उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : 02082470 गुलशन कुमार Flat no- 364 D, Block Shalimar Bagh sheesh Mahal sport Delhi बनाम अंसल लैंडमार्क टाउनशिप प्राएलि0 () B-98 Ashok Vihar Phase-I Delhi 0052 (2) 4-48 Hauz khas new Delhi 006 (3) 0 6/4,Gorund FI अधि-निर्णय प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी गौतमबुद्धनगर | वादी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट पर कब्जा मय विलम्बित अवधि का दंड ब्याज दिलाये संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Sushant City 4 यूनिट नं०-७2 GFO जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया कि अनुबंधपत्र दिनांक 27.08.2009 के अनुसार बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा दिनांक 27.08.2042 में उपलब्ध कराया जाना था, जो है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा न्यायालय के समक्ष उपस्थित होकर प्रतिवादी के विरूद्ध बुक की गयी यूनिट के सम्बन्ध में कब्जा मय विलम्बित अवधि का दंड ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने वादपत्र के समर्थन जाने हेतु संस्थित किया गया है। आस्था अपार्टमेंट बुक किया गया, 44,53,000 /- रूपये का भुगतान कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया (a अनुबंध पत्र की छायाप्रति व भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों की छायाप्रति, प्रतिउत्तर दाखिल किया गया है। eM Gulshan kumar Vs. Ansal Landmark townships pvt. Itd. Page l

=e की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में प्रश्नगत परियोजना के सम्बंध में हुए विलम्ब का विवरण बताया गया तथा प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण किया जा रहा है। अतः समस्त निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.209 तक कब्जा प्राप्त कराये जाने की पूर्ण संभावना है। कब्जा प्राप्त कराये जाने हेतु समय चाहा गया है। अतः वाद को निस्तारित किये जाने की याचना की गयी है। दोनों पक्षों को सुना एवं पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा वादी को कब्जा दिये जाने में विलंब हुआ है। जब तक उसकी यूनिट नहीं दी जाती है, तब तक उसे विलम्बित अवधि पर ब्याज दिलाया जाये। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि :- Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect (4), which reads as: The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made there under or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be.

On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act. Sub-section 4 of Section 49 Read as under;(4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made there under. Besides, Section 48 (4)9/0५/09065 that “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Gulshan kumar Vs. Ansal Landmark townsh ips pvt. Itd. Page 2 a Wr

E or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfill his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is entitled to claim refund. However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) Act,206 across the country are taking a balanced /pragmatic view as far as refund to the allottees of project is concerned when the projects

are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project i.e stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘offer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ etc. Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,(a) protection of (4,............. /९०,............... HB) ........०« (9).........-« /॥...........- ; (ji) any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.”

On the other hand, Section 38 of the RERA Act, which deals with powers of the Authority expect the authority/RERA to act on the principle of natural justice. The Section reads as (3) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made there under. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure” eel Gulshan kumar Vs. Ansal Landmark townships | pvt. Itd. Page 3 This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules made there under and it also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice.

If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority is created not only to protect interest of the allottee of the real estate project but also to protect the interest of promoters in order to promote a healthy growth of the real estate sector. Thus, from the provisions referred above and view taken by the different authorities, it is clear that complainant has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the flat/unit within the time specified in the agreement. However, different real estate regulatory Authorities are deciding matters and awarding refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers. In the project which are at advance stage of completion i.e 70% -80% complete and /or is about to be offered for possession within this year (up to the end of 209), the Adjudicating Authorities are allowing interest for delayed possession at prescribed rate of interest from the due date of handing over of the possession as originally agreed (as provided in Agreement to Sale) till actual date of handing over the possession.

Under the circumstances, when the promoter is showing the seriousness of completing the project and handing over the possession of flat by December 209 after getting the occupation certificate from concerned Authority, it’s fully justifiable to give the promoter the last opportunity to complete the project. If the Authority starts allowing refund in every case of delay in possession, it will defy the very object and scheme of the Act. Moreover, there are a large percentage of homebuyers who are keenly interested in taking over the possession of their flat. Now the promoter is also making efforts and trying to make arrangements of funds required to complete this project. In the cases, where the project is in very advance stage of completion and promoter is making serious efforts to hand over possession of flats to homebuyers within a fixed/revised timeline, homebuyers should not withdraw from the project and claim refund of deposited amount. In any case, the promoter will be required to pay interest on delayed period till the date of possession. उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dot के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलंबित अवधि के लिए ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है Gulshan kumar Vs. Ansal L “TulshankumarVs Ansal Landmark townships pvt lid. (gn townships pvt. Itd. Wi 5 सी /सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section |8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है,

जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are nol applicable to the facts of the present case. J have already indicated that the provisions of RERA are prospective in Gulshan kumar Vs. Ansal “Gulshan kumar Vs Ansal Landmark townships pvt. Itd. _]/Palp\5 pvt. Itd. det nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 6I, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 WS प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 2.5.204 6) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 45.20१6 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा TT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.:0.2048 को भू-सम्पदा (वैनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली cos अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agrecment in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी oe ofiii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है| यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि Gulshan kumar Vs. Ansal mark townships pvt lid. ‘Page 6 pvt. Itd. है Page 6 = है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा | जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस

सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. मिलने एवं कब्जा दिये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें । आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट के संम्बंध में दिसम्बर 209 के अन्त तक शिकायतकर्ता को कब्जा मय at »/ सीसी प्रमाणपत्र उपलब्ध कराया जाना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में दिनांक 30.04.2046 तक BBA में उल्लिखित दण्ड / penalty के अनुसार तथा

Gulshan kumar Vs. Ansal Landmark townships pvt. Itd. —_____fé - Page 7 Aur 8 ः 0.05.2046 (Real Estate Regulation & Development, Act 206 के लागू होने की तिथि) से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest, ओ.सी. / सी. सी. या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ॥८४,२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी | 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (za)(i) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। इस आदेश का Soot उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। fee =0t/ 08 / 2049 dal बलविन्दर कुमार (सदस्य ) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण nn mr see a 3-3 >्पननम+-क-सक अर-ाक--नकन- + “8 + ले ल८-- 3ल+++७के+-+-४ कफ. 3५3 अ “०-3 >+-म--+->७ 3५& >म्न्‍क, Gulshan kumar Vs. Ansal Landmark townships pvt. Itd. Page 8