व उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या : 720:86284 धर्मदेव सिंह निवासी t052, deer, वसुंधरा, एम.आई.जी. डुपलैक्स, निकट एमिटी इंटरनेशनल स्कूल, गाजियाबाद | शिकायतकर्ता बनाम उत्तर प्रदेश आवास विकास परिषद, 404, महात्मा गांधी मार्ग, लखनऊ, उ0प्र0। आदेश 22.2.208 प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलंबित अवधि की क्षतिपूर्ति मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। = में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Brahamputra Enclave में फ्लैट Wo 07/4-70/0i बुक कराया था, जिसकी कुल कीमत 74,32,954.00 रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा 44,32,954.00 का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 26.2.205 को कब्जा दिया जाना था। परियोजना पूर्ण हुए चार वर्ष व्यतीत हो चुके हैं, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है और न ही विलंबित अवधि का कोई क्षतिपूर्ति दी जा रही है। विपक्षी द्वारा बनाये गये भवनो की गुणवत्ता बहुत खराब है और इस विलंब के कारण भवनो की कीमत में 33 प्रतिशत की वृद्धि हो चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण से विपक्षी से यूनिट का कब्जा व विलंबित अवधि की क्षतिपूर्ति मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शर्त ou Scanned by CamScanner 2 विपक्षी की ओर से अभिलेख दाखिल किये गये, जिसमें उनके द्वारा फ्लैटों का मूल्यांकन बताया गया और फ्लैटों के मूल्यवृद्धि के कारण बताये गये और अन्य प्रपत्र दाखिल किये गये।

शिकायतकर्ता की ओर से दाखिल मांग पत्र दिनांक 26.42.203 के अवलोकन से विदित है कि दिनांक 23.0.203 को सम्पन्न ड्रा के आधार पर प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ता को अंकन3,90,0000/- रूपये में आवंटित की गयी, जो कि 24 माह में पूर्ण की जानी थी। विवरणिका में यह स्पष्ट किया गया था कि उक्त मूल्य अनुमानित है और फ्लोर का निर्धारण लाटरी से किया जायेगा और निर्माण के उपरान्त वास्तविक मूल्यांकन के अनुसार अंतिम मूल्य देय होगा। दिनांक 3.42.2048 को विपक्षी कार्यालय द्वारा एक पत्र जारी करते हुए यूनिट का मूल्याकन 49,79,280/- रूपये निर्धारित किया गया, जिस कारण से 5,89,289 /- रूपये के साथ वाटर, सीवर, जूलमूल्य अग्रिम, विलेख निष्पादन शुल्क, विज्ञापन व्यय, बाउंड़ी वाल निर्माण व्यय, साईट प्लॉन व्यय, अवशेष सेवा कर व जी. एस.टी. की अपेक्षा की गयी। विपक्षी के अधीक्षण अभियंता द्वारा जारी कार्यालय आदेश दिनाक 8.5.2077 में कहा गया कि भवन /आवंटन पात्रता ड्रा दिनांक 24.3.2045 हेतु मूल्यांकन अनुभाग के पत्र wo 3374, सं०प्रणगाजिया0 दिनांक 5.3.20i5 द्वारा किया गया है। अतः मूल्यांकन में भूमि दर की गणना ag 204-5 के मूल्यांकन अनुभाग के पत्र सं0 340/ मूल्यांकन sYorra—204-5 दिनांक 26.2.20i4 द्वारा अनुमोदित दर अंकन 32,500 //- रूपये प्रति whiter ली गयी है, जिसके परिमाण स्वरूप भूतल पर घोषित विकय मूल्य 73.92 से बढकर t8.76 लाख हो गया। इस वृद्धि के 03 कारण हैं, पंजीकरण बुक में भूमि दर 28,000 ,//- रूपये प्रतिवर्ग मीटर से बढकर आवंटन के समय 32,500 ,/- रूपये प्रतिवर्गगीटर हो गयी, रजिस्ट्री के समय टंकण त्रुटि के कारण भूमि मूल्य कम अंकित हो गया था और निर्माण मूल्य में वृद्धि हो गयी थी।

शिकायतकर्ता द्वारा टंकण त्रुटि के आधार पर मूल्यवृद्धि पर आपत्ति की गयी, क्योंकि उक्त मूल्य दर घोषित नही थी। संयुक्त आवास आयुक्त के पत्र दिनांक 48.7. 2077 में पृष्ठ Ho 3 पर उल्लिखित है कि आवंटियों द्वारा मांग की गयी है कि भूमि दर रूपये 32,500,//- के स्थान पर 28,000,//- रुपये प्रति वर्ग मीटर की जाये। इस पत्र में यह भी उल्लिखित है कि अधीक्षण अभियंता द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 29.6.207 में कोई स्पष्ट आख्या एवं मन्तव्य नही प्रेषित है। मूल्यांकन निर्देशिका के प्रस्तर 0 में प्रस्तुत व्याख्यात्मक टिप्पणी से स्पष्ट है कि ब्रहमपुत्र एंकलेव में पंजीकृत आवेदकों के मध्य किये जाने वाले पात्रता चयन ड्रा की तिथि को भूमि दर 28,000,//- रूपये फ्लैट के मूल्यांकन में अधीक्षक अभियंता के स्तर पर लगायी जानी थी, क्‍योंकि मूल्यांकन हेतु वह सक्षम अधिकारी है, किन्तु उसके द्वारा ऐसा नहीं किया गया। हे ‘eo Scanned by CamScanner 3 SEA

संयुक्त आवास | द्वारा यह भी अभिकथित किया गया कि मुख्यालय रतर पर परीक्षणोंपरान्त ब्रहमपुत्र एंकलेव में भूमि दर 28,000,/- रूपये प्रति वर्गगीटर अनुमोदित कर दिया जाये। उप आवास आयुक्त के पत्र दिनांक 04.0.208 रो we है कि परिषद स्तर द्वारा तद्‌नुसार निर्णय लेकर संयुक्त आवास SIRT को अवगत नहीं कराया गया है। यह स्पष्ट तथा प्रमाणित है कि ब्रह्गपुन्न एंकलेव गें आवंटी को सूचित तथा उदघोषित मूल्य दर 28,000,/- रूपये प्रतिवर्गगीटर थी और यह ae कट ऑफ डेट पर प्रभावी थी। शिकयातकर्ता को आवंटित यूनिट के गूल्य का वास्तवित निर्धारण इसी पर किया जा सकता हैं। विपक्षी के सत्र पर 32,500 /- रूपये प्रति वर्गमगीटर की दर से वास्तविक मूल्य का निर्धारण ब्रुटिपूर्ण तथा विधिविरूद्ध है। अतः यूनिट का वास्तविक मूल्य 28,000,/- रूपये प्रतिवर्ग मीटर की दर पर निर्धारित करते हुए तदनुसार आवंटी द्वारा देय धनराशि का संशोधित मांगपत्र उपलब्ध कराया जाना उचित प्रतीत होता है। शिकायत्तकर्ता को आवंटित यूनिट को कब्जा प्रदान करने की समय सीमा दिनांक 26.:2.20i5 बताई है। यद्यपि आवास विकास परिषद द्वारा मा0 उच्च न्यायालय के कतिपय अन्तरिम,/अन्तिम आदेशों की प्रति प्रस्तुत की है, किन्तु इसमें स्थगनादेश अथवा अवधि का उल्लेख नहीं है एवं इसका लाभ विलम्ब हेतु नहीं दिया जा सकता। विपक्षी के पर कब्जा देने से पहले ही तीन वर्ष का विलम्ब हो चुका है। कब्जे में विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता विलम्ब धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है। आवंटन विवरणिका में इस प्रकार की परिस्थितियों में देय विलम्ब धनराशि के सम्बंध में सिद्धान्त या दरों का निर्धारण नही किया गया है। अतः शिकायकर्ता इस अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज दिलाया जाना विधिसंगत है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.20.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/ पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% ee oul Scanned by CamScanner unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर lili) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को mciRe प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। विपक्षी उ0प्र०एआवास विकास परिषद द्वारा शिकायतकर्ता धर्मदेव सिंह को आवंटित यूनिट के वास्तविक मूल्य का निर्धारण रूपये 28,000 /— प्रति वर्ग मीटर की दर पर करते हुए प्रदेशन के समय देय वास्तविक धनराशि का पुनः निर्धारण किया जाये और संशोधित प्रदेशन पत्र यथाशीघ्र उपलब्ध कराया जाये।

विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायकर्ता को आवंटित यूनिट का विधिवत कब्जा देना सुनिश्चित करे और विपक्षी दिनांक 27.220i5 से कब्जे देने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। WT : (कल्पना मिश्रा) (राजीव कुमार) (सदस्य) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण... उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner G

व उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या : 720:86284 धर्मदेव सिंह निवासी t052, deer, वसुंधरा, एम.आई.जी. डुपलैक्स, निकट एमिटी इंटरनेशनल स्कूल, गाजियाबाद | शिकायतकर्ता बनाम उत्तर प्रदेश आवास विकास परिषद, 404, महात्मा गांधी मार्ग, लखनऊ, उ0प्र0। आदेश 22.2.208 प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलंबित अवधि की क्षतिपूर्ति मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। = में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Brahamputra Enclave में फ्लैट Wo 07/4-70/0i बुक कराया था, जिसकी कुल कीमत 74,32,954.00 रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा 44,32,954.00 का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 26.2.205 को कब्जा दिया जाना था। परियोजना पूर्ण हुए चार वर्ष व्यतीत हो चुके हैं, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है और न ही विलंबित अवधि का कोई क्षतिपूर्ति दी जा रही है। विपक्षी द्वारा बनाये गये भवनो की गुणवत्ता बहुत खराब है और इस विलंब के कारण भवनो की कीमत में 33 प्रतिशत की वृद्धि हो चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण से विपक्षी से यूनिट का कब्जा व विलंबित अवधि की क्षतिपूर्ति मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शर्त ou Scanned by CamScanner 2 विपक्षी की ओर से अभिलेख दाखिल किये गये, जिसमें उनके द्वारा फ्लैटों का मूल्यांकन बताया गया और फ्लैटों के मूल्यवृद्धि के कारण बताये गये और अन्य प्रपत्र दाखिल किये गये।

शिकायतकर्ता की ओर से दाखिल मांग पत्र दिनांक 26.42.203 के अवलोकन से विदित है कि दिनांक 23.0.203 को सम्पन्न ड्रा के आधार पर प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ता को अंकन3,90,0000/- रूपये में आवंटित की गयी, जो कि 24 माह में पूर्ण की जानी थी। विवरणिका में यह स्पष्ट किया गया था कि उक्त मूल्य अनुमानित है और फ्लोर का निर्धारण लाटरी से किया जायेगा और निर्माण के उपरान्त वास्तविक मूल्यांकन के अनुसार अंतिम मूल्य देय होगा। दिनांक 3.42.2048 को विपक्षी कार्यालय द्वारा एक पत्र जारी करते हुए यूनिट का मूल्याकन 49,79,280/- रूपये निर्धारित किया गया, जिस कारण से 5,89,289 /- रूपये के साथ वाटर, सीवर, जूलमूल्य अग्रिम, विलेख निष्पादन शुल्क, विज्ञापन व्यय, बाउंड़ी वाल निर्माण व्यय, साईट प्लॉन व्यय, अवशेष सेवा कर व जी. एस.टी. की अपेक्षा की गयी। विपक्षी के अधीक्षण अभियंता द्वारा जारी कार्यालय आदेश दिनाक 8.5.2077 में कहा गया कि भवन /आवंटन पात्रता ड्रा दिनांक 24.3.2045 हेतु मूल्यांकन अनुभाग के पत्र wo 3374, सं०प्रणगाजिया0 दिनांक 5.3.20i5 द्वारा किया गया है। अतः मूल्यांकन में भूमि दर की गणना ag 204-5 के मूल्यांकन अनुभाग के पत्र सं0 340/ मूल्यांकन sYorra—204-5 दिनांक 26.2.20i4 द्वारा अनुमोदित दर अंकन 32,500 //- रूपये प्रति whiter ली गयी है, जिसके परिमाण स्वरूप भूतल पर घोषित विकय मूल्य 73.92 से बढकर t8.76 लाख हो गया। इस वृद्धि के 03 कारण हैं, पंजीकरण बुक में भूमि दर 28,000 ,//- रूपये प्रतिवर्ग मीटर से बढकर आवंटन के समय 32,500 ,/- रूपये प्रतिवर्गगीटर हो गयी, रजिस्ट्री के समय टंकण त्रुटि के कारण भूमि मूल्य कम अंकित हो गया था और निर्माण मूल्य में वृद्धि हो गयी थी।

शिकायतकर्ता द्वारा टंकण त्रुटि के आधार पर मूल्यवृद्धि पर आपत्ति की गयी, क्योंकि उक्त मूल्य दर घोषित नही थी। संयुक्त आवास आयुक्त के पत्र दिनांक 48.7. 2077 में पृष्ठ Ho 3 पर उल्लिखित है कि आवंटियों द्वारा मांग की गयी है कि भूमि दर रूपये 32,500,//- के स्थान पर 28,000,//- रुपये प्रति वर्ग मीटर की जाये। इस पत्र में यह भी उल्लिखित है कि अधीक्षण अभियंता द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 29.6.207 में कोई स्पष्ट आख्या एवं मन्तव्य नही प्रेषित है। मूल्यांकन निर्देशिका के प्रस्तर 0 में प्रस्तुत व्याख्यात्मक टिप्पणी से स्पष्ट है कि ब्रहमपुत्र एंकलेव में पंजीकृत आवेदकों के मध्य किये जाने वाले पात्रता चयन ड्रा की तिथि को भूमि दर 28,000,//- रूपये फ्लैट के मूल्यांकन में अधीक्षक अभियंता के स्तर पर लगायी जानी थी, क्‍योंकि मूल्यांकन हेतु वह सक्षम अधिकारी है, किन्तु उसके द्वारा ऐसा नहीं किया गया। हे ‘eo Scanned by CamScanner 3 SEA

संयुक्त आवास | द्वारा यह भी अभिकथित किया गया कि मुख्यालय रतर पर परीक्षणोंपरान्त ब्रहमपुत्र एंकलेव में भूमि दर 28,000,/- रूपये प्रति वर्गगीटर अनुमोदित कर दिया जाये। उप आवास आयुक्त के पत्र दिनांक 04.0.208 रो we है कि परिषद स्तर द्वारा तद्‌नुसार निर्णय लेकर संयुक्त आवास SIRT को अवगत नहीं कराया गया है। यह स्पष्ट तथा प्रमाणित है कि ब्रह्गपुन्न एंकलेव गें आवंटी को सूचित तथा उदघोषित मूल्य दर 28,000,/- रूपये प्रतिवर्गगीटर थी और यह ae कट ऑफ डेट पर प्रभावी थी। शिकयातकर्ता को आवंटित यूनिट के गूल्य का वास्तवित निर्धारण इसी पर किया जा सकता हैं। विपक्षी के सत्र पर 32,500 /- रूपये प्रति वर्गमगीटर की दर से वास्तविक मूल्य का निर्धारण ब्रुटिपूर्ण तथा विधिविरूद्ध है। अतः यूनिट का वास्तविक मूल्य 28,000,/- रूपये प्रतिवर्ग मीटर की दर पर निर्धारित करते हुए तदनुसार आवंटी द्वारा देय धनराशि का संशोधित मांगपत्र उपलब्ध कराया जाना उचित प्रतीत होता है। शिकायत्तकर्ता को आवंटित यूनिट को कब्जा प्रदान करने की समय सीमा दिनांक 26.:2.20i5 बताई है। यद्यपि आवास विकास परिषद द्वारा मा0 उच्च न्यायालय के कतिपय अन्तरिम,/अन्तिम आदेशों की प्रति प्रस्तुत की है, किन्तु इसमें स्थगनादेश अथवा अवधि का उल्लेख नहीं है एवं इसका लाभ विलम्ब हेतु नहीं दिया जा सकता। विपक्षी के पर कब्जा देने से पहले ही तीन वर्ष का विलम्ब हो चुका है। कब्जे में विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता विलम्ब धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है। आवंटन विवरणिका में इस प्रकार की परिस्थितियों में देय विलम्ब धनराशि के सम्बंध में सिद्धान्त या दरों का निर्धारण नही किया गया है। अतः शिकायकर्ता इस अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज दिलाया जाना विधिसंगत है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.20.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/ पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% ee oul Scanned by CamScanner unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर lili) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को mciRe प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। विपक्षी उ0प्र०एआवास विकास परिषद द्वारा शिकायतकर्ता धर्मदेव सिंह को आवंटित यूनिट के वास्तविक मूल्य का निर्धारण रूपये 28,000 /— प्रति वर्ग मीटर की दर पर करते हुए प्रदेशन के समय देय वास्तविक धनराशि का पुनः निर्धारण किया जाये और संशोधित प्रदेशन पत्र यथाशीघ्र उपलब्ध कराया जाये।

विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायकर्ता को आवंटित यूनिट का विधिवत कब्जा देना सुनिश्चित करे और विपक्षी दिनांक 27.220i5 से कब्जे देने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। WT : (कल्पना मिश्रा) (राजीव कुमार) (सदस्य) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण... उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner G