उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, काला HL हाउस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई WS-0(), उपस्थितिः श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या: 720:82477 श्रीमती वैशाली श्रीवास्तव, बी-84 केशव बिहार POA, RET) antennas परिवादी बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड गोमती नगर, लखनऊ। 3 0४७४४/४४४७ पतिंवोती आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध रजिस्ट्री, कब्जा, एवं विलम्बित ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट “श्रृष्टि अपार्टमेंट" लखनऊ, में एक फ्लैट $-60i बुक कराया गया था। जिसका कुल मूल्य रु0 9,22,000.00/- (उन्नीस लाख बाईस हजार रुपये मात्र) है। जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा समस्त धनराशि की अदायगी की जा चुकी है। परियोजना की विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 24 माह की अवधि में विपक्षी द्वारा देना प्रस्तावित था। किन्तु विपक्षी विवरण पुस्तिका में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देनें में असर्मथ रहा। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि शिकायतकर्ता को दिनांक 05.0.200 को यह फ्लैट आवंटित हुआ था। शिकायतकर्ता ने पीठ को यह भी अवगत कराया कि विपक्षी द्वारा फ्लैट की रजिस्ट्री कराने के लिये शपथ पत्र की माँग की जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- 4. आवंटन पत्र की प्रति। 2. परियोजना स्थल की तस्वीरों की प्रति। 4 2) 3. विपक्षी द्वारा भेजे गये पत्रों की प्रति। 4. धनराशि अदायगी की रसीदों की प्रति।

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 0.05.209 में यह बताया कि परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई जिससे मामला विवादित होता चला गया और अंततः आब्िट्रिटर के समक्ष उक्त प्रकरण प्रस्तुत किया गया। उक्त प्रकरण का निस्तारण आबिंट्रिटर grr festa 26.0.20i6 को किया गया। जिसमें उल्लेख किया है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण और निर्माणकर्ता एजेंसी के मध्य के विवाद को हल करनें A sazar-206 तक समय लग गया था। विपक्षी का कहना है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण एक सरकारी संस्था है और NO PROFIT NO Loss की नीति पर कार्य करती है जिसका उद्धेश्य आवंटियों को कब्जा प्रदान कराना है न कि लाभ कमाना है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैः- i. निर्माणकर्ता एजेंसी को भेजे गये पत्रों की प्रति। 2. आबडिंट्रिटर द्वारा पारित अधिनिर्णय की प्रति। पक्षकारों के तर्कों को सुना तथा अभिलेखों का परिशीलन किया गया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदु पर आधारित है:- 4. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? 2, क्‍या लखनऊ विकास प्राधिकरण saa अवधि में Force Majeure आधार पर कोई रिलीफ़ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं 2 3, क्या विपक्षी की परियोजना पूर्ण है अथवा नहीं ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? बिन्दु संख्या -

जहाँ तक प्रथम प्रश्न विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए, इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का कथन है कि पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार 24 माह में इकाई का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी की ओर से अनिवार्य बाध्यता के सम्बन्ध में परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई जिसका निराकरण अंततः anfeeex ERI feat 26,:0.206 को किया गया। पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य 24 माह में पूर्ण होना प्रस्तावित था, कब्जा देने की कोई तिथि नहीं है अतः विलम्ब का कोई प्रश्न नहीं है। >’ \ पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है:-

5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 2074. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ? उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एवं रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। आवंटन-पत्र दिनांक 05.i0.200 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 05.40.2073 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी लगभग 6 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कराने में असफल रहा है। अतः इससे स्पष्ट है कि परियोजना में लगभग 6 वर्ष का विलम्ब है। बिन्दु संख्या -2

जहाँ तक प्रश्न लखनऊ विकास प्राधिकरण उक्त अवधि H Force Majeure आधार पर कोई रिलीफ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से अनिवार्य बाध्यता के सम्बन्ध में अंकित किया है कि परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी द्वारा निर्माण कार्य विलंब से किया गया है, जिनको समय-समय पर अनुस्मारक पत्र भेजे गये थे। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई जिससे मामला विवादित होता चला गया और अंततः अप्रैल 203 को प्रकरण आबिट्रिटर के समक्ष प्रस्तुत किया गया। उक्त प्रकरण का निस्तारण आबिंट्रिटर द्वारा दिनांक 26.0.206 को किया गया। विपक्षी को आवंटन की तिथि से 36 माह में कब्जा प्रदान था, परन्तु वह नियत अवधि में हे है कब्जा प्रदान करने में असफल रहा। विपक्षी की परियोजना दिनांक 07.:.2076 से वास्तव में कब्जा आफर करने की तिथि तक विलम्बित मानी जायेगी। बिन्दु संख्या -3

जहाँ तक प्रश्न विपक्षी की परियोजना पूर्ण है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य अपूर्ण है। विपक्षी द्वारा पंजीकरण पुस्तिका में अंकित मूल-भूत सुविधाएं नहीं है। विपक्षी का कथन है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण है। रेरा द्वारा दिनांक 75.07.209 को परियोजना स्थल का निरीक्षण किया गया जिसमें यह पाया गया कि परियोजना लगभग पूर्ण है। परियोजना के मानचित्र के अनुसार 08 टावर e UH fe 28+G+I2 फ्लोर तक है और कुल यूनिट की संख्या 520 है। निरीक्षण के दौरान यह पाया गया कि सभी 08 टावरों में स्ट्रक्चर वर्क 00%, शेयर वाल व प्लास्टर वर्क 95%, प्लंबिंग वर्क 90%, इलेक्ट्रीक वर्क 90%, फिनिशिंग वर्क 90%, टाइस्ल वर्क 90%, पेंट वर्क 90%, लिफ्ट वर्क 80%, tax, रोड एवं बाउंड़ी वाल वर्क 00% तक है। उक्त से स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य लगभग पूर्ण है। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्णता तिथि 3.2.208 अंकित की गयी है जो कि समाप्त हो चुकी है। बिन्दु संख्या- 4 जहाँ तक प्रश्न है कि शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस ब्याय दर से, इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 की URI-78(2) के अंतर्गत - “(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective titles of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this subsection shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.”

उक्त के आलोक से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता विपक्षी द्वारा परियोजना में हुए विलंब के लिए विलंबित ब्याज पाने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज दर का प्रश्न है, इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 206 की धारा-2 (za)(i) में अंकित है कि:- (za) “interest” means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explationation.- For the purpose of this clause- (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of 4 oS interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default: उपरोक्त वर्णित प्राविधान से यह स्पष्ट है कि आवंटी चूक की दशा में विपक्षी द्वारा प्रभार्य ब्याज की दर बराबर होगी जिसे संप्रवर्तक चूक की दशा आवंटी को संदत्त करेगा। विपक्षी द्वारा प्रोजेक्ट को पूरा किये जाने में विलम्ब को स्वीकार किया गया है। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि Flo महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:-

Section 4(2)(I)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(|)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on 5 है ॥

the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि Gouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब नहीं मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7,:0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्रक के रूप में दिये गये विक्रय/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of defaults) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 0) में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9 (॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I% प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धन वापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश t, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 60 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता को संपूर्ण कार्य पूर्ण कराकर, नियमानुसार win शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2, विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित |॥/८।॥२+१% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक 0.7.206 से वास्तविक कब्जा आफर करने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि शिकायतकर्ता को बकाया कै धनराशि में कब्जा प्राप्ति के समय समायोजित की जाये और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 नहीं अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-.)॥ / 00 /2079 (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण