U.P. Real Estate Regulatory Authority, Lucknow. Hearing Bench-02, Complaint Number : 40204824389 Virendra Kumar Panwar, Resident- 906, Regent-B, Grand Omaxe Sector-93, Noida ......... Complainant vs. U.P. Avas Evam Vikas Parishad, 404 Mahatma Gandhi Marg, Lucknow ......... Respondent Adjudication The complainant states that registration was done on dated 04.03.2043 in the respondent's project Brahmaputra Enclave Siddharth Vihar Ghaziabad, in which LIG flat number 2004/7507 on 4th floor was booked by the complainant, total price of which was Rs. 74,94,000/- (Eleven lakh ninety-four thousand rupees only). Payment of Rs. 44,32,954/- (44,32,954,//-) (Fourteen lakh thirty-two thousand nine hundred fifty-one rupees only) has been made by the complainant. According to paragraph-4 of the registration booklet, possession of the flat was to be given in 24 months, by dated 26.2.20:5, but the respondent failed to deliver possession within the fixed period. It was also informed by the complainant that without completion certificate, possession letter was issued by the respondent for payment of final installment in which additional amount of Rs. 02,47,488/- (Two lakh forty-seven thousand four hundred eighty-eight rupees only) has been demanded. Therefore, prayer has been made by the complainant for delivery of possession of flat, interest for the delayed period in giving possession, removal of the demand of additional amount of Rs. 02,47,488/-, and removal of GST.

In connection with his complaint, the following evidence was filed by the complainant:— 1. Copy of letters and office orders related to the project of the respondent.

In its written statement dated 05.03.2049, the respondent stated that the project could not be completed in time due to farmer dispute and land encroachment. In this regard, documents and letters have also been sent to government offices. In connection with delayed period, it was informed by the respondent that due to agitation and demonstration by farmers, construction work had to be stopped from dated 03.03.2044 to dated 22.03.2044 (.22.03.2044), as a result of which construction work plan was shifted from Sector-7 to Sector-10, and once again work plan was prepared and revised layout plan was prepared and other approvals were also taken, due to which reason construction work remained stopped from dated 22.03.2044 to dated 25.40.2044. Thereafter, work was commenced, but once again agitation and demonstration was done by farmers from dated 6.02.206 stopping construction work and threat was given that if demands are not accepted by dated 45.03.2046, then from dated 46.03.2046 all works related to Siddharth Vihar scheme will be stopped. For this reason, letters were also sent by the Authority to District Magistrate, Ghaziabad and in all proceedings undertaken, construction work of project remained stopped from dated 45.04.2046 to dated 7507.20i8. The respondent has also stated in its written statement that duty of employees of Avas Evam Vikas Parishad was deployed for Lok Sabha General Election 2044, due to which work remained affected from dated 02.04.2044 to dated 0.06.2004 (0062004), and duty of Parishad employees was deployed in General Election from dated 09.40.2046 to dated 45.44.2046, due to which delay was caused.

Copy of evidence of the complainant was received by the respondent. In reply to which the respondent has filed the following evidence:— 1. Copies of letters regarding obstruction created in construction work. 2. Copies of photographs regarding obstruction created in construction work of project.

The respondent also informed that in demand letter, estimated price of flat was mentioned, and in paragraph-4 of registration booklet it is mentioned that increase in flat price is probable, and in paragraph-7 it is also recorded that cost of property will be assessed from the date of its allotment and allottee will have the right. On this basis, valuation of flat price has been made in possession letter. According to the established principle of law, where demand letter is issued on the basis of estimated price and difference arises in construction cost of flat upon final valuation, increase in flat price cannot be considered there. Avas Vikas Parishad has the right to issue possession letter on the basis of final price, and upon special request of allottees of Brahmaputra Enclave, decision was taken regarding valuation of flat that revised valuation was issued fixing Rs. 28,000/- (Twenty-eight thousand rupees only) per sq. meter for affected landholders on the date of eligibility selection for flat allotment. According to the decision taken by the said Parishad, revised possession letters were issued revising possession letters issued in February 20:8, according to which time was given for payment up to dated 32.:2.20:8.

In its written statement, the respondent also stated that payment of amount has not been made in time by the complainant and so far only Rs. 44,32,954/- (Fourteen lakh thirty-two thousand nine hundred fifty-one rupees only) has been deposited, whereas after cost increase revised cost of LIG flat was Rs. 46,66,582/- (Sixteen lakh sixty-six thousand five hundred eighty-two rupees only), but was revised again to Rs. 46,75,260/- (Fifteen lakh seventy-five thousand two hundred sixty rupees only).

From perusal of arguments presented by both parties and evidence available on file, and extensive examination and analysis of facts, it is clear that according to paragraph-4 of registration booklet, possession of allotted flat was proposed to be delivered to the complainant in 24 months, but the respondent failed to deliver possession even after passage of 3 years. The reason for delay in project stated by the respondent is farmer agitation and land acquisition, in respect of which evidence and letters relating to farmer agitation have also been presented before the Bench by the respondent, from which it is clear that the said project was affected by farmer agitation, due to which the respondent had to revise the project and construction work remained suspended from dated 03.03.2044 to dated 25.40.2044, and once again due to farmer agitation construction work remained closed from dated 45.04.2046 to 45.07.2046. Therefore, taking the above given 320 days in calculation of delay period does not appear justified. In such situation, it is clear that from original construction date, i.e., 26.2.20:5 to proposed date in final revised possession letter dated 34.2.208 (32.:2.20:8) (approx 3 years), even after deducting 320 days (for resolution of farmers' problem), delay of 445 days is clear.

As far as additional amount is concerned, revised possession letter has been issued once again by the respondent, which is the liability of the complainant to pay as per rules. Therefore, there is no justification for refunding this additional amount to the complainant. In this regard, the Hon'ble Supreme Court in its judgment Supertech vs. Rajni Goyal dated 2.0208 upheld the NCDRC case on the following points:— “The Commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated 2.0.20I5, the Appellant- Builder was entitled to payment of the following amounts- (i) An amount of Rs. 3,66/- towards interest on delayed payment. (ii) Water connection charges if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. (iii) Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. (iv) Escalation charges + service tax amounting to Rs. 3,88,797.9/” In the said order, builder is entitled to maintenance, labor charges, water connection charges from buyers in balance amount of flat. In 2043, GST was not there, but taxes applicable at that time were payable and taxes are payable as per rules. Therefore, there is no justification for refunding this amount to the complainant.

In such situation, the complainant is entitled to receive possession and delayed period interest. In this regard, it is noteworthy that in the petition of Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others vs. Union of India before the Hon'ble Maharashtra High Court, argument was raised on behalf of petitioners that:— Section 4(2)(4)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(2)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(4)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. Therefore, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, interest on delay and principal amount shall be payable according to the agreement executed between promoter and buyer, because the said amount has been utilized by promoters.

So far as the question of payable interest rate is concerned, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale / Lease) Rules, 20:8 have been notified by the State Government under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 on dated 47.40.2048. In clause 9 of the model form of sale / lease deed given as an annexure therein, events of default of promoters are defined, in which under clause 9(i), in the event of the promoter being a defaulter, it is provided for the allottee that:— The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India+1% (State Bank of India+i%) unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: The same rate is also prescribed in clause 9(iii) in case of default by allottees. Keeping in view the said provision, it appears justified to award interest to the allottee at the interest rate of MCLR+1 percent up to possession. Accordingly, the application of the complainant is fit to be accepted. Order

The respondent is directed to ensure delivery of possession of the flat allotted to the complainant after receiving outstanding amount as per rules and receiving legal amount and executing sale deed, and for the delayed period, ensure payment of interest for 445 days after deducting 320 days for resolving the problem of farmers agitation from dated 26.:2.205 to dated 32.:220I8, at the normal annual interest rate of MCLR+1% determined by State Bank of India. This interest amount shall be adjusted in the final payment amount. In the event of delayed interest amount being greater than payment amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. Violation of this order shall be punishable under Section 63 and other relevant provisions of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) Act-2046. The order be uploaded on the portal. As above, the complaint of the complainant is disposed of. Dated: 11/06/2019 (| /06/2049) (Rajiv Kumar) Chairman U.P. Real Estate Regulatory Authority (RERA)

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या : 40204824389 वीरेन्द्र कुमार पवार, निवासी- 906, रीजेंड-बी, ग्रांड ओमेक्स सेक्टर-93, FIST rec cnetnenttntnetntnent शिकायतकर्ता बनाम yoo आवास एवं विकास परिषद, 404 महात्मा गांधी मार्ग, शिकायतकर्ता वीरेन्द्र कुमार पवार, निवासी- 906, रीजेंड-बी, ग्रांड altar सेक्टर-93, नोएडा के द्वारा यूएपपी० आवास एवं विकास परिषद के विरूद्ध रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 धारा- 34 के अन्तर्गत दिनांक- 42.0.2048 को प्रस्तुत शिकायत संख्या- 40204824389 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा दिलाये जाने एवं कब्जा दिये जाने में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज दिलाये जाने तथा रू0 02,47,488 /- (दो लाख सैंतालीस हजार चार सौ अटूठासी रूपये मात्र) की अतिरिक्त धनराशि की मांग को हटाये जाने व GST को हटाये जाने की प्रार्थना की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उसके द्वारा विपक्षी की परियोजना Brahmputra Enclave गाजियाबाद में एक फ्लैट नं-- 0/B-5/202 दिनांक-- 26.42.2043 को बुक कराया था, जिसका कुल मूल्य wo 74,94,000/— (ग्यारह लाख चौरानवे हजार रुपये मात्र) oft) शिकायतकर्ता द्वारा vo 44,32,954,//- (चौदह लाख बत्तीस हजार नौ इक्यावन रुपये मात्र) की अदायगी की गयी। पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर- 4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 24 माह में दिनांक- 26.2.20:5 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी नियत अवधि में कब्जा देने में असफल रहा। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र के विपक्षी द्वारा अन्तिम किश्त का भुगतान करने हेतु प्रदेशन-पत्र जारी किया गया कि जिसमें रू0 रू0 02,47,488 /- (दो लाख सैंतालीस हजार चार सौ अट्ठासी रूपये मात्र) की अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा दिलाये जाने एवं कब्जा दिये जाने में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज दिलाये जाने तथा av Bo 02,47,488 / - (दो लाख सैंतालीस हजार चार सौ acon रूपये मात्र) की अतिरिक्त धनराशि की मांग को हटाये जाने व GSTS) हटाये जाने की प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं:- 4. विपक्षी की परियोजना से सम्बन्धित पत्रों एवं कार्यालय आदेशों की प्रति।

विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र दिनांक- 05.03.2049 में यह अंकित किया है कि प्रोजेक्ट किसानों के विवाद तथा भूमि के अतिकमण के कारण समय से पूरा नहीं हो पाया। इस सम्बन्ध में दस्तावेज तथा पत्र सरकारी कार्यालयों में भी भेजे गये हैं। विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में यह अवगत कराया गया है कि किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण दिनांक- 03.03.2044 से दिनांक- .22.03.2044 तक निर्माण कार्य रोक देना पड़ा व जिसके फलस्वरूप निर्माण कार्य योजना सेक्टर- 7 से सेक्टर- ॥0 में स्थानान्तरित किया गया तथा एक बार पुनः कार्य योजना तैयार कराई गई व एक बार पुनः पुनरीक्षित ले-आऊट प्लान तैयार कराया गया व अन्य स्वीकृतियां भी ली गयी जिस कारणवश दिनांक- 22.03.2044 से दिनांक- 25.40.2044 तक निर्माण कार्य बंद रहा। जिसके उपरान्त कार्य प्रारम्भ किया गया परन्तु एक बार पुनः किसानों द्वारा दिनांक- 6.02.206 से धरना प्रदर्शन कर निर्माण कार्य को रूकवा दिया गया तथा धमकी दी गयी कि दिनांक- 45.03.2046 तक मांगे नहीं मानी गयी तो दिनांक- 46.03.2046 से सिद्धार्थ विहार योजना से सम्बन्धित समस्त कार्य बन्द करवा दिये जायेंगे। इसी कारण प्राधिकरण द्वारा जिलाधिकारी, गाजियाबाद को भी पत्र प्रेषित किये गये तथा var की गयी समस्त कार्यवाही में दिनांक- 45.04.2046 से दिनांक- 7507.20i8 तक परियोजना का निर्माण कार्य बंद रहा। प्रतिवादी द्वारा अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह भी अंकित किया है कि लोकसभा सामान्य निर्वाचन--2044 हेतु आवास एवं विकास परिषद के कमचारियों की ड्यूटी लगायी गयी, जिस कारण दिनांक- 02. 04.2044 से दिनांक- 0.06.2004 तक कार्य प्रभावित हुआ व दिनांक- 09.40.2046 से दिनांक-45.44.2046 तक सामान्य निर्वाचन में परिषद कर्मचारियों की ड्यूटी लगायी गयी जिस कारण विलम्ब कारित हुआ।

विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के साक्ष्य की प्रति प्राप्त की गयी। जिसके उत्तर में विपक्षी ने निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किए हैं :- 4. निर्माण कार्य में बाधा उत्पन्न करने के सम्बन्ध में पत्रों की प्रतियां 2. परियोजना के निर्माण कार्य में बाधा उत्पन्न करने के सम्बन्ध में छायाचित्रों की प्रतियां। ( On

विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया कि मांग पत्र में फ्लैट के अनुमानित मूल्य का उल्लेख किया गया है तथा पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर- 4 में उललेखित है कि फ्लैट के मूल्य में वृद्धि संभावित है तथा प्रस्तर- 7 में भी यह अंकित किया है कि सम्पत्ति की लागत उसके आवंटन की तिथि से ही आकलन की जायेगी और आवंटी को यह अधिकार होगा कि 20 प्रतिशत की वृद्धि होने पर यदि वह चाहे तो बिना किसी कटौती के अपनी जमा सम्पूर्ण धनराशि बिना ब्याज के वापस प्राप्त कर सकता है। इस प्रकार अंतिम मूल्यांकन के आधार पर प्रदेशन-पत्र में फ्लैट के मूल्य का veers किया गया है। विधि के प्रतिपादित सिद्धांत के अनुसार जहाँ पर अनुमानित मूल्य के आधार पर मांग-पत्र निर्गत किया जाता है तथा अंतिम मूल्यांकन करके फ्लैट के निर्माण मूल्य में अन्तर आता है वहां फ्लैट के मूल्य में वृद्धि नहीं माना जा सकता। अंतिम मूल्य के आधार पर आवास विकास परिषद को प्रदेशन-पत्र जारी करने का अधिकार है तथा ब्रहम्पुत्र इन्कलेव के आवंटियों के विशेष अनुरोध पर फ्लैट के मूल्यांकन के सम्बन्ध में निर्णय लिया गया कि फ्लैट आवंटन हेतु पात्रता चयन की तिथि पर प्रभावित भूमिधर Go 28,000/— (अट्ठाइस हजार रूपये मात्र) प्रति वर्गगीटर करते हुये संशोधित मूल्यांकन जारी किया गया। vat परिषद के द्वारा लिये गये निर्णय के अनुसार फरवरी 20:8 में जारी किये गये प्रदेशन-पत्रों को संशोधित करते हुए नये प्रदेशन-पत्र जारी किये गये जिसके अनुसार दिनांक- 32.:2.20:8 तक भुगतान करने हेतु समय दिया गया था।

विपक्षी द्वारा अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह भी अंकित किया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समयानुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया है और अभी तक केवल रू0 44,32,954 /- (चौदह लाख बत्तीस हजार नौ सौ इक्यावन रूपये मात्र) जमा किये गये है, जबकि मूल्य वृद्धि के उपरान्त एल0आई0जी0 फ्लैट की पुनरीक्षित लागत GO 46,66,582 / - (सोलह लाख छियासठ हजार पांच सौ बयासी रूपये मात्र) थी, परन्तु पुनः संशोधित कर Go 46,75,260 /— (पंद्रह लाख पचहत्तर हजार दो सौ साठ रूपये मात्र) हो गया है। मेरे द्वारा उभयपक्षों द्वारा प्रस्तुत dal एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के परिशीलन एवं तथ्यों के व्यापक मीमांसा एवं विश्लेषण से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-4 के अनुसार शिकायतकर्ता को 24 माह में आवंटित फ्लैट का कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था, परन्तु विपक्षी द्वारा 3 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी कब्जा देने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा परियोजना के विलम्ब होने का कारण किसान आंदोलन एवं भूमि अधिग्रहण बताया गया है जिसकें सापेक्ष में विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष किसान आंदोलन से सम्बन्धित साक्ष्य एवं पत्रों को भी प्रस्तुत किये गये है जिससे स्पष्ट है कि उक्त परियोजना किसान नशा आंदोलन से प्रभावित थी, जिस कारण विपक्षी को परियोजना को पुनरीक्षित करना पड़ा एवं दिनांक- 03.03.2044 से दिनांक- 25.:0.2074 तक निर्माण कार्य भी स्थागित रहा एवं एक बार पुनः किसान आंदोलन होने के कारण दिनांक- 45.04.2076 से 45.07.2046 तक निर्माण कार्य बंद रहा। अतः उपरोक्त दिये गये 320 दिनों को विलम्ब अवधि की गणना में लिया जाना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है।

ऐसी स्थिति में स्पष्ट है कि मूल निर्माण तिथि यथा 26.2.20:5 से अंतिम संशोधित प्रदेशन-पत्र में प्रस्तावित तिथि दिनांक- 34.2.208 तक (लगभग 3 वर्ष) में से 320 दिन (किसानों की समस्या से निराकरण हेतु) कम करने पर भी 445 दिनों का विलम्ब स्पष्ट है। जहाँ तक अतिरिक्त धनराशि के सम्बन्ध में है तो विपक्षी द्वारा एक बार पुनः संशोधित प्रदेशन-पत्र जारी किया गया है, जिसे नियमानुसार अदा किया जाना शिकायतकर्ता का दायित्व है। अतः इस अतिरिक्त धनराशि को शिकायतकर्ता को वापस दिलाये जाने का कोई औचित्य नहीं है। इस सम्बन्ध में सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल दिनांकित- 2.0208 d प्रकरण में एन.सी.डी.आर.सी. के केस को निम्न बिन्दुओं पर अपहेल्ड (सही ठहराया) किया है:- “The Commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated 2.0.20I5, the Appellant- Builder was entitled to payment of the following amounts- (i) An amount of Rs. 3,66/- towards interest on delayed payment. (ii) Water connection charges if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. (iii) Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. (iv) Escalation charges + service tax amounting to Rs. 3,88,797.9/ उक्त wer में बिल्डर द्वारा बायर्स से फ्लैट की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर चार्जेस, वाटर चार्जेस, एक्सलेशन कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया (६

गया कि बिल्डर द्वारा जो चार्जेज शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये गये हैं उसके भुगतान का प्रमाण (Proof of Payment) देकर व प्रत्येक बायर को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए यह धनराशि लेने के अधिकारी होगें | यह सही है कि वर्ष 2043 में जी.एस.टी. नहीं था किन्तु उस समय लागू टैक्स देय थे एवं टैक्स नियमानुसार देय होते ही हैं। अतः इस धनराशि को शिकायतकर्ता को वापस दिलाये जाने का कोई औचित्य नहीं है | ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता कब्जा तथा विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि ao महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियम ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2)(4)(०) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(2)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(4)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without a) ८ prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9 (i) F प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India+i% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: 7 Xx यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत ब्याज की दर से कब्जे तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के आवंटित फ्लैट का कब्जा नियमानुसार बकाया धनराशि प्राप्त कर एवं विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए we बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित mciri% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से दिनांक- 26.:2.205 से दिनांक- 32.:220I8 में से 320 दिन को किसानों आंदोलन की समस्या का समाधान करने हेतु कम करने के पश्चात्‌ 445 दिनों के ब्याज का भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्ता को नियमानुसार वापस की जाये। इस आदेश का उल्लंघन उ.प्र, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम-2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानो के अन्तगर्त दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक- | /06/2049 हक । wy (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (रैरा)