उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, 06 जगदीश चन्द्र बोस मार्ग, लालबाग, CAS | शिकायत संख्या-4420472993 दिनांक 26 मार्च 2048 अभिजीत कुमार सिंह, Fo जी0एस0 प्रोमोटर्स प्राएलि0, 522 उंचवागढ़ी राजापुर, बनाम 4,सी-23 प्रीत बिहार, इलाहाबाद | दिल्‍ली। आदेश श्री अभिजीत कुमार सिंह द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में यह शिकायत उत्तरदाता प्रोमोटर 40 जी0एस0 प्रोमोटर्स प्राणलि0के विरूद्ध प्रस्तुत की गयी है। शिकायत आई0डी0 नं0-4420472993 पर पंजीकृत कर उत्तरदाता को नोटिस जारी की गयी है। उत्तरदाता द्वारा अपना अभिकथन प्रस्तुत किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री ब्रज किशोर सिंह तथा उत्तरदाता के विद्वान अधिवक्ता श्री अनुराग अरोरा को ध्यानपूर्वक सुना गया।

शिकायत संक्षेप में यह है कि शिकायतकर्ता द्वारा उत्तरदाता प्रोमोटर की सिक्का कार्मिक ग्रीन परियोजना में टावर एस्पायर में फलैट संख्या- 804 कुल विकय मूल्य GO 69,62,277.00 पर बुक किया गया था। उनके द्वारा रू0 47,09,754.00 का भुगतान किया गया है। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण करने तथा आवंटित फ्लैट का कब्जा देने की समय-सीमा दिनांक 02-04-2045 थी। फ्लैट का कब्जा देने में 03 वर्ष का विलम्ब हो चुका है, फ्लैट तैयार नहीं है। बिल्डर द्वारा विलम्ब धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। बिल्डर द्वारा फिट-आउट पजेशन के लिए गैर कानूनी नोटिस भेजी जा रही है। मूल प्लान /ब्रोशर से विचलन किया गया है, जैसे फलोर्स की संख्या बढ़ा दी गयी, फलैट्स की संख्या बढ़ा दी गयी, सुपर एरिया बढ़ा दिया गया, ओपेन स्पेस तथा सुविधाओं में कमी कर दी गयी, ferme तथा स्टेयर केसेस की संख्या कम कर दी गयी, सुविधापूर्ण दुकानों के स्थान पर भव्य कार्शियल काम्प्लेक्स बना दिया गया है, आदि। शिकायतकर्ता द्वारा निम्नलिखित अनुतोष के लिए अनुरोध किया गया हैः 4. प्रोमोटर द्वारा उन्हें समग्र रूप से पूर्ण फलैट का विधिक कब्जा पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के बाद प्रदान किया जाए तथा फिटआउट पजेशन के लिए गैर कानूनी ढंग से दबाव न बनाया जाए। 2. फ्लैट का कब्जा देने की समस्त प्रकिया से पहले विचलन दूर कराया जाए तथा मूल प्लान तथा ब्रोशर के अनुसार कब्जा प्रदान किया जाए। 3. माह जनवरी, 20i5 से देय विलम्ब पेनाल्‍टी का ब्याज सहित भुगतान किया जाए। 4. विद्युत कनेक्शन तथा वाटर कनेक्शन के नाम पर अतिरिक्त धनराशि न ली जाए क्योंकि यह मांग अनुबन्ध के seria other charges में सम्मिलित है।

5. शिकायतकर्ता द्वारा Interest Free Maintenance Charges का भुगतान किया जा रहा S| अतः 24 माह के maintenance charges के अग्रिम भुगतान की कोई आवश्यकता नहीं है। उत्तरदाता द्वारा अपने अभिकथन में यह कहा गया है कि शिकायत निराधार है, अस्पष्ट है, शिकायकर्ता द्वारा Ve प्लान के अनुसार भुगतान में त्रुटि की गयी है, जिसके आधार उनके ऊपर ब्याज भी लगाया गया था जिसके कम में प्रार्थना-पत्र दिनांक 23-44-2043 द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा ब्याज में छूट के लिए अनुरोध किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा शपथ-पत्र देकर समय से भुगतान करने का वचन दिया गया था। फलैट एलाटमेन्ट एग्रीमेन्ट के क्लाज-26 के अनुसार उन आवंटियों को wo 5 प्रति वर्गफूट क्षेत्रफल पर प्रतिमाह की दर से विलम्ब धनराशि अनुमन्य है, जिनके द्वारा सभी किश्तों का समय से भुगतान किया गया है। फिट आउट पजेशन का प्रस्ताव वैकल्पिक है, इस प्रस्ताव को स्वीकार करने वाले आवंटियों को अपनी रूचि के अनुसार wee का रिनोवेशन कराने में सहायता प्राप्त होती S| उत्तरदाता द्वारा प्रश्नगत टावर एस्पायर को छोड़कर अन्य सभी टावर्स का पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर लिया गया है। इस टावर के लिए भी प्रमाण-पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन सक्षम अधिकारी के स्तर पर अनुमोदन हेतु लंबित है और उन्हें एक माह के अन्दर पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त हो जाएगा। यदि शिकायतकर्ता को कोई विलम्ब धनराशि देय होगी तो उसका समायोजन कब्जे के समय सुनिश्चित किया जाएगा।

आवंटी शिकायतकर्ता तथा उत्तरदाता के मध्य फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 45-02-2043 को निष्पादित किया गया जिसके अन्तर्गत उन्हें सिक्‍का कार्मिक ग्रीन परियाजना में फ्लैट संख्या 804 टावर एस्पायर में रू0 46,97.700.00 पर आवंटित किया गया है। आवंटित फ्लैट का कब्जा देने की समय-सीमा एक्सकेवेशन प्रारम्भ होने से 36+/-6 माह का ग्रेस पीरियड है और इस प्रकार कब्जा प्रदान करने की अन्तिम समय-सीमा माह अगस्त 20i5 है। अनुबन्ध के प्रस्तर-9 में यह कहा गया है कि फ्लैट का क्षेत्रफल सक्षम प्राधिकारी के निर्देशों या विकासकर्ता के आर्किटेक्ट अथवा स्ट्रकक्‍्चरल इजींनियर की संस्तुति पर परिवर्तित किया जा सकता हे। अनुबन्ध के प्रस्तर-42 में यह कहा गया है। ब्रोशर /पम्फलेट / विज्ञापन में दी गयी विशिष्टिया संकेतात्मक हैं जिसमें कतिपय आधार पर परिवर्तन किया जा सकता है। इस प्रकार पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार मूल प्लान» विशिष्टियों में परिवर्तन /विचलन अनुमन्य है, परन्तु सक्षम प्राधिकारी के स्तर पर पूर्णता प्रमाण-पत्र प्रदान करने के पूर्व निरीक्षण में यह देखा जाना आवश्यक होगा कि क्या प्रमोटर द्वारा सक्षम प्राधिकारी से नियमानुसार स्वीकृति प्राप्त की गई है? अनुबन्ध के अनुसार उत्तरदाता प्रोमोटर आवंटी शिकायतकर्ता को माह अगस्त 2045 में आवंटित फ्लैट का कब्जा प्रदान करने के लिए उत्तरदायी हैं जिसमें 2 वर्ष 8 माह का विलम्ब हो चुका। भू-सम्पदा (नियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के प्राविधानों के

अनुसार उत्तरदाता को सक्षम प्राधिकारी से परियोजना के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किए बिना आवंटी को कब्जे का आफर करने, कब्जे के समय देय धनराशि का भुगतान प्राप्त करने का अधिकार नहीं है। अनुबन्ध में सम्मिलित विभिन्‍न मदों में एक्सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन, इन्टरेस्ट फी ACHR चार्जेज तथा पावर बैकअप चार्जेज सम्मिलित हैं। अत: कब्जे के आफर के समय इन मदों में अतिरिक्त मांग या IFMS की व्यवस्था के बावजूद 24 माह के लिए अग्रिम Acer चार्ज आरोपित किया जाना भी विधिसम्मत नहीं है। उपरोक्त विवेचना के आधार पर शिकायत निम्नलिखित आदेश के साथ निस्तारित की जाती हैः 4. उत्तरदाता प्रोमोटर Fo जी0एस0 प्रोमोटर्स प्राणलिए आवंटी शिकायतकर्ता श्री अभिजीत कुमार सिंह को आवंटित फलैट का विधिवत कब्जा सक्षम प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात दिनांक 30-04--2048 तक प्रदान करें। 2. उत्तरदाता द्वारा आवंटी को आवंटित wee का कब्जा प्रदान करने में विलम्ब के लिए उन्हें दिनांक 04-09-2045 से फ्लैट के सुपर एरिया के प्रति वर्गफूट क्षेत्रफल पर wos प्रति माह की दर से अर्थ दण्ड का भुगतान आदेश के 45 दिन के अन्दर किया जाएगा। 3. उत्तरदाता द्वारा वाहय विद्युत चार्जेस, पावर बैकअप चार्जेस wd Achy चार्जेज हेतु अग्रिम भुगतान एवं अन्य मांग सृजित नहीं की जाएगी और न ही आवंटी शिकायतकर्ता से जमा करायी जाएगी | 4. सक्षम प्राधिकारी द्वारा पूर्णता प्रमाण-पत्र प्रदान करते समय शिकायतकर्तागण की इस शिकायत पर भी ध्यान दिया जाएगा कि क्या उनके द्वारा अनुमोदित सैंक्शन्ड प्लान से विचलन किया गया है और यदि विचलन किया गया है, तो क्‍या सक्षम प्राधिकारी से नियमानुसार अनुमोदन प्राप्त किया गया है?

विपक्षी प्रोमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किए जाने पर शिकायतकर्ता आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लंघन उ0फप्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश आज दिनांक 26.03.2048 को हतस्ताक्षरित तथा उदघोषित किया गया। दिनांकः--26.03.2048 Digitally signed (SRT TEAS) सचिव A B RA R by ABRAR उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण AHMED AHMED cate: 2078.03.26 7:48:2 +05'30'