U.P. Real Estate Regulatory Authority, Lucknow. Hearing Bench-04, Presence:-- Shri Rajiv Kumar (Chairman) Complaint Number: 0204824098 Tek Chand Jindal, 6/44,/40«, Ramna Redganj, Kotwali Nagar Sadar, Faizabad ......... Complainant vs. Tulsiani Builders and Developers Pvt. Ltd. 101, Tulsiani Chambers, Free Press Journal Marg, Nariman Point, Mumbai ......... Respondent Adjudication

The complainant states that flat number A-5030 was booked on dated 20.0.2042 in the respondent's project "Golf View Apartment" Sushant Golf City, Sultanpur Road, Lucknow, having super area of 2,345.00 sq-ft. Total cost of which was Rs. 66,42,900.00 (Sixty-six lakh twelve thousand nine hundred rupees only). Payment of Rs. 65,40,528.00 (Sixty-five lakh forty thousand five hundred twenty-eight rupees only) has been made by the complainant. The complainant has stated in his letter dated 03.44.2048 that agreement was executed on dated 42.06.2042. According to paragraph-22 of which, possession of flat was to be delivered in 30 months, i.e., by dated 42.:2.20:5 along with O.C. / C.C. Home loan of Rs. 40,00,000.00 was taken by the complainant from bank. Inspection of project was done by the complainant himself in which it was found that construction work of the project had not commenced. Letter was sent by the respondent on dated 04.04.20:8 and 30.05.2048 according to which illegal demand of Rs. 43,43,435.00 has been made, and that they will deliver possession of flat in 12 months. Delay of more than 6 years has been made by the respondent in construction work of the project. The following evidence was filed by the complainant in support of his complaint:-- 1. Copy of agreement executed on dated 42.06.2042. 2. Copy of allotment letter issued on dated 42.04.2042. 3. Receipts of payment of amount. 4. Copy of ledger. 5. Copy of demand letter.

In the written statement filed on dated 34.0.2049 and 22.02.2049, the respondent stated that agreement was executed between both parties on dated 42.06.2042. According to paragraph-22 of the agreement, possession was to be delivered in 30 months, but map was approved from competent government offices on dated 44.05.20i5, after which the time period for completion of project will be calculated. In this manner, possession of flat was to be delivered by dated 44.05.2048. The respondent also stated that 90 percent work of the flat in question has been completed and possession of flat will be given by May, 20I9. No illegal demand has been made from the complainant, and according to our records, Rs. 2,44,886.00 remains to be paid by the complainant. According to the complainant, possession of flat was to be given on dated 20.07.2044, which is an incorrect date stated. Heard arguments of the parties and perused the documents available on file.

From perusal of the file, it is clear that in connection with the complaint, Rs. 65,40,528.00 (Sixty-five lakh forty thousand five hundred twenty-eight rupees only) has been deposited by the complainant, receipts of which are available on the file. An agreement was executed between the complainant and the respondent on dated 42.06.2042. In paragraph-22 of which it is clearly stated that possession of unit was to be delivered in 30 months from the date of agreement, i.e., by dated 42.42.2045. The complainant states that project was to be completed and possession delivered by dated 42.42.2045, but respondent's project is not complete yet. Therefore, prayer has been made to award interest for the delayed period. The date of completion of project is recorded as 34.07.20:8 by the respondent on the portal of RERA. In the hearing on dated 05.03.2049 and 49.03.2049, directions were given to the respondent to file affidavit regarding probable completion status of the project, but the said order was not complied with by the respondent. Notice in this regard has already been issued by Secretary, RERA on dated 25.04.20i9. From perusal of documents, it is revealed that the respondent was to deliver possession to the complainant prior to dated 42.42.2045, but the respondent has been unable to deliver possession within the agreed period. Consequently, the respondent is liable for proceedings of the Real Estate Regulatory Authority.

It is also noteworthy that after advent of RERA, from dated 04.05.2046, according to the provisions of RERA, the complainant is entitled to receive interest on deposited amount for delayed period; in a case where no agreement is executed between parties, there the complainant shall be entitled to receive interest on deposited amount in accordance with the provisions of RERA. According to the above legal position, the complainant will be entitled to delay interest up to the date of receiving O.C./C.C. and offer of possession, whichever is later. In such a situation, the complainant shall be entitled to interest only up to the date of obtaining O.C. Delay in completing the project has been admitted by the respondent, and it has also been stated that they will complete the project by dated 34.4220I9. Regarding delay, it is noteworthy that in the petition of Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others vs. Union of India before the Maharashtra High Court, argument was raised on behalf of petitioners that:—

Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(l)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. Therefore, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of RERA, interest on delay and principal amount shall be payable according to the agreement executed between promoter and buyer, because the said amount has been utilized by promoters.

So far as the question of payable interest rate is concerned, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale / Lease) Rules, 2018 (20:8) have been notified by the State Government under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 on dated 47.40.20i8 (77.40.20i8). In clause 9 of the model form of sale / lease deed given as an annexure therein, events of default of promoters are defined, in which under clause 9(ii), in the event of the promoter being a defaulter, it is provided for the allottee that:— The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: The same rate is also prescribed in clause 9(iii) in case of default by allottees. Keeping in view the said provision, it appears justified to award interest for delayed period to the allottee at the interest rate of MCLR+1 percent. Therefore, the application of the complainant is fit to be accepted.

The respondent is directed to ensure delivery of possession by dated 34.42.20i9 after receiving legal charges as per rules from the complainant following receipt of O.C./C.C. and ensure payment of interest at the rate of MCLR+1 percent for the delayed period from dated 42.2.205 (42.42.2045) until the date of actual receipt of possession. Violation of this order shall be punishable under Section 63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The order be uploaded on the portal. Dated: 08/07/2019 (9 / 2049) (Rajiv Kumar) Chairman U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-04, उपस्थिति :-- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या : 0204824098 टेक चन्द जिन्दल, 6/44,/40«, रामना रेड़गंज, कोतवाली नगर सदर, OTT nnn ccesnsaeense वादी बनाम तुल्सियानी कंस्ट्रक्शन्स एण्ड डेवलपर्स प्रा.लि. 43/4 अलोपीबाग, पंजाबी कालोनी, Sele ५ 5 ४ ४ -." apercesecesertesereereces प्रतिवादी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित ब्याज fear जाने जमा हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में अंकित किया है कि उसने विपक्षी के प्रोजेक्ट “गोल्फ व्यू अपार्टमेंट्ट” ब्लाक-ए लखनऊ में एक अपार्टमेंट यूनिट नं-5030 जिसका मूल क्षेत्रफल 2,345.00 sq-ft. का है, दिनांक 20.0.2042 को बुक कराया। जिसकी कुल कीमत रू. 66,42,900.00 (छाछठ लाख बारह हजार नौ सौरूपये मात्र) थी। शिकायतकर्ता द्वारा रु0 65,40,528.00 (पैसठ लाख चालीस हजार पाँच सौ अठाइस रुपए मात्र) की अदायगी की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने पत्र दिनांक 03.44.2048 में अंकित किया है कि दिनांक 42.06. 2042 को अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था। जिसके प्रस्तर-22 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 30 माह जो कि दिनांक 42.:2.20:5 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा बैंक से रु० 40,00,000.00 का गृह ऋण लिया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना का स्वयं निरीक्षण किया गया जिसमें यह पाया कि परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं हुआ था। विपक्षी द्वारा दिनांक 04.04.20:8 एवं 30.05.2048 को पत्र भेजा गया जिसके अनुसार रु0 43,43,435.00 की अविधिक मांग की गयी है तथा १2 माह में फ्लैट का कब्जा प्रदान कर देंगे। विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में 6 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। a # शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के समर्थन में निम्न साक्ष्य दाखिल किया गया :-- 4. दिनांक 42.06.2042 को निष्पादित अनुबंध की प्रति। 2. दिनांक 42.04.2042 को जारी आवंटन पत्र की प्रति। 3. धनराशि अदायगी की रसीदें। 4. खाता-बही की प्रति। 5. मांग पत्र की प्रति।

विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 34.0.2049 एवं 22.02.2049 में यह बताया कि दोनो पक्षों के मध्य दिनांक 42.06.2042 को अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था। अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-22 के अनुसार 30 माह में कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु सक्षम सरकारी कार्यालयों से दिनांक 44.05.20i5 को मानचित्र स्वीकृत हुई, जिसके पश्चात्‌ से परियोजना पूर्ण करने की समय अवधि की गणना की जाएगी। इस प्रकार फ्लैट का कब्जा दिनांक 44.05.2048 तक दिया जाना था। विपक्षी ने यह भी बताया कि प्रश्नाधीन फ्लैट का 90 प्रतिशत कार्य पूर्ण हो चुका है एवं मई, 20I9 तक फ्लैट का कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता से कोई अविधिक मांग नहीं की गयी है तथा हमारे अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता को रु0 2,44,886.00 देना शेष है। शिकायतकर्ता के अनुसार फ्लैट का कब्जा दिनांक 20.07.2044 को दिया जाना था जो कि गलत तिथि बतायी गयी है। पक्षकारों के तर्कों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया।

पत्रावली के परिशीलन से स्पष्ट है कि शिकायत के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा रू. 65,40,528.00 (पैसठ लाख चालीस हजार पाँच सौ अठाइस रुपए मात्र) जमा किये गये है, जिसकी रसीदें दाखिल पत्रावली पर उपलब्ध हैं। शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य दिनांक 42.06.2042 को एक अनुबंध पत्र निष्पादित किया गया था। जिसके प्रस्तर-22 में यह स्पष्टतः अंकित है कि इकाई का कब्जा अनुबन्ध पत्र की तिथि से 30 माह जो कि दिनांक 42.42.2045 तक प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना दिनांक 42.42.2045 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नहीं है। अतः विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाने की मांग की गयी। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्ण तिथि 34.07.20:8 अंकित है। दिनांक 05.03.2049 एवं 49.03.2049 की सुनवाई में विपक्षी को परियोजना पूर्णता की सम्भावित स्थिति के सम्बन्ध में शपथ पत्र दाखिल करने के निर्देश दिये गये थे, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया गया। इस सम्बन्ध में सचिव, रेरा द्वारा दिनांक 25.04.20i9 को नोटिस जारी किया जा चुका है। अभिलेखों के परिशीलन से विदित है कि विपक्षी को शिकायतकर्ता को दिनांक 42.42.2045 से a 2 पूर्व कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा देने में असमर्थ रहा है। इसके फलस्वरूप विपक्षी भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की ais के उत्तरदायी है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में कोई क्षतिपूर्ति का प्राविधान नहीं है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनांक o7.05.20I6) W पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं है, वहाँ शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। विपक्षी द्वारा प्रोजेक्ट को पूरा किये जाने में विलम्ब को स्वीकार किया गया है एवं यह भी बताया गया है कि वह दिनांक 34.4220I9 तक परियोजना पूर्ण कर लेगें। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- Section 4(2)(I)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(I)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the Os time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section [8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 77.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पट्‌टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) FY प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State > Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी wea o(iii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज विलम्बित अवधि का ब्याज दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। wep शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के पश्चात शिकायतकर्ता से नियमानुसार विधिक शुल्क प्राप्त कर दिनांक 34.42.20i9 तक कब्जा प्रदान कराना सुनिश्चित करें एवं विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 42.2.205 से वास्तविक कब्जा प्राप्ति की तिथि तक /ट१+4 प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक-9 /»ैट 2049 हि — (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण