उ0प्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या: 720/930320 प्रियंका सरिन बनाम अंसल लैण्डमार्क ठाउनशिप प्रा.त्रि. 5.04.209 यह शिकायत श्री प्रियंका सरिन निवासी 440-5 ARAM Bagh, Near R.K. Ashram, New Delhi ने दिनांक- 34-04-209 को उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतम बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 20:930320 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने फ्लैट का कब्जा क्षतिपूर्ति सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत A जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी gant संचालित परियोजना ‘SUSHANT BASERA DUPLEX’ में यूनिट संख्या- 48०0429 जिसपर शिकायतकर्ता दवारा Hel अंकन धनराशि रु 2279806/- का भुगतान कर ae है तथा दिनांक 28-02-20I4 हस्ताक्षरित अनुबन्धपत्र के अनुसार परियोजना पूर्ण कर दिनांक 09-0-20i6 तक कब्जा प्राप्त कराया जाना था, जोकि नहीं मिला है। अतः शिकायतकर्ता ने कब्जा क्षतिपूर्ति सहित Kart जाने दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथनों के समर्थन में अनुबन्ध पत्र की छायाप्रति, तथा भुगतान की गयी धनराशि की Wied संलग्नक हैं। प्राधिकरण द्वारा नोटिस जारी की गयी तथा प्रतिपक्षी ने प्रतिवादपत्र दाखिल नहीं किया।

प्रतिपक्षी ने नियत तिथि पर ames में उपस्थित होकर अभिकथन किया है कि निर्माता कम्पनी दवारा परियोजना ‘SUSHANT BASERA DUPLEX’ का निर्माण कार्य वर्ष 2007 में में प्रारम्भ किया गया, परन्तु वर्ष 200 से क्षेत्रीय किसानों व्‌ असमाजिक तत्वों द्वारा समूह बनाकर सनियोजित तरीके से नियमित हो रहे विकास कार्य बाधित किया जाने लगा तथा वर्ष 20i4/20i5 से वैश्विक आर्थिक मंदी के कारण भी विकासकर्ता कम्पनी को अपरिहार्य कारणों से गहरी क्षति पहुंची व उक्त टावर में ज्यादातर निवेशकों/ग्रहकों से भुगतान विलम्ब से प्राप्त होता रहा जिसके कारण भी विकास कार्य बाधित एवं लम्बित होते रहे। प्रतिपक्षी दवारा यह भी ४0॥0/44 Scanned by CamScanner अभिकथत्ञ किया गया कि निर्माता कम्पनी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से किया जा रहा है, तथा करीब 850 परिवारों को विधि संगत कब्जा प्रदान हेतु पत्र प्रेषित किए जा चुके हैं। उक्त यूनिट का लगभग 80 प्रतिशत कार्य किया जा चुका है, मात्र अंतिम स्वरूप देना शेष है जो कि शीघ्रातिशीघ्र पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता श्री प्रियंका सरिन को फ्लैट का कब्जा/अधिग्रहण दिसम्बर 209 के अंत तक देने के लिए निर्माता प्रयासरत है। सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि वादी द्वारा कब्जा मय क्षतिपूर्ति चाहा गया है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः-

Under the Act, obligation of Promoter has been provided under Sect 4/ (4), which reads as: The promoter shall- (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made there under or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be. On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act. Sub- section 4 of Section 79 Read as under,(4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this * Act or the rules or regulations made there under.

Besides, Section 78 (I)provides that ‘If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the Project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in.the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, AM Scanned by CamScanner a for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfill his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is entitled to claim refund. However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) Act,20I6 across the country are taking a balanced Ipragmatic view as far as refund to the allottees of project is concerned when the projects are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project i.e stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘offer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ etc. Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,(a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate 99०7((2........... हि (c). (2) ee (—) (2 ......... (9,........../7....... , @) any other issue that the Authority may

think necessary for the promotion of the real estate sector.” On the other hand, Section 38 of the RERA Act, which deals with powers of the Authority expect the authority/RERA to act on the principle of natural justice. The Section reads as (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made there under. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure” This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules made there under and It also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice. If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority is created not only to protect interest of the allottee of the real estate project but also to protect the Interest of promoters in order to promote a healthy growth of the real estate sector Thus, from the provisions referred above and view taken by the different authorities, it is clear that complainant Alle Scanned by CamScanner

has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the flat/unit within the ne specified in the agreement. However, different real estate regulatory Authorities are deciding matters and awarding refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers. . पीठ दावारा उभयपक्षों gant प्रस्तुत cat एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी फ्लैट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा निकट भविष्य में शिकायतकर्ता को फ्लैट का अधिग्रहण दिये जाने की पूर्ण सम्भावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के नियत तिथि पर न्यायालय में उपस्थित होकर मौखिक रूप से अपने अभिकथन किया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा रहा है तथा उक्त प्रश्नगत परियोजना के टावर के सम्बन्ध A Occupancy Certificate (0.0) आवेदन पत्र प्राधिकरण के समक्ष प्रेषित किया जाएगा और जिसकी प्राप्ति उपरान्त शिकायतकर्ता को दिसम्बर 20i9 के अंत तक कब्जा प्राप्त करा दिया जाएगा और शिकायतकर्ता भी फ्लैट का अधिग्रहण/कब्जा प्राप्त करने का इच्छुक है। हु आदेश न्यायहित में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज़प्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है।

4. उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा 8 के अंतर्गत प्रतिपक्षी को आदेशित किया जाता है कि ‘SUSHANT BASERA DUPLEX’ में यूनिट संख्या- 44०0429, पर occupation certificate (0.0) वैधानिक अधिग्रहण/कब्जा दिसम्बर 20i9 तक प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये FEAT Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विल्रम्बित अवधि/१७।७५/०५ period के सम्बंध में दिनांक 30.04.20i6 तक BBA में उल्लिखित दण्ड/ penalty के अनुसार तथा दिनांक 0.05.206 (Real Estate Regulation & Development, Act 20i6 के लागू होने की तिथि) से MCLR + % की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। यदि प्रतिपक्षी द्वारा दिसम्बर 20i9 के अंत तक शिकायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा नहीं प्रदान किया जाता है तो Jw’ कि Scanned by CamScanner शिकायतकर्ता को यह स्वतंत्रता होगी कि वह अपनी जमा धनराशि मय ब्याज प्रतिपक्षी से प्राप्त करने के लिए रेरा के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। प्रतिपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन 30प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक (5.04.20:9 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner