उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-04, उपस्थिति :- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या : 40204823006 भानु प्रकाश जयसवाल, 426, आलम नगर, आीलायुए] = _॒_ .॒॒_.._ उस#तताता्ात्काातात्प शिकायतकर्ता बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड, गोमतीनगर, आदेष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं कब्जे में हुये विलम्ब के लिए मासिक ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उसने जानकीपुरम विस्तार के अंतर्गत स्मृति अपार्टमेंट में एक फ्लैट p/403/B- दिनांक 3.06.2044 को बुक कराया था जिसकी कुल कीमत Go 24,20,000/- (इकक्‍्कीस लाख बीस हजार रुपये मात्र) थी शिकायतकर्ता द्वारा Bo 7,47,843 /- (सात लाख सैतालीस हजार आठ सौ तैतालीस रुपये मात्र) की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा यह अवगत कराया गया कि विपक्षी की पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार 24 माह अर्थात्‌ दिनांक 43.06.20i3 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी नियत अवधि में कब्जा दिये जाने में असफल रहा हैं। विपक्षी ने पत्र दिनांक 24.04.2042 द्वारा अवगत कराया कि बिना परिवर्तन शुल्क के इकाई का स्थानान्तरण कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने पत्र दिनांक 05.07.2049 में अंकित किया है कि विपक्षी द्वारा wera अपार्टमेंट में वैकल्पिक फ्लैट का ऑफर दिया था जो स्वीकार है, परन्तु विपक्षी द्वार आज तक कब्जा नहीं दिया गया है अतः शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित फ्लैट का कब्जा दिलाये जाने एवं कब्जे में हुये विलम्ब के लिए मासिक ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल की हैः-

4. विपक्षी द्वारा जारी आवंटन-पत्र दिनांक 43.06.2044 की प्रति। 2. विपक्षी द्वारा भेजे गए पत्र। Oy

विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में लिखित अभिकथन दिनांक 4.03.209 को दाखिल किया गया जिसमें यह बताया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुरोध किये जाने पर उनकी इकाई को IB.H.K. से 2B.H.K. में बिना परिवर्तन शुल्क के स्थानान्तरित कर दिया गया था। परियोजना के ब्लॉक A तथा & का निर्माण कार्य जून, 209 एवं ब्लॉक छ तथा 9 का निर्माण कार्य दिसम्बर 209 तक पूर्ण कर लिया जाएगा। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्ण तिथि 32.42.2079 अंकित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से क्षतिपूर्ति की मांग की गयी है जो कि पोषणीय नहीं है, क्‍योंकि आवंटन पत्र के प्रस्तर-44.2 में अंकित है कि यदि विपक्षी द्वारा विलम्ब से इकाई का कब्जा दिया जाता है तो आवंटी को कोई ब्याज प्रतिकर देय नहीं होगा। अतः शिकायतकर्ता को क्षतिपूर्ति पाने का लाभ नहीं प्राप्त हो सकता है। परियोजना में हुआ विलम्ब किसान आन्दोलन तथा राज्य सरकार एवं किसानों के मध्य हुए विवाद के कारण हुआ। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी मेसर्स मार्ग feo एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई जिससे मामला विवादित होता चला गया और अंततः आर्बिट्रेटर श्री अरूण कुमार Reel के समक्ष Gat प्रकरण प्रस्तुत किया गया। उक्त प्रकरण का निस्तारण sifiger द्वारा दिनांक 26.:0.20I6 को किया war) जिसमें उल्लेख किया है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण और मेसर्स मार्ग के मध्य के विवाद को हल करने में अक्टूबर--2045 तक समय लग गया था। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया है कि वह एक सरकारी संस्था है और NO PROFIT NO LOSS के अर्न्तगत परियोजनाओं का निर्माण करते है। विपक्षी ने यह भी अंकित किया कि शिकायतकर्ता से प्राप्त जी.एस.टी. की राशि प्रत्यक्ष रूप से भारतीय सरकार को जमा की जानी है।

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्न साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :- 4. शिकायतकर्ता को भेजे गए पत्र। 2. निर्माणकर्ता एजेंसी को भेजे गए पत्र। दोनों पक्षों के तर्कों एवं पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया गया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह वाद निम्नलिखित बिन्दु पर पूर्णतः आधारित है:- 4. क्या मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा बी0डी0ए0 बनाम waren रोहतगी में दिया गया निर्णय प्रस्तुत प्रकरण में भी लागू होगा ? 2. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए ? 3. क्‍या लखनऊ विकास प्राधिकरण vad अवधि में कोई रिलीफ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं? विवाद farg—4

जहाँ तक प्रश्न मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा बी0डी0ए0 बनाम शकुन्तला रोहतगी में दिया गया निर्णय प्रस्तुत प्रकरण में भी लागू होगा, इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम शकुन्तला रोहतगी (सिविल अपील संख्या 6054/2002) में दी गयी विधि व्यवस्था उद्धृत की है जिसके अनुसार जहाँ संपत्ति अनुमानित मूल्य पर अंतिम मूल्यांकन की शर्त के साथ आवंटित किया जाता है तथा अंतिम मूल्यांकन के बाद अगणित मूल्यांकन के आधार बनाकर बिना मूल्य बढ़ाए संपत्ति दी जाती है तो उसे पुनरीक्षित मूल्य नहीं माना जा सकता व विलम्ब के लिए कोई धनराशि देय नहीं होगी | मूलतः यह नजीर इस अवधारण पर आधारित है कि इस अन्तराल में हुई संपत्ति की मूल्य वृद्धि विलंब के लिए पर्याप्त कम्पेनसेशन है किन्तु वर्तमान रियल एस्टेट मार्केट में सभी स्थितियों में ऐसा नहीं कहा जा सकता। साथ ही यह नजीर WS लागू होने से पूर्व की है तथा धारा-48 रेरा के प्राविधान प्रस्तुत प्रकरण में लागू होगा | विवाद बिन्दु-2

जहाँ तक परियोजना के विलम्ब का प्रश्न है, विपक्षी द्वारा अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 44.03.2049 में किसान आन्दोलन एवं न्यायिक विवाद कारणों का आधार लिया है, इसके समर्थन में अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं। विपक्षी द्वारा अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह भी अंकित किया है कि शिकायतकर्ता के आवंटित फ्लैट का कब्जा दिसम्बर 2049 में देंगें। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी मेसर्स मार्ग लि0 एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई जिससे मामला विवादित होता चला गया और अंततः आर्बिट्रेटर श्री अरूण कुमार ret के समक्ष उक्त प्रकरण प्रस्तुत किया गया। उक्त प्रकरण का निस्तारण sifdgex द्वारा दिनांक 26. 40.2046 को किया गया। जिसमें veers किया है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण और मेसर्स मार्ग के मध्य के विवाद को हल करने में अक्टूबर-2045 तक समय लग गया था। पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य 24 माह में पूर्ण होना था। आवंटन-पत्र दिनांक 43.06.2044 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 43.06.203 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी लगभग 6 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कराने में असफल रहा है। अतः इससे स्पष्ट है कि परियोजना में लगभग 6 वर्ष का विलम्ब है। विवाद farg— 3 जहाँ तक प्रश्न लखनऊ विकास प्राधिरण उक्त अवधि में कोई रिलीफ पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से अनिवार्य बाध्यता के सम्बन्ध में अंकित किया है कि किसान आन्दोलन तथा राज्य सरकार एवं किसानों के मध्य हुए विवाद के कारण हुआ। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी मेसर्स मार्ग लि0 एवं विपक्षी के मध्य विवाद की स्थिति उत्पन्न हो गई 2) 3

जिससे मामला विवादित होता चला गया और अंततः आर्बिट्रेटर श्री अरूण कुमार fret के समक्ष उक्त प्रकरण प्रस्तुत किया गया। उक्त प्रकरण का निस्तारण sifdger द्वारा दिनांक 26.i0.20i6 को किया गया। जिसमें veers किया है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण और मेसर्स मार्ग के मध्य के विवाद को हल करने में अक्टूबर-2045 तक समय लग गया था। परियोजना के निर्माणकर्ता एजेंसी मेसर्स मार्ग द्वारा निर्माण कार्य विलंब से किया गया है,जिनको समय-समय पर अनुस्मारक पत्र भेजे गये थे। निर्माणकर्ता एजेंसी को चेतावनी भी दी गयी परन्तु इसका कोई प्रभाव नहीं पड़ा। ऐसी परिस्थिति में निर्माणकर्ता एजेंसी का अनुबन्ध दिनांक 46.02.20:8 को निरस्त कर दिया गया था। उक्त के सम्बन्ध में विपक्षी को एक वर्ष की रिलीफ प्रदान की जाती है। इस प्रकार विपक्षी को बुकिंग तिथि से 24 माह में कब्जा प्रदान था, परन्तु अभी तक नहीं किया गया है। विपक्षी की परियोजना दिनांक 04.44.20i5 से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक विलम्बित मानी जायेगी। विवाद बिन्दु- 4

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता विलंबित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को लगभग 04 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप विपक्षी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा- 48 के अन्तर्गत उत्तरदायी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता विपक्षी के मूल धनराशि जो उसके द्वारा जमा की गयी है तथा कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में हुए विलम्ब के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)()(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by ds

giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 w के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स ert vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक- 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) 'विकय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 () में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ey The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost India of Lending Rate) on home loan of State Bank of +]% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oli) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MciR+ प्रतिशत की दर से ब्याज दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 60 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की मूल इकाई या सरगम अपार्टमेंट में वैकल्पिक इकाई की रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें।

2. विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLR+I% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक 07.4:.20i5 से वास्तविक कब्जा ऑफर करने की तिथि तक भुगतान करना सुनिष्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित दशा में शिकायतकर्ता इस आदेश तथा अन्य सुसंगत की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की कायतकर्ता को नियमानुसार वापस की जाये। का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। wR शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक:-06 /०7+,/2049 el ve (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण