भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-4(ए) धारा-63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या- 020822483 प्रीति साहू सुनवाई तिथि- 06-04-2022 बनाम सुनवाई पीठ- 0-7 कानपुर विकास प्राधिकरण

पुकार करायी गई | उभयपक्ष उपस्थित है । शिकायतकर्ता द्वारा यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं रेरा अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किए जाने हेतु पेश की गई है। पत्रावली का अवलोकन किया गया एवं उपस्थित पक्षकारों को सुना गया प्राधिकरण द्वारा यह तथ्य स्पष्ट किया गया है कि इस प्रकरण में कोई अपील विचाराधीन नहीं है। प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 24.02.2020 को निम्न आदेश पारित किए गए हैः- 7. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश की तिथि से 45 दिन के अंदर शिकायतकर्ता से शेष विधिक शुल्क एवं नियमानुसार FET शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कर उनके मूल इकाई का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें । 2. प्रकरण में दिनांक 03. 07.2078 से भौतिक कब्जा ऑफर करने की तिथि तक के विलंब हेतु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि पर ॥#८7.#+7 प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर पर विलंब ब्याज देय होगा | 3. Fer अधिनियम की धारा 2(2)(a) के अनुसार विलम्ब के लिए लागू ब्याज दर, अर्थात्‌ #८7#+7% वार्षिक, यदि बायर या प्रोमोटर का कोई बकाया होगा तो वही दर बायर को देय होगा। 4. यह अवधि seer Sono WI के वेब पोर्टल पर अपलोड होने कि तिथि से प्रारंभ होगी । यदि विपक्षी उक्त आवेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 ter के माध्यम से उक्त आदेश का परिपालन/ क्रियान्वयन करा सकेंगे । इस आदेश का उल्लंघन भू-स्रम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धाय-63 तथा अन्य सुसंगत ग्रावधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा | उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता की शिकायत का निस्तारण किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | oy

विपक्षी द्वारा उपशेक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना दिनांक 23.06.2020 एवं 43.0.2020 को प्रस्तुत करते हुए अनुरोध किया गया कि विपक्षी से आदेश दिनांक 24.02.2020 का अनुपालन कंराया जाये | तत्पश्चात विपक्षी को दिनांक-22.0.2020 को पत्रांक संख्या-9043/रेरा/अनु0नोटिस/2020-24 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि वें 45 दिन के भीतर अनुपालन सुनिश्चित करें | तत्पाश्रात दिनांक 44.04.2024 को विपक्षी को पत्रांक संख्या- 295/यूपी-रेरा/2020-24 को कारण दर्शाओं नोटिस जारी करते eis दिन के भीतर पुनः अनपालन सुनिश्चित करने हेतु सूचित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक न तो उक्त आदेश का कोई अ 'नुपालन किया गया और न ही अनुपालन आख्या उपलंब्ध करायी गयी है । पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 06.04.2022 को प्रस्तुत A गयी | उभयपक्ष उपस्थित हैं । शिकायतकर्ता के अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है | विपक्षी के अधिवक्ता के अनुसार परिवादनी को पत्र भेजने के उपरान्त उनके द्वारा अभी तक अपने भूखण्ड की रजिस्ट्री नहीं कराई गई है और न ही Goon लिया गया है। इस संबंध में परिवादनी द्वारा अवंगत कराया गया कि मूलभूत सुविधाओं के अभाव के कारण वे कब्जा नहीं ले पाई हैं । इस क्रम में विपक्षी के अधिवक्ता द्वारा परिवादनी को वैकल्पिक इकाई का भी प्रस्ताव दिया गंया जिसे परिवादनी द्वारा अस्वीकार कर दिया गया तथा अनुरोध किया गया किया गया कि वे अपनी इकाई-का कब्जा ही लेना चाहतीं हैं।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना-पत्र दिनांक 27.42.2024 प्रस्तुत करते हुए अवगत कराया गया है कि रेरा स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 40.07.202 के अनुसार विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट संख्या-2/205 में डीमार्केशन कार्य 400%, ड्रैन कार्य. 0%, सीबर कार्य 0%, इलेक्ट्रिक पोल कार्य 400% इलेक्ट्रिक पोल वाइरिंग कार्य 0%, रोड कार्य 70% एवं बाउन्ड्री कार्य 0% ही पूर्ण है | शिकायतकर्ता ने यह भी अंकित किया है कि प्राधिकरण द्वारा मूलभूत सुविधाएं उपलब्ध न कराने के कारण वर्तमान में प्लॉट पर मकान का निर्माण कराना एवं निवास करना संभवं नहीं है । विपक्षी के अधिवक्ता द्वारा उत्तर दिनांक-20.02.2024 एवं दिनांक 07.42.2024 के माध्यम से अवगत कराया गया है कि उक्त आदेश के पारित होने के पश्चात कोविड-49 विभीषिका के चलते निबंधन की कार्यवाही पूर्ण नहीं हो सकी लेकिन विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवगत करा दिया गया था कि वह निबंधन के पूर्व समस्त विधिक औपचारिकता पूर्ण करा लें ताकि उन्हें विधिक कब्जा प्रदान किया जा सकें | इसी क्रम में विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि पूर्व में निर्गत पत्र दिनांक 20.02.2024 एवं 28.07.2024 के माध्यम से परिवादनी को निबंधन की कार्यवाही विषयक जानकारी प्रेषित की गई थी | विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि जब तक उपरोक्त विधिक औपचारिकताओं यथा- पंजीकरण विषयक कार्यवाही एवं अनन्तिम मांग पत्र में दर्शित औषचारिकता, को शिकायतकत्री द्वारा पूर्ण नहीं किया जाता, तब तक उन्हें उनकी इकाई का भौतिक कब्जा नहीं दिया जा सकता है । विपक्षी द्वारा उक्त अभिकथनों एवं संलग्नक के द्वारा यह अनुरोध किया गया है कि धारा-63 के अंतर्गत इस परिवाद को निरस्त किया जाए तथा शिकायतकत्री को wo

निर्देश दिए जाए कि वे समस्त औपचारिकताओं को पूरा करें ताकि उन्हें विधिसम्मत कब्जा प्रदान किया जा सके | पत्रावली के अवलोकन से यह विदित होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को पत्र दिनांक 20.02.202 एवं 28.07.2024 प्रेषित किए गए है जिसमें उनके द्वारा शिकायतकर्ता को फ्री-होल्ड शुल्क ¥0 2,33,280/- एवं विविध व्यय रु0 500/- जमा करते हुए SO 4,53,000/- के स्टाम्प प्रस्तुत कर निबंधन की कार्यवाही पूर्ण कराने के लिए सूचित किया गया । ware परियोजना उ0प्र0 रेरा पोर्टल पर UPRERAPRJ4864 के नाम से पंजीकृत है तथा इसकी पूर्ण होने की तिथि पोर्टल पर दिनांक 3-03-2049 अंकित है। विपक्षी द्वारा परियोजना के संबंध में वर्तमान में पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है एवं रेर तकनीकी दल आख्या दिनांक 40.07.2024 से के अनुसार शिकायतकर्ता की इकाई संख्या- 2/205 में डीमार्केशन कार्य 400%, ड्रैन कार्य 0%, सीवर कार्य 0%, इलेक्ट्रिक पोल कार्य 400%, इलेक्ट्रिक पोल वाइरिंग कार्य 0%, रोड कार्य 70% एवं ara कार्य 0% ही पूर्ण है।। उपरोक्त से अवलोकन यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि यद्यपि विपक्षी द्वारा आदेश के अनुपालन « हैंतु शिकायतकर्ता को निबंधन के लिए पत्र 20.02.2024 एवं 28.07.2024 को प्रेषित किए गए है परंतु परियोजना एवं इकाई के पूर्ण न होने के कारण शिकायतकर्ता आज भी अपनी इकाई का कब्जा ले पाने में असमर्थ है। इस संबंध में रेरा स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 40-07-2024 उल्लेखनीय है जिसके अनुसार:- t. Hare परियोजना का कुल कार्य केवल 80% किया गया है तथा परियोजना की पूर्णता तिथि भी समाप्त हो गई है और प्रमोटर द्वारा परियोजना के विस्तार के लिए आवेदन भी नहीं किया गया है।

2. प्रमोटर द्वारा परियोजना में भूखंडों का कार्य डिमार्केशन वर्क 80%, ड्रैन वर्क 75%, सीवर वर्क 70%, इलेक्ट्रिक पोल वर्क 90%, इलेक्ट्रिक पोल वाइरिंग 30% , रोड वर्क 60%, एवं बाउन्ड्री वर्क 0% ही पूर्ण किया गया है। परियोजना को देखते हुए यह कहा जा सकता है कि परियोजना तीन से चार माह में पूर्ण की जा सकती है । 3. शिकायतकर्ता के इकाई संख्या-2/205 में प्रमोटर द्वारा डिमार्केशन वर्क 400%, ड्रैन वर्क 0%, सीवर वर्क 0%, इलेक्ट्रिक पोल वर्क 00%, रोड वर्क 70% , इलेक्ट्रिक पोल वाइरिंग 0%, एवं बाउन्ड्री वर्क 0% ही पूर्ण किया गया है | परियोजना स्थल पर प्रमोटर के प्रतिनिधि द्वारा कहा गया है कि एक से दो हफ्ते में शिकायकर्ता के इकाई का कार्य पूर्ण कर दिया जाएगा | उक्त स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 40-07-2024 से यह स्पष्ट है कि यद्यपि विपक्षी के प्रतिनिधि द्वारा शिकायतकर्ता के इकाई को एक से दो हफ्ते में पूर्ण करने का दावा किए गया परंतु वर्तमान में शिकायतकर्ता के अनुसार उनकी इकाई अपूर्ण है । परियोजना का कुल कार्य केवल 80 प्रतिशत ही किया गया है तथा परियोजना की पूर्णता तिथि समाप्त हो गई है । विपक्षी द्वारा परियोजना के विस्तार के लिए आवेदन भी नहीं किया गया है। उक्त प्रयास के अभाव में शिकायतकर्ता भी वर्तमान में अपनी आवंटित इकाई का कब्जा ले पाने 24

में असमर्थ है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा 44(4)(b) एवं 4 7(4) से स्पष्ट है कि इकाई के कब्जे का प्रस्ताव व निबंधन पंजीकृत परियोजना के ऑक्यूपेन्सी/पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर लेने के बाद ही किया जा सकता है। अतः ऐसी स्थिति में स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को निबंधन कराने अथवा कब्जे का प्रस्ताव दिया जाना विधि सम्मत नहीं है । विपक्षी द्वारा कार्य पूर्ण कराकर ऑक्यूपेन्सी/पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर शिकायतकर्ता क्रो कब्जा दिया जाना चाहिए था | अतः यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 24.02.2020 का अनुपालन नहीं किया जा रहा है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 के अन्तर्गत कार्यवाही हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं:- 38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, regarding any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own Procedure. (3) Where un issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation

being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (fara और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-40 के अन्तर्गत कार्यवाई हेतु निम्न प्रावधान दिए गए हैं :- 40. (३) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Jails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 में यह प्रावधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है, तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा ww 4

इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत निम्न प्रावधान है कि:- If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. उपरोक्तानुसार यदि विकासकर्ता/प्रमोटर द्वारा प्राधिकरण के आदेश का पालन नहीं किया जाता है तो विकासकर्ता/प्रमोटर प्रतिदिन जब तक कि प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जाता तब तक के लिए प्रश्गत परियोजना की कुल लागत के पाँच प्रतिशत तक के दंड पाने की भागी होंगे जो प्राधिकरण द्वारा विनिश्चित किया जाएगा।

पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी ने उक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया है | तदनुसार पक्षकारों के तर्कों को सुना गया एवं पत्रावली के परिशीलन से प्रस्तुत हुए तथ्यों तथा रेर अधिनियम के अन्तर्गत दिए गए प्रावधानों को दृष्टिगत रखते हुए यदि परियोजना के “ऑक्यूपेन्सी/पूर्णता प्रमाण पत्र” सहित दिनांक 30.09.2022 तक शिकायतकर्ता को अंतिम प्रदेशन पत्र न जारी किया गया हो तो सचिव रेरा प्रकरण को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38/40/63 के अनुरूप निर्णयार्थ प्राधिकरण के सम्मुख प्रस्तुत करें तथा विलम्बित ब्याज के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 24.02.2020 के अनुसार वसूली हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें | दिनांक:- 6) 2८60 /2022 ray a ‘ (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण