2 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-0॥, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या : 420485740 ६ देवेन्द्र नाथ 2, अर्चना पाण्डेय, निवासीगण 5i953 पुलिस चौकी के पास, फरीदाबाद | बनाम dasha बिल्ड-टेक mofo, va-t69 सैक्टर 63 नोएडा, गौतमबुद्धनगर। 24.42.2048 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा fas मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। 24.08.203 को फ्लैट संख्या S-6-7303, बुक कराया गया था एवं भुगतान किया गया। पत्रावली पर एग्रीमेंट (बी.बी.ए) दिनांक 24.08.203 में उल्लिखित है कि अपार्टमेंट का कब्जा बुकिंग की तिथि (दिनांक 24.08.203) / नक्शा पास होने की तिथि, जो भी बाद में हो, से चार वर्ष में दिया जायेगा। उक्त समझौते के प्रस्तर 8 में विलम्ब की दशा में देय कम्पनसेशन यथा रूपये 5 वर्गफुट प्रतिमाह का उल्लेख है। आवेदक के अनुसार कब्जा दिनांक 24.02.2047 को देना था, उनके द्वारा धारा 48(7) के अनुसार 24 प्रतिशत ब्याज गयी है। इस प्रतिबंध के साथ कि दिनांक 24.2.207 से सहित धनराशि वापस चाही वास्तविक कब्जे की तिथि तक यदि बिल्डर 24 प्रतिशत मासिक चकवर्ती ब्याज/हर्जाना देने को तैयार हो, तो वह कब्जा ले सकते हैं। विपक्षी द्वारा मूलरूप से आर्थिक “सलोडाऊन”, को विलम्ब के लिए उत्तरदायी बताया तथा. कहा कि इन परिस्थितियों में भी उनके द्वारा धनराशि की व्यवस्था कर फ्लैटस all क्षी के विरूद्ध जमा धनराशि की yeaa मामले में आवेदक द्वारा पंचशील हाइनिश Bo योजना के लिए Nee Scanned by CamScanner दिनांक थतियों में वह तैयार कर ओ.सी. (दिनांक 30.07.2008) wet we लिया गया है। वर्णित GRR में दिनांक 29.07.2078

धनराशि लौटाने की स्थिति में नही है तथा उनके द्वारा आवेदक को दिन को पोजेशन ऑफर किया जा चुका है। तिथियों के विषय में कोई प्रतिवाद न i में यह मानना उचित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दी गयी तिथियां विपक्षी को ग्राहय । जहाँ तक केता द्वारा Rows के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के Ad दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा te (4) ¥ प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordan ce with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य "ERR" के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the we sf ९” करू Scanned by CamScanner 3 allotiees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and Promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को क्र करने के लिए इसके सभी Re ceed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल Raced सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 24 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 42, 74, I8 and 79 A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically eo ot Scanned by CamScanner compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees,

and_ issuing directions for_timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ अनुरूप आदेया पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया" (%%/(+ ) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के mee 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly saveveseeveaxes Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seck a refund." | हैं में मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत

“ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते ee Qi Scanned by CamScanner 5 समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “CRA लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वाव ऑफर ऑफ पजेशन के »कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक ees”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज,/कम्पनसेशन प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। रेरा की वेबसाईट पर उपलब्ध सूचना के अनुसार पंचशील हाइनिश Sa- के विषय में फेज वार 6 पृथक परियोजनायें पंजीकृत हैं, इनमें से आवेदक के टावर की ओ.सी. प्राप्त हो चुकी है। आवेदक द्वारा स्वयं कहा गया है कि यदि प्रमोटर विलम्ब के लिए 48 प्रतिशत ब्याज दे दे, तो वे फ्लैट लेने के लिए तैयार हैं तथा उत्तर में यह भी कहा गया है कि योजना के अवशेष फ्लैटस की कीमत 20-25 प्रतिशत बढाकर बिल्डर विकय कर रहा है।

प्रकरण के सम्पूर्ण तथ्यों तथा पूर्व विवेचना को देखते हुए इस प्रकरण में उचित होगा, यदि प्रार्थी फ्लैट का कब्जा प्राप्त करें। इससे एक ओर प्रार्थी को वांछित फ्लैट मिलेगा तथा प्रमोटर योजना के बाकी टॉवर्स में धनराशि लगा सकेंगें तथा अवशेष आवंटियों का भी हित साधन हो सकेगा। स्पष्टतः कब्जा देने की तिथि 24.02.207 थी एवं विलंब हेतु प्रार्थी को ब्याज मिलना arated में है। जहां तक इस ब्याज की अवधि का प्रश्न है, तो माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा मैसर्स सुपरटेक बनाम रजनी गोयल (सिविल अपील सं0 6649-50 /2078) में अवधारित किया गया है कि ओसी. प्राप्त होने की तिथि तक यह ब्याज देय होगा। इस प्रकार wei wT 24.02.2097 से वास्तविक कब्जे तक की अवधि का ब्याज देय होगा। ब्याज की दर के सम्बंध में राज्य सरकार द्वारा PAT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.:0208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in omoter shall be liable to refund the entire money paid by ad whatsoever towards the purchase of the at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of State Bank of India +i% unless provided five days of receiving the termination

which case the Pr the Allottee under any he apartment, along with interest Lending Rate) on home loan of otherwise under the Rules. within forty- notice:" 3० 5 Scanned by CamScanner 6 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर aii ) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को )४(.९+] प्रतिशत की ब्याज दर पर किया जाता है यदि ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट शिकायतकर्ता की कोई धनराशि विलंबित है, तो उपरोक्त प्राविधान के अनुसार विपक्षी भी शिकायतकर्ता से MCLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है| विपक्षी 24.2.20:7 से वास्तविक कब्जे तक की विलंबित अवधि पर वादी द्वारा जमा धनराशि पर ]/0,२+] प्रतिशत ब्याज सहित अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी एवं ब्याज की राशि देय धनराशि से अधिक होने की दशा में आवेदक को वापस की जायेगी। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर नियमानुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देना व देय KT शुल्क व यदि कोई धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकरण करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Yea ०2, ae eee (कल्पना मिश्रा) (राजीव कुमार) (सदस्य) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण. उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner