्य कराये जाने शेष है। विपक्षी अपने समस्त औपचरिकताओं को पूर्ण कर सम्बंधित निकाय एवं प्राधिकरण से सी.सी प्राप्त करना सुनिश्चित करें।

साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी जे.के.जी wae को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण से लिये जा रहे आई.एफ.एम.एस चार्ज को परियोजना के सौन्दर्यकरण कराने एवं रखरखाव में उपयोग करना सुनिश्चित करें और उसकी अनुपालन आख्या (Compliance Report) हर तीन माह में इस प्राधिकरण को अवगत कराना सुनिश्चित करें। Noe 40 विपक्षी आवास विकास परिषद को आदेशित किया जाता है कि जे.के.जी PERM को उनकी परियोजना का कम्पाउडिंग कर जमा की जाने वाली धनराशि आदेश अपलोड होने के 30 दिन के अन्दर जे.के.जी कन्स्ट्रक्शन को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी जे.के.जी कन्स्‍्ट्रक्शन, आवास विकास परिषद द्वारा कम्पाउडिंग पत्र की धनराशि पत्र प्राप्त होने के 60 दिन के अन्दर जमा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी जे.के.जी कन्स्ट्रक्शन को आदेशित किया जाता है कि परियोजना के सभी औपचरिकताओं को पूर्ण कर 3 माह के अन्दर सी.सी प्राप्त करना सुनिश्चित करें। विपक्षी Gast wage सी.सी प्राप्त होने के उपरान्त परियोजना के समस्त कार्यों के लेखा एवं वित्तीय चार्जेज नवनिर्वाचित एसोसियेशन को हस्तांतरित करना सुनिश्चित करें। परियोजना का प्राधिकरण के तकनीकी टीम द्वारा 6 माह के उपरान्त स्थलीय निरीक्षण कराकर आख्या मंगायी जाये। इस आदेश की प्रति सचिव रेरा को प्रेषित किया जाये। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (fafa तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ९ AIA (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत सं0-4220473809 Baa हाईटस अपार्टमेन्ट हाउसिंग वेलफेयर एसोसियेशन बनाम 4. मैसर्स जे.के.जी. SEHR प्राएणलि0 2. उ0प्र0 आवास एवं विकास परिषद प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2004 में परियोजना को बिना पूर्ण किये कब्जे हेतु ऑफर किया गया और आवंटियों की सेल डीड पंजीकृत कराई गयी। क्योंकि आवंटियों को फ्लैट की जरूरत थी, जिसका बैंक ऋण भी दिया जा रहा था। परियोजना का रखरखाव प्रोमोटर द्वारा विगत 7 वर्षों से किया जा रहा है। जिस कारण उनको बिल्डिंग का रखरखाव करने हेतु नहीं दिया जा रहा है। परियोजना के सामान्य क्षेत्र प्रोमोटर द्वारा रखरखाव किये जा रहे है। जो कि प्रोमोटर द्वारा पंजीकृत एसोसियेशन को हस्तांतरित नहीं किये जा रहे है। अतः परियोजना के सामान्य क्षेत्र के रखरखाव को एसोसियेशन को दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा Fou भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ars—si के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द विधि के अनुसार समस्त औपचारिकताओं को पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में कार्यालय दिनांक 48.0.2047, पत्र दिनांक 47.40.2046, पत्र दिनांक 29.03.2048, पत्र दिनांक 44.04.2040, पत्र ‘oe 2

दिनांक 2.07.200, पत्र दिनांक 09.02.204, पत्र दिनांक 044.08.2044, पत्र दिनांक 08.09.2045, पत्र दिनांक 49.09.2045, पत्र दिनांक 0.02.20:6, पत्र दिनांक 26.04. 2047, पत्र दिनांक 45.05.2047, पत्र दिनांक 44.08.2047, पत्र दिनांक 44.09.2047, पत्र दिनांक 43.09.2047, पत्र दिनांक 43.40.2047, पत्र दिनांक 30.40.2047, पत्र दिनांक 43.44.2047 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना को रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व ही पूर्ण कर लिया गया था और अपार्टमेन्ट का कब्जा भी आवंटियों को दे दिया गया था। जिसके पश्चात्‌ सेल डीड भी आवंटियों के नाम निष्पादित करा दी गयी eft) विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि रेरा के किस प्राविधान, नियम और नियमावली के अन्तर्गत विपक्षी द्वारा उल्लंघन किया गया है। उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की 2046 के नियम a(r)h\(iii) के अन्तर्गत प्राविधानित किया गया है कि जहाँ सम्पूर्ण विकास कार्य पूर्ण कर लिये गये है और 60 प्रतिशत फ्लैटों की रजिस्ट्री कराई जा चुकी है व६&ऑन WT परियोजना के परिभाषा में नहीं आते है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना को पूर्व में ही पूर्ण कर लिया गया था और 60 प्रतिशत से ज्यादा अपार्टमेन्ट की सेल-डीड निष्पादित करायी जा चुकी है। जिसके अनुसार यह परियोजना ऑन गोईंग परियोजना की परिभाषा में नहीं आता है। शिकायतकर्तागण द्वारा मांगे गये अनुतोष के अनुसार मरम्मत, नवीकरण, पुर्न विकास कराये जाने हेतु किया गया है, और रेरा अधिनियम की धारा 3 (2) (०) के अन्तर्गत उन परियोजनाओं को पंजीकृत कराने की जरूरत नहीं है जो कि मरम्मत, नवीकरण, पुर्न विकास के लिए उद्देशित ett परियोजना के पूर्णता हेतु आवास विकास परिषद को दिनांक 42.07.200 को आवेदन किये जा चुके है और अब 8 वर्ष के बाद यह शिकायतकर्ता पोषणीय नहीं है। कम्पाउडिंग का आवेदन किये जाने के उपरान्त आवास विकास परिषद द्वारा अनुमति दी गयी थी और जमा किये जाने वाली धनराशि का आवेदन लंबित है। परियोजना में गठित 2 एसोसियेशन मध्य विवाद चल रहे है, जिनके बीच अभी कोई निष्कर्ष नहीं निकला है। परियोजना को रेरा अधिनियम लागू होने से पहले पूर्ण कर आवंटियों को कब्जा भी दे दिया गया है। wera शिकायत को लिमिटेशन पीरियड बीत जाने के बाद किया गया है और एसोसियेशन के सदस्य उस परियोजना में 7 से 8 वर्ष पहले से निवास कर रहे है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पंजीकृत फ्लैटों का विवरण, रखरखाव खर्च का विवरण, एसोसियेशन के चुनाव हेतु नोटिस दिनांक 25.02.2048 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। रा 3 शिकायतकर्तागण की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4... क्या परियोजना को रेेरा में पंजीकृत कराये जाना आवश्यक है और इस पीठ को सुनने का क्षेत्राधिकार है ? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा परियोजना में अतिरिक्त फ्लैट बनाये गये की कम्पाउडिंग करायी गयी ? 3. क्या विपक्षी द्वारा फ्लैट की समस्त औपचारिकतायें पूर्ण करायी जाये? 4... कया शिकायतकर्तागण को आई.एफ.एम.एस चार्ज दिलाये जाये ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु सं) sa आशय का विचरित किया गया है कि क्या परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराये जाना आवश्यक है और इस पीठ को सुनने का क्षेत्राधिकार है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्तागण द्वारा किये गये ऑनलाईन शिकायत में कहा गया है कि फ्लैट का कब्जा वर्ष 207 में ऑफर किया गया और आवंटियों की सेल-डीड निष्पादित करायी गयी, जिसके अनुसार आवंटियों द्वारा कब्जा लिया गया, क्योंकि बैंक ऋण भी दिया जा रहा था। अपार्टमेन्ट का रखरखाव प्रोमोटर द्वारा किया जा रहा है और उनको नहीं दिया जा रहा है।

विपक्षी का कहना है कि परियोजना को रेरा अधिनियम लागू होने से पहले पूर्ण कर आवंटियों को अपार्टमेन्ट का कब्जा दे दिया गया था और सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी थी। शिकायतकर्तागण द्वारा रेर के किस अधिनियम एवं नियम द्वारा अनुतोष मांगे गये है, यह स्पष्ट नहीं किया गया है और उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली 2046 के नियम 2) ()00) (iii) के अनुसार जहाँ परियोजना के सारे विकास कार्य पूण है और 60 प्रतिशत आवंटियों की सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी है, वह परियोजना ऑनगोईंग परियोजना के परिभाषा में नहीं आता है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा वर्ष 204 में ही प्राप्त कर लिया जा चुका है और सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी है और परियोजना में भी रह रहे है। इस सम्बध में उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली, 20:6 के नियम (2) (I)(h) Gil) F निम्नवत्‌ प्राविधानित है-: पल (0) “ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed.

sing में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि जहाँ परियोजना के सारे विकास कार्य पूर्ण कर लिये गये और 60 प्रतिशत सेल-डीड भी निष्पादित करायी जा चुकी है। वह परियोजना ऑनगोईंन परियोजना के परिभाषा में नहीं आते है। यह भी स्पष्ट है कि परियोजना में आवंटी निवास कर रहे है, जिसका लाभ आवंटियों को मिल रहा है। ऐसे में परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराने की आवश्यकता नहीं है। जहाँ तक पीठ के क्षेत्राधिकार का प्रश्न है इस सम्बध में माननीय उच्च न्यायालय, बाम्बे ने रिट पिटीशन कमांक 908 /2048 “मोहम्मद जैन खान विरुद्द महाराष्ट्र रियल एस्टेट अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.2048 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्तागण द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है। अतः प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के विरूद्ध प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई योग्य होने से विपक्षी की प्रारंभिक आपत्ति स्वीकार योग्य नहीं है। तदनुसार faeg wo-7 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु सं? 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि कया विपक्षी द्वारा परियोजना में अतिरिक्त फ्लैट बनाये गये की कम्पाउडिंग करायी गयी ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। टी 5

शिकायतकर्तागण का कहना है कि उ0प्र0 आवास एवं विकास परिषद द्वारा 78 फ्लैट बनाने की स्वीकृति दी गयी थी। किन्तु विपक्षी द्वारा 94 अतिरिक्त फ्लैट बना लिये गये है और आज तक उसकी कम्पाउडिंग नहीं करायी गयी है। जिसके पश्चात्‌ ही सी.सी प्राप्त हुई और आवंटियों के हित साध्य हो सकेगें। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में भी उ0प्र० आवास विकास परिषद को दिनांक 42.07.2040 को आवेदन किया गया था। जिसकी कम्पाउडिंग हेतु आवेदन sono आवास विकास परिषद द्वारा अनुमति दी गयी थी, किन्तु जमा किये जाने वाली धनराशि के विवाद के कारण अभी तक मामला लंबित है। इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि उ0प्र० आवास विकास परिषद को परियोजना के फ्लैट की कम्पाउडिंग करके मैसर्स जे.के.जी कन्स्ट्रक्शन प्राणलि0 को अंतिम रूप से धनराशि की गणना करके उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें और जे.के.जी are प्राणलि0 अंतिम गणना की धनराशि के पत्र प्राप्त होने के 455 दिन के अन्दर उसका भुगतान सुनिश्चित करें। बिन्दु सं० 2 तद्नुसार निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 बिन्दु to-3 इस आशय का विचरित किया गया है क्‍या विपक्षी द्वारा फ्लैट की समस्त औपचारिकतायें पूर्ण करायी. जाये ? यह बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्तागण का कहना है कि परियोजना में पार्किंग की सुविधायें अनुचित रूप से आवंटित की गयी है और व्यायाम कक्ष भी सही नहीं है। सीबेज का कनेक्शन भी सही नहीं है, आई.एम.एम.एस चार्जेज भी लिये गये है, fog बिल्डिंग का रखरखाव नहीं किया जा रहा है। अग्निशमन उपकरण भी काम नहीं कर रहे है। इस सम्बंध में विपक्षी का यह दायित्व है कि परियोजना के समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ही शिकायतकर्ता को एक सुलभ माहौल उपलब्ध करायें और साथ ही आई.एफ.एम.एस की धनराशि परियोजना में समस्त कार्य को पूर्ण कराने हेतु उपयोग करें। रेरा की oR के उपधारा-4 में प्रोमोटर के दायित्वों एवं कर्तव्य हेतु निम्नलिखित प्राविधान है-: (4) The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made पिला thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed.

(b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees; (d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co-operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; ee

(f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; (g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project): Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person.

(h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created thennotwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be. \o— अतः विपक्षी उपरोक्तानुसार अपने दायित्वों एवं कर्तव्यों का निर्वहन करते हुए समस्त औपचारिकतायें पूर्ण करना सुनिश्चित करें। तदनुसार बिन्दु to 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु tio 4 क्या शिकायतकर्तागण को आई.एफ.एम. चार्ज की धनराशि दिलायी जाये? शिकायतकर्तागण का कहना है कि कि विपक्षी द्वारा आई.एफ.एम.एस जार्चेज लिये जा रहे है, किन्तु रखरखाव का कार्य नहीं कराया जा रहा है। इस सम्बंध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण को बढ़ावा, स्वामित्व एवं रखरखाव) एक्ट soi0 के अन्तर्गत aR 4 की उपधारा 2 एवं 4 में प्राविधानित किया गया है कि-: 4. (]) There shall be an Association of Apartment Owners for the administration of the affairs in relation to the apartments and the property appertaining thereto and for the management of common areas and facilities : Provided that where any area has been demarcated for the construction of buildings, whether such area is called a block or pocket or by any other name, there shall be a single Association of Apartment Owners in such demarcated area.

(2) It shall be the joint responsibility of the promoter and the apartment owners to form an Association. The promoter shall get the Association registered when such number of apartments have been handed over to the owners which is necessary to form an association or 60% of apartments, whichever is more, by way of sale, transfer or possession, provided the building has been completed alongwith all infrastructure services and completion certificate obtained from the local authority. Provided that in case of an independent area or an independent commercial area the promoter may from a seperate association for its management »if required. (4) Where an association of an apartment owners exist on the intended date of transfer of an apartment, it will be obligatory for the prospective apartment owner to become Nomi member of such association before execution of a deed of an apartment in his favour. tained from the local authority. पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि अपार्टमेन्ट ओनर्स एसोसियेशन का गठन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि परियोजना में दो एसोसियेशन के मध्य विवाद चलने के कारण विवाद लंबित है। इस सम्बंध में यह स्पष्ट करना है कि फ्लैट का कब्जा आवंटियों द्वारा लिया जा चुका है, किन्तु कुछ कार्य कराये जाने शेष है। विपक्षी अपने समस्त औपचरिकताओं को पूर्ण कर सम्बंधित निकाय एवं प्राधिकरण से सी.सी प्राप्त करना सुनिश्चित करें।

साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी जे.के.जी wae को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण से लिये जा रहे आई.एफ.एम.एस चार्ज को परियोजना के सौन्दर्यकरण कराने एवं रखरखाव में उपयोग करना सुनिश्चित करें और उसकी अनुपालन आख्या (Compliance Report) हर तीन माह में इस प्राधिकरण को अवगत कराना सुनिश्चित करें। Noe 40 विपक्षी आवास विकास परिषद को आदेशित किया जाता है कि जे.के.जी PERM को उनकी परियोजना का कम्पाउडिंग कर जमा की जाने वाली धनराशि आदेश अपलोड होने के 30 दिन के अन्दर जे.के.जी कन्स्ट्रक्शन को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी जे.के.जी कन्स्‍्ट्रक्शन, आवास विकास परिषद द्वारा कम्पाउडिंग पत्र की धनराशि पत्र प्राप्त होने के 60 दिन के अन्दर जमा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी जे.के.जी कन्स्ट्रक्शन को आदेशित किया जाता है कि परियोजना के सभी औपचरिकताओं को पूर्ण कर 3 माह के अन्दर सी.सी प्राप्त करना सुनिश्चित करें। विपक्षी Gast wage सी.सी प्राप्त होने के उपरान्त परियोजना के समस्त कार्यों के लेखा एवं वित्तीय चार्जेज नवनिर्वाचित एसोसियेशन को हस्तांतरित करना सुनिश्चित करें। परियोजना का प्राधिकरण के तकनीकी टीम द्वारा 6 माह के उपरान्त स्थलीय निरीक्षण कराकर आख्या मंगायी जाये। इस आदेश की प्रति सचिव रेरा को प्रेषित किया जाये। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र/भू-सम्पदा (fafa तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ९ AIA (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण