उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: 020822279 अंशू बनाम यूपी. आवास एवं विकास परिषद आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 47-40-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं | उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राजबीर त्यागी के प्रॉक्सी अधिवक्ता श्री भानू त्यागी उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्को को | | विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 47-70-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र | निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के | | अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- । #३4(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act; " धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 5 E-Court

बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन tered) या ब्याज अधिरोषित कर सकता है।| | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in | regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the | regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of | competition in connection with the development of a real estate project; or | b) has effect of market power of monopoly situation bein g abused for 4 ? P ) por 8 affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (I) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Sails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real | estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate | Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को | यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने । somes असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना ॥ की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a Page 2 of 5 जन —— जल लक tte nn = al

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है | उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता Bl प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 3i-07-209 तक पीठ द्वारा aiai के अन्तर्गत पारित आदेश, | दिनांक 47-05-2049 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण seit नोटिस, दिनांक 04-40-2049 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 45-40-20:9 } पूर्व wat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी | | द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। | प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 03-06-2024, दिनांक 02-09-2024, दिनांक 30-09--2024, दिनांक 48-44-2024, दिनांक 06-04-2025, दिनांक 03-03-2025, दिनांक 05—05—2025, दिनांक 04--06-2025, दिनांक 06--08--2025 एवं दिनांक 47-40-2025 | को की गयी। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 49-08-2025 दाखिल करते हुए, अपने के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा | धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 47-05-2049 का अनुपालन सुनिश्चित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। | aa Oe उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त | साक्ष्य एवं सामग्री का were परिशीलन किया। Page 3 of 5 / 4 प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 47-05-2049 को निम्न आदेश पारित किये गये:- | 7.7. विपक्षी शिकायतकर्ता से विधिक ger ara करने के पश्चात्‌ इकाई | की रजिस्ट्री करवा के कब्जा ग्रद्मन करें।

विपक्षी आदेश अपलोड की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान कराना चुनिश्वित करें एवं errr अवधि को लिए मय ब्याज (४८५॥+॥) के हिसाब से दिनांक 26-2-.2075 से वास्तविक प्राप्ति की तिथि तक शिकायतकर्ता को बकाया धनराशि में कब्जा प्राप्ति के समय समायोजित की जाए। 45 दिन की अवधि प्राधिकरण की वेबसाइट पर आदेश अपलोड होने के (दिनांक से प्रारम्ष होगी/ इस आदेश का उल्लंघन उ.प्र भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 तथा अन्य सुसयत ग्राविधानों को अन्तर्गत दण्डनीय होगा/ आदेश Ver पर अपलोड किया जाये/” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 47-05-2049 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को उक्त आदेश पोर्टल पर अपलोड | | होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर विधिक शुल्क प्राप्त करने के पश्चात्‌ रजिस्ट्री कराते | | हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज | को बकाया धनराशि में कब्जा प्राप्ति के समय समायोजित करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 02-06-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य,/ प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ens के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | 47-05-2049 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराकर, देय विलम्बित अवधि के ब्याज का | समायोजन कर, अंतिम अकाउन्ट सैटेल करते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो।

इसके अतिरिक्त प्रकरण में जहाँ तक विपक्षी का कथन है कि प्रश्नगत प्रकरण के | सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 47-05-2049 के. विरूद्ध विपक्षी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील योजित की गयी है और डी.डी. के माध्यम से धनराशि जमा कराई गयी है, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो अपनी | अनुपालन aren में किसी भी अपील संख्या का कोई उल्लेख किया गया है और न ही | ऐसा कोई GRIT / प्रमाण तथा WET (Stay) आदेश रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं | दाखिल किया गया है, जिसके आधार पर वर्तमान समय में प्रश्नगत प्रकरण में धारा-38, | 402) एवं 63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही को रोका जा ad) इसके अतिरिक्त पीठ | | द्वारा धारा-38, 402) एवं 63 के अन्तर्गत सुनवाई, दिनांक os—oi—2025, दिनांक | Page 4 of 5 E-Court (03-03-2025 एवं दिनांक 05-05-2025 को विपक्षी को उनके द्वारा मा. अपीलीय | अधिकरण तथा मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष दायर प्रथम एवं द्वितीय अपीलों | के सम्बन्ध में दस्तावेजों की प्रतियाँ पोर्टल पर अपलोड कर, भौतिक प्रति दाखिल करने | हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेशों के अनुपालन में अपने कथनानुसार Sa अपीलों के सम्बन्ध में कोई जानकारी यथा, अपील संख्या, अद्यावधिक आदेशों की प्रति इत्यादि रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड कर, भौतिक wat पीठ को उपलब्ध नहीं करायी गयी हैं। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में प्रश्नगत प्रकरण को वर्तमान 4 Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है।

अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 47—-05-20:9 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को [ क्रियान्चित करने की रीति दी हुई है। अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 | में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 47-05-2049 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री | की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 30-03-2026 को संदर्भित की जाती है। | सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 47-05-2049 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 20-03-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। ॥ यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत ats, दिनांक 47-05-2049 का समयबद्ध | रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | वापस सन्दर्भित कर सकते हैं । आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 05--02-2026. अध्युक्ष, RT| Page 5 of 5