उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-04, उपस्थिति :-- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या : 4420472963 राधे श्याम जयसवाल, 374 आर्यनगर, सीतापुर। re वादी बनाम सहारा प्राइम सिटी लि0, 5/8, एक्जकल्सीव बहार, सहारा स्टेट्स, जानकीपुरम लखनऊ-226024 तर जिम तो CTT ai, Cm A +। . *. उसक्यतरातााक्ो प्रतिवादी आदेश शिकायतकर्ता राधे श्याम जयसवाल द्वारा यह शिकायत उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में प्रोमोटर सहारा प्राईम सिटी के विरूद्ध दाखिल की गयी है, जिसमें शिकायतकर्ता ने अविलम्ब कब्जा अथवा धन वापसी की मांग की है। शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में अंकित किया है कि उसके द्वारा फ्लैट संख्या- 84/806 सहारा सिटी होम्स लखनऊ में दिनांक 30.44.202 को बुक कराया था, जिसकी कुल मूल्य रु0 33,34,000/— (रु० तैतीस लाख चौतीस हजार मात्र) था। शिकायतकर्ता ने विक्रय मूल्य की कुल धनराशि 33,34,000/— (wo तैतीस लाख चौतीस हजार मात्र) अदा कर दी गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.2.208 को प्रश्नगत फ्लैट संख्या- 84/806 सहारा प्राइम सिटी fio में शिकायतकर्ता को आवंटन-पत्र जारी किया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रोविजनल प्रार्थना-पत्र के आधार पर धनराशि की अदायगी अनुसूची के अनुसार देने के लिये सहमत हो गये जिसके उपरान्त विपक्षी ने दिनांक 47.42.2042 को धनराशि के अदायगी हेतु अनुसूची को संलग्न किया। प्रोमोटर द्वारा जारी आवंटन-पत्र में स्पष्ट रूप से यह अंकित किया, कि यूनिट का कब्जा आवंटन के दिनांक से 38 माह के अन्दर दे दिया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य की फोटो प्रतिलिपि दाखिल किए हैं:- 4. अदा की गई धनराशि की रसीदें। 2. दिनांक 46.05.2043 को जारी आवंटन पत्र। Q/ न

3. दिनांक 47.42.2042 को जारी पंजीकरण पत्र। 4. दिनांक 47.42.2042 की अनुसूची | 5. दिनांक 24.42.2042 को जारी प्रोविजनल प्रार्थना पत्र। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल कर यह बताया कि शिकायतकर्ता की इकाई के सम्बन्ध में कुल रु० 28,53,240.00 की धनराशि कंपनी के पास जमा है। Sat इकाई पूर्ण न होने के कारण उनके द्वारा यूनिट संख्या ८5,/402 का प्रस्ताव शिकायतकर्ता को दिया, जो कि उन्हें पसन्द है। विपक्षी द्वारा यह भी बताया गया कि यूनिट संख्या ८5,402 का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है एवं शिकायतकर्ता 03 माह में कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। विपक्षी द्वारा नई इकाई के सम्बन्ध में कॉस्ट शीट दाखिल की गयी है जिसे शिकायतकर्ता ने स्वीकार किया है। दोनों पक्षों को सुना एवं पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखों का परिशीलन किया।

उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से यह भी स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता ने विपक्षी की परियोजना में फ्लैट संख्या- 84/806 बुक करायी थी, जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान भी किया गया। विपक्षी ने शिकायतकर्ता द्वारा दिये गये तथ्यों को ardor नहीं किया है। शिकायतकर्ता द्वारा वैकल्पिक इकाई का कब्जा विलम्बित ब्याज सहित दिलाये जाने जिसमें विलम्बित ब्याज की रकम कब्जा प्रदान करते समय समायोजित करने के आदेश की मांग की गयी है। यह निर्विवादित तथ्य है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया गया था जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता ने रेडी-टू-मूव-इन इकाई उपलब्ध कराने का अनुतोष चाहा था इस वस्तु स्थिति के सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस प्रेषित किया गया, विपक्षी ने शिकायतकर्ता को रेडी-टू-मूव-इन वैकल्पिक इकाई के रूप में यूनिट संख्या ८5/१02 का प्रस्ताव दिया है जिससे शिकायतकर्ता सहमत हैं। पत्रावली में उपलब्ध समस्त उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से यह भी स्पष्ट होता है कि विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि शिकायतकर्ता को फ्लैट संख्या- ८५5/॥02 का प्रस्ताव दिया गया है, जो कि शिकायतकर्ता को स्वीकार है। विपक्षी द्वारा मौखिक रूप से दिनांक 45.07.2049 को बताया गया कि शिकायतकर्ता की इकाई का कब्जा o4 माह में दे दिया जाएगा।

अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराने में विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। अतः स्पष्ट है कि विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। इसके फलस्वरूप विपक्षी भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा- is के अन्तर्गत दोषी एवं उत्तरदायी है। विलम्ब cp 2, क्‍ के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स was प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(2)(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 77..0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 () में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर (iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८४५१ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र इस निर्देश के साथ स्वीकार किया जाता है कि:- 4. विपक्षी आदेश अपलोड की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की सहमति से विधिक शुल्क प्राप्त करके फ्लैट संख्या- c05/202 की रजिस्ट्री कराकर नियमानुसार कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें|

2. विलम्ब की अवधि जो कि कब्जा देने में विपक्षी द्वारा की गयी है, के लिए स्टेट बैंक आफ इण्डिया द्वारा निर्धारित McLRH प्रतिशत की ब्याज दर के अनुसार प्राप्त करने का शिकायतकर्ता अधिकारी होगा। यह ब्याज आवंटन-पत्र में अंकित कब्जा प्रदान करने की निर्धारित अवधि से वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक mcir+s “YS 4 प्रतिशत ब्याज दर से शिकायतकर्ता की बकाया धनराशि में कब्जा प्राप्ति के समय समायोजित की जाए। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक-2£8- /sp /2049 a os } ' ० 9०४ | is (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण