उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03, परिवाद संख्या : 420492843॥ अर्चना गुप्ता निवासी- 442/345 स्वरूप नगर, TE ..>तञतन---न परिवादनी बनाम एस०जे0पी0 इन्फाकॉन लिमिटेड पता- ए-433, सेक्टर 63 नोएडा... ............६..६० प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादनी :- स्वयं प्रतिवादी :- श्री जतिन शर्मा, अधिवक्ता परिवाद: परिवादनी अर्चना गुप्ता निवासी-- 42/345 स्वरूप नगर, कानपुर के द्वारा एस.जे.पी इन्फाकॉन लिमिटेड के विरूद्ध रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- 34 के अन्तर्गत दिनांक-08.0.2049 को प्रस्तुत परिवाद संख्या-- 20:928434 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादनी द्वारा इकाई का अधिग्रहण व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखी५साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . आवंटन पत्र, दिनांक 24.06.2043 की छायाप्रति . जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रति . लिखित बहस दिनांक 44.02.2049 की प्रति . डिमांड पत्र दिनांक 30.04.207 की प्रति . परियोजना की मानचित्र की प्रति प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखी साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है-- ak WD = 4. प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 2. अतिरिक्त प्रतिवादपत्र दिनांक 4 “Y . ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा जारी संशोधित अधिग्रहण प्रमाण पत्र दिनांक 08.02.2043 की प्रति . ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु समय के सम्बंध में जारी पत्र दिनांक 02.09.2046 की प्रति . ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण विकास कार्य रोके जाने के सम्बंध

में पत्र दिनांक 08.06.2042 की प्रति . अस्थाई अधिभोग प्रमाण पत्र (temporary occupancy certificate) दिनांक 48.03. 2049 की छाया प्रति . ऑफर ऑफ पजेशन पत्र दिनांक 07.05.2049 की प्रति . परियोजना में कब्जे का विस्तृत विवरण दिनांक 30.04.2079 मौखिक साक्ष्य:- परिवादनी स्वयं एवं प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा तर्कों को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादनी का कहना है कि उसके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Shri Radha sky Gardens Phase-I गौतमबुद्धनगर 4% Unit No 740/0805 को बुक कराया था जिसका कूल मूल्य wo 45,44,872/— (पैतालिस लाख एक्तालिस हजार आठ सौ बहत्तर रूपये मात्र) थी। परिवादी द्वारा कुल रू0 43,73,550 /- (तैतालिस लाख तिहत्तर हजार पांच सौ पचास रूपये मात्र) की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। परिवादनी का कहना है कि केता-विकेता के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र दिनांक 24.06.203 के अनुसार यूनिट का अधिग्रहण फरवरी 20i6+ 6 माह ग्रेस पीरिएड अर्थात अगस्त 2046 में दिया जाना था। परन्तु परिवादनी को अभी तक यूनिट का अधिग्रहण नहीं दिया गया है। परिवादनी द्वारा इकाई का अधिग्रहण व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। परन्तु परिवादनी द्वारा पृथक रूप से प्रस्तुत लिखित प्रत्यावेदन दिनांक 44.02.49 में अधिग्रहण मय ब्याज तथा मानसिक उत्पीड़न हेतु प्रतिवादी से रु० 2,00,000/ दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। (ख) प्रतिवादी ने अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया है कि परिवादनी offer of possession दिनांक 07.05.2049 को प्रेषित किया गया था। प्रतिवादी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि 4350 offer of possession अन्य

mars को जारी किया जा चुका है तथा करीब 240 परिवार निवास कर रहे है। प्रतिवादी ने प्रतिवादपत्र में यह भी उल्लेख किया है कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु समय का विस्तार 20:6 से 2020 कर दिया गया है जिसके सम्बंध में जारी पत्र दिनांक 02.09.2046 की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण बिन्दु संख्या 2: बिन्दु संख्या 3: बिन्दु संख्या 4: हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विचचित किये जाते है:- क्या परिवादनी द्वारा प्रतिवादी की Shri Radha Sky Gardens Phase-l गौतमबुद्धनगर स्थित परियोजना में इकाई संख्या é-i0/080 आरक्षित कराई है तथा उसके लिए रू0 43,73,550/— (तैतालिस लाख तिहत्तर हजार पांच सौ पचास रूपये मात्र) भुगतान किया है? aa परियोजना विलम्ब होने का कारण force majeure है ? क्या प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादनी को अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ, अधिग्रहण प्रमाण पत्र दिनांक 07.05.2049 को प्राप्त कराया गया? क्या परिवादनी अधिग्रहण के समय विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 परिवादनी की प्रार्थना पत्र मे अंकित तथ्य से स्पष्ट होता है कि परिवादनी ने प्रतिवादी के Shri Radha Sky Gardens Phase-I नामक परियोजना जो गौतमबुद्धनगर में स्थित है, में इकाई संख्या टी-40,// 0805 को आवंटित किया war था जिसके सापेक्ष में कुल रू0 43,73,550/— (तैतालिस ॥ तिहत्तर हजार पांच सौ पचास

रूपये मात्र) का भुगतान किया है। सिविल प्रकिया संहिता (सीपीसी) के आदेश 8 नियम 5 में यह स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि यदि प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में इस तथ्य का खण्डन नहीं किया जाता है तो वह प्रतिवादी द्वारा स्वीकार्यता के रूप में मानी जाएगी। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 परिवादनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद पत्र में इस विलम्ब के सम्बंध में कोई तर्क अथवा तथ्य प्रस्तुत नहीं किया है बल्कि मात्र &/00७॥95 के WRR-i में यह अंकित किया है कि “४ in present case, the delay in old projects have caused due to force majeure reasons “ इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। इस सम्बंध में रेशा अधिनियम की धारा 6 में यह व्याख्या किया गया है कि #०# the purpose of this section, the expression "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature

affecting the regular development of the real estate project इससे स्पष्ट है कि परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नहीं हुई है बल्कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण विकास कार्य रोके जाने के कारण हुआ, जिसके सम्बंध में पत्र दिनांक 08.06.2042 जारी की गयी थी तथा ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु समय विस्तरण के सम्बंध में पत्र दिनांक 02.09. 2046 को जारी किया गया, जो पत्रावली पर संलग्न है। इस प्रकार परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नही हुआ S| तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 परिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य हस्ताक्षरित i न ua दिनांक 24.06.2043 के अनुसार परिवादी को अगस्त 2046 तक अधिग्रहण प्राप्त हो जाना चाहिए था, परन्तु अभी तक परिवादी को यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा मौखिक रूप से अवगत कराया गया कि परिवादनी को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत अधिग्रहण पत्र दिनांक 07.05.2049 को प्रेषित किया गया, परन्तु अधिग्रहण पत्र की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है किन्तु परिवादनी को प्रति भेजे जाने का साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं है। इससे स्पष्ट है कि परिवादनी को अधिग्रहण पत्र प्रेषित नहीं किया गया है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 परिवादनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 24.0620i3 के अनुसार परिवादी को अगस्त 20i6 तक अधिग्रहण प्राप्त हो जाना चाहिए था, परन्तु अभी तक परिवादनी को यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं हुआ है। कंता-संप्रवर्तक के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र के प्रस्तर-22 में यह अंकित है कि the company hereby agrees to pay penalty to the allottee(s) @ Rs 5/- per Sq.ft of Super Area of unit per month if any delay in handing over possession beyond the given date plus grace period of 6 months (Excluding any delay due to force majeure conditions), इस प्रकार परिवादी 30 अप्रेल 2046 तक अनुबंध पत्र के अनुसार विलम्बित अवधि का दण्ड ब्याज तथा of मई 20i6 से ॥/०४+३% की दर से अधिग्रहण के समय दण्ड ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 परिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादी परिवादी को अभी इकाई का अधिग्रहण प्राप्त नहीं हुआ है। परिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं y है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को URN ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर है। ऐसी स्थिति में अधिग्रहण दिये जाने के सम्बंध में हुये विलम्ब के लिए परिवादी अधिग्रहण के समय ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744/2007 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. The figures ------- which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amics curiae, indicate that 8% of the home buyeres have sought a refund of their monies which 92% would evidenly prefer possession if the homes which they have purchased. We can not be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom, would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievances if the corpus of Rs 750 crores (together with accured interest) is distributed to the home buyers who seek a refund" अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर ai विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को विलम्बित अवधि पर अधिग्रहण देने की तिथि तक दण्ड ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) (ग) आदेश प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादनी को आवंटित इकाई का अधिग्रहण (physical possession) सम्पूर्णता प्रमाण पत्र के साथ शीघ्र अतिशीघ्र उपलब्ध करायें।

परिवादी व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित आवंटन पत्र के प्रस्तर-22 में उल्लेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 30.04.2046 तक देय होगा| उसके उपरांत दिनांक 0.05.206 से सम्पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने की तिथि तक ४९८।९+१% की दर से ब्याज,/दण्ड देय होगा। ब्याज,दण्ड की इस धनराशि को अधिग्रहण देय जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी। प्रतिपूर्ति (compensation) Wat करने के सम्बंध में परिवादी उ0प्र0-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (रेरा) की धारा 74 के अन्तर्गत ,न्यायनिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) के समक्ष आवेदन कर सकता है। — uN CS r8) ote ES BAGH ldy20 Re / प्रमोटर द्वारा अपलोड की तिथि से अन्दर 45 दिन आदेश का अनुपालन न किये जाने पर परिवादी /आवंटी को यह अधिकार होगा कि 3उ0फप्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय ee) आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ।क्‍ दिनांक:-45 /07 /209 a iy (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (xT)