Boyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ--02 उपस्थिति :- श्री भानु प्रताप सिंह (सदस्य) परिवाद संख्या : 20i929032 VANDANA MISHRA TEWARI AND PRABHAT TEWARI _....... प्रार्थिनीगण बनाम M/s LAKSHYA REALINFRA PVT LTD secs प्रतिपक्षी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 63 के अन्तर्गत आदेश यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसगंत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाई किये जाने हेतु प्रस्तुत की गयी है। प्रार्थनिीगण के प्रश्नगत परिवाद में दिनांक- 44.04.2020 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- “अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादिनी की इकाई का अधिपत्य सक्षम स्तर से अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.0)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (2.0 प्राप्त कर फरवरी 2020 तक परिवादिनी से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए प्रतिवादी द्वारा नियमानुसार ब्याज दिया जायेगाः- (क) रेरा अधिनियम प्रभावी होने से पूर्व दिनांक- 30.04.2047 तक उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- 4(b) के अनुसार यदि प्रतिवादी , नियत अवधि में इकाई का अधिपत्य देने में असफल रहता है तो उसके द्वारा 5 रू0 प्रतिवर्गत की दर से विलम्ब शुल्क देय होगा। Page

(@) ww अधिनियम लागू होने के बाद दिनांक- 07.05.207 से प्रतिवादी परिवादिनी को विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित McLRH% वार्षिक ब्याज की दर से निर्माणकर्ता-केता अनुबन्ध-प्रपत्र में अंकित तिथि से वास्तविक अधिपत्य देने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। (ग) इस निर्णय की प्रति सचिव रेरा को अग्रेतर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाए। उपरोक्त गणन के आधार पर देय ब्याज की धनराशि को भू-सम्पदा इकाई हेतु भुगतान की जाने वाली सम्पूर्ण धनराशि में समायोजित किया जायेगा। प्रतिवादी ,/ सम्प्रवर्तकत द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर परिवादिनी को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-समपदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लंघन vowo भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा- 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा |’ प्रार्थिनीगण द्वारा दिनांक 4.03.2020 को ऑनलाईन प्रार्थना-पत्र के माध्यम से सूचित किया गया था कि प्रोमोटर /प्रतिपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 47.04.2020 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्रतिपक्षी को दिनांक 28.05.2020 को पत्रांक संख्या- 2668 / रेरा / अनु0नोटिस / 2020-24 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वह एक माह के अन्दर अनुपालन आख्या उपलब्ध करना सुनिश्चित करे, परन्तु प्रतिपक्षी द्वारा कोई अनुपालन नहीं किया गया है और अनुपालन आख्या भी उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्रतिपक्षी को पुनः दिनांक- 26.09.2020 को कारण दर्शाओ नोटिस (पत्रांक संख्या- 8224 / यू पी.-रेरा / 2020-24) के माध्यम से जारी करते हुए Te सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक- .07.2020 की अनुपालन Seat ऑनलाइन सुनवाई हेतु नियत तिथि 08.t0.2020 को ao पीठ- 02 के समक्ष प्रस्तुत करे। तत्पश्चात्‌ पत्रावली को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक- 09.40.2020, 09.44.2020, 06.04.2024, 25.02.2024, 25.03.2024 ,04.06.2024, 27.07.2024, 04.2.2024, 07. 04.2022. 27.04.2022 \ 44.05.2022 को पीठ के समक्ष प्रस्तुत की गयी जिस दौरान प्रार्थिनीगण द्वारा अवगत कराया गया कि प्रतिपक्षी द्वारा पारित अंतिम आदेश दिनांक- 44.0.2020 का अनुपालन अभी तक नहीं किया गया है।

wea है कि प्रतिपक्षी के अधिवक्ता द्वारा आदेश दिनांक- 4.04.2020 के कम में अपनी अनुपालन आख्या दिनांक- 08.44.2020 पीठ के समक्ष प्रस्तुत की गयी जिसमें अंकित है कि आदेश दिनांक- 44.04.2020 के अनुसार उनके द्वारा प्रार्थनिीगण की इकाई का अधिपत्य फरवरी 2020 तक विलम्ब अवधि के ब्याज सहित प्रदान करना था जिसका अनुपालन करने में वह असफल रहे है। प्रतिपक्षी का यह भी कथन है कि प्रश्नगत परियाजना का निर्माण एवं विकास कार्य प्रगति है और प्रार्थीनिगण की इकाई का अधिपत्य शीघ्र प्रदान कर दिया जायेगा। प्रतिपक्षी का यह भी कथन है कि यदि पीठ द्वारा विलम्ब के सम्बन्ध में ब्याज रोपित किया जाता है तो परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य बाधित होगा जिससे अन्य आवंटियों को क्षति होगी। प्रतिपक्षी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिये कोविड-- 49 का आधार लिया गया है और इस सम्बन्ध में Alo दिल्‍ली उच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय को भी उद्धरित किया गया है। अतः प्रतिपक्षी द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 63 के अन्तर्गत feta नोटिस को निरस्त किये जाने और प्रार्थिनीगण की इकाई का अधिपत्य प्रदान करने हेतु अतिरिक्त अवसर प्रदान किये जाने की मांग की गयी है। प्रार्थिनिगण द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक- 24.03.202 में प्रतिपक्षी की अनुपालन आख्या में अंकित तथ्यों का west करते हुये एवं सक्षम न्यायालयों द्वारा पारित निर्णयों को veka करते हुये पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक- 44.04.2020 का अनुपालन कराये जाने की प्रार्थना की गयी है।

यहां यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत परिवाद की सुनवाई दिनांक- 04.06.2024 के दौरान उभयपक्षों के मध्य पारस्परिक सहमति बनाये जाने हेतु gerd परिवाद को कन्सीलिएटर, उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण को सन्दर्भित करते हुये यह निर्देशित किया गया कि वह उभयपक्षों के मध्य पारस्परिक सहमति बनाते हुये अपनी आख्या यथाशीघ्र पीठ के समक्ष प्रस्तुत करे। जिसके अनुपालन में कन्सीलिएशन | द्वारु/ अपनी आख्या पीठ के समक्ष प्रस्तुत की गयी। जिसमें अंकित है किः- Page 3 4. प्रस्तुत प्रकारण शिकायत संख्या- 4204929032 श्रीमती वन्दना मिश्रा तिवारी एवं प्रशांत तिवारी बनाम मैसर्स रियलइन्फा प्राणलिए की सुनवाई कन्सिलिएशन फोरम द्वारा दिनांक- 04.09. 2024, 9.09.2024, 20.40.2024, 27.40.202 एवं 25.4.202 को की गयी, यह सुनवाई वीडियों कान्फेन्सिंग के माध्यम से कराई गयी। 2. प्रकरण में विभिन्‍न तिथियों पर सुलह समझौता का प्रयास किया गया परन्तु मेसर्स लक्ष्य रियलइन्फा mofo की ओर से आदेश के अनुपालन की दिशा में कोई प्रयास नहीं किया गया। शिकायतकर्ता श्री प्रभात तिवारी की ओर से रेरा के सी0ए0 से गणना कराकर पत्रावली mo बेंच को निर्णयार्थ भेजने को अनुरोध किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर श्री प्रवीण कुमार श्रीवास्वत ares एकाउजन्‍्टेन्ट द्वारा देय ब्याज की गणना करा दी गयी, जो पत्रावली पर दाहिनी ओर उपलब्ध है जिसके अनुसार ब्याज रू0 42,7,293.84 मात्र है। उपरोक्त परिस्थिति में कन्सिलिएशन फोरम में कोई कार्यवाही शेष नहीं है। उक्त कन्सीलिएशन फोरम की आख्या के परिशीलन से स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य पारस्परिक सहमति न बनने के कारण प्रश्नगत परिवाद को पुनः सुनवाई हेतु पीठ को सन्दर्भित कर दिया गया।

तत्पश्चात्‌ पत्रावली को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा- 63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक- 04.2.2024 को पीठ के समक्ष सूचीबद्ध किया गया। यहां यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत परिवाद की सुनवाई दिनांक- 04.42.202 के दौरान प्रार्थिनीगण द्वारा प्रस्तुत किया गया कि वह अपनी इकाई का अधिपत्य लेना चाहतें है न कि धनराशि वापस चाहते है क्योंकि प्रतिपक्षी द्वारा धनराशि वापसी का प्रस्ताव दिया \ है। प्रतिपक्षी के अधिवक्ता द्वारा यह प्रस्तुत ———eeEeESE Page 4 Page 4

किया गया है कि वह प्रार्थिनीगण की इकाई का अधिपत्य मार्च 2022 तक उपलब्ध करा देंगे। प्रार्थिनीगण द्वारा प्रतिपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से ESCALATION CHARGES पर आपत्ति व्यक्त की गयी जिस पर प्रतिपक्षी द्वारा यह प्रस्तुत किया गया कि वह कम्पनी से निर्देश प्राप्त कर स्थिति स्पष्ट करेंगे, परन्तु प्रतिपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी। तदोपरान्त सुनवाई दिनांक- 27.04.2022 के दौरान प्रतिपक्षी के अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया कि प्रार्थिनीगण से सम्बन्धित टॉवर की अनापत्ति प्रमाण-पत्र वह दो सप्ताह में प्रस्तुत कर देंगे। प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि प्रश्नगत परियाजना में पॉच टॉवर है अतः सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र एवं अधिपत्य प्रमाण-पत्र प्राप्त करने में समय लगेगा, जिसके लिए उन्हें बुलाया भी गया है, परन्तु प्रार्थिनीगण द्वारा सम्पर्क नहीं किया गया। तत्पश्चात्‌ पीठ द्वारा प्रतिपक्षी के अधिवक्‍ता को अपनी अनुपालन आख्या एवं अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्रस्तुत करने हेतु अवसर प्रदान किया गया, परन्तु प्रतिपक्षी के अधिवक्ता द्वारा कोई अनुपालन आख्या एवं अनापत्ति प्रमाण-पत्र पीठ के समक्ष प्रस्तुत नहीं की गयी | yea है कि प्रश्नगत परिवाद की अंतिम सुनवाई दिनांक- 44.05.2022 के दौरान प्रार्थिनीगण द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक- 44.04.2020 का अनुपालन कराये जाने की प्रार्थना पर बल दिया गया। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत कार्यवाई हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:-

40. (L) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating Pa ges officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 में यह प्रावधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है, तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) नियम, 20I6 4 नियम-24 में अंकित है कि :-

24- For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority \ Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

उपरोकतानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) नियम, 20i6 की नियम-24 में यह प्रावधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय नन्‍्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल संपत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएँ स्थानीय नागरिक अदालत जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और स्वेच्छा से रहता है, या व्यापार पर किया जाता है, या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है भेजा जा सकता है। उक्त प्रावधानों को दृष्टिगत रखते हुए प्रश्नगत शिकायत में विलम्बित ब्याज के सम्बन्ध में वसूली प्रमाण पत्र जारी किया जाये | जहाँ तक प्रतिपक्षी द्वारा आदेश दिनांक- 44.04.2020 का अनुपालन नहीं किया गया है, इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 में धारा-38 के अन्तर्गत कार्यवाई हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:- 38. (|) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the va Ye allottees and the real estate Pa ge7

agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 में धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान दिए गए हैं:- 63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 एवं 63 में यह प्रावधान है कि यदि कोई सम्प्रवर्तक, जो प्राधिकरण के fret आदेशों या निर्देशों का अनुपालन | wi में असफल रहता है या उनका Page 8

उल्लंघन करता है तो वह ऐसे प्रत्येक दिन के लिए जिसके दौरान ऐसा व्यतिक्रम जारी रहता है, ऐसी शास्ति के लिए, जो संचयी रूप से, प्राधिकरण द्वारा यथा अवधारित भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत के 5 प्रतिशत तक की हो सकेगी, दायी होगा। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 धारा- 63 के अन्तर्गत ena अधिरोपित करने हेतु सचिव, रेरा, प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करने हेतु आवश्यक कार्यवाही करें। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 धारा- 40 के अन्तर्गत अधिपत्य हेतु विलम्ब अवधि के लिए देय ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु प्रमाण पत्र जारी करने हेतु कार्यवाही करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक - / / |! | (o> (भानु प्रताप सदस्य उ०प्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9