4 Real Estate Regulatory Authority, Uttar Pradesh Designated Authority / Vice-Chairman, Hapur-Pilkhuwa Development Authority, Hapur Complaint No.:-42086000 Mr. Mayank Jain versus AO G.S. Promoters Pvt. Ltd. Judgment This complaint was presented before the Real Estate Regulatory Authority, Uttar Pradesh by Mr. Mayank Jain, son of Mr. Narendra Kumar Jain, resident of g-74, Avantika Colony, near Chiranjiv Vihar, Ghaziabad, against the respondent AO G.S. Promoters Pvt. Ltd., Sikka House, C-60, Preet Vihar, Vikas Marg, Delhi-s:0092, in relation to the Sikka Karmik [?] project being developed by the above promoter on Plot No. GH-04 / C, Sector-78, Noida, Gautam Buddh Nagar. The complaint was registered under Complaint ID We-720786000 and notice was issued to the respondent-promoter. On the dates fixed during the hearing, both parties/their authorized representatives appeared, oral and written submissions were made and certain records were filed. Both parties were heard.

According to the complainant, he booked Flat No. B-403, measuring 5:0 square feet, in the Sikka Karmik [?] project being developed by the respondent AO G.S. Promoters Pvt. Ltd., and a flat allotment agreement was executed in his favor on 24.:2.20:0. Against the total price of the flat recorded as Rs. 43,22,22.00, he has deposited a recorded amount of Rs. 38,7,43.00 to date. According to Gite [?], possession of the flat was to be given within a period of ७6 months from commencement of excavation of the foundation. According to the allottee, excavation of the foundation commenced on 28.40.20I0; therefore, possession of the flat was to be given by 28.0.20i3, but possession has not yet been given. He contacted the promoter several times and also sent e-mails, but the promoter paid no attention to his request. The promoter has also constructed flats on the ground floor contrary to the prescribed layout plan, because of which the super area allotted to him and the amount payable should also be reduced, but the promoter has not reduced either the super area or the amount payable. The complainant filed photocopies in evidence of the flat allotment agreement dated 24.2.2040, the price list issued by the promoter, tripartite agreement dated %9.07.20:3, interest ledger dated 30.05200, [?] waiver-of-interest detail report dated 30.05.2044, after offer of possession dated 34.03.20:6 and demand letter dated 09.05.20I6. The complainant prayed for delivery of possession of the flat, award of 24 percent interest for the period of delay in possession, actual calculation of the super area and refund of the excess amount deposited, and compensation.

On behalf of the respondent-promoter, a written objection was filed by its representative stating that the complainant had made false statements in the complaint. The respondent-promoter had advertised booking of flats in the proposed Sikka Karmik [?] project on Plot No.-4 (C), Sector-78, Noida. Under the flexible payment plan, the complainant had booked Flat No.-03, first floor, B Block, measuring t5:0 square feet, in the project's Tower Prosperity, and the related flat allotment agreement aie 24.:220:0 was executed in favor of the complainant. The complainant's statement that the promoter changed the area or form of the said flat is false. The flat is ready for possession, but because property prices have fallen in the current economic situation, the complainant wants to recover additional money from the promoter. The complainant's statement that possession of the flat was to be given on 28.0.203 is also incorrect. In fact, according to the agreement dated 24.42.20I0, possession of the flat was to be given in May, 2044 “he or earlier. The complainant is not entitled to claim interest from the promoter because he defaulted in depositing the amount payable against the flat, due to which some interest had also been imposed on him and was later waived by the promoter. In support of this statement, the promoter filed photocopies of the [?] ledger dated 30.05.204 and interest waiver detail report dated 30.05.2044.

According to Clause-26 of the agreement, if there is delay in construction beyond the grace period, the promoter is liable to pay a penalty on the super area at the rate of five rupees per square foot per month, but this is subject to the allottee paying the amount due on time. The allottee violated the provisions of the agreement by not paying on time. Therefore, he cannot be given the benefit of Clause-26. The promoter offered fit-out possession to the allottee on 3t.03206 and requested deposit of the outstanding amount, but the complainant gave no response. Even thereafter, the promoter sent reminders on 42092076, 76.2.2046, ॥7.04.208 and 75.02.20:8. On 24.27.20:7, the promoter sent the allottee an intimation letter on offer of possession and requested deposit of the balance amount, but the allottee gave no response to that either. Since the allottee violated the terms of the agreement executed between the parties, he is not entitled to claim interest or penalty for the period of delay in possession. For this reason, Clause-22 of the agreement also cannot be imposed on the promoter. The promoter's representative also stated orally that the occupation certificate for the project had been received and that, upon deposit of the balance amount by the allottee, the registry would be completed within this month.

The promoter filed in evidence photocopies of the flat allotment agreement dated 24.2.200, $eXe ledger dated 30.05.204, interest waiver detail report dated 30052007, offer of possession dated 37.03.206, demand letter dated o9.05.2076, reminders dated 72.09.2076, 6.22046, 47.04.208, 502.208 and intimation letter on offer of possession dated 24.4420:7, and prayed for dismissal of the complainant's complaint. In response to the objection filed by the respondent-promoter, the complainant submitted a written reply dated 250520:8, stating that the initial agreement mentioned payment of monthly installments by the promoter until possession and a total area of 7440 square feet. The promoter gave a letter dated 28.0720I0 authorizing a person to arrange a loan, which makes clear that arranging the loan was the promoter's responsibility. The complainant requested by e-mail that the demand letter be amended, in response to which the promoter contacted the allottee and informed him about amendment of the payment plan. The promoter also sent the allottee a letter stating that a new agreement would be sent and the old agreement returned. At a meeting with the promoter on 27.422000, the promoter informed him that there was some problem in arranging the loan, because of which the complainant submitted an application to change the payment plan. The promoter then informed him about changing the payment plan and not charging interest up to 07.0.2007.

According to the complainant, after the payment plan was changed, he requested return of the additional amount deposited and also objected to charging interest, after which the promoter waived the interest. Thereafter, interest was charged again, to which he again objected. Upon receiving the revised demand letter, the complainant acknowledged receipt by e-mail. The complainant states that the above proves that the promoter is making false allegations against him. According to the complainant, the promoter's statement that he gave no response regarding the offer of possession is wrong; rather, he informed the promoter by e-mail that he required actual possession, in response to which the promoter informed him by e-mail that the demand would be raised at the time actual possession was given and no penalty would be imposed until then. He also requested details regarding cheque bounce, but the promoter gave no response. The promoter admitted by e-mail that registries were not currently being carried out. The bank also informed him that the final [?] could not be issued until the registry was completed. It is clear from this that it was wrong for the promoter to demand the entire outstanding amount merely on the offer of possession without executing the registry. He repeatedly requested the promoter to inform him of the probable date of registry of the flat, but the promoter provided no information. The complainant attached with his reply photocopies of the promoter's letters dated 28.07.200, 24.2.2040, his letter dated 27.2.200 regarding changing the payment plan, the promoter's letter dated 27.42.200 regarding changing the payment plan and signing a new application and allotment letter and not charging any late payment fee until 07.0:.20, and copies of correspondence by e-mail with the promoter, totaling 66 pages.

On the basis of the analysis of the records and submissions filed by both parties, the main facts concerning the matter are as follows: 1. This is a developing project covered by the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6. 2. A flat allotment agreement regarding allotment of Flat No. d-i03 in the Sikka Karmik [?] project was executed in favor of Mr. Mayank Jain by the respondent-promoter on 2442200, and it was signed by both parties. The promoter received consideration against the allotment [?]. 3. According to paragraph-26 of the agreement in the allotment letter, possession of the said flat was to be given within 42 months from the date of excavation of the foundation. The promoter itself has admitted in its objection that possession was to be given by May, 20:4. The promoter has not yet given possession of the flat. Thus, possession has been delayed by approximately 04 years.

4. The statement of WAX [?] that the complainant gave no response to the demand letters and offers of possession sent by it and delayed payment of the amount due is not true. The e-mail correspondence evidence submitted by the complainant makes clear that there was continuous correspondence between the complainant and the promoter regarding signing the new application and allotment letter, changes to the payment plan, loan approval, cheque bounce, interest liability, waiver of interest, amendment of demand, return of additional amount deposited, offer of possession, actual transfer of possession and execution of the registry. The correspondence also makes clear that the promoter did not properly respond to the objections and requests made by the complainant on various issues and did not provide the desired information. In these circumstances, it is not just to hold the complainant responsible for delay in payment. 5. It is clear from the facts presented that possession of the [?] flat was not transferred to the allottee by the promoter within the prescribed period and that the provisions of the Act were thereby violated.

6. Section-48 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 provides that, if a promoter fails to complete an apartment, plot or building or is unable to give its possession, then, on demand by the allottee, the promoter shall be liable to return the amount received by it in respect of that apartment, plot or building, together with interest at the rate prescribed for this purpose, as compensation in the manner provided under the Act. If the allottee does not want return of the deposited amount, the promoter shall pay interest at the prescribed rate for every month of delay until possession is handed over. If the promoter fails to discharge other obligations imposed on it under this Act, the rules or regulations made under it, or the sale agreement, it shall be liable to pay compensation to the allottees in the manner provided under the Act.

7. On the above basis, the promoter is liable to pay interest and compensation on the amount deposited by the allottee from the date of deposit. According to Section-2(यक), in the event of default, the rate of interest charged by the promoter from the allottee [?] shall be equal to the rate of interest that the promoter would be liable to pay to the allottee in the event of default. Thus, provision has been made for payment of interest by both parties at the same rate in the event of default. Paragraph-22 of the allotment letter provides that, in the event of default in payment of the amount by the allottee, interest shall be charged from the allottee at the rate of 24 percent per annum. The promoter has committed default in the present matter, therefore it is appropriate to impose interest on it at the same rate. 8. Therefore, exercising the powers given under Section-9 of the Act, it is just to pass orders according to [?] for delivering possession to the allottee, awarding interest for the period of delay in possession and awarding compensation. Order

The complainant's prayer is partially accepted and the respondent-promoter M/s G.S. Promoters Pvt. Ltd. is directed to transfer as soon as possible possession of Flat No. d-t03 allotted to allottee Mr. Mayank Jain in the Sikka Karmik Greens project and, until possession is given, pay on the amount deposited against the said flat interest due at the rate of 24 percent per annum from 07.062074 until the date of possession. In addition, as compensation for mental harassment and loss of time and money caused by the [?] in possession, the allottee shall be paid an amount of Rs. 4,80,000.00 (Rupees four lakh eighty thousand only) within 45 days from the date of this order. In addition, the promoter shall provide the allottee with certified evidence/records regarding there being no reduction in the super area. If it is found that the super area has been reduced, the promoter shall adjust the amount deposited by the allottee against the additional area. The allottee shall also make timely payment of the balance amount due against the allotted flat according to the payment plan mutually determined between the parties.

Violation of this order shall be punishable under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act-2046, and the due amount shall be recovered as arrears of land revenue, subject to the provisions of sub-section-(।) of Section-40, in the manner prescribed by local law. If the respondent-promoter does not comply with this order, the complainant/allottee shall have the right to take proceedings for implementation of the said order through the U.P. Real Estate Regulatory Authority. This order was signed and pronounced today, dated 25.05.208. Date:- 25.05.20:8 हि (Gaya Prasad) Designated Authority / Vice-Chairman 4 * * * भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर Wasi विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नामित प्राधिकारी / उपाध्यक्ष हापुड-पिलखुवा विकास प्राधिकरण, हापुड़ शिकायत संख्या:-42086000 श्री मयंक जैन बनाम Ao जी0एस0 प्रमोटर्स प्राणलि0 निर्णय

यह शिकायत श्री मयंक जैन पुत्र श्री नरेन्द्र कुमार जैन निवासी ए g-24, अवन्तिका कालोनी, निकट चिरंजीव विहार, गाजियाबाद द्वारा विपक्षी मै? जी0एस0 प्रमोटर्स प्राणलिए, सिक्का हाउस, सी-60, प्रीत विहार, विकास मार्ग, दिल्‍्ली-40092 के विरूद्ध भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश के समक्ष प्रस्तुत की गयी जो उपरोक्त प्रमोटर द्वारा भूखण्ड संख्या जीएच-0 / सी, सैक्टर-78, नौएडा, गौतमबुद्धनगर पर विकसित की जा रही सिक्का कार्मिक ग्रीन्‍्स परियोजना के संबंध में है। शिकायत आई0डी0 We—-720:86000 पर पंजीकृत कर विपक्षी water को नोटिस जारी की गई। सुनवाई के दौरान नियत तिथियों पर उभयपक्ष/उनके अधिकृत प्रतिनिधि उपस्थित हुए तथा मौखिक अभिकथन के साथ-साथ लिखित अभिकथन भी प्रस्तुत किया गया तथा कतिपय अभिलेख दाखिल किये गये। उभयपक्षों को सुना गया।

शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा विपक्षी Ho जी0एस0 प्रमोटर्स प्राएलि0 द्वारा विकसित जा रही परियोजना सिक्‍का कार्मिक ग्रीन्स में एक फ्लैट संख्या बी-403 क्षेत्रफल tsi0 वर्गफुट बुक किया गया था जिसका फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट दिनांक 24.2200 को उनके पक्ष में निष्पादित किया गया था। फ्लैट के कुल मूल्य अंकन रूपये 43,22,22.00 के विरूद्ध उनके द्वारा अब तक अंकन रूपये 38,7,73.00 की धनराशि जमा करायी जा चुकी है। एग्रीमेंट के अनुसार फ्लैट का कब्जा नींव खुदाई प्रारम्भ होने से 36 माह की अवधि में दिया जाना था। आवंटी के अनुसार नींव खुदाई का कार्य दिनांक 28.20.2070 को प्रारम्भ हो चुका था अतः फ्लैट का कब्जा दिनांक 28.0203 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। कब्जा देने के लिए प्रमोटर से अनेक बार संपर्क किया गया है तथा ईमेल भी भेजी गयीं हैं परन्तु प्रमोटर द्वारा उनकी प्रार्थना पर कोई ध्यान नहीं दिया गया है। प्रमोटर द्वारा निर्धारित ले-आउट प्लान के विरूद्ध भू-तल पर भी फ्लैटों का निर्माण कर लिया गया है जिस कारण उन्हें आवंटित सुपर एरिया को घटाया जाकर देय धनराशि को भी कम करना चाहिए परन्तु प्रमोटर द्वारा सुपर एरिया अथवा देय धनराशि में कोई कमी नहीं की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा साक्ष्य के रूप में फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट दिनांक 24.42.2040, प्रमोटर द्वारा जारी प्राइज लिस्ट, ट्राईपार्टी एग्रीमेंट दिनांक 49.07.20:3, Eee लेजर दिनांक 30.05200, sexe वेव-ऑफ डिटेल रिपोर्ट दिनांक 30.05.20, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 3t.03.206 तथा डिमांड लैटर दिनांक 0905206 की छायाप्रतियाँ प्रस्तुत की गयीं। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा दिलाने, कब्जे में देरी की अवधि पर 24 प्रतिशत ब्याज दिलाने, सुपर एरिया की वास्तविक गणना कर अधिक जमा धनराशि वापस दिलाने तथा क्षतिपूर्ति दिलाने की प्रार्थना की गयी।

विपक्षी प्रमोटर की ओर से उनके प्रतिनिधि द्वारा लिखित आपत्त्ति पत्र प्रस्तुत किया गया जिसमें कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में असत्य कथन प्रस्तुत किये गये हैं। विपक्षी प्रमोटर द्वारा भूखण्ड संख्या-। (सी), सैक्टर-78, नौएडा पर प्रस्तावित सिक्का कार्मिक ler में फ्लैट की बुकिंग के लिए विज्ञापन किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैक्सी tre प्लान के अंतर्गत उक्त परियोजना के टावर प्रोस्पैरिटी में प्रथम तल पर फ्लैट संख्या-03, बी ब्लॉक क्षेत्रफल t50 वर्गफुट बुक किया गया था जिससे संबंधित फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट aie 24.:220:0 को शिकायतकर्ता के पक्ष में निष्पादित किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत यह कथन असत्य है कि प्रमोटर द्वारा उक्त फ्लैट के क्षेत्रफल या स्वरूप में कोई परिवर्तन किया गया है। फ्लैट कब्जे के लिए तैयार है लेकिन वर्तमान आर्थिक परिदृश्य में संपत्तियों की कीमत कम हो जाने के कारण शिकायतकर्ता प्रमोटर से अतिरिक्त धन वसूल करना चाह रहा है। शिकायतकर्ता का यह कथन भी गलत है कि फ्लैट का कब्जा दिनांक 28.0.203 को दिया जाना था। वस्तुतः एग्रीमेंट दिनांक 24.42.20I0 के अनुसार फ्लैट का कब्जा मई, 20:4 अथवा उससे पूर्व दिया जाना था। शिकायतकर्ता प्रमोटर से ब्याज दिलाये जाने का दावा Ww ।

करने का हकदार नहीं है क्योंकि उसके द्वारा फ्लैट के विरूद्ध देय धनराशि जमा करने में व्यतिकम किया गया ~ है जिसके कारण उस पर कुछ ब्याज भी आरोपित किया गया था जो बाद में प्रमोटर द्वारा माफ किया गया। इस कथन के समर्थन में प्रमोटर द्वारा sxe लेजर दिनांक 3005.200: तथा इंट्रेस्‍्ट वेव-ऑफ डिटेल रिपोर्ट दिनांक 30.05.20 की छायाप्रतियाँ प्रस्तुत की गयीं। एग्रीमेंट की धारा-26 के अनुसार निर्माण कार्य में ग्रेस पीरियड से अधिक की अवधि का विलम्ब होने पर प्रमोटर सुपर एरिया पर पाँच रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से पैनल्टी के भुगतान हेतु उत्तरदायी है परन्तु इसमें भी यह प्रतिबन्ध है कि आवंटी द्वारा समय पर देय धनराशि का भुगतान किया जाये। आवंटी द्वारा समय पर भुगतान न करके एग्रीमेंट के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। अतः उसे धारा-26 का लाभ भी नहीं दिया जा सकता है। प्रमोटर द्वारा दिनांक 32.032006 को आवंटी को फिटआउट पजेशन का ऑफर दिया गया तथा उससे बकाया धनराशि जमा करने का अनुरोध किया गया लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा इस पर कोई प्रतिक्रिया नहीं दी गयी। इसके बाद भी प्रमोटर द्वारा दिनांक 4209.2076 76.2.2046, ॥7.04.208 व 75.02.20:8 को रिमाइन्डर भेजे गये। दिनांक 24.27.207 को प्रमोटर द्वारा आवंटी को इंटिमेशन लैटः ऑन ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित किया गया तथा अवशेष धनराशि जमा करने का अनुरोध किया गया परन्तु आवंटी द्वारा उक्त पर भी कोई प्रतिकिया नहीं दी गयी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एग्रीमेंट की शर्तों का उल्लंघन करने के कारण आवंटी कब्जे में हुए विलम्ब की अवधि पर ब्याज या पैनल्टी का दावा करने का हकदार नहीं है। इस कारण एग्रीमेंट की धारा-22 भी प्रमोटर पर आरोपित नहीं की जा सकती है।

प्रमोटर के प्रतिनिधि द्वारा मौखिक रूप से यह भी अवगत कराया गया कि उन्हें परियोजना के संबंधित आक्यूपेशन सर्टिफिकेट प्राप्त हो चुका है तथा आवंटी द्वारा अवशेष धनराशि जमा कराये जाने पर इसी माह रजिस्ट्री करा दी जायेगी। प्रमोटर द्वारा साक्ष्य के रूप में फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट दिनांक 24.2.2040, इंट्रेस्ट लेजर दिनांक 30.05.204, इंट्रेस्ट वेव-ऑफ डिटेल रिपोर्ट दिनांक 3005207, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 37.03.2046, डिमाण्ड लैटर दिनांक 09.05.206, रिमाइन्डर दिनांक 42.09.2076, 46.4220I6, 47.04.2048, 5.02.208 व इंटिमेशन लैटर ऑन ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 24.44.20:7 की छायाप्रतियाँ प्रस्तुत की गयीं तथा शिकायतकर्ता की शिकायत को निरस्त करने की प्रार्थना की गयी। विपक्षी प्रमोटर द्वारा प्रस्तुत आपत्ति के कम में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 25.052008 को लिखित प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया गया जिसमें कहा गया कि प्रारम्भिक whe में कब्जे तक मासिक किश्तों का भुगतान प्रमोटर द्वारा किये जाने तथा कुल क्षेत्रफल t440 वर्गफुट होने का उल्लेख है। प्रमोटर द्वारा दिनांक 28072070 को एक पत्र दिया गया था जिसमें एक व्यक्ति को ऋण दिलाने के लिए अधिकृत किया गया था जिससे स्पष्ट है कि ऋण दिलाने का दायित्व प्रमोटर का था। शिकायतकर्ता द्वारा प्रमोटर द्वारा मेल भेजकर मांग पत्र में संशोधन करने का अनुरोध किया गया जिसके कम में प्रमोटर द्वारा आवंटी से संपर्क किया गया तथा पेमेन्ट प्लान में संशोधन के संबंध में अवगत कराया गया। प्रमोटर द्वारा आवंटी को इस आशय का पत्र भी प्रेषित किया गया जिसमें नया एग्रीमेंट भेजे जाने एवं पुराने एग्रीमेंट को वापस किये जाने का उल्लेख है। दिनांक 27.422000

को प्रमोटर से हुई मुलाकात में उनके द्वारा अवगत कराया गया कि ऋण दिलाये जाने में कुछ समस्या हो रही है जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान चेंज किये जाने का प्रार्थनापत्र प्रस्तुत किया गया। इस पर प्रमोटर द्वारा पेमेंट प्लान में परिवर्तन एवं दिनांक 07.04.200: तक ब्याज न लिये जाने के संबंध में अवगत कराया गया। शिकायतकर्ता के अनुसार पेमेंट प्लान परिवर्तित हो जाने के उपरान्त उनके द्वारा अतिरिक्त जमा धनराशि की वापसी का अनुरोध किया गया तथा ब्याज आरोपित करने पर भी आपत्ति की गयी जिसके उपरान्त प्रमोटर द्वारा ब्याज माफ किया गया। इसके उपरान्त पुनः ब्याज आरोपित कर दिया गया जिस पर उनके द्वारा पुनः आपत्ति की गयी। संशोधित मांग पत्र प्राप्त होने पर शिकायतकर्ता द्वारा ईमेल के माध्यम से प्राप्ति स्वीकार की गयी | शिकायतकर्ता के अनुसार उपरोक्त से सिद्ध होता है कि प्रमोटर द्वारा उन पर असत्य आरोप लगाये जा रहे हैं। शिकायतकर्ता के अनुसार प्रमोटर का यह कथन गलत है कि उनके द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के संबंध में कोई उत्तर नहीं दिया गया, बल्कि उनके द्वारा ईमेल के माध्यम से यह अवगत कराया गया था कि उन्हें वास्तविक कब्जे की आवश्यकता है जिसके ve में प्रमोटर द्वारा ईमेल के माध्यम से ही यह अवगत कराया गया कि वास्तविक कब्जा दिये जाने के समय मांग सृजित की जायेगी तथा तब तक कोई अर्थदण्ड आरोपित नहीं किया जायेगा। प्रमोटर से चैक बाउन्स होने संबंधी विवरण भी उपलब्ध कराने का अनुरोध किया गया परन्तु प्रमोटर द्वारा कोई उत्तर नहीं दिया गया। प्रमोटर द्वारा ईमेल पर ही यह स्वीकार किया गया कि वर्तमान में रजिस्ट्री ae

नहीं की जा रही हैं। बैंक द्वारा भी यह अवगत कराया गया कि रजिस्ट्री होने तक अंतिम किश्त जारी नहीं की ~ जा सकती है। उक्त से स्पष्ट है कि बिना रजिस्ट्री कराये प्रमोटर द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन पर ही समस्त बकाया धनराशि की मांग किया जाना गलत है। उनके द्वारा बार-बार प्रमोटर से फ्लैट की रजिस्ट्री की सम्भावित तिथि से अवगत कराने का अनुरोध किया जा रहा है परन्तु प्रमोटर द्वारा कोई सूचना उपलब्ध नहीं करायी जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रमोटर के पत्र दिनांक 28.07.200, 24.2.2040, पेमेंट प्लान परिवर्तित करने संबंधी अपने पत्र दिनांक 27.:2.2040, We प्लान परिवर्तित करने व नया आवेदन तथा आवंटन पत्र हस्ताक्षरित करने व दिनांक 07.0:.20 तक कोई लेट पेमेंट फी चार्ज न करने संबंधी प्रमोटर के पत्र दिनांक 27.42.200 की छायाप्रतियाँ तथा प्रमोटर से ईमेल के माध्यम से हुए पत्राचार की प्रतियाँ (कुल 66 पृष्ठ) अपने प्रतिउत्तर के साथ संलग्न कर प्रस्तुत की गयीं। उभयफक्षों द्वारा प्रस्तुत अभिलेखों व अभिकथनों के आधार पर की गयी विवेचना के आधार पर प्रकरण के संबंध ae तथ्य निम्न प्रकार हैं- 4. यह विकासशील परियोजना की श्रेणी में है जो भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 से आच्छादित है। विपक्षी प्रमोटर द्वारा सिक्‍का कार्मिक dima परियोजना में फ्लैट संख्या d-i03 के आवंटन के संबंध में श्री मयंक जैन के पक्ष में दिनांक 244220:0 को फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट निष्पादित किया गया है जो उभयपफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है। प्रमोटर द्वारा आवंटन के सापेक्ष प्रतिफल प्राप्त किया गया है। आवंटन पत्र के एग्रीमेंट के प्रस्तर-26 के अनुसार उक्त फ्लैट का कब्जा नींव की खुदाई की तिथि से 42 माह

की अवधि में दिया जाना था। स्वयं प्रमोटर द्वारा अपनी आपत्ति में स्वीकार किया गया है कि मई, 2004 तक कब्जा दिया जाना था। प्रमोटर द्वारा अभी तक फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया है। इस प्रकार कब्जा देने में लगभग 04 वर्ष का विलम्ब किया गया है। प्रमोटर का यह कथन सत्य नहीं है कि उसके द्वारा प्रेषित मांग पत्रों तथा ऑफर ऑफ पजेशन पर शिकायतकर्ता द्वारा कोई प्रतिकिया नहीं दी गयी है तथा देय धनराशि के भुगतान में विलम्ब किया गया है। शिकायतकर्ता द्वार प्रस्तुत किये गये ईमेल पत्राचार संबंधी साक्ष्य से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता व प्रमोटर के मध्य नवीन आवेदन व आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर, पेमेंट प्लान में परिवर्तन, ऋण की स्वीकृति, चैक बाउंस होने, ब्याज की देयता, ब्याज माफी, मांग में संशोधन, अतिरिक्त जमा धनराशि की वापसी, ऑफर ऑफ पजेशन, वास्तविक कब्जा हस्तांतरण तथा रजिस्ट्री आदि किये जाने संबंधी मुद्दों के विषय में ईमेल के माध्यम से निरन्तर पत्राचार हुआ है। पत्राचार से यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न मुद्दों पर की गयी आपत्ति तथा अनुरोध का प्रमोटर द्वारा समुचित उत्तर नहीं दिया गया है एवं वांछित सूचना अथवा जानकारी भी नहीं उपलब्ध करायी गयी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को भुगतान में विलम्ब के लिए उत्तरदायी ठहराया जाना न्यायोचित नहीं है। प्रस्तुत तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा निर्धारित अवधि में उक्त फ्लैट का कब्जा आवंटी को हस्तांतरित नहीं किया गया है तथा इस प्रकार अधिनियम के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। . भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की meta के अनुसार यदि सम्प्रवर्तक किसी अपार्टमेंट,

भूखण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है तो वह आवंटी की मांग पर यथास्थिति, उस अपार्टमेंट, भूखण्ड या भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त रकम को ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस निमित्त विहित की जाये, इस अधिनियम के अधीन यथा-उपबंधित रीति में प्रतिकर लौटाने का दायी होगा। यदि आवंटी जमा धनराशि की वापसी नहीं चाहता है तो सम्प्रवर्तक द्वारा उसे कब्जा सौंपे जाने तक विलम्ब के प्रत्येक मास के लिए उस पर जो विहित की जाये, ब्याज का संदाय किया जायेगा। यदि सम्प्रवर्तक इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों या विकय करार के अधीन उस पर अधिरोपित fret अन्य बाध्यताओं का निवर्हन करने में असफल रहता है तो वह आवंटियों को प्रतिकर का इस अधिनियम के अधीन यथा-उपबन्धित रीति में संदाय करने के लिए उत्तरदायी होगा। उपरोक्त आधार पर प्रमोटर आवंटी को जमा धनराशि पर जमा के दिनांक से ब्याज तथा प्रतिपूर्ति के भुगतान हेतु दायी है। अधिनियम की धारा-2(यक) के अनुसार व्यतिकम की दशा में, सम्प्रवर्तक द्वारा आबंटिती से Ta ब्याज की दर ब्याज की उस दर के बराबर होगी, जो सम्प्रवर्तक, व्यतिकम की दशा में, आबंटिती को i) w > a fo>) = संदत्त करने का दायी होगा। इस प्रकार व्यतिकम की स्थिति में उभय पक्षों द्वारा एक समान दर से ब्याज के भुगतान की व्यवस्था की गयी है। आवंटन पत्र के प्रस्तर-22 में यह प्राविधान किया गया है कि आवंटी द्वारा धनराशि के भुगतान के व्यतिकम की दशा में आवंटी से 24 प्रतिशत वार्षिक की दर से ब्याज लिया जायेगा। प्रकरण में सम्प्रवर्तक द्वारा व्यतिकम किया गया है, अतः उस पर भी इसी दर से ब्याज आरोपित किया जाना उचित है।

8. अत: अधिनियम की धारा-9 में दी गयी शक्तियों का उपयोग करते हुए aNI-ta के अनुसार आवंटी को कब्जा दिलाने, कब्जे में हुए विलम्ब की अवधि के लिए ब्याज दिलाने एवं प्रतिपूर्ति की धनराशि दिलाये जाने के आदेश पारित किया जाना न्यायोचित है। आदेश शिकायतकर्ता की प्रार्थना आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है तथा विपक्षी प्रमोटर मै0 जी0एस0 प्रमोटर्स प्राणलि0 को आदेशित किया जाता है कि आवंटी श्री मयंक जैन को सिक्का कार्मिक ear परियोजना में आवंटित किये गये फ्लैट संख्या s-t03 का कब्जा शीघ्रातिशीघ्र हस्तांतरित करे। कब्जा दिये जाने तक vat फ्लैट के विरूद्ध जमा की गयी धनराशि पर दिनांक 07.06.20:4 से कब्जे के दिनांक तक 24 प्रतिशत वार्षिक की दर से देय ब्याज की धनराशि का भुगतान किया जाये। इसके अतिरिक्त कब्जे में हुए विलम्ब के कारण हुए मानसिक उत्पीडन तथा समय व धन की हानि की प्रतिपूर्ति हेतु आवंटी को अंकन रूपये 4,80,000.00 (चार लाख अस्सी हजार रूपये मात्र) का भुगतान इस आदेश के दिनांक से 45 दिन की अवधि में किया जाये। इसके अतिरिक्‍त सुपर एरिया में कमी न होने के संबंध में प्रमोटर द्वारा आवंटी को प्रमाणित साक्ष्य/ अभिलेख उपलब्ध कराये जायें। यदि यह पाया जाता है कि सुपर एरिया में कमी हुई है तो प्रमोटर द्वारा अतिरिक्त क्षेत्रफल के सापेक्ष जमा आवंटी की धनराशि का समायोजन किया जाये। आवंटी द्वारा भी उभयपक्षों के मध्य आपसी सहमति से निर्धारित किये गये पेमेन्ट प्लान के अनुसार आवंटित फ्लैट के विरूद्ध देय अवशेष धनराशि का समयबद्ध भुगतान किया जाये।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम-2046 की धारा-63 के अन्तर्गत दण्डनीय होगा तथा देय धनराशि की वसूली धारा-40 की उपधारा-() के उपबन्धों के अध्यधीन रहते हुए, शोध रकम की वसूली, स्थानीय विधि में विहित रीति में, भू-राजस्व के बकाया के तौर पर की जायेगी। विपक्षी प्रमोटर द्वारा इस आदेश का अनुपालन न किये जाने की दशा में शिकायतकर्ता,/आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से उक्त आदेश का कार्यान्वयन कराने की कार्यवाही कर सकता है। यह आदेश आज दिनांक 25.05.208 को हस्ताक्षरित तथा उद्घोषित किया गया। दिनांक:- 25.05.20:8 ( gt - get fs" (गया प्रसाद) नामित प्राधिकारी / उपाध्यक्ष

4 Real Estate Regulatory Authority, Uttar Pradesh Designated Authority / Vice-Chairman, Hapur-Pilkhuwa Development Authority, Hapur Complaint No.:-42086000 Mr. Mayank Jain versus AO G.S. Promoters Pvt. Ltd. Judgment This complaint was presented before the Real Estate Regulatory Authority, Uttar Pradesh by Mr. Mayank Jain, son of Mr. Narendra Kumar Jain, resident of g-74, Avantika Colony, near Chiranjiv Vihar, Ghaziabad, against the respondent AO G.S. Promoters Pvt. Ltd., Sikka House, C-60, Preet Vihar, Vikas Marg, Delhi-s:0092, in relation to the Sikka Karmik [?] project being developed by the above promoter on Plot No. GH-04 / C, Sector-78, Noida, Gautam Buddh Nagar. The complaint was registered under Complaint ID We-720786000 and notice was issued to the respondent-promoter. On the dates fixed during the hearing, both parties/their authorized representatives appeared, oral and written submissions were made and certain records were filed. Both parties were heard.

According to the complainant, he booked Flat No. B-403, measuring 5:0 square feet, in the Sikka Karmik [?] project being developed by the respondent AO G.S. Promoters Pvt. Ltd., and a flat allotment agreement was executed in his favor on 24.:2.20:0. Against the total price of the flat recorded as Rs. 43,22,22.00, he has deposited a recorded amount of Rs. 38,7,43.00 to date. According to Gite [?], possession of the flat was to be given within a period of ७6 months from commencement of excavation of the foundation. According to the allottee, excavation of the foundation commenced on 28.40.20I0; therefore, possession of the flat was to be given by 28.0.20i3, but possession has not yet been given. He contacted the promoter several times and also sent e-mails, but the promoter paid no attention to his request. The promoter has also constructed flats on the ground floor contrary to the prescribed layout plan, because of which the super area allotted to him and the amount payable should also be reduced, but the promoter has not reduced either the super area or the amount payable. The complainant filed photocopies in evidence of the flat allotment agreement dated 24.2.2040, the price list issued by the promoter, tripartite agreement dated %9.07.20:3, interest ledger dated 30.05200, [?] waiver-of-interest detail report dated 30.05.2044, after offer of possession dated 34.03.20:6 and demand letter dated 09.05.20I6. The complainant prayed for delivery of possession of the flat, award of 24 percent interest for the period of delay in possession, actual calculation of the super area and refund of the excess amount deposited, and compensation.

On behalf of the respondent-promoter, a written objection was filed by its representative stating that the complainant had made false statements in the complaint. The respondent-promoter had advertised booking of flats in the proposed Sikka Karmik [?] project on Plot No.-4 (C), Sector-78, Noida. Under the flexible payment plan, the complainant had booked Flat No.-03, first floor, B Block, measuring t5:0 square feet, in the project's Tower Prosperity, and the related flat allotment agreement aie 24.:220:0 was executed in favor of the complainant. The complainant's statement that the promoter changed the area or form of the said flat is false. The flat is ready for possession, but because property prices have fallen in the current economic situation, the complainant wants to recover additional money from the promoter. The complainant's statement that possession of the flat was to be given on 28.0.203 is also incorrect. In fact, according to the agreement dated 24.42.20I0, possession of the flat was to be given in May, 2044 “he or earlier. The complainant is not entitled to claim interest from the promoter because he defaulted in depositing the amount payable against the flat, due to which some interest had also been imposed on him and was later waived by the promoter. In support of this statement, the promoter filed photocopies of the [?] ledger dated 30.05.204 and interest waiver detail report dated 30.05.2044.

According to Clause-26 of the agreement, if there is delay in construction beyond the grace period, the promoter is liable to pay a penalty on the super area at the rate of five rupees per square foot per month, but this is subject to the allottee paying the amount due on time. The allottee violated the provisions of the agreement by not paying on time. Therefore, he cannot be given the benefit of Clause-26. The promoter offered fit-out possession to the allottee on 3t.03206 and requested deposit of the outstanding amount, but the complainant gave no response. Even thereafter, the promoter sent reminders on 42092076, 76.2.2046, ॥7.04.208 and 75.02.20:8. On 24.27.20:7, the promoter sent the allottee an intimation letter on offer of possession and requested deposit of the balance amount, but the allottee gave no response to that either. Since the allottee violated the terms of the agreement executed between the parties, he is not entitled to claim interest or penalty for the period of delay in possession. For this reason, Clause-22 of the agreement also cannot be imposed on the promoter. The promoter's representative also stated orally that the occupation certificate for the project had been received and that, upon deposit of the balance amount by the allottee, the registry would be completed within this month.

The promoter filed in evidence photocopies of the flat allotment agreement dated 24.2.200, $eXe ledger dated 30.05.204, interest waiver detail report dated 30052007, offer of possession dated 37.03.206, demand letter dated o9.05.2076, reminders dated 72.09.2076, 6.22046, 47.04.208, 502.208 and intimation letter on offer of possession dated 24.4420:7, and prayed for dismissal of the complainant's complaint. In response to the objection filed by the respondent-promoter, the complainant submitted a written reply dated 250520:8, stating that the initial agreement mentioned payment of monthly installments by the promoter until possession and a total area of 7440 square feet. The promoter gave a letter dated 28.0720I0 authorizing a person to arrange a loan, which makes clear that arranging the loan was the promoter's responsibility. The complainant requested by e-mail that the demand letter be amended, in response to which the promoter contacted the allottee and informed him about amendment of the payment plan. The promoter also sent the allottee a letter stating that a new agreement would be sent and the old agreement returned. At a meeting with the promoter on 27.422000, the promoter informed him that there was some problem in arranging the loan, because of which the complainant submitted an application to change the payment plan. The promoter then informed him about changing the payment plan and not charging interest up to 07.0.2007.

According to the complainant, after the payment plan was changed, he requested return of the additional amount deposited and also objected to charging interest, after which the promoter waived the interest. Thereafter, interest was charged again, to which he again objected. Upon receiving the revised demand letter, the complainant acknowledged receipt by e-mail. The complainant states that the above proves that the promoter is making false allegations against him. According to the complainant, the promoter's statement that he gave no response regarding the offer of possession is wrong; rather, he informed the promoter by e-mail that he required actual possession, in response to which the promoter informed him by e-mail that the demand would be raised at the time actual possession was given and no penalty would be imposed until then. He also requested details regarding cheque bounce, but the promoter gave no response. The promoter admitted by e-mail that registries were not currently being carried out. The bank also informed him that the final [?] could not be issued until the registry was completed. It is clear from this that it was wrong for the promoter to demand the entire outstanding amount merely on the offer of possession without executing the registry. He repeatedly requested the promoter to inform him of the probable date of registry of the flat, but the promoter provided no information. The complainant attached with his reply photocopies of the promoter's letters dated 28.07.200, 24.2.2040, his letter dated 27.2.200 regarding changing the payment plan, the promoter's letter dated 27.42.200 regarding changing the payment plan and signing a new application and allotment letter and not charging any late payment fee until 07.0:.20, and copies of correspondence by e-mail with the promoter, totaling 66 pages.

On the basis of the analysis of the records and submissions filed by both parties, the main facts concerning the matter are as follows: 1. This is a developing project covered by the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6. 2. A flat allotment agreement regarding allotment of Flat No. d-i03 in the Sikka Karmik [?] project was executed in favor of Mr. Mayank Jain by the respondent-promoter on 2442200, and it was signed by both parties. The promoter received consideration against the allotment [?]. 3. According to paragraph-26 of the agreement in the allotment letter, possession of the said flat was to be given within 42 months from the date of excavation of the foundation. The promoter itself has admitted in its objection that possession was to be given by May, 20:4. The promoter has not yet given possession of the flat. Thus, possession has been delayed by approximately 04 years.

4. The statement of WAX [?] that the complainant gave no response to the demand letters and offers of possession sent by it and delayed payment of the amount due is not true. The e-mail correspondence evidence submitted by the complainant makes clear that there was continuous correspondence between the complainant and the promoter regarding signing the new application and allotment letter, changes to the payment plan, loan approval, cheque bounce, interest liability, waiver of interest, amendment of demand, return of additional amount deposited, offer of possession, actual transfer of possession and execution of the registry. The correspondence also makes clear that the promoter did not properly respond to the objections and requests made by the complainant on various issues and did not provide the desired information. In these circumstances, it is not just to hold the complainant responsible for delay in payment. 5. It is clear from the facts presented that possession of the [?] flat was not transferred to the allottee by the promoter within the prescribed period and that the provisions of the Act were thereby violated.

6. Section-48 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 provides that, if a promoter fails to complete an apartment, plot or building or is unable to give its possession, then, on demand by the allottee, the promoter shall be liable to return the amount received by it in respect of that apartment, plot or building, together with interest at the rate prescribed for this purpose, as compensation in the manner provided under the Act. If the allottee does not want return of the deposited amount, the promoter shall pay interest at the prescribed rate for every month of delay until possession is handed over. If the promoter fails to discharge other obligations imposed on it under this Act, the rules or regulations made under it, or the sale agreement, it shall be liable to pay compensation to the allottees in the manner provided under the Act.

7. On the above basis, the promoter is liable to pay interest and compensation on the amount deposited by the allottee from the date of deposit. According to Section-2(यक), in the event of default, the rate of interest charged by the promoter from the allottee [?] shall be equal to the rate of interest that the promoter would be liable to pay to the allottee in the event of default. Thus, provision has been made for payment of interest by both parties at the same rate in the event of default. Paragraph-22 of the allotment letter provides that, in the event of default in payment of the amount by the allottee, interest shall be charged from the allottee at the rate of 24 percent per annum. The promoter has committed default in the present matter, therefore it is appropriate to impose interest on it at the same rate. 8. Therefore, exercising the powers given under Section-9 of the Act, it is just to pass orders according to [?] for delivering possession to the allottee, awarding interest for the period of delay in possession and awarding compensation. Order

The complainant's prayer is partially accepted and the respondent-promoter M/s G.S. Promoters Pvt. Ltd. is directed to transfer as soon as possible possession of Flat No. d-t03 allotted to allottee Mr. Mayank Jain in the Sikka Karmik Greens project and, until possession is given, pay on the amount deposited against the said flat interest due at the rate of 24 percent per annum from 07.062074 until the date of possession. In addition, as compensation for mental harassment and loss of time and money caused by the [?] in possession, the allottee shall be paid an amount of Rs. 4,80,000.00 (Rupees four lakh eighty thousand only) within 45 days from the date of this order. In addition, the promoter shall provide the allottee with certified evidence/records regarding there being no reduction in the super area. If it is found that the super area has been reduced, the promoter shall adjust the amount deposited by the allottee against the additional area. The allottee shall also make timely payment of the balance amount due against the allotted flat according to the payment plan mutually determined between the parties.

Violation of this order shall be punishable under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act-2046, and the due amount shall be recovered as arrears of land revenue, subject to the provisions of sub-section-(।) of Section-40, in the manner prescribed by local law. If the respondent-promoter does not comply with this order, the complainant/allottee shall have the right to take proceedings for implementation of the said order through the U.P. Real Estate Regulatory Authority. This order was signed and pronounced today, dated 25.05.208. Date:- 25.05.20:8 हि (Gaya Prasad) Designated Authority / Vice-Chairman 4 * * * भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर Wasi विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नामित प्राधिकारी / उपाध्यक्ष हापुड-पिलखुवा विकास प्राधिकरण, हापुड़ शिकायत संख्या:-42086000 श्री मयंक जैन बनाम Ao जी0एस0 प्रमोटर्स प्राणलि0 निर्णय

यह शिकायत श्री मयंक जैन पुत्र श्री नरेन्द्र कुमार जैन निवासी ए g-24, अवन्तिका कालोनी, निकट चिरंजीव विहार, गाजियाबाद द्वारा विपक्षी मै? जी0एस0 प्रमोटर्स प्राणलिए, सिक्का हाउस, सी-60, प्रीत विहार, विकास मार्ग, दिल्‍्ली-40092 के विरूद्ध भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश के समक्ष प्रस्तुत की गयी जो उपरोक्त प्रमोटर द्वारा भूखण्ड संख्या जीएच-0 / सी, सैक्टर-78, नौएडा, गौतमबुद्धनगर पर विकसित की जा रही सिक्का कार्मिक ग्रीन्‍्स परियोजना के संबंध में है। शिकायत आई0डी0 We—-720:86000 पर पंजीकृत कर विपक्षी water को नोटिस जारी की गई। सुनवाई के दौरान नियत तिथियों पर उभयपक्ष/उनके अधिकृत प्रतिनिधि उपस्थित हुए तथा मौखिक अभिकथन के साथ-साथ लिखित अभिकथन भी प्रस्तुत किया गया तथा कतिपय अभिलेख दाखिल किये गये। उभयपक्षों को सुना गया।

शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा विपक्षी Ho जी0एस0 प्रमोटर्स प्राएलि0 द्वारा विकसित जा रही परियोजना सिक्‍का कार्मिक ग्रीन्स में एक फ्लैट संख्या बी-403 क्षेत्रफल tsi0 वर्गफुट बुक किया गया था जिसका फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट दिनांक 24.2200 को उनके पक्ष में निष्पादित किया गया था। फ्लैट के कुल मूल्य अंकन रूपये 43,22,22.00 के विरूद्ध उनके द्वारा अब तक अंकन रूपये 38,7,73.00 की धनराशि जमा करायी जा चुकी है। एग्रीमेंट के अनुसार फ्लैट का कब्जा नींव खुदाई प्रारम्भ होने से 36 माह की अवधि में दिया जाना था। आवंटी के अनुसार नींव खुदाई का कार्य दिनांक 28.20.2070 को प्रारम्भ हो चुका था अतः फ्लैट का कब्जा दिनांक 28.0203 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। कब्जा देने के लिए प्रमोटर से अनेक बार संपर्क किया गया है तथा ईमेल भी भेजी गयीं हैं परन्तु प्रमोटर द्वारा उनकी प्रार्थना पर कोई ध्यान नहीं दिया गया है। प्रमोटर द्वारा निर्धारित ले-आउट प्लान के विरूद्ध भू-तल पर भी फ्लैटों का निर्माण कर लिया गया है जिस कारण उन्हें आवंटित सुपर एरिया को घटाया जाकर देय धनराशि को भी कम करना चाहिए परन्तु प्रमोटर द्वारा सुपर एरिया अथवा देय धनराशि में कोई कमी नहीं की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा साक्ष्य के रूप में फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट दिनांक 24.42.2040, प्रमोटर द्वारा जारी प्राइज लिस्ट, ट्राईपार्टी एग्रीमेंट दिनांक 49.07.20:3, Eee लेजर दिनांक 30.05200, sexe वेव-ऑफ डिटेल रिपोर्ट दिनांक 30.05.20, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 3t.03.206 तथा डिमांड लैटर दिनांक 0905206 की छायाप्रतियाँ प्रस्तुत की गयीं। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा दिलाने, कब्जे में देरी की अवधि पर 24 प्रतिशत ब्याज दिलाने, सुपर एरिया की वास्तविक गणना कर अधिक जमा धनराशि वापस दिलाने तथा क्षतिपूर्ति दिलाने की प्रार्थना की गयी।

विपक्षी प्रमोटर की ओर से उनके प्रतिनिधि द्वारा लिखित आपत्त्ति पत्र प्रस्तुत किया गया जिसमें कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में असत्य कथन प्रस्तुत किये गये हैं। विपक्षी प्रमोटर द्वारा भूखण्ड संख्या-। (सी), सैक्टर-78, नौएडा पर प्रस्तावित सिक्का कार्मिक ler में फ्लैट की बुकिंग के लिए विज्ञापन किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैक्सी tre प्लान के अंतर्गत उक्त परियोजना के टावर प्रोस्पैरिटी में प्रथम तल पर फ्लैट संख्या-03, बी ब्लॉक क्षेत्रफल t50 वर्गफुट बुक किया गया था जिससे संबंधित फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट aie 24.:220:0 को शिकायतकर्ता के पक्ष में निष्पादित किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत यह कथन असत्य है कि प्रमोटर द्वारा उक्त फ्लैट के क्षेत्रफल या स्वरूप में कोई परिवर्तन किया गया है। फ्लैट कब्जे के लिए तैयार है लेकिन वर्तमान आर्थिक परिदृश्य में संपत्तियों की कीमत कम हो जाने के कारण शिकायतकर्ता प्रमोटर से अतिरिक्त धन वसूल करना चाह रहा है। शिकायतकर्ता का यह कथन भी गलत है कि फ्लैट का कब्जा दिनांक 28.0.203 को दिया जाना था। वस्तुतः एग्रीमेंट दिनांक 24.42.20I0 के अनुसार फ्लैट का कब्जा मई, 20:4 अथवा उससे पूर्व दिया जाना था। शिकायतकर्ता प्रमोटर से ब्याज दिलाये जाने का दावा Ww ।

करने का हकदार नहीं है क्योंकि उसके द्वारा फ्लैट के विरूद्ध देय धनराशि जमा करने में व्यतिकम किया गया ~ है जिसके कारण उस पर कुछ ब्याज भी आरोपित किया गया था जो बाद में प्रमोटर द्वारा माफ किया गया। इस कथन के समर्थन में प्रमोटर द्वारा sxe लेजर दिनांक 3005.200: तथा इंट्रेस्‍्ट वेव-ऑफ डिटेल रिपोर्ट दिनांक 30.05.20 की छायाप्रतियाँ प्रस्तुत की गयीं। एग्रीमेंट की धारा-26 के अनुसार निर्माण कार्य में ग्रेस पीरियड से अधिक की अवधि का विलम्ब होने पर प्रमोटर सुपर एरिया पर पाँच रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से पैनल्टी के भुगतान हेतु उत्तरदायी है परन्तु इसमें भी यह प्रतिबन्ध है कि आवंटी द्वारा समय पर देय धनराशि का भुगतान किया जाये। आवंटी द्वारा समय पर भुगतान न करके एग्रीमेंट के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। अतः उसे धारा-26 का लाभ भी नहीं दिया जा सकता है। प्रमोटर द्वारा दिनांक 32.032006 को आवंटी को फिटआउट पजेशन का ऑफर दिया गया तथा उससे बकाया धनराशि जमा करने का अनुरोध किया गया लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा इस पर कोई प्रतिक्रिया नहीं दी गयी। इसके बाद भी प्रमोटर द्वारा दिनांक 4209.2076 76.2.2046, ॥7.04.208 व 75.02.20:8 को रिमाइन्डर भेजे गये। दिनांक 24.27.207 को प्रमोटर द्वारा आवंटी को इंटिमेशन लैटः ऑन ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित किया गया तथा अवशेष धनराशि जमा करने का अनुरोध किया गया परन्तु आवंटी द्वारा उक्त पर भी कोई प्रतिकिया नहीं दी गयी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एग्रीमेंट की शर्तों का उल्लंघन करने के कारण आवंटी कब्जे में हुए विलम्ब की अवधि पर ब्याज या पैनल्टी का दावा करने का हकदार नहीं है। इस कारण एग्रीमेंट की धारा-22 भी प्रमोटर पर आरोपित नहीं की जा सकती है।

प्रमोटर के प्रतिनिधि द्वारा मौखिक रूप से यह भी अवगत कराया गया कि उन्हें परियोजना के संबंधित आक्यूपेशन सर्टिफिकेट प्राप्त हो चुका है तथा आवंटी द्वारा अवशेष धनराशि जमा कराये जाने पर इसी माह रजिस्ट्री करा दी जायेगी। प्रमोटर द्वारा साक्ष्य के रूप में फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट दिनांक 24.2.2040, इंट्रेस्ट लेजर दिनांक 30.05.204, इंट्रेस्ट वेव-ऑफ डिटेल रिपोर्ट दिनांक 3005207, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 37.03.2046, डिमाण्ड लैटर दिनांक 09.05.206, रिमाइन्डर दिनांक 42.09.2076, 46.4220I6, 47.04.2048, 5.02.208 व इंटिमेशन लैटर ऑन ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 24.44.20:7 की छायाप्रतियाँ प्रस्तुत की गयीं तथा शिकायतकर्ता की शिकायत को निरस्त करने की प्रार्थना की गयी। विपक्षी प्रमोटर द्वारा प्रस्तुत आपत्ति के कम में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 25.052008 को लिखित प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया गया जिसमें कहा गया कि प्रारम्भिक whe में कब्जे तक मासिक किश्तों का भुगतान प्रमोटर द्वारा किये जाने तथा कुल क्षेत्रफल t440 वर्गफुट होने का उल्लेख है। प्रमोटर द्वारा दिनांक 28072070 को एक पत्र दिया गया था जिसमें एक व्यक्ति को ऋण दिलाने के लिए अधिकृत किया गया था जिससे स्पष्ट है कि ऋण दिलाने का दायित्व प्रमोटर का था। शिकायतकर्ता द्वारा प्रमोटर द्वारा मेल भेजकर मांग पत्र में संशोधन करने का अनुरोध किया गया जिसके कम में प्रमोटर द्वारा आवंटी से संपर्क किया गया तथा पेमेन्ट प्लान में संशोधन के संबंध में अवगत कराया गया। प्रमोटर द्वारा आवंटी को इस आशय का पत्र भी प्रेषित किया गया जिसमें नया एग्रीमेंट भेजे जाने एवं पुराने एग्रीमेंट को वापस किये जाने का उल्लेख है। दिनांक 27.422000

को प्रमोटर से हुई मुलाकात में उनके द्वारा अवगत कराया गया कि ऋण दिलाये जाने में कुछ समस्या हो रही है जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान चेंज किये जाने का प्रार्थनापत्र प्रस्तुत किया गया। इस पर प्रमोटर द्वारा पेमेंट प्लान में परिवर्तन एवं दिनांक 07.04.200: तक ब्याज न लिये जाने के संबंध में अवगत कराया गया। शिकायतकर्ता के अनुसार पेमेंट प्लान परिवर्तित हो जाने के उपरान्त उनके द्वारा अतिरिक्त जमा धनराशि की वापसी का अनुरोध किया गया तथा ब्याज आरोपित करने पर भी आपत्ति की गयी जिसके उपरान्त प्रमोटर द्वारा ब्याज माफ किया गया। इसके उपरान्त पुनः ब्याज आरोपित कर दिया गया जिस पर उनके द्वारा पुनः आपत्ति की गयी। संशोधित मांग पत्र प्राप्त होने पर शिकायतकर्ता द्वारा ईमेल के माध्यम से प्राप्ति स्वीकार की गयी | शिकायतकर्ता के अनुसार उपरोक्त से सिद्ध होता है कि प्रमोटर द्वारा उन पर असत्य आरोप लगाये जा रहे हैं। शिकायतकर्ता के अनुसार प्रमोटर का यह कथन गलत है कि उनके द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के संबंध में कोई उत्तर नहीं दिया गया, बल्कि उनके द्वारा ईमेल के माध्यम से यह अवगत कराया गया था कि उन्हें वास्तविक कब्जे की आवश्यकता है जिसके ve में प्रमोटर द्वारा ईमेल के माध्यम से ही यह अवगत कराया गया कि वास्तविक कब्जा दिये जाने के समय मांग सृजित की जायेगी तथा तब तक कोई अर्थदण्ड आरोपित नहीं किया जायेगा। प्रमोटर से चैक बाउन्स होने संबंधी विवरण भी उपलब्ध कराने का अनुरोध किया गया परन्तु प्रमोटर द्वारा कोई उत्तर नहीं दिया गया। प्रमोटर द्वारा ईमेल पर ही यह स्वीकार किया गया कि वर्तमान में रजिस्ट्री ae

नहीं की जा रही हैं। बैंक द्वारा भी यह अवगत कराया गया कि रजिस्ट्री होने तक अंतिम किश्त जारी नहीं की ~ जा सकती है। उक्त से स्पष्ट है कि बिना रजिस्ट्री कराये प्रमोटर द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन पर ही समस्त बकाया धनराशि की मांग किया जाना गलत है। उनके द्वारा बार-बार प्रमोटर से फ्लैट की रजिस्ट्री की सम्भावित तिथि से अवगत कराने का अनुरोध किया जा रहा है परन्तु प्रमोटर द्वारा कोई सूचना उपलब्ध नहीं करायी जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रमोटर के पत्र दिनांक 28.07.200, 24.2.2040, पेमेंट प्लान परिवर्तित करने संबंधी अपने पत्र दिनांक 27.:2.2040, We प्लान परिवर्तित करने व नया आवेदन तथा आवंटन पत्र हस्ताक्षरित करने व दिनांक 07.0:.20 तक कोई लेट पेमेंट फी चार्ज न करने संबंधी प्रमोटर के पत्र दिनांक 27.42.200 की छायाप्रतियाँ तथा प्रमोटर से ईमेल के माध्यम से हुए पत्राचार की प्रतियाँ (कुल 66 पृष्ठ) अपने प्रतिउत्तर के साथ संलग्न कर प्रस्तुत की गयीं। उभयफक्षों द्वारा प्रस्तुत अभिलेखों व अभिकथनों के आधार पर की गयी विवेचना के आधार पर प्रकरण के संबंध ae तथ्य निम्न प्रकार हैं- 4. यह विकासशील परियोजना की श्रेणी में है जो भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 से आच्छादित है। विपक्षी प्रमोटर द्वारा सिक्‍का कार्मिक dima परियोजना में फ्लैट संख्या d-i03 के आवंटन के संबंध में श्री मयंक जैन के पक्ष में दिनांक 244220:0 को फ्लैट अलॉटमेंट एग्रीमेंट निष्पादित किया गया है जो उभयपफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है। प्रमोटर द्वारा आवंटन के सापेक्ष प्रतिफल प्राप्त किया गया है। आवंटन पत्र के एग्रीमेंट के प्रस्तर-26 के अनुसार उक्त फ्लैट का कब्जा नींव की खुदाई की तिथि से 42 माह

की अवधि में दिया जाना था। स्वयं प्रमोटर द्वारा अपनी आपत्ति में स्वीकार किया गया है कि मई, 2004 तक कब्जा दिया जाना था। प्रमोटर द्वारा अभी तक फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया है। इस प्रकार कब्जा देने में लगभग 04 वर्ष का विलम्ब किया गया है। प्रमोटर का यह कथन सत्य नहीं है कि उसके द्वारा प्रेषित मांग पत्रों तथा ऑफर ऑफ पजेशन पर शिकायतकर्ता द्वारा कोई प्रतिकिया नहीं दी गयी है तथा देय धनराशि के भुगतान में विलम्ब किया गया है। शिकायतकर्ता द्वार प्रस्तुत किये गये ईमेल पत्राचार संबंधी साक्ष्य से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता व प्रमोटर के मध्य नवीन आवेदन व आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर, पेमेंट प्लान में परिवर्तन, ऋण की स्वीकृति, चैक बाउंस होने, ब्याज की देयता, ब्याज माफी, मांग में संशोधन, अतिरिक्त जमा धनराशि की वापसी, ऑफर ऑफ पजेशन, वास्तविक कब्जा हस्तांतरण तथा रजिस्ट्री आदि किये जाने संबंधी मुद्दों के विषय में ईमेल के माध्यम से निरन्तर पत्राचार हुआ है। पत्राचार से यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न मुद्दों पर की गयी आपत्ति तथा अनुरोध का प्रमोटर द्वारा समुचित उत्तर नहीं दिया गया है एवं वांछित सूचना अथवा जानकारी भी नहीं उपलब्ध करायी गयी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को भुगतान में विलम्ब के लिए उत्तरदायी ठहराया जाना न्यायोचित नहीं है। प्रस्तुत तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा निर्धारित अवधि में उक्त फ्लैट का कब्जा आवंटी को हस्तांतरित नहीं किया गया है तथा इस प्रकार अधिनियम के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। . भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की meta के अनुसार यदि सम्प्रवर्तक किसी अपार्टमेंट,

भूखण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है तो वह आवंटी की मांग पर यथास्थिति, उस अपार्टमेंट, भूखण्ड या भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त रकम को ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस निमित्त विहित की जाये, इस अधिनियम के अधीन यथा-उपबंधित रीति में प्रतिकर लौटाने का दायी होगा। यदि आवंटी जमा धनराशि की वापसी नहीं चाहता है तो सम्प्रवर्तक द्वारा उसे कब्जा सौंपे जाने तक विलम्ब के प्रत्येक मास के लिए उस पर जो विहित की जाये, ब्याज का संदाय किया जायेगा। यदि सम्प्रवर्तक इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों या विकय करार के अधीन उस पर अधिरोपित fret अन्य बाध्यताओं का निवर्हन करने में असफल रहता है तो वह आवंटियों को प्रतिकर का इस अधिनियम के अधीन यथा-उपबन्धित रीति में संदाय करने के लिए उत्तरदायी होगा। उपरोक्त आधार पर प्रमोटर आवंटी को जमा धनराशि पर जमा के दिनांक से ब्याज तथा प्रतिपूर्ति के भुगतान हेतु दायी है। अधिनियम की धारा-2(यक) के अनुसार व्यतिकम की दशा में, सम्प्रवर्तक द्वारा आबंटिती से Ta ब्याज की दर ब्याज की उस दर के बराबर होगी, जो सम्प्रवर्तक, व्यतिकम की दशा में, आबंटिती को i) w > a fo>) = संदत्त करने का दायी होगा। इस प्रकार व्यतिकम की स्थिति में उभय पक्षों द्वारा एक समान दर से ब्याज के भुगतान की व्यवस्था की गयी है। आवंटन पत्र के प्रस्तर-22 में यह प्राविधान किया गया है कि आवंटी द्वारा धनराशि के भुगतान के व्यतिकम की दशा में आवंटी से 24 प्रतिशत वार्षिक की दर से ब्याज लिया जायेगा। प्रकरण में सम्प्रवर्तक द्वारा व्यतिकम किया गया है, अतः उस पर भी इसी दर से ब्याज आरोपित किया जाना उचित है।

8. अत: अधिनियम की धारा-9 में दी गयी शक्तियों का उपयोग करते हुए aNI-ta के अनुसार आवंटी को कब्जा दिलाने, कब्जे में हुए विलम्ब की अवधि के लिए ब्याज दिलाने एवं प्रतिपूर्ति की धनराशि दिलाये जाने के आदेश पारित किया जाना न्यायोचित है। आदेश शिकायतकर्ता की प्रार्थना आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है तथा विपक्षी प्रमोटर मै0 जी0एस0 प्रमोटर्स प्राणलि0 को आदेशित किया जाता है कि आवंटी श्री मयंक जैन को सिक्का कार्मिक ear परियोजना में आवंटित किये गये फ्लैट संख्या s-t03 का कब्जा शीघ्रातिशीघ्र हस्तांतरित करे। कब्जा दिये जाने तक vat फ्लैट के विरूद्ध जमा की गयी धनराशि पर दिनांक 07.06.20:4 से कब्जे के दिनांक तक 24 प्रतिशत वार्षिक की दर से देय ब्याज की धनराशि का भुगतान किया जाये। इसके अतिरिक्त कब्जे में हुए विलम्ब के कारण हुए मानसिक उत्पीडन तथा समय व धन की हानि की प्रतिपूर्ति हेतु आवंटी को अंकन रूपये 4,80,000.00 (चार लाख अस्सी हजार रूपये मात्र) का भुगतान इस आदेश के दिनांक से 45 दिन की अवधि में किया जाये। इसके अतिरिक्‍त सुपर एरिया में कमी न होने के संबंध में प्रमोटर द्वारा आवंटी को प्रमाणित साक्ष्य/ अभिलेख उपलब्ध कराये जायें। यदि यह पाया जाता है कि सुपर एरिया में कमी हुई है तो प्रमोटर द्वारा अतिरिक्त क्षेत्रफल के सापेक्ष जमा आवंटी की धनराशि का समायोजन किया जाये। आवंटी द्वारा भी उभयपक्षों के मध्य आपसी सहमति से निर्धारित किये गये पेमेन्ट प्लान के अनुसार आवंटित फ्लैट के विरूद्ध देय अवशेष धनराशि का समयबद्ध भुगतान किया जाये।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम-2046 की धारा-63 के अन्तर्गत दण्डनीय होगा तथा देय धनराशि की वसूली धारा-40 की उपधारा-() के उपबन्धों के अध्यधीन रहते हुए, शोध रकम की वसूली, स्थानीय विधि में विहित रीति में, भू-राजस्व के बकाया के तौर पर की जायेगी। विपक्षी प्रमोटर द्वारा इस आदेश का अनुपालन न किये जाने की दशा में शिकायतकर्ता,/आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से उक्त आदेश का कार्यान्वयन कराने की कार्यवाही कर सकता है। यह आदेश आज दिनांक 25.05.208 को हस्ताक्षरित तथा उद्घोषित किया गया। दिनांक:- 25.05.20:8 ( gt - get fs" (गया प्रसाद) नामित प्राधिकारी / उपाध्यक्ष