उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40,//63 सपठित नियम-24 7-शिकायत PeI—20:824563 राहुल भाटिया बनाम ग्रीन बे इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 05.42.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री श्रेय शर्मा उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह उपस्थित हुए। उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित-एवं पंजीकृत कराया गया है। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-04 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 27.02.209 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह 306.20I9 तक की अवधि में यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण के साथ अपने सभी विवाद निस्तारित कर शिकायकतकर्ता से देय बकाया धनराशि प्राप्त कर ओ.सी.//सी. सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें। साथ ही विपक्षी अनुबंधित अवधि से 30.4.20i6 तक 5/- रुपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 7.5.2076 से ओ.सी.// सी.सी. सहित कब्जा दिये जाते तक TAMING की प्रतिशत की दर से ब्याज देना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी।

2 विपक्षी यदि अनुतोष Wo 4 को प्रदान करने में असफल रहता है, तो वह शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि अंकन 68,00.38/- (अडसठ लाख एक सौ अडतीस) रूपये जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक एम.सी.एल.आर. + प्रतिशत व्याज सहित दो किश्तों में अदा करें। 50 प्रतिशत धनराशि जून 20:9 के पश्चात 45 दिन के अन्दर व शेष 50 प्रतिशत धनराशि आदेश अपलोड होने की तिथि से एक वर्ष के अन्दर देना सुनिश्चित करें। यदि इस इकाई हेतु बैंक से ऋण लिया हो तो इस धनराशि का ९ उपयोग पहले बैंक का ऋण व देय ब्याज लोटाने के बाद शेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी। 3. इस आदेश का उल्लघन उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 27.02.2049 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत var आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04ए द्वारा दिनांक 27.40. 2024 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:-- जहाँ तक विलम्ब अवधि के ब्याज का प्रश्न है, विपक्षी की ओर से इस विषय में कोई गणना स्पष्ट नहीं की गयी है। अतः सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 27.0220I9 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज का वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण अध्यक्ष महोदय, रेरा द्वारा पारित कार्यालय आदेश दिनांक 05.02.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई |

नियम-24 की कार्यवाही के दौरान मेरें पूर्व विद्वान न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को सुनवाई के दौरान यह पाते हुए कि विपक्षी को बार-बार नोटिस भेजने के बावजूद भी सुनवाई के दौरान उपस्थित नहीं हुए और शिकायतकर्ता द्वारा बताया गया कि विपक्षी यूनिट को निरस्त कर किसी तृतीय पक्ष का हित सर्जित करना चाहता है। ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा विपक्षी को आदेशित किया गया कि वह नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यूनिट के सम्बन्ध में यथास्थिति बनाये रखे, उसके उपरान्त दिनांक 49.07.2024 को सुनवाई के दौरान विपक्षी उपस्थित नहीं हुए। तद्पश्चात दिनांक 04.08.2024 को पत्रावली सुनवाई हेतु नियत की गई और दिनांक 04.08.2024 को विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता श्री प्रकाश तिवारी उपस्थित हुए और उन्होंने बताया कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देने एवं रजिस्ट्री कराने के लिए तैयार है, लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा कोई गणना शीट दाखिल नहीं की गई। इस कारण शिकायतकर्ता की गणना शीट के आधार पर शिकायतकर्ता को निर्देशित किया गया कि वह बकाया धनराशि रु.7.76,549 /— विपक्षी को अदा करें। विपक्षी ERI उक्त बकाया धनराशि प्राप्त न करने पर शिकायतकर्ता द्वारा उक्त धनराशि का विपक्षी / प्रमोटर के नाम का डिमाण्ड ड्राफ्ट दिनांकित 49.04.2025 रेरा कार्यालय में भौतिक रूप से जमा किया गया, जिस पर इस पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 22.05.2025 को आदेशित किया गया कि विपक्षी उक्त बाद जा के डिमाण्ड ड्राफ्ट रेरा कार्यालय से प्राप्त कर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें, लेकिन विपक्षी द्वारा ऐसा नहीं किया गया।

विपक्षी द्वारा आज सुनवाई के दौरान यह कहा गया कि शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को निरस्त कर किसी तृतीय पक्ष को आवंटित कर दिया गया है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा इस पीठ के आदेश दिनांक 09.04.2024 के विपरीत जाकर यूनिट को तृतीय पक्ष को ट्रांसफर किया गया है, जबकि मेरे पूर्व विद्वान न्‍यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा स्पष्ट रूप से विपक्षी को आदेशित किया गया था कि नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यूनिट के सम्बन्ध में यथास्थिति बनाये रखेंगे और दिनांक 09.04.2024 की सुनवाई के उपरान्त किसी भी तिथि पर सुनवाई के दौरान इस पीठ को विपक्षी द्वारा यह नहीं बताया गया कि यूनिट को निरस्त कर तृतीय पक्ष का हित सर्जित कर दिया गया है। प्रथम बार दिनांक 22.07.2025 को सुनवाई के दौरान और विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब दिनांकित 24.07.2025 में विपक्षी द्वारा यूनिट को निरस्त करने की बात कही गई। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट को कुर्क कर, रिसीवर नियुक्त कर कब्जा दिलाये जाने हेतु आज़ सुनवाई के दौरान अनुरोध किया गया है और अपनी आपत्ति दिनांकित 44.42. 2025 में भी कहा गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी बताया गया कि उसके द्वारा विपक्षी को समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः क्योंकि विपक्षी द्वारा माननीय रेरा पीठ के आदेश दिनांक 27.02.20:9 के अनुपालन में यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु एवं आदेश दिनांकित 27.02.2049 का अनुपालन कराये जाने हेतु आदेश-2॥ सिविल प्रक्रिया संहिता के अन्तर्गत कार्यवाही करने के अलावा कोई विकल्प शेष नहीं है।

अतः ऐसी स्थिति में नियम-24 में दी गई व्यवस्था के अनुसार और नियम-24 की कार्यवाही के अन्तर्गत शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु आदेश-24 सिविल प्रक्रिया संहिता के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए तथा कार्यालय आदेश संख्या-3839 / यू.पी. रेरा / प्रशा. / 2025-26 दिनांक 28.08.2025 के अनुसार ufarsrl—Greenbay Golf Village में यूनिट / प्लॉट PAI-Plot C68 Sector-22D, Yamuna Expressway, U.P को इस न्यायालय द्वारा कुर्क किया जाता है तथा कार्यालय आदेश संख्या-2482 /यू.पी.रेरा / AM. / 2024-25 दिनांक 24.08.2024 के अनुसार श्री रजत शर्मा, अवर अभियन्ता को रिसीवर नियुक्त किया जाता है। अत: श्री रजत शर्मा, अवर अभियंता को निर्देशित किया जाता है कि वह यूनिट को कुर्क कर न्यायालय के कब्जे में लेकर अपनी आख्या एक माह के अन्दर इस न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करें, ताकि आदेश-24 सिविल प्रक्रिया संहिता के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए स्वयं इस न्यायालय द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा सके और i आदेश दिनांक 27.02.2049 का अनुपालन कराया जा सके। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 40.02.2026 को पेश हो। | सिंह किए पा आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण