U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench - Adjudicating Officer Proceedings under Sections 38 / 40 // 63 read with Rule 24 6-Complaint AT—2086000 Mayank Jain Versus G S Promoters Private Limited ORDER SHEET Date: 40.07.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file came up. On the call, learned advocate Shri Anagh Mishra appeared for the complainant. For the opposite party, learned advocate Ms. Malini appeared. Both parties were heard and the file was perused. As per the order dated 29.05.2025 of the Hon'ble Appellate Tribunal, this Bench had a technical inspection carried out by RERA's technical team regarding super area. RERA's technical team filed its report dated 27.06.2025, in which it showed the complainant's unit area as 4234 square feet. However, with regard to super area, the RERA technical team has filed a report stating that, as per the Authority's office memorandum dated 06.42.2023, the concept of "super area" is not valid under the RERA Act, and sale shall be on the basis of carpet area. The technical team has not filed any report on super area. Along with its report it has enclosed office memorandum letter No. 677 Camp / U.P. RERA / Ka. Gya. / 2023-2024 dated 06.42.2023, in which the Authority has stated that "super area" as such is not valid under the RERA Act, and sale shall be on the basis of carpet area.

The complainant has not filed any objection to the technical report dated 27.06.2025. The opposite party has filed its objection along with an application, praying that RERA's technical team be directed to carry out a technical inspection again regarding super area and to furnish a clear report stating how much built-up area and common area there is, because, as per the Hon'ble Appellate Tribunal's order dated 29.05.2025, determination of super area is necessary. Further, the Hapur-Pilkhuwa Development Authority, Hapur, passed the following order on 25.05.2048:-

"The complainant's prayer is partially accepted, and the opposite party promoter, M/s G.S. Promoters Pvt. Ltd., is directed to hand over possession of Flat No. B-403 allotted to allottee Shri Mayank Jain in the Sikka Karmic Greens project at the earliest. Interest at the rate of 24 percent per annum shall be paid on the amount deposited against the flat from 0.06.204 till the date of possession. In addition, for compensation towards mental harassment and loss of time and money caused by the delay in possession, the allottee shall be paid Rs. 4,00,000.00 (four lakh eighty thousand rupees only) within 455 days from the date of this order. In addition, the promoter shall furnish certified evidence / records to the allottee that there is no shortfall in super area. If it is found that there is a shortfall in super area, the amount deposited by the allottee shall be adjusted against the additional area by the promoter. The allottee shall also make timely payment of the balance dues payable against the allotted flat as per the payment plan determined by mutual consent of the parties.

Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act-206. Recovery of the amount due shall, subject to the provisions of sub-section (0) of Section 40, be made as arrears of land revenue in the manner prescribed under local law. If the opposite party promoter does not comply with this order, the complainant / allottee shall have the right to get the order implemented through the U.P. Real Estate Regulatory Authority." * Therefore, the case cannot be disposed of without determining super area, and payment of the outstanding dues depends on super area. Accordingly, additional area / super area must be obtained again from RERA's technical team. The application filed by the opposite party is accepted. The opposite party is directed to pay the inspection fee within 3 days in accordance with Notification No. 46940, / U.P. RERA / Sama. Regu. 209, 5th RM / 2024-25 dated 44.42.2024, office order letter No. 7434 / U.P. RERA / Sthan. Nirikshan / 2024-25 dated 20.42.2024, and office order No. 665 / U.P. RERA / Sam. Regu. / Ka. Gya. / 2024-25 dated 25.04.2025. Thereafter, RERA's technical team is directed to carry out a technical inspection of the unit again regarding super area and to submit its report by 48.07.2025.

The opposite party is directed to ensure the presence of its architect at the time of the technical inspection, and the RERA technical team shall calculate the super area in his presence. The opposite party's architect shall also sign the technical report along with the RERA technical team. The opposite party has filed a prayer to the effect that Rs. 4,79,82,393/- is due from the complainant to the opposite party, and that an order for possession be passed only after payment of the outstanding dues. The opposite party has filed its calculation sheet. If the complainant has any objection to that calculation sheet or to the dues, he shall file his objection along with his calculation sheet within one week, so that the outstanding amount can be determined. The complainant shall also file his evidence along with his calculation, showing when and how much amount was paid to the opposite party and in what manner. The file is to come up for further hearing on 48.07.2025. R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40 // 63 सपठित नियम-24 6-शिकायत AT—2086000 मयंक जैन बनाम ; जी एस प्रमोटर्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 40.07.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अनघ मिश्रा उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुई | उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। माननीय अपीलीय अधिकरण के आदेश दिनांक 29.05.2025 के अनुसार इस पीठ द्वारा रेरा तकनीकी टीम से सुपर एरिया के सम्बन्ध में तकनीकी निरीक्षण कराया गया। रेरा की तकनीकी टीम द्वारा अपनी आख्या दिनांकित 27.06.2025 दाखिल की गई, जिसमें Rr तकनीकी टीम द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट का was एरिया 4234 वर्गफुट दर्शाया गया है, लेकिन सुपर एरिया के सम्बन्ध में रेर की तकनीकी टीम द्वारा यह आख्या दाखिल की गई है कि sop दिनांक 06.42.2023 के अनुसार सुपर एरिया जैसा कोई aie रेरा एक्ट के अनुसार विधिमान्य नहीं है। रेरा तकनीकी टीम द्वारा सुपर एरिया के सम्बन्ध में कोई आख्या दाखिल नहीं की गई है और अपनी आख्या के साथ कार्यालय-ज्ञाप पत्रांक संख्या-677 Camp / उ. प्र. रेरा / का.ज्ञा. / 2023--2024 दिनांकित 06.42.2023 संलग्न किया गया है, जिसमें प्राधिकरण द्वारा यह उल्लेख किया गया है कि सुपर एरिया जैसा कोई Hie रेरा एक्ट के अनुसार विधिमान्य नहीं है और क्रय, विक्रय कारपेट एरिया के हिसाब से होगा।

शिकायतकर्ता द्वारा तकनीकी आख्या दिनांक 27.06.2025 पर कोई आपत्ति दाखिल नहीं की गई है, जबकि विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति प्रार्थना-पत्र सहित दाखिल की गई है और यह प्रार्थना की गई है कि रेरा तकनीकी टीम से पुनः सुपर एरिया के सम्बन्ध में तकनीकी निरीक्षण कराया जाये और स्पष्ट आख्या मंगाई जाये कि बिल्टअप एरिया तथा कॉमन एरिया कितना है, क्योंकि माननीय अपीलीय अधिकरण के आदेश दिनांकित 29.05. 2025 के अनुसार सुपर एरिया निर्धारित करना आवश्यक है एवं हापुड़-पिलखुवा विकास प्राधिकरण, हापुड़ द्वारा दिनांक 25.05.2048 को निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- गा

शिकायतकर्ता की प्रार्थना आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है तथा विपक्षी प्रमोटर Jo जी.एस. प्रमोटर्स प्राण्लि० को आदेशित किया जाता है कि आवंटी श्री मयंक जैन को सिक्‍का कार्मिक ग्रीन्‍्स परियोजना में आवंटित किये wa फ्लैट संख्या बी-403 का कब्जा शीघ्रातिशीघ्र हस्तांतरित करे। कब्जा दिये जाने तक उक्त फ्लैट के विरूद्ध जमा की गयी धनराशि पर दिनांक 0.06.204 से कब्जे के दिनांक तक 24 प्रतिशत वार्षिक की दर से देय ब्याज की धनराशि का भुगतान किया जाये। इसके अतिरिक्त कब्जे में हुए विलम्ब के कारण हुए मानसिक उत्पीडन तथा समय व धन की हानि की प्रतिपूर्ति हेतु आनंटी को अंकन रूपये 4,00,000.00 (चार लाख अस्सी हजार रूपये मात्र) का भुगतान इस आदेश के दिनांक से 455 दिन की अवधि में किया जाये। इसके अतिरिक्त सुपर एरिया में कमी न होने के संबंध में प्रमोटर द्वारा आवंटी को प्रमाणित साक्ष्य/अभिलेख उपलब्ध कराये जायें। यदि यह पाया जाता है कि सुपर एरिया में कमी हुई है तो प्रमोटर द्वारा अतिरिक्त क्षेत्रफल के सापेक्ष जमा आवंटी की धनराशि का समायोजन किया जाये। आवंटी द्वारा भी उभयपक्षों के मध्य आपसी सहमति से निर्धारित किये गये पेमेन्ट प्लान के अनुसार आवंटित फ्लैट के निरूद्ध देय अवशेष धनराशि का समयबद्ध भुगतान किया जाये।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम-206 की धारा-63 के अन्तर्गत दण्डनीय होगा तथा देय धनराशि की वसूली धारा 40 की उपधारा (0) के उपबन्धों के अध्यधीन रहते हुए, शोध रकम की वसूली, स्थानीय विधि में विहित रीति में, भू-राजस्व के बकाया के तौर पर की जायेगी। विपक्षी प्रमोटर द्वारा इस आदेश का अनुपालन न किये जाने की दशा में शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से उक्त आदेश का कार्यान्वयन कराने की कार्यवाही कर सकता है। * अत: सुपर एरिया निर्धारित किये बिना प्रकरण का निस्तारण नहीं किया जा सकता है। सुपर एरिया के आधार पर ही बकाया देयों का भुगतान निर्भर करेगा। अतः रेरा की तकनीकी टीम से पुनः अतिरिक्त area सुपर एरिया के' सम्बन्ध में मंगाई जानी आवश्यक होगी। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रार्थना-पत्र स्वीकार किया जाता है। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि तकनीकी निरीक्षण कराये जाने हेतु वह अधिसूचना vai संख्या-46940,/यूपी. रेरा/समा.रेग्यू 209, 5वां RM. / 2024-25 दिनांक 44.42.2024 एवं कार्यालय-आदेश पत्रांक संख्या-7434 /यूपी. रेरा/स्थ. निरी. / 2024-25 दिनांक 20.42.2024 एवं कार्यालय आदेश usin संख्या-665 / यू पी. रेरा/साम. रेग्यू. का. ज्ञा.//2024-25 दिनांक 25.04.2025 के अनुसार 3 दिनों के अन्दर शुल्क अदा करना सुनिश्चित करें। तद्पश्चात रेरा की तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह सुपर एरिया के सम्बन्ध में पुन: यूनिट का तकनीकी निरीक्षण कर अपनी आख्या दिनांक 48.07.2025 तक प्रस्तुत करें। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि तकनीकी निरीक्षण के समय अपने आर्किटेक्ट की उपस्थिति सुनिश्चित करें और उसकी उपस्थिति में ही Rr at तकनीकी व 5« es

=" टीम सुपर एरिया की गणना करें। रेरा की तकनीकी टीम के साथ विपक्षी के आर्किटेक्ट भी तकनीकी आख्या पर हस्ताक्षर करें। विपक्षी द्वारा प्रार्थना-पत्र इस आशय का दाखिल किया गया है कि शिकायतकर्ता की ओर रु.4,79,82,393 /- बकाया है। बकाया देय अदा करने के उपरान्त ही कब्जे का आदेश पारित किया जाये। विपक्षी द्वारा अपनी गणना शीट दाखिल की गई है। उक्त गणना शीट एवं बकाया पर शिकायतकर्ता को यदि कोई -आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति एक सप्ताह के अन्दर गणना शीट सहित दाखिल करें, ताकि बकाया धनराशि निर्धारित की जा सके। शिकायतकर्ता .अपनी गणना के साथ में अपनी साक्ष्य भी दाखिल करें कि कब-कब कितनी धनराशि किस प्रकार विपक्षी को अदा की गई है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 48.07.2025 को पेश हो। STR 03०७७. आर. पी. सिंह सा ‘er (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण