E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: 20823946 रविन्दर कुमार बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 29-04-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर weil / शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी अनुपस्थित रहे। इस पर पीठ द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 29-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके Page | of 6 E-Court

अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Page 2 of 6 E-Court

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 47-0:-2020 तक पीठ द्वारा a3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-09-2049 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 09-06-2020 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 44-07-2020 तक sat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा “एक्जीक्यूशन रिक्वेस्ट” प्राप्त होते ही नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा धारा-38, 40(2) एवं 63 के अन्तर्गत सुनवाई, दिनांक 47-03-2024, दिनांक 05-04-2024, दिनांक 44-07-2024, दिनांक 28-07-2024 एवं दिनांक 44-44-2024 को की गयी और उक्त तिथि 44-44-2024 a पीठ द्वारा पत्रावली के अवलोकन से यह पाया गया कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ में अपील संख्या: 606 /2020 योजित की जा चुकी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा भी अपना लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 23-07-2024 दाखिल करते हुए पीठ को अवगत कराया गया कि पीठ द्वारा aries के अन्तर्गत पारित आदेश के विरूद्ध अपील संख्या: 606 /2020 योजित की गयी है, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 44-44-2024 को ही पत्रावली को Abeyance में रखा गया, जिसके उपरान्त प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, Page 3 of 6 E-Court

के समक्ष अपील संख्या: 06/2020 योजित की गयी थी, जिसमें मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा sad अपील में सुनवाई के उपरान्त दिनांक 09--42--2022 को आदेश पारित कर, पीठ द्वारा पारित आदेश को सही ठहराते हुए अनुपालन कराये जाने हेतु निर्देशित किया गया है, जिसके क्रम में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को पुनर््थापित किये जाने का अनुरोध किया गया। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत उपर्युक्त प्रार्थना-पत्र को स्वीकार करते हुए, पीठ द्वारा धारा-38, 4022) एवं 63 के अन्तर्गत पुनः दिनांक 03-04-2023, दिनांक 23--05-2023, दिनांक 04-09-2023, दिनांक 03-44-2023, दिनांक 29-44—2023, दिनांक 34-0i-2024, दिनांक i9-04-2024, दिनांक 28-06-2024, दिनांक 46-08-2024, दिनांक 06-44-2024 एवं दिनांक 29-0:-2025 को सुनवाई की गयी। परन्तु विपक्षी को पीठ द्वारा उपर्युक्त समस्त तिथियों पर समुचित अवसर देने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा पूर्व में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 4-09-2049 का Sa: पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, कोई अनुपालन आख्या एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड तथा दाखिल नहीं किया गया है। मैंने प्रार्थी , शिकायतकर्ता के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। utd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ures के अन्तर्गत दिनांक 44-09--2049 को निम्न आदेश पारित किये गये:-

"4. आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करें और विलग्बित अवधि दिनांक 27-70--2073 से 30—04—2076 TH, IRR की शर्तों के अनुसार ०6 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से व रेरा लागू होने के बाद से अर्थात्‌ दिनांक 8/-05--2076 से कब्जा ऑफर किये जाने तक MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। 2 यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ew अधिनियम 2076 के धारा-2८०)6) के अन्तर्गत परिभाषित fea wer है कि Rr लागू होने के बाद यदि ws ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर ॥४८7./ए+7 प्रतिशत होनी चाहिए/ ३. इस आदेश का उललघन उ.ग्र थ्रू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की IRI-63 तथा अन्य PITT ग्राविधानों के अन्तर्यत ashe ati) आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये/” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44--09-2049 ,के Page 4 of 6 अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु पीठ द्वारा उपर्युक्त तिथियों पर विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 4:-09-209 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी ,// शिकायतकर्ता को wera यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम saree सैटेल किया जा चुका हो।

अतः: उपरोक्त समस्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 44-09-20:9 का पूर्ण रूप से अनुपालन नहीं किया गया है। Rr नियमावली, 206 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 206 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः-

“24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-09-2049 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 44-08-2025 को संदर्भित की जाती है। चूंकि प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 606,/2020 योजित की गयी थी, जिसको मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने आदेश, दिनांक 09-42-2022 के माध्यम

Page 5 of 6 E-Court से देय विलम्बित अवधि के ब्याज की रेरा लागू होने से पूर्व की दर को 06 प्रतिशत वार्षिक के स्थान पर 04 प्रतिशत की दर संशोधित करते हुए, Pema कर दिया गया। अतः सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक ::-09-20I9 & weR-0t तथा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या: 606,/2020 में पारित आदेश, दिनांक 09-42--2022 के अनुसार दिनांक 3i-07-2025 G पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:- (क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल प्रार्थी /“ शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा ora के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-09-2049 के प्रस्तर-04 एवं मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या: 606 /2020 में पारित आदेश, दिनांक 09-42-2022 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि में घटाते हुए, अवशेष धनराशि (यदि कोई अवशेष रहे) की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। (ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 44-09-2049 के प्रस्तर-04 एवं मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या: 606 /2020 में पारित आदेश, दिनांक 09-42-2022 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की समस्त धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें।

तदोपरान्त पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी /प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 44-09-2049 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को Rr अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 23-06-2025. Page 6 of 6