भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-02, परिवाद संख्या : (207929032 वन्दना मिश्रा तिवारी एवं प्रभात तिवारी, निवासिनी- 27/668 W-Block, Keshav Nagar, Kanpur (UP) aasesatsnnsatsntianvonvanssnntcs परिवादिनी बनाम Pret लक्ष्य रियलइन्फ्रा WTOPOaantnsntestnseenntnee प्रतिवादी पीठासीनः- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व:- परिवादिनीः- स्वयं प्रतिवादी:- श्री प्रशान्त aan, अधिवक्ता एवं श्री अश्वनी कुमार, प्रतिनिधि परिवाद:- परिवादिनी वन्दना मिश्रा तिवारी एवं प्रभात तिवारी, निवासिनी- 27/608 w- Block, Keshav Nagar, Kanpur (UP) के द्वारा मेसर्स लक्ष्य रियलइन्फ्रा प्राएलि0 के विरूद्ध रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 धारा- 3 के अन्तर्गत दिनांक- t6.07.209 को प्रस्तुत पर्विद संख्या- 20:929032 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादिनी ने इकाई का शीघ्र अधिपत्य fora अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने तथा wad पार्किंग, क्लब सुविधाएं एवं ब्रोशर में उल्लेखित विवरण के अनुसार कार्य पूर्ण कराये जाने की प्रार्थना की है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादिनी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. केता-विकेता अनुबन्ध'-पत्र दिनांक- 30.05.207: की प्रति 2. प्रतिवादी द्वारा भैजें गये पत्रों की प्रतियां 3. 4, प्रत्युत्तर-पत्र दिनांक-- 8.0.209 प्रस्योजना स्थल के छाया चित्रों की प्रतियां प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- ‘tL, 2. 3. प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 24,09.2079 शपथ-पत्न दिनांक- 24.09.209

भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा धारा- 63 के अन्तर्गत निर्गत नोटिस के निर्वहन के लिए प्रार्थना-पत्र की प्रति मौखिक साक्ष्य:- परिवादिनी स्वयं तथा प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता श्री प्रशान्त aa एवं प्रतिनिधि अश्वनी कुमार द्वारा तर्कों को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवांदिनी ने अंकित किया हैं कि उसने प्रतिवादी के प्रोजेक्ट LAKSHYA HEIGHTS लखनऊ में एक इकाई नं0- C-603 जिसकी कुल कीमत रू0 24,96,i03/— (चौबीस लाख छियानवे हजार एक सौ तीन रूपये मात्र) है, दिनांक- 30,05.2044 को बुक कराया था। परिवादिनी द्वारा Go 24,75,046 ,/- (चौबीस लाख पचहत्तर हजार छियालीस रूपये मात्र ) अदा किया गया। परिवादिनी err sera कराया गया है कि उक्त इकाई उनके द्वारा दिनांक- 27.:2,20:2 को ले0 कर्नल देबादत्तिय दीपेश लहरी से पुर्नबिकी में wy किया था। परिवादिनी का कथन है कि केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- 3. के अनुसार उक्त इकाई का अधिपत्य अधिकतम 36 माह + 6 माह ग्रैस पीरियड में प्रदान किया जाना प्रस्तावित था, परन्तु प्रतिवादी नियत अवधि में अधिपत्य देने में असफल रहा है। परिवादिनी द्वारा अपनी पंजीकृत मूल शिकायत में यह अंकित किया गया हैं प्रतिवादी द्वारा कवर्ड पार्किंग की जगह फ्लैंटों का निर्माण किया जा रहा है, अतिरिक्त क्षेत्रफल बढ़ाया जा रहा है तथा परियोजना में बने क्लब को किसी अन्य को बेच दिया गया है। परिवादिनी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि प्रतिवादी से अधिपत्य प्राप्त कराने के सम्बन्ध में

अनुरोध किये जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा कोई उचित उत्तर नहीं दिया जा रहा है और न ही अधिपत्य प्रदान किया जा रहा है। अतः परिवादिनी ने इकाई का शीघ्र अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने तथा कवर्ड पाकिंग, क्लब सुविधाएं एवं ब्रौशर में veda विवरण के अनुसार कार्य पूर्ण कराये जाने की प्रार्थना की है। प्रतिवादी ने अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 24.09.2009 में अपरिहार्य कारणों को आधार बनाते हुये परियोजना में हुये विलम्ब को उचित बताया है तथा इसी कारण की वजह से परिवादिनीं को उनकी इकाई का अधिपत्य नहीं उपलब्ध कराया जा सका है तथा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य 80 प्रतिशत पूर्ण हो चुका है और वह जल्द ही आवंटियों को अधिपत्य हेतु प्रस्ताव भी प्रेषित करने वाले है। प्रतिवादी द्वारा परिवारी द्वारा लगाये गये आरोपों के सम्बन्ध में यह अवगत कराया है कि परियोजना का निर्माण लखनऊ विकास प्राधिकरण द्वारा पारित मानचित्र के अनुसार ही कराया जा रहा है तथा परिवादिनी को नियमानुसार कवर्ड पार्किंग उपलब्ध करायी जायेगी | प्रतिवादी का यह भी कथन है कि परियोजना में स्थित क्लब को किसी अन्य को नहीं बेचा गया है और उसका स्वामित्व उनका ही है। प्रतिवादी द्वारा ब्याज के सम्बन्ध में यह अंकित किया गया है कि चूँकि भू-सम्पदा विनियमन विकास अधिनियम, 20i6 का प्रभाव पूर्व व्यापी नहीं है इसी कारणवश वह अनुबन्ध-पत्र में निर्धारित विलम्ब अवधि के ब्याज के अनुसार भुगतान करने के लिए तैयार है।

इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा दिनांक- 24.0920i9 की सुनवाई के दौरान परिवादिनी को इकाई की समय-सारिणी के सम्बन्ध में शपथ-पत्र भी दाखिल किया गया जिसमें यह अंकित है कि यदि उक्त परियोजना में कोई अपरिहार्य कारण उत्पन्न नहीं होता है तो परिवादिनी की इकाई का अधिपत्य फरवरी 2020 तक प्रदान कर दिया जायेगा। प्रतिवादी द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा धारा- 83 के अन्तर्गत निर्गत नोटिस में अंतरिम आदेश के उल्लंघन के सम्बन्ध में क्षमा याचना मांगते हुयें यह अंकित किया है कि उनके पास गलत सूचना एवं कार्यालय का (ग) पता dea जाने के कारण उक्त नोटिस की तामिल उन तक नहीं हो पायी जिस कारणवश वह पीठ द्वारा दिये गये अंतरिम आदेश दिनांक- 2.03.20i9 का अनुपालन करने में असमर्थ रहे 2] अतः प्रतिवादी द्वारा धारा- 63 के अन्तर्गत निर्गत नोटिस से खुद को अवमुक्त किये जाने की क्षमा याचना की गयी है। परिवादिनी द्वारा दिनांक- i9..0.209 की सुनवाई के दौरान दाखिल प्रत्यत्तर-पत्र में यह अंकित किया है कि प्रतिवादी द्वारा अधिपत्य के सम्बन्ध में बार-बार गलत सूचनाये वी गयी है तथा प्रतिवादी का यह कथन कि परियोजना का कार्य 80 प्रतिशत पूर्ण हो चुका है यह पूर्णता गलत है एवं प्रतिवादी द्वारा न ही कार oft aie न ही क्लब का निर्माण कार्य किया गया है और परियोजना का निर्माण कार्य भी निम्न स्तर का हैं। अतः परिवादिनी द्वारा एक बार पुनः अपनी इकाई का शीघ्र अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्यांज सहित दिलाये जाने तथा was पाकिंग, क्लब सुविधाएं एवं ब्रोशर में उल्लेखित विवरण के अनुसार कार्य पूर्ण कराये जाने की प्रार्थना की है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण

हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु ten: क्‍या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और यदि परियोजना विलम्बित है तो क्‍या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? बिन्दु संख्या 2: क्या प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण होने की सम्भावना है? बिन्दु संख्या 3 an परिवादिनी अतिरिक्त क्षेत्रफल हेतु धनराशि का भुगतान करने तथा पाकिंग, क्लब एवं ब्रोशर में उललेखित विवरण के अनुसार सुविधाओं को पाने की अधिकारी हैं? बिन्दु संख्या 4. क्‍या परिवादिनी अपने मूल इकाई का अधिपत्य विलम्ब अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 यहाँ यह अवगत्त कराना समीचिन है कि प्रतिवादी द्वारा विचाराधीन इकाई का अधिपत्य परिवादिनी को अभी तक उपलब्ध | | कराया गया है।

प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद-पत्र में विलम्ब अंवधि के सम्बन्ध में यह अंकित किया है कि अपरिहार्य कारणों की वजह से उक्त परियोजना का निर्माण कार्य समयानुसार पूर्ण नहीं किया जा सका, परन्तु इस सम्बन्ध में प्रतिवादी द्वारा कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किये गये है जिससे प्रतिवादी के कथन को उचित ठहराया जा सके। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Diima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 of 2077 में पारित निर्णय को Sea करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner, It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages. उपरोक्‍त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / प्रतिवादी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण त्तरीकों से परश्योजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे प्रतिवादी के तथ्यों को उचित ठहराया जा ae |

अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी हैं तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी छ0प्रा) भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की mie & अन्तर्गत प्रतिवादी पर कार्यवाही करने का सबल आधार विद्यमान है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 4 परिवादिनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। जहाँ तक यह प्रश्न है कि प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण कर प्ररिवादिनी को उनके आवंटित इकाई का अधिपत्य दिये जाने की सम्भावना है या नहीं है। इस सम्बन्ध में पीठ द्वारा दिनांक- 2.03.209 को प्रतिवादी को यह निर्देशित किया गया था कि परिवादिनी की इकाई के अधिपत्य के सम्बन्ध में डायरेक्टर से हस्ताक्षरयुकत शपथ-पत्र दाखिल करें जिसके अनुपालन में प्रतिवादी द्वारा एक शपथ-पत्र पीठ के समक्ष दाखिल किया गया जिसमें यह अंकित है कि यदि उक्त परियोजना में कोई अपरिहार्य कारण उत्पन्न नहीं होता है तो परिवादिनी की इकाई का अधिपत्य फरवरी 2020 तक प्रदान कर दिया जायेगा।

इस सम्बन्ध में उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की वेब साइड पर अपलोड उक्त परियोजना के पूर्ण विवरणों का परिशीलन किया गया जिसमें प्रतिवादी ERT Sat परियोजना को पूर्ण करने की प्रस्तावित अंतिम तिथि- 7.40.2079 अंकित की गयी है। प्रतिवावी को परामर्श दिया जाता है कि उक्त परियोजना के सम्बन्ध में नियमानुसार धारा- 06 के अन्तर्गत परियोजना के पंजीकरण विस्तारण हेतु आवेदन उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें अन्यथा प्रतिवादी पर भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2ore की सुसंगत के प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही की जायेगी। प्रतिवादी द्वारा नियमानुसार seq परियोजना की त्रैमासिक प्रगति आख्या उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की वेब साइड पर अपलोड की गयी है जिसमें परियोजना के area एवं आंतरिक कार्यो को कितना पूर्ण कर लिया गया है और कितना कार्य शेष है अंकित किया गया है। त्रैमासिक प्रगति aren के परिशीलन से यह प्रत्तीत होता है कि परिवादिनी के ब्लाक- सी का कार्य लगभग पूर्ण कर लिया गया है। अतः प्रतिवादी के शपथ-पत्र के कथनानुसार यह उचित प्रतीत होता है कि प्रतिवादी परिवादिनी क्रो इकाई का अधिपत्य फरवरी 2020 तक प्रदान कर देंगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या:- 2 प्रतिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। जहाँ तक प्रश्न परिवादिनी द्वारा अपनी पंजीकृत शिकायत में पार्किंग, क्लब एवं सम्बन्धित सुविधाओं को दिलाये जाने का तथ्य अंकित किया है इस सम्बन्ध में प्रतिवादी

द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र में यह उल्लेखित किया है कि प्रतिवादी अनुबन्ध-पत्र के अनुसार परिवादिनी को कवर्ड ofr उपलब्ध करने के लिए संकल्पित है तथा क्लब के सम्बन्ध में यह अंकित किया है कि क्लब का स्वामित्व प्रतिवादी के पास ही है। परिवादिनी द्वारा अपनी मूल इकाई की मूल्य लागत में वृद्धि की आंशका व्यक्त की है, तो इस सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- i2 में यह स्पष्ट रूप से अंकित है कि इकाई के क्षेत्रफल में वृद्धि व कमी होना संभावित है और यदि इकाई के क्षेत्रफल में कोई वृद्धि होती हैं तो प्रतिवादी परिवारी से पुरानी भूमि दर पर भुगतान प्राप्त करेंगा और यदि इकाई के क्षेत्रफल में कमी होती है तो प्रतिवादीं परिवादिनी को उसका भुगतान करेंगा। इस सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल के प्रकरण में एन.सी.डी.आर.सी. के केस को निम्न बिन्दुओं पर अपहैल्ड (सही ठहराया) किया हैः- “The commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated ]2.0.205, the Appellant- Builder was entitled to payment of following amounts- I. An amount of Rs. 3,I66/- towards interest on delayed payment. II. Water connection charges if paid to the concerned Authority, On proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. Ill. Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with

respect to the said charges in terms of this order. IV. Escalation chargestservice tax amounting to Rs.3,88,797.9/ उक्त प्रस्तर में बिल्डर द्वारा बायर्स से इकाई की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर ate, वाटर चार्जेज, एक्सलेशन कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया गया कि बिल्डर द्वारा जो चार्जेज, शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये हैं उसके भुगतान का प्रमाण (Proof of Payment) दैकर व प्रत्येक बायर को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए यह धनराशि लेने के अधिकारी होगें। अतः यदि इकाई के क्षेत्रफल में वृद्धि या कमी होती है तो उसका अनुपालन उभयपक्षों के मध्य हुये हस्ताक्षरित केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- i2 के अनुसार किया जायेगा। तद्नुसार बिन्दुं संख्या 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या:- 4 wel तक यह प्रश्न है कि परिवादिनी अधिपत्व एवं अधिपत्य में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध प्रपत्रों के आधार पर यह स्पष्ट होता हैं कि प्रतिवादी द्वारा परिवादिनी को अभी तक उक्त इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं कशाया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक,/ प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन हैं। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि. प्रतिवादी परिवादिनी को अधिपत्य प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा- ie अन्तर्गत उत्तरदायी है। रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा ta में यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensation:

(॥).|॥7 the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed, (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which | | the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.

(3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." se प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि पश्योजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक अधिपष्त््य प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्याः- 4 परिवादिनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:-- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादिनी को अभी तक अपने आवंटित इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु परिवादिनी का यह कथन है कि वह उक्त परियोजना में बनी रहना चाहती है और अपने आवंटित इकाई का ही afta प्राप्त करना चाहती है। अधिनियम की धारा- 48 इस प्रकार का अधिकार परिवादिनी को प्रदान करता हैं। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा सकें। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है। i0

यह भी उल्लेखनीय है कि प्रतिवादी द्वारा अंतरिम आदेश के उल्लंघन के सम्बन्ध में धारा- 63 के अन्तर्गत निर्गत नोटिस से खुद को अवमुक्‍त किये जाने की क्षमा याचना की गयी है जो कि दिनांक- 25...20:9 की सुनवाई के दौरान पीठ द्वारा स्वीकार कर ली गयी तथा प्रतिवादी के विरूद्ध धारा- 63 की नोटिस निरस्त कर दी गयी। ऐसी स्थिति में परिवादिनी अधिपत्य तथा विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि mo महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबशर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादिनीगण की और से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2}(i)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I){c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(2)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to iL

discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा sad धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, केता-सम्प्रवर्तक अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- 4b) में यह स्पष्ट रूप से प्रावधान #@ कि प्रतिवादी यदि भू-सम्पदा इकाई 32

अधिपत्य / हस्तानंतरण में विलम्ब करता है तो वह जमा की गयी सम्पूर्ण धनराशि पर 5 So प्रतिवर्ग की दर से भुगतान करेंगा। se: दिनांक- 30.04.2047 तक पर 5 रू0 प्रतिवर्ग की दर से भुगतान करेंगा। तत्पश्चात्‌ ब्याज दर हेतु राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2or6 के अधीन दिनांक- 47.20.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/ पट्टा के लिए wer) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,”पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर- 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर- 9 () में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर alii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को दिनांक 30.04.20:7 तक अनुबन्ध-पत्र के अनुरूप एवं दिनांक 07.05.207 से MCLR+% की वार्षिक ब्याज की दर से विलम्ब अवधि का ब्याज दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादिनी की इकाई का अधिपत्य सक्षम स्तर से अधिपत्य प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (0.८) प्राप्त कर फरवरी 2020 तक परिवादिनी से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं 43 नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर अधिपत्य प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए प्रतिवादी द्वारा नियमानुसार ब्याज दिया जायेगाः- (क) रेशा अधिनियम प्रभावी होने से पूर्व दिनांक- 30.04.20:7 तक उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र के WT l(b) के अनुसार यदि प्रतिवादी नियत अवधि में इकाई का अधिपत्य देने में असफल रहता है तो उसके द्वारा 5 Go प्रतिवर्ग की दर से विलम्ब शुल्क देय होगा।

fa) wa अधिनियम लागू होने के बाद दिनांक- or.0s.20i7 से प्रतिवादी परिवादिनी को विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया grt निर्धारित ४८।१+१% वार्षिक ब्याज की दर से निर्माणकर्ता-केता अनुबंध-प्रपत्र में अंकित co के RES SEER G Sie उपरोक्त गणना के आधार पर देय ब्याज की धनराशि को भू-सम्पदा इकाई हेतु भुगतान की जाने वाली सम्पूर्ण धनराशि में समायोजित किया जायेगा। प्रतिवादी ,” संप्रवर्तक द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर परिवादिनी को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा ad | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत्त प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (रैरा) दिनांक:- ॥ | ०।|2७2.७