उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या : 40204822832 अल्का द्विवेदी, निवासिनी- 538 ॥/647 Yogi Nagar, Triveni Nagar, luckiow IP). 88 s—( ts परिवादिनी बनाम यू0पी0० आवास एवं विकास परिषद, 404 महात्मा गांधी मार्ग, लखनका। ......“/*+_+_+_+_+औ_.ः ###फक्षकव्कका: प्रतिवादी पीठासीनः- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व:- परिवादिनी:- श्री सागर मेंहदी, अधिवक्ता प्रतिवादी:- श्री एन0एन0 पाण्डेय, अधिवक्ता परिवाद:- परिवादिनी अल्का feed, निवासिनी- 538 ॥/647 Yogi Nagar, Triveni Nagar, Lucknow. के द्वारा goto आवास एवं विकास परिषद के विरूद्ध रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 धारा- 3 के अन्तर्गत दिनांक- 28. 40.20i8 को प्रस्तुत शिकायत संख्या- t020:822832 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादिनी द्वारा रू0 46,07,92,/- (सोलह लाख सात हजार नौ सौ इक्कीस रूपये मात्र) की अतिरिक्त धनराशि को अमान्य कर विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाये जाने एवं उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने की प्रार्थना की है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादिनी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. ब्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र दिनांक- 03.07.2044 की प्रति 2. प्रतिवादी द्वारा जारी अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति 3, प्रतिवादी द्वारा जारी प्रदेशन-पत्र दिनांक- 42.09.2048 एवं 24.04.20:8 की प्रति 4. प्रतिवादी द्वारा जारी दिनांक- 07.03.2044 मांग-पत्र की प्रति 5. धनराशि भुगतान की चेक एवं रसीदों की प्रतियां 8. पंजीकरण पुस्तिका की प्रति 7, Project Summary 8, प्रत्युत्तर-पत्र दिनांक- (4.03.2079 9. द्वितीय प्रत्युत्तर-पत्र दिनांक- 30.09.20:9 मौखिक साक्ष्य:-

परिवादिनी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री सागर मेंहदी तथा प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता श्री एन0एन0 पाण्डेय द्वारा तर्कों को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादिनी का कहना है कि उसके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Alaknanda Enclave में एक फ्लैट नं-- 3/TS-502 दिनांक- 48.4.203 को बुक कराया था, जिसका कूल मूल्य रु0 50,50,000/— (पचास लाख पचास हजार रुपये मात्र) थी। परिवादिनी द्वारा wo 50,50,000/— (पचास लाख पचास हजार रुपये मात्र) की अदायगी की गयी। पंजीकरण पुस्तिका के अनुसार फ्लैट का कब्जा दिनांक- 02.08.20:6 तक दिया जाना था, परन्तु प्रतिवादी नियत अवधि में कब्जा देने में असफल रहा। परिवादिनी द्वारा अवगत कराया गया कि उनके द्वारा सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है एवं प्रतिवादी द्वारा दिनांक- i209.20i8 को जारी मांग-पत्र के विरूद्ध यह परिवादिनी द्वारा 2 दाखिल की गयी है। अतः परिवादिनी द्वारा रू0 6,07,92i/-— (सोलह लाख सात हजार नौ सौ इकक्‍्कीस रूपये मात्र) की अतिरिक्त धनराशि को अमान्य कर विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाये जाने एवं उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने की प्रार्थना की eI

प्रतिवादी द्वारा बताया गया कि दिनांक 2.0920I8 को प्रदेशन-पत्र जारी कर दिया गया है जिसके अनुसार दिनांक 34.0.208 THe देय धनराशि का भुगतान करके विकय विलेख की औपचारिकता पूर्ण किया जाना था, परन्तु परिवादिनी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं लिया गया है। परिवादिनी के द्वितीय बिन्दु, अतरिकत धनराशि पर GO 76,0792i/— (सोलह लाख सात हजार नौ सौ इक्कीस रूपये मात्र) के सम्बन्ध यह अवगत कराया कि मांग पत्र में फ्लैट के अनुमानित्त मूल्य का उल्लेख किया गया है तथा पंजीकरण पुस्तिका में उललेखित है कि फ्लैट के मूल्य में वृद्धि संभावित है। इस प्रकार अंतिम मूल्यांकन के आधार पर प्रदेशन-पत्र में फ्लैट के मूल्य का उल्लेख किया गया है। विधि के प्रतिपादित सिद्धांत के अनुसार जहाँ पर अनुमानित मूल्य के आधार पर मांग-पत्र निर्गत किया गया है तथा अंतिम मूल्यांकन करके फ्लैट के निर्माण मूल्य में अन्तर आता है वहां फ्लैट के मूल्य में वृद्धि नहीं माना जा सकता। अंतिम मूल्य के आधार पर आवास विकास परिशद को प्रदेशन-पत्र जारीं करने का अधिकार है। प्रतिवादी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि परिवादिनी से नियमानुसार ही जी.एस.टी. लिया जा रहा है। प्रतिवादी द्वारा अपने लिखित अभिकथन में यह भी अंकित किया गया है कि प्रोजेक्ट किसानों के विवाद तथा भूमि के अतिकमण के कारण समय से पूरा नहीं हो पाया। इस सम्बन्ध में दस्तावेज तथा पत्र सरकारी कार्यालयों में भी भेजे गये हैं। प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय में सिविल अपील संख्या-6054 ,/“2002 भी दाखिल की गयी है। प्रतिवादी द्वारा विलम्ब के सम्बन्ध में यह भी बताया गया कि जारी पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा दिये जाने की तिथि अनुमानित है। अतः परिवादिनी किसी भी

प्रकार का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। इस सम्बन्ध में Alo सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय भी नजीर किये गये। विचारणीय बिन्दु:- प्रकरण में उभय पक्षों द्वारा अपने-अपने पक्ष के समर्थन में दस्तावेज और सुसंगत तर्क प्रस्तुत किये गये। परिवादी के आवेदन, विपक्षी के जवाब, उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत दस्तावेजों के परिशीलन तथा उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत cat ue मनन करने उपरांत प्रकरण में निम्न विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होते हैं:- बिन्दु संख्या =o ar परिवादी को मूल्य वृद्धि के कारण अतिरिक्त धनराशि वापस दिलाये जाना उचित है अथवा नहीं? बिन्दु संख्या 2: क्या परिवादी अपने मूल-फ्लैट का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु wea—t जहाँ तक प्रश्न परिवादी की इकाई की मूल्य लागत में वृद्धि का है तो, इस सम्बन्ध में विवरण पुस्तिका के प्रस्तर- 2. में अंकित है कि:- "aed उल्लिखित मूल्य अनुमानित है। निर्माण 30 गाह में किया जाना प्रस्तावित है। परियोजना के पूर्ण होने पर वास्तविक मुल्याकन को अनुसार ही अन्तिम मूल्य देय ata) अतः frag किश्तों की धनराधि घट-बढ सकती है। सम्पत्ति को aad में निर्धारित अनुगरानित मूल्य में अपरिहार्य कारणों जैसे भवन निर्माण सामग्री की बाजार दरों में वृद्धि होने पर प्रसिवर्तन सम्भव है। यह भी निर्विवादित तथ्य है कि परिवादिनी द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Alaknanda Enclave में एक फ्लैट नं- 3/TS-502 दिनांक- 8.4.203 को बुक कराया था, जिसका कुल अनुमानित मूल्य Go 50,50,000/— (पचास लाख पचास 4

हजार रुपये मात्र) थी। परिवादिनी द्वारा समय-समय पर अनेक किश्तों के माध्यम से रू0 50,50,000,//- (पचास लाख पचास हजार रुपये मात्र) की अदायगी की गयी। प्रतिवादी का कथन है कि परिवादिनी द्वारा निर्धारित किश्तों का भुगतान समय पर नहीं किया गया है। जिसके कम में जारी मांग-पत्र दिनांक- 07.03.2074 H WRI 04 में यह उल्लेखित था कि यदि मांग-पत्र में दशाये गये विवरण के अनुसार निर्धारित तिथि तक वांछित भुगतान नहीं किया गया तो देय धनराशि पर अतिरिक्त ब्याज देय होगा। उसी मांग-पत्र के प्रस्तर- 06 में लिखित है कि फ्लैट के मूल्य में कमी-वृद्धि होने पर प्रदेशन-पत्र द्वारा सूचित किया जायेगा। परिवादिनी द्वारा कुल Go 50,50,000 /- में से अतिरिक्त ब्याज के विरूद्ध wo 24,824 ,“- समायोजित करने के पश्चात्‌ कुल जमा WO 50,25,376/— पाया गया है। फ्लैट का कुल रू0 57,68,773/—- में से जमा धनराशि रू0 50,25,376,//- घटाने के पश्चात्‌ WO 6,93,:89/— अवशेष पाया गया जिसे दिनांक- 34.40.20:8 तक जमा करना था| जी0एस0टी0 के सम्बन्ध में पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर- 2.44 में यह उल्लेखित है:- ale भविष्य में राज्य सरकार या भारत सरकार are अलग से wis टैक्स जैसे- de, ulder टैक्स जी०एस0टी0. Waray आदि आरोपित किया जाता है अथवा प्रचलित दरों में wis Rata किया जाता है तो वह आवंदी को वहन करना होगा।/” इस बिन्दु के सम्बन्ध में mo सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल के प्रकरण में एन.सी.डी.आर.सी. के केस को निम्न बिन्दुओं पर sees (सही ठहराया) किया हैः- “The commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated /2./0.20//35, the Appellant-Builder was entitled to payment of following amounts-

I An amount of Rs. 3,766/- towards interest on delayed payment. II. Water connection charges if paid to the concerned Authority. On proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. Ill. Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. IV. Escalation charges+service tax amounting to 72%.3,66, 797. /9/ उक्त wey में बिल्डर द्वारा बायर्स से फ्लैट की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर चार्जेज, वाटर चार्जेज, ware कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया गया कि बिल्डर द्वारा जो चार्जेज, शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये हैं उसके भुगतान का प्रमाण (Proof of Payment) देकर व प्रत्येक बायर को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए यह धनराशि लेने के अधिकारी होगें। यह सही है कि वर्ष 2044 में जी0एस0टी0 नहीं था किन्तु उस समय लागू टैक्स देय थे एवं टैक्स नियमानुसार देय होते ही हैं। अतः इस धनराशि को परिवादीगण को वापस fear जाने का कोई औचित्य नहीं है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 जहाँ तक विपक्षी की परियोजना विलम्ब के सम्बन्ध में विपक्षी की पंजीकरण पुस्तिका के VER-24 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 30 माह में दिनांक 07.08.20:6

तक प्रदान करना प्रस्तावित था, परन्तु प्रतिवादी द्वारा दाखिल सम्पूर्णता,/अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांक- 28.03.20I9 के अनुसार परियोजना पूर्ण हो चुकी है। जहाँ तक प्रतिवादी द्वारा मा0 सर्वोच्च न्यायालय के आदेश Bangalore Development Authority Vs Syndicate Bank का सन्दर्भ दिया गया है। प्रतिवादी द्वारा दिये गये उद्धरण प्रश्नगत वाद में लागू नहीं होता। चूंकि प्रतिवादी द्वारा उद्धत वांद में कोई समय सीमा नहीं दीं गयी थी, परन्तु प्रश्नगत वाद में प्रतिवादी द्वारा अपने पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 30 माह में दिया जाना नियत की गयी है। यह आम अवधारणा है कि संसद अपने द्वारा पारित सभी कानूनों को जानता है। प्रतिवादी द्वारा उद्धृत मामले के बाद RERA अधिनियम को लागू किया गया है। अतः रेरा अधिनियम के प्राविधान प्रतिवादी द्वारा उद्धृत वाद को वृथा करते हैं। विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में इस तथ्य को कहा गया है कि किसानों द्वारा विवाद उत्पन्न करने के कारण प्रोजेक्ट समय से पूरा नहीं हुआ है। प्रस्तुत अभिलेखों के फलस्वरूप प्रतिवादी र्यिल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा- i¢ @ अन्तर्गत उत्तरदायी है। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा ia में यह स्पष्ट प्रावधान है किः- Return of amount and compensation: (॥). If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or

(b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act."

उपरोक्त प्राविधान से यह wre होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी उक्त परियोजना से अलग नहीं होना चाहता हैं तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक परियोजना पूर्ण नहीं हो जाता है अथवा तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः परिवादिनी दिनांक- ot.08.20I6 से सम्पूर्ण,/अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करने की तिथि दिनांक- 48.03.20i9 तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्ूनुसार बिन्दु संख्या:-2 परिवादिनी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल 40 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक i7.40.2008 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं इसमें संलग्नक के wo में दिये गये विकय,”पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में

प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यहीं दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी cea ofiii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४(0.,९+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। है % ६ (क) (ख) (ग) आदेश अतः 45 दिन में परिवादी से नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें | विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLR+i% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक- or08.20i6 से दिनांक- 48.03,20i9 तक विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादी को नियमानुसार वापस की जाये |

यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (za)(i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यंदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर |ध८,7२+] प्रतिशत होनी चाहिए | प्रतिवादी प्रमोटर द्वारा अपलोड की तिथि से अन्दर 45 दिन आदेश का अनुपालन न किये जाने पर परिवादिनी,“आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-83 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- ७०|॥ |2 ० 9 tor १) (भानु सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (रैरा) 72