U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench - Adjudicating Officer Proceedings under Sections 38/40/63 read with Rule 24 9-Complaint No.:--]2086000 Mayank Jain Versus G S Promoters Private Limited ORDER SHEET Date: 04.06.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file came up. On the call, learned advocate Shri [?] Mishra appeared for the complainant. For the opposite party, learned advocate Ms. Malini appeared. Both parties were heard and the file was perused. On the complainant's application, the Hapur-Pilkhuwa Development Authority, Hapur, passed the following order on 25.05.2048:

"The complainant's prayer is partially accepted, and the opposite party promoter, M/s G.S. Promoters Pvt. Ltd., is directed to hand over possession of Flat No. B-403 allotted to allottee Shri Mayank Jain in the Sikka Karmic Greens project at the earliest. Interest at the rate of 24 percent per annum shall be paid on the amount deposited against the flat from 04.06.2044 till the date of possession. In addition, for compensation towards mental harassment and loss of time and money caused by the delay in possession, the allottee shall be paid Rs. 4,00,000.00 (four lakh eighty thousand rupees only) within 45 days from the date of this order. In addition, the promoter shall furnish certified evidence / records to the allottee that there is no shortfall in super area. If it is found that there is a shortfall in super area, the amount deposited by the allottee shall be adjusted against the additional area. The allottee shall also make timely payment of the balance dues payable against the flat as per the payment plan determined by mutual consent of the parties.

Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act-2046. Recovery of the amount due shall, subject to the provisions of sub-section (4) of Section 40, be made as arrears of land revenue in the manner prescribed under local law. If the opposite party promoter does not comply with this order, the complainant / allottee shall have the right to get the order implemented through the U.P. Real Estate Regulatory Authority." The opposite party has not complied with the order. The complainant has still not been given possession of the unit, and the registry has not been executed. The complainant filed an application under Section 63. During these proceedings also, the complainant has not been given possession of the unit and the registry has not been executed. The file was referred to this Bench under Rule 24. By the order-sheet dated 04.02.2025, the opposite party was directed to send the complainant the possession offer letter along with valid OC / CC and a demand for outstanding dues, but the opposite party has not complied with this Bench's order, and the super area has also not been measured.

By the order-sheet dated 26.03.2025, this Bench again directed the opposite party that, in compliance with the order dated 25.05.2048, it shall send the complainant within one month a possession offer along with valid OC / CC and a demand for outstanding dues (if any), and after calculating the super area, an additional demand in respect of it along with the calculation sheet, and shall ensure that it is uploaded on the RERA portal. Thereafter, if the complainant has any objection, he may file it along with his calculation sheet. However, even after that, the opposite party has not complied with the order. This makes clear that the opposite party is repeatedly disregarding the orders of the U.P. RERA. Therefore, a penalty under Section 63 would be justified against the opposite party. The file is to appear before the Authority for imposition of a penalty under Section 63 for violation of this Bench's order. A copy of this order shall be sent to the Hon'ble Secretary, RERA, with the intent that he place the file before the RERA Authority for imposition of a penalty under Section 63 on the opposite party.

Today the complainant has filed an application dated 02.06.2025 to the effect that, in compliance with the Hon'ble Appellate Tribunal's order dated 29.05.2025 passed in Appeal No. 45 /2024, the unit be inspected by RERA's technical team and the super area be determined, and that, under Order 24 of the Code of Civil Procedure, possession of the unit be given to the complainant and the registry be executed. The opposite party sought time to file its objection against the complainant's application. Since the Appellate Tribunal's order dated 29.05.2025 is to be complied with, it is not appropriate to grant time to the opposite party. In accordance with the Hon'ble Appellate Tribunal's order dated 29.05.2025, the RERA technical team is directed to inspect the unit and file a clear report on super area within 45 days, stating by how much the super area stated in the BBA / allotment letter has been reduced or increased. The opposite party is directed to ensure that possession of the unit is given to the complainant within 45 days, along with execution of the registry. Otherwise, on the next date of hearing, proceedings shall be taken under Order 24 of the CPC: the unit shall be attached, a receiver appointed, and this Court itself shall give the complainant possession and execute the registry.

As the technical inspection is being carried out in compliance with the Appellate Tribunal's order dated 29.05.2025, no amount shall be taken from the complainant in this regard. A copy of the order be sent to the technical team for compliance. The file is to come up for further hearing on 30.06.2025. R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40/63 सपठित नियम-24 9--शिकायत संख्या:--]2086000 मयंक जैन बनाम जी एस प्रमोटर्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 04.06.2025 ेल्‍ शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री aa मिश्रा उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुई | उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता के प्रार्थना-पत्र पर हापुड़-पिलखुवा विकास प्राधिकरण, हापुड़ द्वारा दिनांक 25.05.2048 को निम्न आदेश पारित किया गया

शिकायतकर्ता की प्रार्थना आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है तथा विपक्षी प्रमोटर मै० जी.एस. प्रमोटर्स प्राणलि० को आदेशित किया जाता है कि आवंटी श्री मयंक जैन को सिक्‍का कार्मिक ग्रीन्स परियोजना में आवंटित किये गये फ्लैट संख्या बी-403 का कब्जा शीघ्रातिशीघ्र हस्तांतरित ot) कब्जा दिये जाने तक उक्त फ्लैट के विरूद्ध जमा की गयी धनराशि पर दिनांक 04.06.2044 से कब्जे के दिनांक तक 24 प्रतिशत वार्षिक की दर से देय ब्याज की धनराशि का भुगतान किया जाये। इसके अतिरिक्त कब्जे में हुए विलम्ब के कारण हुए मानसिक उत्पीडन तथा समय व धन की हानि की प्रतिपूर्ति हेतु आनंटी को अंकन रूपये 4,00,000.00 (चार लाख अस्सी हजार रूपये मात्र) का भुगतान इस आदेश के दिनांक से 45 दिन की अवधि में किया जाये। इसके अतिरिक्त सुपर एरिया में कमी न होने के संबंध में प्रमोटर द्वारा आवंटी को प्रमाणित साक्ष्य/ अभिलेख उपलब्ध कराये जायें। यदि यह पाया जाता है कि सुपर एरिया में कमी हुई है तो प्रमोटर द्वारा अतिरिक्त क्षेत्रफल के सापेक्ष जमा आवंटी की धनराशि का समायोजन किया जाये। आवंटी द्वारा भी उभयपक्षों के मध्य आपसी सहमति से निर्धारित किये गये ee प्लान के अनुसार आवंटित फ्लैट के निरूद्ध देय अवशेष धनराशि का समयबद्ध भुगतान किया जाये। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम-2046 की धारा-63 के अन्तर्गत दण्डनीय होगा तथा देय धनराशि की वसूली धारा 40 की उपघारा (4) के उपबन्धों के अध्यधीन रहते हुए, शोध रकम की वसूली, स्थानीय विधि में विहित —,

रीति में, भू-राजस्व के बकाया के तौर पर की जायेगी। विपक्षी प्रमोटर द्वारा इस आदेश का अनुपालन न किये जाने की दशा में शिकायतकर्ता,/आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से उक्त आदेश का कार्यान्वयन कराने की कार्यवाही कर सकता है।' विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया और शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही रजिस्ट्री निष्पादित कराई गई है। शिकायतकर्ता द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत प्रार्थना-पत्र दाखिल किया war) उक्त कार्यवाही के दौरान भी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया और न ही रजिस्ट्री निष्पादित कराई गई। प्रस्तुत पत्रावली नियम-24 के अन्तर्गत इस पीठ को संदर्भित की गई। आदेश-पत्र दिनांक 04.02.2025 को विपक्षी को निर्देशित किया गया था कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओसी. /सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित प्रेषित करना सुनिश्चित करें, लेकिन विपक्षी द्वारा इस पीठ के आदेश का भी अनुपालन नहीं किया गया है और न ही सुपर एरिया नापा गया।

आदेश-पत्र दिनांक 26.03.2025 को पुनः इस पीठ द्वारा विपक्षी को निर्देशित किया कि “वह आदेश दिनांक 25.05.2048 के अनुपालन में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देने हेतु वैध ओ.सी.,/सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) तथा सुपर एरिया कैलकुलेट कर, उसके सम्बन्ध में अतिरिक्त मांग सहित एक माह के अन्दर शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव गणना शीट सहित भेजना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें| तद्पश्चात शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति गणना शीट सहित दाखिल कर सकता है।” लेकिन उसके बाद भी विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी बार-बार उ.प्र. रेरा के आदेशों की अवहेलना कर रहा है। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी पर धारा-63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड /पेनल्टी अधिरोपित किया जाना zeta होगा। पत्रावली पीठ के आदेश के उल्लंघन की बाबत धारा-63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड अधिरोपित हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश हो। आदेश की एक प्रति श्रीमान सचिव, रेरा को इस आशय से प्रेषित की जाये कि वह विपक्षी पर धारा-63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड / पेनल्टी अधिरोपित करने हेतु पत्रावली को रेरा प्राधिकरण के समक्ष पेश करें| आज शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना-पत्र दिनांकित 02.06.2025 इस आशय का दाखिल किया गया है कि माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या-45 /2024 में -पारित आदेश दिनांक 29.05.2025 के अनुपालन में रेरा तकनीकी ठीम से यूनिट का निरीक्षण कराया जाये और सुपर एरिया निर्धारित किया जाये तथा साथ-ही-साथ सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए यूनिट का कब्जा शिकायतकर्ता को दिलाया जाये और रजिस्ट्री निष्पादित कराई जाये। | Y

शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रार्थना-पत्र के विरुद्ध विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दाखिल करने हेतु समय चाहा गया। क्‍योंकि माननीय अपीलीय अधिकरण के आदेश दिनांक 29.05.2025 का अनुपालन किया जाना है, इसलिए विपक्षी को समय प्रदान करना उचित नहीं है। माननीय अपीलीय अधिकरण के आदेश दिनांकित 29.05.2025 के अनुसार रेरा तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह यूनिट का निरीक्षण कर सुपर एरिया के सम्बन्ध में स्पष्ट रूप से अपनी आख्या 45 दिनों के अन्दर दाखिल करें कि बी.बी. ए/आवंटन-पत्र में निर्धारित सुपर एरिया में कितनी कमी या बढ़ोत्तरी हुई है। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराते हुए रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। अन्यथा अग्रिम सुनवाई की तिथि पर आदेश-24 सिविल प्रक्रिया संहिता के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए यूनिट को ae कर, रिसीवर नियुक्त कर स्वयं इस न्यायालय द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा दिलाया जायेगा और रजिस्ट्री निष्पादित कराई जायेगी । उक्त तकनीकी निरीक्षण क्योंकि माननीय अपीलीय अधिकरण के आदेश दिनांक 29. 05.2025 के अनुपालन में कराया जा रहा है, इसलिए शिकायतकर्ता से कोई धनराशि इस सम्बन्ध में नहीं प्राप्त किया जायेगा। आदेश की प्रति तकनीकी टीम को अनुपालनार्थ प्रेषित की जाये। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 30.06.2025 को पेश हो। Ve a” ; * <== oo a आर. पी. सिंह ध्रीछि 5 (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण