उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-04, उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) शिकायत संख्या : 4204930205 श्री अनिल कुमार, 3,486 विनय खण्ड, गोमती नगर लखनऊ] inn creneceennsnretnnerenne वादी बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड, गोमतीनगर, लंखजनऊण rccngngtnccnntntnsnnnnnnn प्रतिवादी आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा, रजिस्ट्री एवं विलम्बित ब्याज दिलाए जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उसने जानकीपुरम विस्तार के अंतर्गत “पारिजात हाउसिंग” में एक फ्लैट PITOI/A-3 बुक कराया था जिसके एवज में WO 27,48,000.00 (सताइस लाख अड़तालीस हजार रुपए मात्र) की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा 24 माह में इकाई का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में कोई प्रगति नहीं होने के कारण किश्तों का भुगतान करना बन्द कर दिया था। विपक्षी द्वारा दिनांक 34.0.2048 को पत्र भेजा गया जिसके अनुसार Go 45,55,034.00 का दण्ड ब्याज रोपित कर दिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा अपने वाद के समर्थन में निम्नलिखत साक्ष्य दाखिल किये गये हैं:- दिनांक 44.09.2042 को जारी आवंटन पत्र। धनराशि अदायगी की रशीदें। दिनांक 47.40.2048 को जारी अंतिम गणना शीट। पंजीकरण पुस्तिका। विपक्षी द्वारा भेजे गए पत्र। ak oN >=

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 40.05.2049 में यह बताया कि शिकायतकर्ता द्वारा शेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है जिस कारण उनको कब्जा प्रदान करने एवं रजिस्ट्री करने में विलंब हो रहा है। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया कि परियोजना स्थल पर हाई-टेंशन लाइन (एच.टी.) गुजर रही थी जिसको स्थानांतरित करने के लिए लेसा विभाग से अनुरोध किया गया जिस कारण परियोजना के कार्य में लगभग 2 वर्ष का विलंब हुआ है। पंजीकरण पुस्तिका में स्पष्ट रूप से अंकित है कि फ्लैटों की संख्या घट एवं बढ़ सकती है और फ्लैटों की सख्या अनुमानित है। विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार इकाई का मूल्य अनुमानित है एवं निर्माण 28 माह में पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है न कि कब्जा प्रदान करने की तिथि है। विपक्षी ने यह भी अंकित किया कि शिकायतकर्ता से प्राप्त जी.एस.टी. की राशि प्रत्यक्ष रूप से भारतीय सरकार में जमा की जानी है। विपक्षी का कहना है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण एक सरकारी संस्था है जो कि “नो प्रोफिट नो लॉस“ की नीति पर कार्य करती है जिसका ster आवंटियों को कब्जा प्रदान कराना है न कि लाभ कमाना है। विपक्षी द्वारा विलम्ब से इकाई का कब्जा दिया जाता है तो आवंटी को कोई ब्याज »प्रतिकर देय नहीं होगा। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ato सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 605 /2002 गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला रोहतगी का आदेश उद्धृत किया है। अत: शिकायतकर्ता को क्षतिपूर्ति पाने का लाभ नहीं प्राप्त हो सकता है |

विपक्षी द्वारा अपने वाद के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :- 4. लेसा को भेजे गए पत्र। 2. अंतिम गणना शीट | दोनों पक्षों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया | अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह वाद निम्नलिखित बिन्दुओं पर पूर्णतः आधारित - क्या शिकायतकर्ता से अतिरिक्त धनराशि ली गयी है अथवा नहीं? . क्या शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी देय है अथवा नहीं? . क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? - क्या VAN उक्त अवधि में कोई रिलीफ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं? . क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए धनराशि पाने का अधिकारी है अथवा नहीं? छा + wp wa a 2 विवाद बिन्दु 4: जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता से अतिरिक्त धनराशि ली गयी है अथवा नहीं/ इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से विवरण पुस्तिका के प्रस्तर 2.4 (अ) अंकित किया है, जिसके अनुसार जहाँ संपत्ति अनुमानित मूल्य पर अंतिम मूल्यांकन की शर्त के साथ आवंटित किया जाता है तथा अंतिम मूल्यांकन के बाद अगणित मूल्यांकन के आधार बनाकर बिना मूल्य बढ़ाए संपत्ति दी जाती है तो उसे पुनरीक्षित मूल्य नहीं माना जा सकता व विलम्ब के लिए कोई धनराशि देय नहीं होगी। मूलतः यह नजीर इस अवधारण पर आधारित है कि इस अन्तराल में हुई संपत्ति की मूल्य वृद्धि विलंब के लिए पर्याप्त कम्पेनसेशन है किन्तु वर्तमान रियल एस्टेट मार्केट में सभी स्थितियों में ऐसा नहीं कहा जा सकता। साथ ही यह नजीर रेरा के लागू होने से पूर्व की है तथा धारा-48रेरा के प्राविधान प्रस्तुत प्रकरण में लागू होगा । विवाद बिन्दु 2:

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी. देय है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विवरण पुस्तिका के प्रस्तर 2 के नोट्स में अंकित है कि “उपरोक्त फ्लैट का घोषित मूल्य अनुमानित है जिसमें 5 प्रतिशत तक की वृद्धि की जा सकती है शासन अथवा किसी शासकीय अभिकरण द्वारा कोई अतिरिक्त टैक्स यथा de, सर्विस टैक्स आदि रोपित किया जाता है तो वह आवंटी द्वारा अलग से देय ST" इस सम्बन्ध में मा० सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल दिनांकित 23.0.208 के प्रकरण में एन.सी.डी. आर.सी. के केस को निम्न बिन्दुओं पर अपहेल्ड (सही ठहराया) किया है:- “The Commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated 2.0.205, the Appellant— Builder was entitled to payment of the following amounts- (i) An amount of Rs. 3,]66/- towards interest on delayed payment. (ii) Water connection charges if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. (iii) Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. (iv) Escalation charges + service tax amounting to Rs. 3,88,797.9/ उक्त pear में बिल्डर द्वारा बायर्स से फ्लैट की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर चार्जेस, वाटर चार्जेस, ware कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया गया कि Ye 3

बिल्डर द्वारा जो asi शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये हैं उसके भुगतान का प्रमाण (Proof of Payment) देकर व प्रत्येक बायर को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए यह धनराशि लेने के अधिकारी होगें। यह सही है कि वर्ष 2044 में जी.एस.टी. नहीं था किन्तु उस समय लागू टैक्स देय थे एवं टैक्स नियमानुसार देय होते ही हैं। अतः इस धनराशि को शिकायतकर्ता को वापस दिलाये जाने का कोई औचित्य नहीं है। विवाद बिन्दु 3: जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, विवरण पुस्तिका के अनुसार परियोजना 24 माह में पूरी होनी चाहिये थी। आवंटन पत्र दिनांक 44.09 2042 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 44.09.2044 में दिया जाना था। इस प्रकरण में दिनांक 46.07.2049 को रेेरा द्वारा परियोजना स्थल का निरीक्षण किया गया जिसके अनुसार परियोजना में कुल 05 टॉवर हैं जो कि वर्तमान स्थल पर efae—Al, «2, »3 में 8+3+20 के अनुसार SAR कार्य 400%, ब्रिक 700%, प्लास्टर 400%, फायर फाइटिंग 400%, लिफ्ट 400%, पलम्बरिंग 00%, फ्लोरिंग 00%, फिनिशिंग 90%, रोड वर्क 400%, सीवर 400% एवं बिजली का कार्य उन्हीं फ्लैट में किया गया है जो बुक किये जा चुके हैं। उक्त से यह स्पष्ट है कि परियोजना का निर्माण कार्य लगभग पूर्ण हैं तथा परियोजना में लगभग o4 वर्ष 44 माह का विलंब है। विवाद बिन्दु 4:

जहाँ तक प्रश्न एल.डी.ए. उक्त अवधि में कोई रिलीफ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा अनिवार्य बाध्यता के तथ्य के समर्थन में साक्ष्य दाखिल किए गए हैं जिसके अनुसार उनके द्वारा लेसा को समय-समय पर एच.टी लाइन हटाने के लिए पत्र लिखे गए, परंतु लेसा द्वारा एच.टी लाइन को स्थानांतरित करने में विलंब हुआ है। विपक्षी को अनिवार्य बाध्यता के लिए विलंब अवधि में 2 वर्ष तक की छूट दी जानी उचित होगी। इस प्रकार विपक्षी को बुकिंग तिथि से 48 माह में कब्जा प्रदान था, परन्तु अभी तक नहीं किया गया है। विपक्षी की परियोजना दिनांक 44.06.2046 से कब्जा ऑफर करने की तिथि 7.0.208 तक विलम्बित मानी जायेगी | विवाद बिन्दु 5: जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता विलंबित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को लगभग 04 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक » विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी 4 \u शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप विपक्षी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- १8 के अन्तर्गत उत्तरदायी है।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता विपक्षी के मूल धनराशि जो उसके द्वारा जमा की गयी है तथा कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में हुए विलम्ब के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता द्वारा प्रोजेक्ट में बने रहने की स्थिति में प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब की दशा में मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। अतः विपक्षी की परियोजना के कूल विलंब में 2 वर्ष की कटौती कर शेष वर्षों के लिए शिकायतकर्ता विलंबित ब्याज पाने का अधिकारी है। अतः यदि प्रोजेक्ट मूलरूप से सितंबर ooi4 में दी जानी थी, दो वर्ष की अवधि जोड़कर दिनांक i4.0920I6 के बाद से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक (47.40.2048) की अवधि के लिए विलंब ब्याज देय होगा। गा जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय»पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (४) में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +]% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9 (iii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार इस प्रकरण में निम्न आदेश पारित किए जाते हैं :- t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश की तिथि से 60 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि जमा कराकर व शेष विधिक शुल्क एवं नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. प्रकरण में, दिनांक 44.09.20I6 से 47.0.208 तक के विलम्ब हेतु, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर पर विलंब ब्याज देय होगा। 3. रेरा अधिनियम की धारा 2 (28) () के अनुसार विलम्ब के लिए लागू ब्याज दर, अर्थात MCLRH वार्षिक, यदि बायर का भी कोई बकाया होगा तो वही दर बायर को देय होगा। 4. विपक्षी शिकायतकर्ता से जी.एस.टी. की धनराशि के भुगतान के साक्ष्य सहित, प्रो-रेटा बेसिस के अनुसार प्राप्त करेगें एवं भुगतान का प्रमाण शिकायतकर्ता को प्राप्त करायेंगे। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की

धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा । शा 6 आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक:- (4 /08७ /2049 पट (कल्पना मिश्रा) ‘ सदस्या Soyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण