iz भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या: 4204929954 विजेन्द्र कुमार बनाम गायत्री होस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन लि. 29.08.2049 यह शिकायत श्री बिजेन्द्र कुमार निवासी ॥(47८6 Block 2 Mahipalpur Extn South West Delhi ने दिनांक- 26-04-2049 को उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण. गौतम बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 4204929954 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने जमा धनराशि ब्याज सहित मय प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत में जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ‘GAYATRI AURA’ 4 Tower 8 यूनिट संख्यां-07 बुक किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल अंकन रु 2746309/- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। तथा वर्ष 2045 को हत्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र के अनुसार प्रतिपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर आवंटित यूनिट का कब्जा 40 माह मय 6 माह अनुग्रह अवधि में प्राप्त कराया जाना था, जोकि अभी तक नहीं प्राप्त कराया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपनी शिकायत में यह भी अंकित किया गया कि प्रतिपक्षी ने इस परियोजना को 3 साल के लिए छोड़ दिया है और साइट पर कोई निर्माण गतिविधि नहीं हो रही है। सबवेंशन प्लान के तहत बुक किया गया था और प्रतिपक्षी न तो ईएमआई का भुगतान कर रहा है और न ही कब्जा देने की स्थिति में है। अतः शिकायतकर्ता की ओर से रेरा नियमों . के अनुसार बिल्डर के पास जमा धनराशि ब्याज सहित रिफंड और मानसिक उत्पीड़न के लिए प्रतिपूर्ति दिलाये जाने की याचना की है। di विजेन्द्र कुमार बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन लि0 एब864

शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथनों के समर्थन में भुगतान की रसीदें, अनुबन्धपत्र, ट्राई पार्टी एंग्रीमेनट आदि की छायाप्रति संलग्न की हैं। प्राधिकरण द्वारा नोटिस जारी की गयी तथा प्रतिपक्षी के विद्वान अधिवक्ता उपस्थित आए एवं प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया। प्रतिवादपत्र में प्रतिपक्षी ने अभिकथन किया कि शिकायतकर्ता द्वारा अभिलिखित तथ्य गलत हैं व तोड़-मरोड़ कर दर्शाये गये हैं। निर्माता द्वारा ग्रेटर नोएडा ere ‘Gayatri Aura’ परियोजना का निर्माण कराया जा रहा है। प्रतिपक्षी द्वारा यह भी अभी कथन किया गया कि उन्हें ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा प्लॉट के काफी बड़े भू-खण्ड पर भौतिक कब्जा कई वर्षों के उपरान्त दिया गया और इसी कारण प्रोजेक्ट पर निर्माण लम्बी अवधि तक प्रारम्भ नहीं हो सका। प्रोमोटर के द्वारा दिये गये प्रत्यावेदन में भी यह उल्लेख किया गया है कि आवंटित भू-खण्ड के कई खसरों पर किसानों का कब्जा था और फरवरी 20:4 से मई 2045 के बीच प्रोमोटर को पूरा भू-खण्ड उपलब्ध नहीं हो सका। प्रोमोटर को जब सम्पूर्ण भू-खण्ड प्राप्त हुआ तभी से निर्माण कार्य चल रहा है। कुछ अवधि में निर्माण कार्य रुकने के उपरान्त अब वित्तीय स्थिति में कुछ सुधार आने के उपरान्त निर्माण पुनः प्रारम्भ कर दिया गया। परियोजना के उक्ते टावर का निर्माण कार्य पूर्ण कर दिसम्बर 2049 तक फ्लैट का कब्जा प्राप्त करा दिया ज़ाएगा। प्रतिपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में अलोटमेन्ट लेटर, अनुबन्धपत्र, भुगतान की रसीदें, प्रतिपक्षी की ओर से अपने अभिकथनों के समर्थन में प्रतिवादपत्र आदि की छायाप्रति संलग्न की हैं।

सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि वादी अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित दिलायी जाए। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः- Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect 44 ,4), which reads as: The promoter shall— ,a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all ee (\\\ विजेन्द्र कुमार बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन लि0 Page 2 the apartments] plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be- On the other hand] rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act- Sub&section 4 of Section 9 Read as under;,4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment] plot or building] as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder-

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नही रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये, fora पर विपक्षी कम्पनी के प्रतिनिधि द्वारा कथन किया गया है कि निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है और शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा देय धनराशि अदा करने के उपरान्त यथाशीघ्र दे दिया जायेगा। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is .t) F प्राविधान है कि:- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on 60/१“ विजेन्द्र GIR बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन feo Page 3

account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर सें ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें । रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ” to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— Ne विजेन्द्र कुमार बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन feo Page 4 (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (pany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh ew होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस आथरिटी का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन आफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर t24 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया:-

“[24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting __ interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers’ to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a vie विजेन्द्र कुमरा बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन feo Page 5 promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से we है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार wW'by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth' के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में agen के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन आफ इण्डिया” ,744/2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न आबजरंवेशन किया है:-

40. As we have stated earlier,.an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .......... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure yw विजेन्द्र कुमार बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन लि0 Page 6 = home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कक्त प्रस्तरों में उद्धरत “आबजरवेशनर” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “आबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Roos का निर्णय लेते समय. प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “Rages” की स्थिति, कम्पलीशन की “cea लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा आफर आफ wre के “कमिटमेन्ट”“-की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलाटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wee डेट” के विषय में “कन्सेन्सर” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यथाशीघ्र यूनिट पूर्ण कर कब्जा दे देगें। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश फ्लैट के कब्जे हेतु किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलाटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा।

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर प्रस्तुत det एवं पत्रावली पर उपलब्ध weal or गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतंकर्ता को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है तथा शिकायतकर्ता द्वारा कंस्ट्रक्शन लिंक प्लान के अनुसार प्रतिपक्षी को भुगतान करने में विलम्ब किया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा भविष्य में शिकायतकर्ता को यूनिट का अधिग्रहण दिये जाने की सम्भावना है, क्योंकि स्वयं प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा रहा है तथा उक्त werd परियोजना के टावर के सम्बन्ध में Occupa ncy Certificate (0.0) सम्बन्धित प्राधिकरण प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 के अंत तक प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश न्यायहित में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज्ञप्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है। = fore ae बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिंटी एंड रियलकॉन fo Page 7 . उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की aris के अंतर्गत प्रतिपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ‘Gayatri Aura’ में Tower 8 यूनिट संख्या-407 पर शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2049 तक occupation certificate (0.0) प्राप्त कर वैधानिक अधिग्रहण/कब्जा प्राप्त कराना सुनिश्चित करें|

2. साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा जो धनराशि स्वयं अपने स्रोतों से उपलब्ध करायी गयी है, उस धनराशि पर विलम्बित अवधि/(९।३/८५ period & सम्बंध में हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र में अंकित कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि से MCLR+7% .की दर से occupation certificate (0.0) प्राप्त करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज cave की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। 3. चूंकि शिकायतकर्ता ने आवंटित यूनिट को wade स्कीम के आधार पर बुक कर बैंक/वित्तीय संस्था से ऋण प्राप्त किया है और यदि प्रमोटर ने EMIS भुगतान के लिएं अनुबन्धपत्र हस्ताक्षरित किया है, तब प्रतिपक्षी सितम्बर 20:9 से E.M.Is (interest component) का भुगतान शिकायतकर्ता को तथा पूर्व में जिन E.M.Is (interest component) का भुगतान नहीं किया है उन E.M.ls की समस्त बकाया धनराशि का भुगतान/समायोजन प्रमोटर द्वारा कब्जा देते समय शिकायतकर्ता की देय धनराशि में किया जाएगा। 4. यदि प्रतिपक्षी द्वारा दिसम्बर 2049 के अंत तक शिकायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा नहीं प्रदान किया जाता है तब प्रतिपक्षी शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय MCLR + 4 प्रतिशत ब्याज प्रतिवर्ष की दर से जमा किये जाने की तिथि से प्रतिवादी द्वारा भुगतान तिथि तक 45 दिन के अन्दर अदा करना सुनिश्चित करें। ह 5: प्रतिकर (compensation) दिलाये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लेखनीय है कि प्रतिपूर्ति (compensation) न्यायनिर्णाय अधिकारी (adjudicating officer) क्षेत्राधिकार में है। अतः शिकायतकर्ता प्रतिपूर्ति प्राप्ति के लिए न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) के समक्ष वाद प्रस्तुत कर सकता है।

विजेन्द्र कुमार बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन लि0 Page 8 प्रतिपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके | * इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा--63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | दिनांक 29.08.2049 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण विजेन्द्र कुमार बनाम गायत्री हॉस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन feo Page 9