U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-2 Order under Sections-38 /40 / 63 Complaint No. 4204928430 B M Anand versus Ansal Housing Construction fe. The file in the present matter had been reserved for orders. On perusal of the file, it is revealed that the Bench passed the following order under Section-34 of the RERA Act on 46.07.2024: "4. The respondent is directed to complete the basic facilities in the project and ensure execution of the registry of the units of the complainants within 4 months. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6. The order be uploaded on the portal." The respondent did not comply with the order passed by the Bench under Section-34 of the RERA Act dated 6.07.2024. Therefore, the complainant submitted an application dated 43.06.2022 in the present matter requesting that the order be implemented [?]. The application received in the office on 04.08.2022 was considered, and the RERA Deputy Secretary issued a notice dated 05.09.2022 directing the respondent to comply with the GAT order by 30.09.2022 and submit a compliance report, but the respondent did not submit a compliance report. 5 ar

Thereafter, the Deputy Secretary issued a show-cause notice dated 07.402022 directing the respondent to comply with the said order by 25.0.2022 and submit a compliance report with an explanation, but no [?] report was submitted by the respondent by the fixed date. After issuance of the notice by the Authority under Sections-38,/40,/63, the Bench heard the matter on 72.04.2023 and 03.04.2023. It is clear from perusal of the documents available on the file that the respondent has not produced any evidence on the file showing that, in compliance with the order passed by the Bench dated 6.07.2024, it ensured execution of the registry of the complainants' units within the prescribed period. In this situation, the main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and ensure speedy disposal of disputes. To fulfill this objective, duties and powers have been conferred on the Authority under the RERA Act. Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 mentions the functions of the Authority. Section-34(8) provides as follows: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

Under the provisions of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has the power that, if the obligations cast upon a promoter are contravened, the Authority may impose [?] or interest under the Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows: 738 (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

. (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows: 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 gives the Authority the power that, if a promoter fails to comply with an order of the Authority, the Authority may impose against the promoter up to 5 percent of the estimated cost of the promoter's real estate project [?]. Section-63 is as follows: “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” It is noteworthy here that Section-40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 falls under Chapter-5, which relates to the [?] Regulatory Authority, whereas Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20I6 falls under Chapter-8, which relates to offences, penalties and adjudication. It is clear from the above provisions that under the RERA Act the Authority has the power to enforce its orders under Section-40 when a promoter fails to comply with orders and to impose a fine on the promoter under Section-63. The Authority may take both proceedings simultaneously. It is clear from the facts stated above and all the circumstances that, in the present matter, the order passed by the Bench of the RERA Authority under Section-34 dated 46.07.2024 has not been complied with. Therefore, on the basis of the complainant's application dated 73.06.2022, this case shall be sent before the Adjudicating Officer for implementation of the order under the powers contained in Rule-24 of the Real Estate Regulatory Authority. The file shall be referred before the Adjudicating Officer for further proceedings. After the action is completed by the [?] Officer, the file shall be placed before the Authority for imposition of appropriate penalty under Section-63 of the [?] Act, 2046. — OR Oe . ByV-9 6. Wad (So Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddh Nagar 4

* * * उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-2 आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 शिकायत संख्या 4204928430 बी एम आनंद बनाम अंसल हाउसिंग कान्सट्रक्शन fe. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा Ww अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण दिनांक 46.07.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये कि :- विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह परियोजना में आधारभूत सुविधाओं को पूर्ण कराते हुए 4 माह में शिकायतकर्तागण के यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 6.07.2024 का अनुपालन नहीं किया गया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 43.06.2022/ कार्यालय में प्राप्त पत्र दिनांक 04.08.2022 प्रस्तुत किया गया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 05.09.2022 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 30.09.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं किया गया।

तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 07.0.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.0.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये परन्तु विपक्षी की ओर से नियत तिथि तक अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं किया गया। प्राधिकरण द्वारा धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 72.04.2023 एवं 03.04.2023 को सुनवाई की गयी। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 6.07.2024 के अनुसार निर्धारित अवधि में आदेश का अनुपालन करते हुये शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित किया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- 738 (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत &—

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such * order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 F प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated 3 Te

cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के seas के अन्तर्गत आता है, जो कि wee विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और नन्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों से स्पष्ट है कि वर्तमान प्रकरण में रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 6.07.202 को पारित आदेश का पालन नहीं किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता के प्रार्थना पत्र दिनांक 73.06.2022 के आघार पर यह वाद न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम 24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश क्रियान्वयन हेतु प्रेषित की जायें। पत्रावली न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष अग्रिम कार्यवाही के लिए संदर्भित की जाये। न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा कार्रवाई सम्पन्न करने के उपरान्त पत्रावली रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। = OO OO DV-9 6. Wary (Slo दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 4