भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-02, 4. परिवाद संख्या : 420823926 सीमा देवी शुक्ला (जमा धनराशि रू. 6,00,000 / -) 2. परिवाद संख्या : 20823927 मीरा देवी (जमा धनराशि रू. 5,00,000 /—) sesetnetnesneen 'परिवादिनीगण बनाम मेसर्स गर्व बिल्डटेक प्राणलि0,..... aeanesetneneen प्रतिवादी पीठासीनः- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व:- परिवादिनीगण:- श्री प्रवीण द्विवेदी, अधिवक्ता प्रतिवादीः- श्री वी.के.एस. विसेन, अधिवक्ता परिवाद:- परिवादिनीगणगण सीमा देवी शुक्ला एवं मीरा देवी के द्वारा मेसर्स गर्व बिल्डटेक प्राएलि0, के विरूद्ध उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की am 34 के अन्तर्गत दिनांक- 5.77.20i8 को शिकायत संस्थित की गयी है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं0 20823926 सीमा देवी शुक्ला अग्रणी परिवाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र परिवादिनीगण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध भू-खण्ड का कब्जा 24 प्रतिशत विलम्बित ब्याज के साथ दिलाये जाने की प्रार्थना की है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादिनीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. अनुबन्ध पत्र दिनांक 30.08.2040 की प्रति। 2. आवंटन पत्र दिनांक- 04.03.2047 की प्रति 3. प्रत्युत्तर पत्र। प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र | 2. लिखित बहस दिनांक 04.40.2049 |

मौखिक साक्ष्यः- परिवादिनीगण के विद्वान अधिवक्ता श्री प्रवीण द्विवेदी, और प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता श्री वी.के.एस. विसेन द्वारा aot को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादिनीगण का कथन है कि उसके द्वारा प्रोजेक्ट OMAXE METRO CITY (HITECH TOWNSHIP) P-] LUCKNOW में इकाई अगस्त 200 4 बुक कराया था जिसके लिए परिवादिनीगण द्वारा देय धनराशि का भुगतान किया गया। दोनों पक्षों के मध्य दिनांक 30.08. 20t0 को निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के अनुसार प्रतिवादी को 360 स्कावयर US के प्लाट का कब्जा 24 माह अर्थात दिनांक 04.0920:2 तक उक्त इकाईयों का कब्जा दिया जाना था, परन्तु प्रतिवादी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही इकाई का कब्जा प्रदान किया गया। जिस कारण परिवादिनीगण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा at के अन्तर्गत प्रतिवादी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी और भू-खण्ड का कब्जा 24 प्रतिशत विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ दिलाये जाने की प्रार्थना की है। प्रतिवादी ने अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में अंकित किया है कि उनकी परियोजना sou भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के अन्तर्गत पंजीकृत (ख; तन

है जिसका पंजीकरण कमांक- UPRERAPRI5S425 आवंटित किया गया है एवं इस परियोजना के पूर्ण होने की तिथि दिनांक- 34.42.2020 अंकित है, प्रतिवादी दिनांक 34.:2.20200 से पूर्ण लखनऊ विकास प्राधिकरण से संपूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर सभी आंवटीयों को उनके द्वारा बुक करायी गयी उनकी इकाई का कब्जा प्रदान कर देंगे। अतः प्रतिवादी का यह प्रार्थना की गयी है कि यह शिकायत असामयिक है यह शिकायत निरस्त किये जाने की प्रार्थना की है। प्रतिवादी का यह भी मत है कि अनुबन्ध-पत्र दिनांक 30.0820I0 के अनुसार उक्त इकाई निरस्तीकरण कर परिवादी की जमा धनराशि वापस करने के लिए तैयार है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु dens: क्‍या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और यदि परियोजना विलम्बित है तो क्‍या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? बिन्दु संख्या 2 क्‍या परिवादिनीगण इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 यहाँ यह अवगत कराना समीचिन है कि विचाराधीन इकाई वर्ष 200 4 आरक्षित की गयी थी तथा दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के अनुसार 24 माह की अवधि में अर्थात्‌ दिनांक- 04.09.2042 तक उक्त इकाईयों का कब्जा दिया जाना अंकित है परन्तु प्रतिवादी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही भू-खण्ड का कब्जा प्रदान किया है। प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित नहीं है इस तथ्य को साबित करने का उत्तरदायित्व प्रतिवादी का था, परन्तु प्रतिवादी कोई ठोस

साक्ष्य पीठ के समक्ष प्रस्तुत करने में असफल रहा हैं। परिवादी के साथ दिनांक 30.08.2040 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया है, जिसमें 24 माह जोड़कर यह तिथि 04.09.2042 होगी। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 of 2077 में पारित निर्णय को उर्द्धत करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / प्रतिवादी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे प्रतिवादी के तथ्यों को उचित ठहराया जा सके | पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादिनीगण को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। तदनुसार बिन्दु संख्या- 4 परिवादिनीगण के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्याः- 2

wet तक यह प्रश्न है कि परिवादिनीगण कब्जा एवं कब्जा में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादिनीगण को लगभग os af बीत जाने के उपरान्त भी कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा मौखिक रूप से प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादिनीगण को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- १8 के अन्तर्गत उत्तरदायी है। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा i8 4 यह स्पष्ट प्रावधान है किः- Return of amount and compensation: (!) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason.

He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which V project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act."

उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी waa परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक कब्जा प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या:- 3 परिवादिनीगण के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये weal एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि परिवादिनीगण को अभी तक अपने आवंटित इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु परिवादिनीगण का यह कथन है कि वह var

परियोजना में बना रहना चाहता है और अपने आवंटित इकाई का ही कब्जा प्राप्त करना चाहता है। अधिनियम की धारा- i इस प्रकार का अधिकार परिवादिनीगण को प्रदान करता है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये ors को न्‍्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है। यह भी उल्लेखनीय है कि प्रतिवादी द्वारा दिनांक 04.0.2049 दाखिल प्रतिवाद-पत्र के प्रस्तर-45 में परिवादी द्वारा चाहें गये अनुतोष का निवारण करते हुए यह बताया कि दोनों पक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-6 में यह अंकित है कि:- “In the event, the area of plot(s) is in excess of 360 sq. yds., the Second Party shall pay for the excess area at such rate as may be prescribed by the first party at the relevant time, which shall not be more than the price at which the plots are sold by the First party in the open market” उपरोक्त को दृष्टिगत रखते हुए उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के अनुसार ही बढें हुए क्षेत्रफल की दर का निर्धारण किया जाना न्यायोचित है। यह निर्विवादित है कि परिवादिनीगण द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी। इस तथ्य पर कोई विवाद नहीं है कि प्रतिवादी निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान करानें में असमर्थ रहा है। प्राधिकरण द्वारा अपने अभिलेखों का अवलोकन किया गया एवं यह पाया कि प्रतिवादी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है।

ऐसी स्थिति में परिवादिनीगण कब्जा तथा विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा6 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स y प्रा।लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादिनीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था किः- Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(l)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and _ the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA, In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the V ion under the

Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम \ अधीन दिनांक 47.0.20:8 को 0 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली ais अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of Indiat+l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+% ब्याज की दर से कब्जे तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार परिवादिनीगण का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश (क) अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादिनीगण की सहमति से उनके पक्ष में तत्काल आवंटन पत्र जारी कर उनकी प्रस्तावित भू-सम्पदा इकाई का कब्जा सक्षम स्तर से कब्जा प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (८.०) प्राप्त कर

दिनांक-34.42.2020 तक परिवादिनीगण से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित mcir+i% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में कब्जा प्रदान करने की निर्धारित अवधि दिनांक- 04.09.2042 से वास्तविक कब्जा देने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादिनीगण को नियमानुसार वापस की जाये। (क) जहां तक बढें हुए क्षेत्रफल का प्रश्न है इस सन्दर्भ में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-6 में निहित प्राविधानों के अनुसार भुगतान का समायोजन किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा । आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये एवं इसकी प्रति सभी सम्बन्धित पत्रावलीयों में रखी जाये। दिनांक-२३१-/०| / 2020 y 9०४” (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 2